零首期的春天
刚刚找到一份低薪工作？欠了一屁股的学生贷款？自雇？过往的信用记录太糟糕了？没关系，只要你想房子，很快这些问题都将无法阻止你实现梦想，因为美国人就要成为你的“救世主”了。

Posted Friday, October 20, 2006

 E-mail this page    Printer-friendly page

按照加拿大的法律规定，假如你要买房子，首期必须至少是房价的25%，否则银行是不能贷给你按揭的。如果你首期少于25%，但又想买房子，那就只有先购买 按揭保险，然后才可能获得剩下的银行按揭。这一规定主要是为了让银行回避风险、防止地产市场的崩盘。有了按揭保险，一旦屋主无法交按揭，银行遭受的损失就 由按揭保险公司承担。这使得那些高风险的借贷成为零风险的优质客户，从而稳定地产市场。

在目前加拿大的房地产交易中，大约50%的买主必须购买按揭保险。如此高的比例，创造出一个巨大的市场，而其中占主导地位的是政府拥有的加拿大按揭与住宅 公司CMHC。这家有60年历史的公司占有这一市场71%的份额。另一家活跃于该市场上的是1995年进场的Genworth财务公司。这两家公司似乎是 在相互配合、互不竞争。所有的保险费都一模一样，“发财致富”当然也是互不影响。在2005年，CMHC和Genworth收的保费分别为十二亿元和四亿 七千一百万元，营利分别为十亿元和二亿零五百万元！如此高的营利比例，如此集中的市场份额，自由市场经济与竞争简直就是名存实亡！

利润，尤其是巨额利润，是驱运资本流向的巨大动力。面对如此大的商机。美国的AIG联合保险公司开始进军加拿大了。2004年，AIG联保刚开始探讨进入 加拿大市场的时候，CMHC和Genworth立即宣布将保费削减15%。自今年三月以来，AIG联保已确定在年底开始营业后，CMHC和 Genworth纷纷宣布，推出新产品，降低保费。以往一成不变的25年期按揭，今天已成为各种按揭产品中的一项而已，而不是唯一。现在客户可以申请到 30年、35年的按揭，只付利息不付本金的按揭，或其它各种组合的按揭。

AIG联保的加拿大公司CEO Andy Charles笑言，加拿大按揭保险业在过去半年中的创新超过以往的五年。他认为这是AIG联保公司的来临所促成的。但面对加拿大每年五百亿至五百五十亿 元的按揭保险市场，AIG相信大家都有大把的机会。事实上，人口只有三千万的加拿大是全世界第二大的按揭保险市场，仅次于美国。

不过，这一市场规模可能从明年夏天开始有所改变。联邦财政部已宣布将25%首期降为20%。Charles认为这一降幅将使6-8%的买主不需购买按揭保险。

Charles进入加拿大市场的另一个挑战可能是营销渠道。顾客通常都是由银行安排按揭贷款的。因此，从这个意义上讲，银行才是AIG联保的真正的客户。 目前加拿大的大银行控制了按揭市场的三分之二，信用社及按揭公司占有25%的份额。剩余只是一个很小的，但增长迅速的低信用度市场。 Charles目前盯上的就是它。

低信用度市场顾客通常都不符合常规贷款的要求，被认为是高风险顾客。比如自雇人士、单纯赚取佣金的人士、新移民，或过往信用记录不良者。AIG联保将着重帮助这些人成为“居者有其屋”的业主，从他们身上赚取保费。反正这批顾客本来也是CMHC和Genworth不做的。

AIG联保的另一个战略是产品的创新。目前的CMHC要求买主至少付5%的首期。AIG联保则准备将这一首期降为零，而且准备将付款期限延长到 40年，甚至50年。这将帮助许多目前无法买房者迅速成为业主，创造出一个全新的市场。延长的付款期可以大幅度降低月供款额，但顾客在经济状况允许时，又 可以加大月供款，提早付清按揭。这种创新性与灵活性都是目前CMHC和Genworth所缺乏的。

除了AIG联保外，美国的PMI集团和Triad担保公司也已经申请进入加拿大的按揭保险市场，估计它们的申请在明年获批。它们的到来无疑将带来更多的竞争。

对于习惯25年期按揭的加拿大，按揭市场的改变是悲还是福乃见仁见智之事。信用专家们尤其担心，零首期与长期限按揭会使许多业主经不起地产市场下滑的冲 击，从而导致破产的剧升。超过三十五年的按揭往往会诱使人们欠下他们无法承担的债务。零首期则进一步减少人们的储蓄率。当地产市场上扬时，当然是欢天喜地 之声遍地。一旦地产市场下滑，这些零首付的业主估计大多会成为破产人士。

不过也有一些财务专家认为，零首期与长期限按揭可以帮助加拿大的金融市场跟上世界的进步。例如在比利时，业主可以签下一种名为“手风琴型”的按揭：无论利 息变化多大，月供款不变，只是期限长短改变而已。西班牙、美国亦都是以按揭产品多样化而闻名。这些新产品或许不适合每一个消费者，但选择的多样化无疑意味 着更多顾客的需求将获得满足。

从市场竞争与自由经济的角度上看，AIG联保公司的到来无疑是利大于弊。美国有七家私营按揭公司，相互竞争与创新，我们也不见美国地产市场比加拿大糟。尤 其对我们新移民而言，加拿大的金融机构简直无一例外是乌龟王八蛋，连一个上限二千元的信用卡都不给，按揭就更不用说了。逼得多少新移民只好去借高利贷。我 一个朋友Maggie在全球最大之一的金融业公司中任职，年薪四万多，就因为学生贷款还没付清，连一万块钱的信用贷款都借不到。每家银行都要求她在付清学 生贷款后再考虑借新的贷款，尽管这笔学生贷款月供只有三百元。如此的行径，不知扼杀了多少新移民的创业、买房梦想？！要是在美国，估计她早就成了各个放贷 机构争相拉拢的客户了。她今天已是一名骄傲的业主，而不是租客了。政府的职责在自由经济中绝不应该是替公民做主，负责他们有前途，而是应该创造环境，让每 个公民都能找到适合自己的机会。至于因为这种机会可能导致某些人破产，那亦不应该成为扼杀竞争的理由。政府可以教育消费者，如何有责任地处理自己的财务。 在加拿大按揭市场上，多年的竞争缺乏，不知使多少新移民与有志之士丧失了多少机会，同时也使政府的公司从公民身上赚取了多少利润？这些都不应当是自由经济 中政府应该起的作用或扮演的角色。

希望美国人快来救救我们吧！否则我的买房梦不知还得等多久。

（来源：大中报）