空前繁荣恐已临近尾声 欧洲房市将紧随美国脚步
欧洲的购房者要注意了。在全球房价前所未有的大涨中，美国房价的涨潮已经开始消退。如果历史会重演，那么美国房市所经历的一切同样会在欧洲上演。

Posted Monday, November 20, 2006

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欧洲政策研究中心一位分析师格罗斯称，“欧洲房市大概会在未来18-24个月里跟随美国的脚步，呈现疲势。”格罗斯对欧元区房市30年以来的走势进行了研究，并于今年2月公布了研究报告。研究发现，和美国的情景一样，欧元区房价比长期均值高出约40%。

格罗斯引用经济合作暨发展组织(OECD)和欧洲央行(ECB)的数据，设立了一个房价数据库，得出结论称，欧洲和美国的房价倾向于追随过去发生过的大起大落的“繁荣--崩溃”周期。

OECD的分析师诺尔德也得出了差不多的结论。不过，他认为最近一次房市繁荣可能有些不同，预料其是否崩盘或何时崩盘，都更困难一些。

格罗斯研究的难点在于，他强调了欧洲房价，尤其是欧元区房价的危险处境。但是，各国监管机构和银行政策的不同，以及文化特性的迥异，都使得各地房屋市场千差万别。

“在房市泡沫更多的国家，确切的触顶时间更多地要视国家经济成长和欧元区利率而定，”他说，“需要加息和国家层面上的放缓举措双管齐下，才能刺破房市泡沫。”

理论上讲，加息会提高房市的风险，这对那些存在大量浮息抵押贷款的市场来说的确如此，比如爱尔兰，西班牙和英国。但是，在那些人们通常采用固定利率抵押贷款的国家，比如法国和德国，情况则不同。在这两国，贷款利率固定，且银行不允许每月还贷金额超过可支配收入的三分之一。这限制了购房者对房屋的选择面，也抑制了债务风险。德法两国的经济总量占到整个欧元区的一半。

这表明，在房市下滑的整体趋势中，要精确衡量各个欧洲国家的房市走势实在太难。因为像购房者敏感程度和利率这样的因素各不相同，而且影响房市的还远不止这些因素。

那房市在过去30年中经历的一切是否一定会重演呢？

诺尔德指出最近一次的持续达10年之久的房市荣景在很多方面都不同寻常，最主要的一点是，这是房市自20世纪70年代以来首次没有受到更广范围经济周期的影响。

他对OECD中17个成员国的研究结果表明，房市当前的繁荣还有与众不同之处。比如当前繁荣期持续了10年，而先前繁荣期平均持续六年；当前繁荣期中，房价平均增长了一倍，而在先前周期中，平均增幅为50%。

繁荣之后一定是崩盘吗？这项研究表明，不一定。

诺尔德调查的36个国家中，有2/3在繁荣过后都经历了修正期，期间房价最少下跌30%，有的则回吐了繁荣期的全部涨幅，甚至更多。但是，对一些非常繁荣的市场来说，30%跌幅的杀伤力并没有听上去那么可怕。

根据OECD数据，扣除通胀因素，爱尔兰房价在过去12年中上涨逾265%。西班牙，英国，丹麦和荷兰紧随其后，过去10年中房价上升逾100%，都远远高于美国60%的增幅。

(来源：路透社 星岛日报)