精打细算 不花分毫 购买出租物业十要诀
韦特治(Andrew Vitch)自认他是精打细算的地产物业投资者。他说：“我现时拥有7座出租物业总共31个单位，而且我曾经手买入和卖出另外3座。3年前，我在安省北部购买有10间湖滨渡假屋和1间小酒店的渡假村物业。”

Posted Tuesday, December 5, 2006

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韦特治完全靠自学把握投资房地产的奥妙，在交易与管理这些物业的时候，还要全职打理广告业务。他自豪地说：“我和妻子已拥有可观的收入，资产根基庞大。”

这名成功投资者愿与大家分享他的心得。韦特治列举以下10条要诀供大家参考：

首先，他指出物业的外观一定要有吸引力。外观是没有固定标准的，但你可自问“我想不想20岁的女儿住在这里”作为判断标准。

其次，该物业需接近公车系统或本身拥有足够的泊车位，邻近应有其他柏文大厦。他说：“有些理想住宅区是不适宜有出租物业的。如果你在单家庭房屋住宅区设立出租物业租给学生的话，你应该预计到邻居会反对，并可能向市政厅投诉。”

第三，该物业应正式规划为出租物业，出租单位数目也得到正式批准，而且是按正式程序申请建筑许可证建筑的，否则“当你申请按揭贷款时，银行查出不是合法出租物业，可能拒绝贷款。”

第四，物业的主要系统应运作正常，在购买意向书(即“柯化”，offer)上列明买家要检查物业。买家需特别留意暖气系统，看看是使用锅炉还是较新的通风系统，检查水管和电线。除了需特别留意地库的去水系统之外，亦要注意暖气或电力系统的主要部分不在租客的单位内，以免维修时要敲门骚扰住客。

第五，应检查心目中物业的水电系统和防火装置，与地产经纪观看待售物业时，询问这些有关问题。要把这项条款白纸黑字列在“柯化”内。

第六，参观待售物业各单位时，主要与租客交谈，询问他们关于物业的各种问题，问他们是否有任何需要修理或改善的地方。这样做可保护买家在完成交易后要负责出乎意料的额外开支。你亦可把维修开支的条款列在“柯化”内。

第七，小心计算各种开支，以确保投资回报优厚。物业的净入息除以购买价所得的比率称为投资回报率，回报率越高意味着该物业越值得买。

第八，邀请卖家参与融资。使用借来的金钱购买，首期可利用本身房屋作抵押换取信贷款项。韦特治说：“与卖家商量由他提供小额第二按揭，通常是购买价的 10%至15%，设法在4年至6年内还清。如果投资回报率是10%的话，在数年内还清是可以的。还清第二按揭后，你每月始有进项。”

第九，每年只购一所物业，你在4至6年内还清第二按揭，以后每年按月有收入。在进展顺利的情况下，他说：“购买10所物业后，你可安心辞工。”

第十，偕同你信任的人一齐参观物业，征求不同的意见。韦特治一定偕同妻子前往，由妻子提出种种问题，取得资料后，小心衡量才作决定。

他说，经过12年地产投资后，他的资产净值已达280万元，而且是完全没有动用自己一分一毫实现的。

(来源:星岛日报)