合作公寓的阳台计划
许先生（Frank Xu）所居住的公寓大楼（8 Corinth Gardens）是由现任管理公司Nostra Domus Company Ltd.集股兴建的。而大楼的现住居民都是以持股形式成为大楼单元拥有者的。而这种形式的拥有居住方式叫做房产合作公寓（co-op property ownership）。

Posted Saturday, December 17, 2005

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许先生告诉我，作为24号单元的拥有者，他所持的股份只有112股。与其他大部分居民持有的117股相比是较少的。许先生说，他的单元没有阳台，这也是为 什么他所持的股份少于其他居民的原因。今年4月份公司决定实施一项为所有居民翻修阳台的工程项目。在许先生传真过来的管理公司的律师信中说，阳台项目的实 施是为了满足多伦多市政及房产标准。这些标准要求立即消除任何不安全隐患，保持房产的卫生清洁状态等。

为此，大楼管理公司向每一户持股居民征收翻修款。没有阳台的许先生未能幸免。持 112股的他根据其所拥有股份的比例被要求支付近5000元的翻修款。他对公司的这一决定不满。他通过几次与公司交涉的信函，询问管理公司，1. 作为没有阳台的持股者，他是否不应该交这笔翻修款?因为他根本不能从这一项目中获益 2. 如果他一定要交这笔款，他能不能在自己支付费用的前提下，要求管理公司在实施该项目的同时，也为他修建一个阳台?

许先生同时告诉我，持稍高股份的其他单元拥有者被征收的翻修款更高一些。但由于这些单元都拥有阳台，因此会从项目中受益。

董事会公司收到许先生的信后，也将他的疑问转达给管理公司的律师，Fleming, White & Burgess律师行的律师Mr. Thomas A. White,

董事会在11月8日的信中提出三点:

1．根据管理公司制定的《居住条约》（occupancy agreement），管理公司按照其所拥有股份多少，赋予每一个单元拥有，居住者作为单一家庭，独立居住使用一定场所的权利。这一权利还包括与大楼其他 居民一起使用和享受大楼的其他共用设施等……而许先生的单元没有对阳台的专用权，他在公司持有股份与该修建阳台的项目无直接关联。

2．许先生有没有权利自己为其单元增加设施？如果有，这将如何影响他在该公司持有的股份？

3．如果许先生愿意支付一部分费用修建阳台，这一要求需要得到管理公司的其他股份持有者的同意吗？

针对管理公司提出的问题，该项目律师White先生在12月5日的回信中答复如下：

1．按照《居住条约》，虽然阳台是只作为单元拥有者的专用设施，但它被定义为公共设施，既公共专用设施。根据《条约》，在大楼公共设施需要维护和修理，且 在公司财务计划无法支付这笔费用的情况下，董事会有权向每一个单元拥有者征收这笔支出。因此每一个单元拥有者支付的这笔费用是基于公司要维修大楼的公共设 施的目的，而非某一个股份持有者直接获益的目的。并且，由董事会决定的对公共设施的维修费用的征收是不须经过每一个股东批准的。

根据White的这一观点，阳台是被《条约》定义为公共设施，因此并非属于许先生和管理公司在信中第1点提出的与其股份相对应的“并独立居住使用之一定场 所”。而对大楼公共设施的维修，作为大楼的持股者是有义不容辞的义务和责任的。而作为大楼股东的许先生，不管他本人是否同意，都要为这一项目支付修理费。

2．单元拥有者（许先生）不准许私自建阳台。对其单元修建阳台实质上是增建专用于其单元的公共设施，而非为其单元增建设施，因此对其在公司拥有的股份没有任何影响。

这也就是说，如果许先生想通过自己支付为其单元修建阳台的费用从而增加其在公司的股份的做法是不可行的。

3．修建（某一单元）阳台，实际上是增加管理公司的公共设施，因此作为管理公司有责任为其支付修建费用，而非某一单元拥有者为其支付费用。我们建议如果董事会决定（为许先生单元）修建阳台，应将这笔支出加入整个项目预算之中，让每一个大楼股东分担这笔支出。

而White 的这一建议，实际上为许先生单元修建阳台的建议泼了一瓢冷水。许先生说，董事会告诉他，只有当51%的股东同意为其修建阳台时，董事会才会决定将为其修建 阳台的计划并入维修阳台的项目之中。除非许先生能提出强有利的理由说服51%的其他有阳台单元的股东同意为他的单元修建阳台，他的愿望只能成为泡影。

董事会于今年11月28日给许先生的回信中指出，董事会收到很多其他股东反对为他的单元修建阳台的建议。

换句话说，许先生目前的处境是：没有阳台却要为其他股东专用的阳台的修理付款，要求自己出资修建一个阳台的建议又得不到批准，而唯一的要求管理公司拆资为 其修建阳台的选择又是那么可望而不可及。许先生说他对《条约》的这些条款表示不满，认为这些条款对作为少部分的较小股东的他不利，也不公平。

那末许先生的选择是什么？他能否要求董事会修改这些他认为对自己不利及不公的《条约》条款？在这一要求得不到满足的前提下，他的法律途径是什么？

Bougadis, Chang LLP律师行的张良成律师认为这并非是一个简单的问题。张律师解释说，这种合作公寓不同于一般的共管式公寓（condominium），其涉及的问题也非 常复杂。作为合作公寓的拥有者其购买的是整个公司的一部分，而非像共管式公寓的单元拥有者那样购买的是一个单元。作为合作公寓的拥有者得到专门使用某套公 寓的权利。

因此作为合作公寓的股东，当他们认为《条约》的条款对其不利时，可征求律师的咨询，以寻求弥补，解决问题的方案。

张律师说，对这样的问题从来没有简单或直截了当的答案，而其过程会耗时耗资。最好的办法是由这些对《条约》不满的少部分股东联合起来出资以征求法律咨询，对问题进行深度研究。

张律师说，对合作公寓的拥有者来说，在购买公司的股份时应当非常小心，因为其性质与买独立，半独立，共管式公寓有很大差异，因此多花点钱请一个房地产律师将合作公寓的《条约》为其做仔细分析是非常必要的。

而董事会于今年11月28日给许先生的回信中的确提到，许先生由于要面临这些对自己不利的条约条款，他从前股东手中购买其股份时，获得了2000元的让利减价！

(来源：大中报 南 茜)