如何控制共管式公寓大楼的管理费？
邓(Truman Deng)先生说，他买的公寓大楼的管理公司每年都增加管理费。2003年为$300元/月，2004年为$315元/月，2005年为$330元/月， 2006年为$362/月。作为大楼的单元拥有者，他对管理公司的这种做法感到非常不满。

Posted Saturday, January 14, 2006

 E-mail this page    Printer-friendly page

邓先生问，管理费的涨幅多少算是合法？作为大楼的单元拥有者，他 们有什么办法来制止涨价？单元拥有者对大楼的财政开支预算不满，认为有些开支过大，并且不合理，他们有什么办法能控制预算开支？如果他们认为管理公司失 职，单元拥有者们能否申请更换管理公司？

管理费如何计算？

Bougadis, Chang LLP的张良成（Gregory L. Chang）律师介绍说，公共设施管理费问题很普遍。很多房产拥有者对不断上涨的管理费感到头痛，特别是当管理费每年不断上涨时。

张律师说，公寓大楼的日常支出是其中一个主要问题。这些日常支出可能包括24小时保安，游泳池的日常维修和供热，有些管理费还包括单元室内供热。而当这些支出增加时，管理费就会增加。

公寓大楼需要一笔备用资金（reserve fund）,用于大项目的，非经常性的维修。比如，更换大楼走廊上的地毯，墙上壁纸，装修公共设施，维修屋顶，修理空调系统和供热系统，修理地基等等。这笔基金用于每月或每年的此类维修。

因此，管理公司每月征收的管理费的一部分通常都用于公寓大楼的备用基金，以备急需之用。

张 律师说，每隔几年备用资金就需要重新审核，管理公司要另请专业人士对公寓大楼进行检 查，以决定大楼是否备有足够的基金以应急需。如果检查认定大楼的备用资金不足时，管理公司会做出向大楼单元拥有者增征管理费的决定，有时也会决定向大楼单 元拥有者征收一次性的特殊费用（special assessment），以增加备用基金。

张律师建议，决定购买公寓的住户，应在签约之前请地产律师（real estate lawyer）为单元的公寓大楼进行评估，了解大楼的资金及管理状况，并研究公寓大楼的有关文件（比如，董事会会议记录，公寓管理公司的财政报告，及对备用资金的研究等等）。

张律师说，地产律师提供的这些服务当然要花费一定时间和精力，因此其收费也会相应增加。但任何事物都要遵循物有所值的原则（you get what you pay for）。

如何控制大楼预算？

张律师介绍说，财政预算是由大楼董事会决定的。如果单元拥有者认为大楼的财政支出过高，或对其财政预算有不同看法，他/她应争取加入大楼董事会。

张律师说，大楼的管理公司是由董事会选择对大楼进行管理的。如果管理公司向公寓征收的费用过高，董事会有权选择另一家管理公司进行管理。

但管理公司征收的费用仅仅是单元拥有者每月支付的管理费之很少的一部分。对大部分公寓而言，大部分的支出都用于公寓的安全保卫，大楼的维修，及供热等。

张 律师最后建议那些欲购买公寓单元的客户，在决定签约之前应对大楼的财政状况有清楚的了 解，最好请地产律师为所预购的公寓大楼做充分的研究。从长远角度讲，购买一套经营不善，管理基金不足的公寓大楼会给单元拥有者带来无尽烦恼，其支出会远远 超过付给律师的费用。对已经购买了公寓大楼的单元拥有者，如果你对大楼管理费不断上涨感到不满，应争取加入大楼董事会，尽你所能限制支出，降低管理费。

(来源：大中报 南 茜)