房东可在6年内向你追缴租金
Willam陆先生说，他日前收到一封来自小额法庭的诉讼状。因陆先生被指控拖欠的一笔两个月、数额为$1863.03的房租，原告-房东Greenwin Property Management（Greenwin）将他告上了北约克的小额法庭。

Posted Saturday, November 12, 2005

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陆先生告诉我，他和太太曾于2002年的4月1日与Greenwin签有一份为期一年的房屋租约合同（lease agreement），租约于2003年3月31日到期。租约保证陆先生夫妇在上述公司管理的公寓大楼内租住一套单元，为期一年。

陆先生说，他于2002年的9月30日书面通知管理公司，他和太太准备于10月底搬离该公寓单元，即在租约到期前5个月提前搬离。

陆先生声称，虽然没有任何从管理公司来的同意他提前结束租约的书面文件，他认为管理公司已经默认了他提前搬家的要求。陆先生的理由是，自从他们住进这栋公 寓大楼后，其房租一直是管理公司在每个月的第一天以自动取款的形式从他的账户上扣取房租的（automatic withdrawal），而且，为此他曾享受5%的租金折扣。自从11月底他和太太搬离了公寓大楼后，管理公司的再没有从他的帐户上自动提取租金。陆先生 说，这种现象表明管理公司默认了他提前3个月离开公寓的要求。因此，他认为他已经彻底告别了这栋公寓，而他和太太所签署的那份房租合同也早就被他扔进了垃 圾桶。

大大出乎陆先生所料的是，在他和太太搬离那栋公寓近三年后的今天，他们却收到了管理公司的这笔诉状，把陆先生一度认为早已了结的旧账重新翻了出来。对此，陆先生毫无心理准备，也不能接受。

陆先生抱怨，已经认可的事情怎么可以说推翻就推翻？如果管理公司当初明确告诉他们不能提前搬出，他们可以及时找到分租的租客，也不至于导致今天的麻烦。为此，他和太太已做好准备，要在法庭上迎接对方的挑战。

听完陆先生的投诉，我查阅了安省的房租管理委员会（Ontario Housing Tribunal）的有关租约的管理条例，并向有关人员咨询了关于房客在租约期满前提前搬出的有关政策。

安省房租管理委员会的负责公众咨询的人员解释说，房租租约是一份具有法律效应的文件（legal binding document）。对于签有一年以上租约的租客提前搬出，房客要在租约到期前60天通知房东，由房东将单元列入可出租单元之列。只有在单元被重新出租的 情况下，签租的房客才可以不用交剩下的、租期结束前的租金。如果单元未能及时出租，房客要对因提前搬出而导致的房租亏空负责。并且，房东有权向小额法庭提 出诉讼，向房客索要未支付的房租。

Greenwin的律师Geoff Paine说，陆先生于2002年四月搬进这套公寓，他在入住前签了租约，于2003年3月底到期。陆先生在租约所注的安省房租管理委员会立法 （Ontario Housing Tribunal Legislation）的47款“房客要在租约到期前至少60天内向房东提出提前终止租约的要求”一栏上简签。租约上还引用了一般的适用于对所有的包括 租房，购车等合约的修改必须要履行的手续条款，也就是说，如要对陆先生的租约上的任何条款进行修改，房东和租客都必须共同签署的这项租约上的附带修改文 件。而陆先生也在此栏下留有简签。

Paine先生说，陆先生的确在2002年的9月30日书信房东，通知房东他们买了房子，要在 10底搬出。对此Paine先生说，Greenwin于10月1日给陆先生回信，通知他公司已经将该单元列入12月1日起可出租单元清单上。

根据Greenwin向小额法庭递交的帐单，陆先生的这套单元于2003年2月找到新租客。Greenwin向陆先生索要的是11月，12月两个月房租共$1863.03，而1月份的房租由其事先支付的最后一个月房租（last month's rent）抵消。

Paine先生解释说，由于陆先生对其所签署的租约条款负有法律责任，如果该单元未能及时出租，陆先生应对没人支付的房租负责。Paine先生说，这封信 内容完全是根据安省房租管理委员会的立法及陆先生与房东所签租约而拟定的，不能随意地口头修改。这就象一位客户要买车，合同上说客户买的是一辆 Cavalier，而卖车的推销商告诉他：“你实际上买的是一辆Cadillac，管它合同上说什么！”。任何人都可以以口头形式修改书面制定的条款。这 就是为什么早在几百年前就制定了相应法律不准许以任意的口头形式修改书面制定的合同。这也就是所谓的口说无凭，立字为证。

安省房屋管理委员会有关人员解释说，当房东房客双方共同达成协议，在房客不拖欠房东任何房租情况下，要共同签署一份协议，所谓的“N11号协议”，作为房 客对房东不再负有任何房租欠款的证据，而这份协议可从房屋管理委员会的网站下载（http://www.orht.gov.on.ca）。

很显然，陆先生与Greenwin根本就没有签署这份表明达成免剩余房租的协议文件。对此，Paine先生说，Greewin从来就没有如陆先生所说的， 同意他提前离开而不必支付剩余部分房租，而且，Greewin曾以书信的形式提醒他，请他不要这样做，因为这实际上是在违约。这封信则是管理公司明确立场 的最好证明。根据Greenwin所拥有的这些证据，Paine先生认为陆先生在法庭上是没有任何胜算的。Paine先生说，陆先生对此事采取的立场让他 非常失望。

Paine先生说，公寓大楼租客应该明白，你租的是公寓单元而不是旅店。公寓单元每晚租金要比旅店便宜得多，这也就为什么租客要与管理公司签署租约，及租客要遵守租约的原因。

当我问Paine先生为什么在陆先生搬走后两年多后的今天才旧帐重提，Paine先生回答说，法律规定在帐款拖欠6年之内都可以向客户索要，并得到小额法庭受理。

那么，为了节省时间、金钱和精力，Greewin有无向陆先生提出庭外和解的建议呢？

对此，Paine先生说，Greenwin并非未向陆先生提出庭外和解。他曾致电给陆先生，提出只付1200元的要求，大致可以使陆先生省去663元的索 赔费，及145元的诉讼费。Paine 先生说，如果陆先生能将1200元在2-3个星期内付清，Greenwin庭外和解的提议仍然生效。

当我再次将Greenwin的这一要求告诉陆先生时，他表示不能同意Paine先生的这一提议，并说他最多只能支付900元。

Paine先生则认为陆先生的900元的提议是对庭外和解采取不接受的态度。Paine先生强硬地表示，900元离合理的和解条件相差甚远，Greenwin对此是不可能接受的。鉴于此，在依法行事的社会里，他们只好与陆先生在小额法庭上对簿公堂了。

(来源：大中报 南 茜)