出租物业收回自住
一般来说，把一间出租物业转为自住物业，都会产生一些税务问题。由于出租物业是用作赚取租务投资之收入，其性质是跟自住物业性质绝然不同。在税务上角度来看，出租物业被转用途时，是被视作在当时以市场价值售予业主，而业主也被视作以市价购入该出租物业作为自住用途。

Posted Friday, August 4, 2006

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这样的处理方法，目的是把物业转为自住时作一税务界线。其界线是把购入物业及至把物业由出租转为自住时要课税之层次。在物业作自住时，这是免税的层次，所以这界线也相当重要，因为会直接影响物业转用途时所带来之税务责任程度。

**住宅升值要付税

把 出租物业转为自住用途时，便会即时产生税务责任。例如黄先生之出租物业购入价是200,000元。在三年后，黄先生决定把物业改作自住。在改为自住时，物 业市场价值是250,000元。黄先生便要为50,000元增值部分在转用途时付税。而黄先生也会被当作在这时以250,000元购入该物业作为自住用 途。对黄先生来说，这当然不是一个好消息，还没有把物业真正卖出，反而有增值税要付。

税局有见及此，容许纳税人用书面方式向税局把这增值 税延迟至物业真正转手时才缴付。这书面申请是要在物业真正售出时之年度跟该年度之税表一起呈上便可。但有一点是很重要的是，假若黄先生之物业在当初作为出 租用途时，便已经每年向税局申报物业之税务折扣开支的话，税局便不会接纳书面延税之申请，所以在转用途时黄先生便要为物业转用时付税。

又 有一种情况是，把自住物业转为赚取收入之用途。跟以上情况相同，税例是会把物业当作在转用途时以当时市场价值售出，而业主也同时被当作以同一市场价值买入 物业，作为赚取收入用途。在这情况下，若业主有任何增值要抽税的话，都可以用自住物业之免税权来抵消任何增值税项（因业主在转物业作为赚取收入用途前是自 住）。但转用途后所产生之增值，便不能豁免增值税，原因物业已不再是自住用途。

**享四年免税期

举一例子，黄先生在 1990年买入一间房子自住，至2002年把这房子全部出租，自己搬到新的房子居住。在2005年黄先生把原先出租之房子卖掉。由1990至2002年期 间，该房子所产生之增值便可以用自住之理由来免税，但2003年至2005年期间，因是用作非自住用途，黄先生便要付上这期间之增值税了。税务部是以该年 物业在市场之价值作为衡量来计算增值税的。

为了避免以上情况所带来之增值税，税务部也容许以上所讲之情况一样，让业主用书面向税局申请物 业不算有转用途之要求。业主是要在转用途之年份连同业主之税表一同递交申请。这申请是最多容许物业在四年免税期而已。例如黄先生在2002年把自住物业转 为完全出租用途，黄先生便要在为2002年报税时，连同书面申请向税局申明物业不被视作转作收入用途。税局便会容许物业在2002年之后四年内没有转作收 入用途，仍然是列作自住用途处理。

**为工作迁出有延税优待

这样申请之好处是，物业会多出四年之免税期，因为这四年之申 请，税局视业主仍用这物业作为自住用途。税局让业主这样延税，是为了一些业主因工作关系要暂时搬出自住物业，好让他们在搬出后，仍然可以用该物业收租，而 不用付上不必要之增值税责任。但这情况只容许业主转物业用途后仍是加国之税务居民，即是说，业主仍需要在加国居住，工作及生活，才可作出这样申请。若业主 要到海外居住及工作，这在加国之物业便不能有这样之申请了。

还有一点很重要的是，若向税局申请物业在转作收入用途后仍算是自住物业，该物业在出租时是不应申报任何物业之税务折旧，因申报税务折旧便会即时导致四年延税之申请取消。

这申请是可以方便一些业主在同时拥有多间住宅物业时，有弹性地减免物业之增值税。详情大家可以请教专业会计师。若业主真正是为了工作需要迁出，而把物业转作收入用途，延税之申请便不受四年限期之限制了。

光辉税阅