【求助】关于便利店的问题
 

请各位帮忙参考这个店:
周生意额$7500(烟45%), LOTTO$2000, ATM$100, 房租$2500, 水电和其他费用$500.
售价10万, 租约只给五年合约,五年后再续(因为是一个BUILDING,所以没有5+5)
请个位给个意见.

房租包括地税吗？

房租包括地税吗？

包括

非常想知道关于5年租约的问题, 没有5+5合适吗

帮你算算。7500×45％＝3375/周(烟），其他＝4125/周。
烟的利润13％，其他22％，全年52周。
利润1（每年）：3375×13％×52＝22815
利润2：4125×22％×52＝47190
利润3（彩票）：2000×12月＝24000
利润4（其他）：100×12＝1200

开销1（房租）：2500×12×1.04（GST)＝31200
开销2: 500×12=6000

利润1＋2＋3＋4＝95205
开销1＋2＝37200

毛利＝95205－37200＝58005/年

另外有所卖店的指标最少打折扣5－10％，所以这个店的实际毛利在
58005×90％＝52204/年

所以这个店你如果买最多6万。

租约不是问题，有5年足够。

租约不是问题，有5年足够。
到时房东如果不续约怎么办

租约是重要的一项，要尽可能的长，一般至少要五加五。
试想一下，五年之后房东不续租的话怎么办，你买店的十万元不就打水漂了吗，所以合同约束是很重要的。

看来你或许是外行。买店的关键是这个店的盈利能力。一般情况下，将来和房东续约不是问题。多数情况下买店的都希望重新和房东签约（房东也愿意），原来的租约多半被废除。

我看你还是应该考虑是否买这个店，5年租约足够你将来卖店了。

外行话，什么叫尽量长，如果这个店不挣钱，你肠子都要悔青了。多伦多很多店明明不赚钱，为什么这些店主还继续做，就是因为这个租约足够长。那些店白送都没人要。

关键是年纯利有多少?
 

周生意额相对来讲, 是个比较虚的东西, 你最好问他烟及其他货品的利润有多少? 有些店烟的平均利润为20%, 有些只有10%, 有些店牛奶/面包/薯片等卖的多, 但利润低, 同一种GUM, 有些店利润37%, 有些47%, 有些高达54%. 除了烟以外, 还要看他其他商品中各种货品的比重, 如果牛奶面包之类的东西比例大, 利润不会好到那里去. 如果水和罐装饮料卖的多, 利润自然好.
如果年纯利有8万左右, 9-10万拿下也不算亏. 如果只有6-7万纯利, 就算了. 我一朋友最近看了一个韩国人的店, 店主说年纯利11万, 开价18万, 到现在为止都不肯降, 我认为超过1年半才回本的店要慎重考虑.

1年前在SCARBOROUGH, 和一便利店的店主聊天, 由于100米内有3家店, 价格压的很低, 最便宜的烟赚0.50$, 4L装的SEATEST牛奶4.39$进, 卖4.39$, 每卖一袋还要亏一个袋钱, 原因是另一家店卖的另外一家公司的奶, 就卖4.39$/袋, 我在他店里呆了半个小时左右, 就有5个人只买袋装奶的, 最近路过该店那块特价奶的牌子没有了, 希望他不再亏本卖奶了. 想买店的话, 做足功课, 周销售额高不等于利润高, 还有如果条烟卖的多也要考虑, 因为条烟一般来说利润都是相对低的.

看你问的问题,估计你很可能以前没做过便利店.(别误解,没贬意)想问你,你是不是一定现在要开始做生意?做生意的话,是不是一定做便利店?一句话,时机.

讲实话,在现在的经济大环境下,不宜进场做生意,特别是以前没做过生意的.(看着便利店不起眼,但也绝不是许多人想的"店主除了进个货,就站在柜台后面等客人来送钱"那么简单.当然,也没有MBA那么复杂.)

可以很负责的告诉你,许多便利店主在"哭",而且是痛"哭".许多人在卖店.你若是执意现在买店,你的讨价还价的空间很大.可你接店后的前景我并不太看好虽然我不认识你.

前不久(金融海啸前的次贷危机前后),一个独立的市场调查公司完成了对安省便利店市场的调查,得出的结论是:在安省,便利店过度饱和特别是在大城市,20%的便利店会在五年里"垮" ...... 如果你认为这种调查报告不必过于认真的去对待的话,那我再告诉你件事-----加拿大最大的烟草公司,Imperial开始准备对其认为的"strong store"采取政策倾斜了.如果其它行业的公司对便利店也采取象Imperial一样的倾斜政策,你说会不会加速市场的淘汰呢?

再考虑考虑你现在是不是一定要开始做生意吧.

我讲一件真事,一位老兄看中一个店,而店主并不想卖.这位老兄神通广大地同老外房东谈,把房子买了下来.而后就是不同店主续房租,逼得店主以很便宜价格出让.
前车之鉴啊.

感谢楼上各位

还想再问,5+5到底有何约束作用,如果到了五年的时候,房东卖房或拆房, +5还有约束力吗

所有的lease都是房东花钱找自己的律师准备的,你说在lease里面会不会有能让房东全身而退的escape clause?你说的情况理论上来说会有,但真正发生的机率却非常的小.

站在房东的立场,希望你(泛指租客):1)生意至少能付其租金;2)能给其物业带来潜在的升值空间以让其有更大的利益空间.

举个例子.当年我在多伦多做店的时候,我接手时,lease还有3.5+5.我房东看我做的不错,到我renew lease时,希望我把其物业买下来,当时我不懂,不买.我房东知道我走不了,就开出价-------租金涨近60%.我不干,说:最多允许其涨我10%.前后找了两个律师和他"打",也打不赢.我一气之下,在多伦多买了个小plaza.等close了,我把文件给我房东看,想让他明白我有退路,别再"逼"我.我房东仍不为所动.

没办法,我只好通知我的一个tenent,让其一个月之内搬走,给我腾地方;一小时后,我拿着notice,出现在我房东的家里,正式通知他,我三十天后搬走.意大利老头当时就傻了,然后开始哭,最后求我别走,说:就依我说的,涨10%........

所以,lease上面的加号后面的时间实际上就是给现在租客的优先选择权而已.房东到时候该调涨房租可是一点儿都不犹豫.个人认为:没必要太在意那些东西.(生意分大小,可做生意的道理都是一样的.你生意做的好,理论上来说,你房东留你还来不及呢.再说,"此处不留爷,自有留爷处".当你知道怎么做生意了,到哪儿不是做啊?)

这就是为什么楼上Robert昨天对你讲:有五年时间足够.(当你在一个生意里做了三年半左右的时候,你会烦死,呵呵.)

好。
要是拿着特例当惯例，大家就都不要开车，坐飞机了。。。

其实，也没有什么真正的约束力，都是防君子不防小人的。但，这是最基本的要求了。
实际上，像便利店这种生意，一般做三年就会卖店，有人感觉没必要签那么长。可没有长的租约，某种程度说明这个店的稳定性。
还有，加五，那是五年OPTION。

请问老兄是怎样的倾斜政策？

读过您的春江水暖鸭先知，十分佩服。请问前辈，什么时候进入这个行业是个好时机？明年底如何？

消费下降，会很大影响到便利店，如果是这样的话，是不是大点的店相对来说抗风险程度会好点？一般来说，是哪类便利店主现在哭得利害？如果要买店，哪种规模，位置的店相对来说生意较稳定。我看有些店同样一周一万到一万二的销售额，有些卖个十二三万，有些却要十七八万，虽说有烟多烟少的可能，但除此以外，这里面有没有什么说法？

如果自己到一个新的发展的小镇找个店面自己白手起家，您觉得这个想法怎样么样？

在加拿大没法找到如意工作，所以决定走做点小生意这条路。希望您能抽点时间指点。万分感谢，也祝生意兴隆