华枫论坛

华枫论坛 (http://www.chinasmile.net/forums/index.php)
-   落基牛仔--卡尔加里 (http://www.chinasmile.net/forums/forumdisplay.php?f=32)
-   -   房价下跌?难?难?难? (http://www.chinasmile.net/forums/showthread.php?t=116871)

鹏居 Jan 6th, 2006 22:04

房价下跌?难?难?难?
 
都说房价下跌,我也说下跌, 但真的不容易。

在谈之前,我们必须明确一个核心的思想,卡城房价主要由石油上涨炒起来的。

房价要下跌,首先,油价跌,之后,一些外来投资放弃一些高成本石油项目,撤出石油城。石油公司的股价跌,许多金领持有石油股票的产生亏损,不得不减少它们的投资(目前看来主要在房子)。房价开始小幅跌,然而更多的人不信。当石油公司的项目减少,许多人丢掉工作,但还是要还每月的贷款。不得已卖掉房子。房价匀速下跌,当外地人发现在这找工作不容易,离开卡成,或放弃来这得想法。没人接盘,房价暴跌!

各位可思考一下,为什么会放交易量上涨,如果大家都一致看好后市,谁抛!放量危险的信号!

送大家一个bonus,越来越多的人买超过他们正常需要和支付能力的房子。当房价一旦开始跌了,大家必然要出租他们额外的住房空间去赚一些钱补充他们的按揭。随着房价下跌,换贷的压力将迫使他们竞相压价出租额外的房间。越来越低!没买房子的穷人,我们找一个离公司近的地区,祈求有房子的富人给一个更低的租房价格,更好的住宿条件。

please, please!(joking)

挣钱不容易,谁都想掏出你那一点点血汉钱,尤其这些狗日的资本家。

鹏居 Jan 7th, 2006 02:20

跌是要跌的,什么时候跌不好说。也许明天早上刚醒来,也许一两年之后,不好说!

看看比比一年前,你周围有多少人当时没有房子,现在多少人买了房子的。房价涨,有大量的人买才行,现在又有多少还没有买房的,并且可能在今年买,也许你就能察觉房价还能涨多少了!

良药虽然苦口,但有助身体健康!
忠言虽然难听,但有利于保存这不多的靠刷碗积攒的血汉钱不被资本家榨空!

RAFTER Jan 7th, 2006 02:28

引用:

作者: 鹏居
跌是要跌的,什么时候跌不好说。也许明天早上刚醒来,也许一两年之后,不好说!

看看比比一年前,你周围有多少人当时没有房子,现在多少人买了房子的。房价涨,有大量的人买才行,现在又有多少还没有买房的,并且可能在今年买,也许你就能察觉房价还能涨多少了!

良药虽然苦口,但有助身体健康!
忠言虽然难听,但有利于保存这不多的靠刷碗积攒的血汉钱不被资本家榨空!

卡城唯一的空军已经壮烈牺牲了, 我现在准备三个月后当新一代的空军主力 :) .准备把最后自住的房屋也卖了.

RAFTER Jan 7th, 2006 02:36

引用:

作者: 鹏居
都说房价下跌,我也说下跌, 但真的不容易。

送大家一个bonus,越来越多的人买超过他们正常需要和支付能力的房子。当房价一旦开始跌了,大家必然要出租他们额外的住房空间去赚一些钱补充他们的按揭。随着房价下跌,换贷的压力将迫使他们竞相压价出租额外的房间。越来越低!没买房子的穷人,我们找一个离公司近的地区,祈求有房子的富人给一个更低的租房价格,更好的住宿条件。

please, please!(joking)

挣钱不容易,谁都想掏出你那一点点血汉钱,尤其这些狗日的资本家。

这个bonus也不是那么好拿的.想想房东的水电气,广告费,地税和为出租房屋额外的劳务成本和劳心成本, 压价出租的空间不是很大呀.

李大哥 Jan 7th, 2006 11:36

1、你看外汇和股票的价格每分分秒秒都在涨跌,那你怎么办?不敢持股了?

2、把眼光放长远点,以30年的时间跨度来看待今天的房价的涨和跌,今天的价格波动都可以忽略不计了。

鹏居 Jan 7th, 2006 12:19

引用:

作者: RAFTER
这个bonus也不是那么好拿的.想想房东的水电气,广告费,地税和为出租房屋额外的劳务成本和劳心成本, 压价出租的空间不是很大呀.

股票市场有个名词,叫“不计成本的杀跌“。出租的价格不仅仅是成本,更是抗风险的能力和心理恐惧大小决定的。

Winged Frank Jan 7th, 2006 15:13

我总觉着,一个人养好几个房子的,就像贷款炒股票一样,是在拿自己的生命开玩笑,只不过现在是在牛市里,还没体现出来。

加西村长助理 Jan 8th, 2006 01:41

引用:

作者: 鹏居
股票市场有个名词,叫“不计成本的杀跌“。出租的价格不仅仅是成本,更是抗风险的能力和心理恐惧大小决定的。

没人会明明知道只有1元钱的收益去投资多于1元的成本

alf Jan 8th, 2006 04:04

引用:

作者: Winged Frank
我总觉着,一个人养好几个房子的,就像贷款炒股票一样,是在拿自己的生命开玩笑,只不过现在是在牛市里,还没体现出来。

是啊,这样的也不少呢,我们公司的不少加拿大同事有两个房子,一个是用来投资的,
结果这两年赚到了钱,在榜样的作用下,只有一个房子的也跃跃欲试要买第二套房子。

鹏居 Jan 8th, 2006 21:00

慎用融资!!!
 
引用:

作者: 李大哥
1、你看外汇和股票的价格每分分秒秒都在涨跌,那你怎么办?不敢持股了?

2、把眼光放长远点,以30年的时间跨度来看待今天的房价的涨和跌,今天的价格波动都可以忽略不计了。


兄台,看来你对市场了解甚多。不是是否了解期货市场。其实买房在许多方面比投资期货的风险更大。以期货市场为例(9年以前数据分析),如果看好绿豆2,000元一手,买进价值20,000元的绿豆。(交易所给大家融资)若买入10手的话,动用资金20,000元,价值200,000元的绿豆,升值10%,200,000*10%=20,000,利润在本金的基础上获利100%(一倍),若跌10%,就成了穷光蛋了。跌20%,就倒欠交易所20,000。

要知道多少人从银行融资买房子,涨了固然好,但任何上涨都不是直线上升的,尤其像你说的30年中,下跌更是不可避免的。万一先跌了30%之后在上涨80%呢?试问有多少人能抗住这一短期的下跌,用房价10%-15%的全部家底去付首付。你可以想象万一房价跌了10%-30%。有多少人过去5年甚至10年的血汉钱都付之东流,而且未来的每一个辛苦打工日,节衣缩食就是为了偿还跌价的损失。这种事情在任何市场中,都不乏列举。

为什么说买房更危险,炒期货支付一点佣金而已,但买房子,我们要付佣金,利息,地税,物业,升值后要卖出还要付投资收益税,而且为了买便宜的房子,大家不得不搬到很远的地方,车折旧,油钱,浪费的时间和消耗的体力,都不是钱吗?我细算了一下,这些杂费大约是房价40-85%,(依据不同的贷款比例)也就是说买一栋价值20万的房子,实际付出的要有28万-37万。我们辛苦积累的钱就这样被资本家赚走了。(你可以算算你的实际费用除了房价本身)。许多人支付了2、3万家底,融资10几二十多万再加上极其高昂的杂费!这不是自寻。。

如果没有承担万一房价下跌30%以上遭受损失的能力,建议买房要谨慎。
贷的比例越多,倒闭的越快!

忠言逆耳,仅供参考!

andylovelinda Jan 8th, 2006 22:16

现在的房市漫天要价,乱了套了....

野渡无人 Jan 8th, 2006 22:49

引用:

作者: 鹏居
要知道多少人从银行融资买房子,涨了固然好,但任何上涨都不是直线上升的,尤其像你说的30年中碌遣豢杀苊獾摹M蛞幌鹊?0%之后在上涨80%呢?试问有多少人能抗住这一短期的下跌,用房价10%-15%的全部家底去付首付。你可以想象万一房价跌了10%-30%。有多少人过去5年甚至10年的血汉钱都付之东流,而且未来的每一个辛苦打工日,节衣缩食就是为了偿还跌价的损失。这种事情在任何市场中,都不乏列举。


忠言逆耳,仅供参考!


关于房价下跌,贷款重新评估的问题,去年就已经讨论过了.加拿大有加拿大的国情和制度.每个地方都不一样.


这方面,CALGARY半猪是权威.

李大哥 Jan 8th, 2006 23:27

1、股票、期货的涨跌比例大体相当,而房子的价格却是上涨为主,下跌是暂时的,涨却是永恒的。因此,说,买房子风险最小;

2、为什么首付不付25%以上啊?我就是付25%。以中国人的消费习惯,去了还mortgage,谁家一年还不存个一万两万的?我现在房子已经升值4.5万,过两年,即使房子跌价,能跌回4-5万吗?这两年内,我还能再攒几万呢。我的房子即使跌回原价,银行也不会要求我追加保证金。就算是跌破我的原价,银行让我交保证金,我就把存款拿出来,交保证金。银行能奈我何?

3、关于除了自住以外,再炒房子。现在,建新房,只要交5%的首付,就可以定一套,才1-2万元。有些房子在建好前,如果升值了,就可以委托开发商卖出。这样的话,风险就局限在5%的首付,如果跌价了,5%的首付不要了就行了;盈利却可以是无限的,涨的越多,赚的越多;有些需要等建好后再卖,这可能需要再到银行办贷款,如果房价上涨了,那就办贷款,然后再卖房子,照样赚钱;如果房价跌了,那就不履行合同了,首付不要了,风险也就局限在这首付里。如果办了贷款,房子突然大幅下跌,那损失还是大的,可是,这种情况恐怕一辈子都遇不上。

4、关于房价的趋势。也就是80年代初,卡城房价由10万跌到8万,但几年后又涨回来了。当时是通货膨胀率高,政府为抑止通胀,采取高利率政策,据说达到了19%。这么高的利率,谁还买房子,把钱存起来,租房子最合适。但不要亡了,正是因为通货膨胀,才导致了政府采取高利率的政策,那么,在这之前的几年内,房价肯定已经大涨过了。只要不是在高点买的房子,都不怕的。

现在,整个北美日用品都是中国造,价格便宜的出奇,哪来的通货膨胀压力?既然没这个压力,政府为了刺激经济,鼓励消费,必然采取低利率政策。因此,利率涨不到哪里去。因此,房价也跌不到哪里去。

5、房子的涨跌,主要受供求影响。只要有人来卡城居住,房价就跌不下去。洛山矶的房子价格在200万美元左右,美国内陆同样的房子才10万,这就是由供求影响的,跟什么利率都没关系。

6、究竟是买房好,还是租房好。我们算一笔帐就清楚了。假设买10万元的公寓,首付2.5万,贷款利率按5%算,每月还贷款438元,还25年。假设管理费加水费和气费190元,每月支出628元,25年共支出188400元;

如果租公寓,每月房租625元,25年支出187500元,2.5万元买长期国债,按5%的年收益率,25年后是8.46万;

租房人和买房人,在这25年里支出是大致一样的。现在买房人,想把房子卖掉,如果房子不升值,买房的人把房子按原价卖掉,买房人能拿回10万元,而租房人只能拿回8.46万元,还是买房合适;如果按房子25年升值150%,房子以25万的价格卖出,则买房的人能拿回25万元,而租房的人,还是只能拿回8.46万元。

kt1964 Jan 8th, 2006 23:44

现在炒房是大好时候.
不过也有吓人的案例,日本可发生过跌70%以上的情况,套死了银行,刚缓过劲,那30万人的大楼成了幻影.

Tiger04 Jan 8th, 2006 23:53

引用:

作者: 李大哥
5、房子的涨跌,主要受供求影响。只要有人来卡城居住,房价就跌不下去。洛山矶的房子价格在200万美元左右,美国内陆同样的房子才10万,这就是由供求影响的,跟什么利率都没关系。

洛山矶50多万就可以买1000尺左右的平房了,而且LOT顶这边的6,7个大.

李大哥 Jan 9th, 2006 00:05

引用:

作者: Tiger04
洛山矶50多万就可以买1000尺左右的平房了,而且LOT顶这边的6,7个大.

查了一下,洛杉矶的平均价在50万左右。

但纽约曼哈顿的房价平均价已超过百万美元。

kt1964 Jan 9th, 2006 00:09

许多纽约工作的人住到新泽西了,自备车火车巴士颠簸.

Tiger04 Jan 9th, 2006 00:40

引用:

作者: 李大哥
查了一下,洛杉矶的平均价在50万左右。

但纽约曼哈顿的房价平均价已超过百万美元。

aspen wood estate 平均价也已超过百万了

Winged Frank Jan 9th, 2006 01:44

看看上海吧,涨,排队买买不到;跌,抢着卖卖不出。
涨的时候说什么都好听,跌的时候算什么都没用,掏钱吧。

RAFTER Jan 9th, 2006 02:06

引用:

作者: Winged Frank
看看上海吧,涨,排队买买不到;跌,抢着卖卖不出。
涨的时候说什么都好听,跌的时候算什么都没用,掏钱吧。

和我们这些有房者争论说房价要下跌不是找抽吗?记不记得上海以前的情景,不让别人买高价房别人会和你拼命的,因为多方大多是有房者和打算买房者,空方的成分就比较杂了。多方中不乏认为卡城房价不但要超过多市,也有可能接近或者超过温市,空方就只看见卡城地理环境较差,而没有看见亚省人民鼓鼓的腰包和蓬勃的经济。涨还是跌?基本面还不支持跌,技术指标到是有修复的必要,收入水平也不支持跌,并且上涨的贯性还存在,怎么说起码也难大跌。唯一可能改变这种情况的是国际石油价格,而这个确已经是金融大鳄手中的期货玩物了。说的不好听一点,投机房产一族也就是他们手上的小蚂蚁,生死在别人之手,多烧烧香,不要再争论了。


所有时间均为格林尼治时间 -4。现在的时间是 01:32


Copyright © 1999-2024 Chinasmile