[nihaoquebec]

大粒丸子说的没错，你的朋友应当接受房东的条件。
租约上没提违约怎么处理，就是不能违约，租约期内，你必须每月都交房租。
三个月的罚款，你可以这样理解，比如你还还剩下十个月，房东免了你七个月。

有一种情况可以例外，如果你以有限责任公司签的租约，公司破产欠租可以不还。
不过不希望这种情况发生，如果房东或政府找到证据你申请破产的目的是逃债，处罚是非常可怕的。