买房投资2年，现计划转给父母，有什么法律问题需要注意？

[keepsmile]

问题同上，目的是在许可的情况下，以后每年出租收入可以由父母保税，比较省，而且如果以后卖了房子，投资收益的父母上税也比较少，谢谢。
房子2年前买的，一直都在出租，每年出租的收入都报税上税，目前房子还有贷款，可以只把房主改为父母，贷款人仍然维持不变吗？
改名字需要什么理由，或者什么手续吗？ 是不是需要以当前的市场价格来计算投资收益 ，明年上税，尽管并没有买卖过程？
有什么好的主意和建议，请分享 ：） 谢谢

[Ellesmeer]

作者: keepsmile

问题同上，目的是在许可的情况下，以后每年出租收入可以由父母保税，比较省，而且如果以后卖了房子，投资收益的父母上税也比较少，谢谢。
房子2年前买的，一直都在出租，每年出租的收入都报税上税，目前房子还有贷款，可以只把房主改为父母，贷款人仍然维持不变吗？
改名字需要什么理由，或者什么手续吗？ 是不是需...

如果在中国, 你的想法可行。如果在加拿大，that is a day dream.

[tracyd]

可以加父母的名字，但是因为房子依然后贷款的，贷款人的名字是无法去掉的，除非贷款全部付清。如果把房子名字换成父母的名字，而没有你的名字的话，以后父母去世会涉及到你的财产收入需要交税。如果是你和你父母的名字都在上面的话，是否在他们去世后需要交收入税，我就不知道了。另外加父母名字可能需要请律师，其他我就不清楚。

[nolater]

但现在房子买完了不知道能否办，这种问题问律师去

[bcoec]

如果父母是税务居民，而且也能做出贷款，你过户给他们，对将来的税务安排比较好，但目前你要交房产增殖的capital gain

[_虫二]

加拿大税法这么多年了。。。

找点好处占占不太容易阿。

[北风]

作者: bcoec

如果父母是税务居民，而且也能做出贷款，你过户给他们，对将来的税务安排比较好，但目前你要交房产增殖的capital gain

卖给父母，怎么可能有CAPITAL GAIN? 当然是买入价卖出

[honeynut]

作者: 北风

卖给父母，怎么可能有CAPITAL GAIN? 当然是买入价卖出

呵呵，税务局的人可不是傻子，你要是卖出价写的过低他们会给你定一个卖出价的。

[唠 叨]

作者: bcoec

如果父母是税务居民，而且也能做出贷款，你过户给他们，对将来的税务安排比较好，但目前你要交房产增殖的capital gain

这跟卖给其他人有什么区别？ 如果把所有的开销打进去应该没有多少capital gain的， 房价尽量往少报

[北风]

作者: honeynut

呵呵，税务局的人可不是傻子，你要是卖出价写的过低他们会给你定一个卖出价的。

管他是不是傻子，加拿大没有法律规定卖房价格一定要多少

[bcoec]

你的法律上的卖房成交价格是XXX，但CRA可以认定一个REASONABLE的价格YYY。不管你的XXX是多少，甚至是0（比如赠与），税务上默认你相当于卖了YYY。当然你不服的话可以DISPUTE。这就好象你的房子的市场合理价格是AAA，政府评估价是BBB，你的地税还是按照BBB的价格来计算的。

不过话说回来，被CRA盯上的可能性不大。但是万一被盯上了，你有时间精力一路和CRA官司打到底并成功的可能性也不大

作者: 北风

管他是不是傻子，加拿大没有法律规定卖房价格一定要多少

[tracyd]

为何不把父母的名字加上去，不就没有增值税一说了么？

[keepsmile]

作者: tracyd

为何不把父母的名字加上去，不就没有增值税一说了么？

为何把父母的名字加上去，就没有增值税一说了?

[三小姐]

房子换名的手续问题可以咨询本网的离婚专家。

这些也是他的强项。

[tracyd]

作者: keepsmile

为何把父母的名字加上去，就没有增值税一说了?

如果父母是税务居民，把他们名字加上去以后也不会有遗产转移的说法，也就没有资产转移的说法，因为房子会自动全部转到你的名下。如果是自住，以后卖掉也不用交增值税。

[newbeetle]

加拿大是没有遗产税的。

[tracyd]

http://www.dushi.ca/immigration/benc...?fid=12&id=949

俗话说，前人栽树，后人乘凉。辛辛苦苦赚来的财产，总是希望在百年之后，留给自己的至爱，但怎样留却是大有学问。

人有旦夕祸福 立遗嘱保安心
最近一段时间，让华人关注的名人争产案可谓好戏连臺，一波未平一波又起。先是香港千亿富婆龚如心的争产案高潮迭起，接着是大陆明星侯耀文的遗产官司惹人嗟嘆，现在着名学者季羡林的遗产纠纷又浮出水面。怎样让自己百年归去时，能够安安宁宁？安排好自己的遗产成了华裔关注的话题。


天灾人祸转变观念
对于写遗嘱，华裔一般都有点避讳，特别是在自己健康良好的情况下。中国大陆着名相声演员侯耀文就是以为自己健康状况良好，才未写遗嘱的，突发心肌梗塞猝死，使他的遗产出现争端。据公证人汤秀顺介绍，在温哥华，本来华裔来做遗产公证的不多。“自从911和四川大地震后，来做平安书（即遗嘱）的华人就越来越多了。”她告诉记者，华人往往因为怕不吉利而不写遗嘱。天灾人祸后，很多人意识到并不是只有老人才会死亡，于是改变了看法。
理财顾问胡东认为，为了更好地将遗产留给家人，除了购买物业外，还应该为家人买一些人寿保险。人寿保险的概念是用一小笔资产买相对大得多的资产转移。另外的好处是在自己去世后，家人可以在两个星期后拿到赔偿，这笔赔偿还是免税的。如果还有其他投资留给子女，拿到保险赔偿金后还可以先将欠政府的税金付掉。

写遗嘱没有紧迫感
记者采访了温哥华的一些中年华裔人士。他们普遍没写遗嘱，觉得没有必要，或是自己财产不多。来温哥华6年的技术移民Michelle告诉记者，她觉得有必要写遗嘱，虽然自己属于工薪一族，财产不多，但买了一套房子，还是希望能够少付手续费地留给儿子。这事她决定了很久，但一直没去做，倒不是因为怕付手续费，而是觉得来日方长，没有紧迫感。
“我只是给孩子买了意外险，数额不大。”Michelle说。
投资移民来的Joseph立了遗嘱，将财产留给妻子和儿女。他身体不是很好，孩子还小。为了保障家人的生活，他还买了保险给妻儿，第一受益人是妻子，第二受益人是儿女。现在他很安心，说：“我把他们的生活都安排好了，哪一天走了，他们也有保障。”
继承了父母遗产的Johnny在大温地区拥有两栋房子。他希望自己百年之后，也可以用自己的遗产为儿子提供帮助，但不希望在自己去世前将财产提前给儿子。Johnny担心儿子在他老了以后不好好照顾他，也担心儿子靠自己给他的财产生活，不思进取。Johnny也不考虑将财产与儿子联名的避税方式，不希望在儿子婚姻出问题的情况下，需要分割本属于自己的财产。“一切遗产都要等到我百年之后再分割。”他说。
在遗嘱问题上，有很多专业问题。记者采访了公证人、会计师、律师，希望他们的意见能对想将财产留给至爱亲朋的人有所帮助。

遗产避税要提前安排
“虽然加拿大是没有遗产税的国家，但因为身故者的投资财产在过户给受益人时，增值部分需要缴税。所以，在立遗嘱时，应该考虑如何合理避税。”中鼎联合会计师事务所的注册会计师张依林向读者介绍了有关遗产的税务问题。


继承自住房不用交税
拥有会计学博士学位的张依林告诉记者，加拿大对待遗产的税务规定，是採用推定处置的方法，将遗产的处置纳入到资本性收益或损失的类别，从而基本上避免双重征税。其主要思路是：对于财产所有者这一方：在纳税人身故时，他所有的财产假定按照当时的公允市场价值（Fair Market Value）处置掉，这个价值与该项财产原来的购入成本产生的差额，就形成资本收益或是损失。如果形成的是资本收益，那该收益中的一半就要按照有效个人税率来交税。对于接受遗产的这一方：等于是以公允市场价值买入资产，将来这些资产衍生的收入（利息、分红等）以及再处置资产产生的资本收益，需在产生的各年度分别交税。
张依林举了个例子，纳税人在30年前买有一套房产，买价30万元。2009年该纳税人身故，去世时房产的市值是50万元，产生了资本收益20万元。如果这套房产是该纳税人的自住房（Principle residence），处置时产生的资本收益免税，该纳税人将该套房产留给继承人不用交税；如果这套房产是投资性资产，则应税收入为10万元（20万元的一半），按照该纳税人身故当年的有效税率缴税；而继承人则相当于以50万元买入了这栋房子，若将来房子继续升值，卖掉这栋房子获得的资本收益由继承人纳税。
至于现金（存款）赠与，张依林说，由于其公允市值就等于其成本，不会产生资本性收益，所以不用交税。但是，将来这些现金5万元生出来的利息，记入受益人的当年收入，由受益人交税。


遗产避税方法多
“如果个人财产巨大，可以对资产提前进行安排。”张依林建议，合理的可供选择的方案一般包括夫妻间资产转移、联名账号（joint tenants with rights of survivorship）、设立信託、利用人寿保险、股份转让等。
加拿大《税法》允许资产以购入成本价转入配偶名下，这样可以暂延资产增值税，但需要缴纳一定的遗嘱验证费。如果能在生前转让，则可以免付遗产验证费。另外一种转让方式，是将资产由个人名义拥有变成联名持有(Joint Tenancy)。这样的方式，配偶双方各拥有五成的资产，若其中一方先去世，在生的配偶则可拥有整个资产，而资产不会被视作以公允市价出售。还有一种方法是将资产转入信託，配偶为唯一受益人。这个方法也可以有效地将资产价值税延至剩下的配偶去世后才支付。但当配偶仍然在生时，资产的投资收入仍然由该配偶课税。如果资产在信託内、投资收入没有分派给受益人的话，该收入将要以个人最高税率课税。但是信託往往要支付比较高的行政费用。
她说，利用人寿保险赔偿是另外一种方法，寿险赔偿是免税的，保单如有指定受益人，赔偿额是不会被纳入在遗产内的。
如果纳税人考虑退休，并预备将生意留给子女继续经营的话，可以将持有的私人公司普通股票，以时价转换成优先股及现金。根据《税法》的规定，普通股资产增值的有减免税额，而优先股每年的股息也可以作为退休后的生活费。


海外遗产的交税原则
移民从中国大陆接受的遗产怎样计税？张依林说，这与在加拿大境内接收遗产的原则相同，而遗产赠予人的部分则按照其所在国的相关税法处理。
她表示，华裔移民死亡后，他自己在中国的财产，也是按照加拿大境内财产总体原则处理，只是要进一步考虑财产所在国的税法，然后按照两国税收双边协定的原则进行。就海外资产而言，也可以按照同样的原则在生前进行合理计划以降低资本收益的税负。
在加拿大，一个人身故的当年仍然要申报税表。不管财产给谁，如果涉及到税务，都是在死者的名义下缴纳；其他未处理的税务，则要由他的授权代理人为他处理。

按自己意愿分配遗产
在Tong & Associates公证事务所办公室，法律公证人汤秀顺（Susan Ann Tong）接受了记者的采访。她告诉记者，经歷一些天灾人祸后，很多华裔意识到不是只有老人才死亡，于是改变了不愿立遗嘱的想法。为了听起来吉利，华裔往往把遗嘱叫做平安书。她告诉记者，立平安书的多为一般收入家庭，而不是大富大贵的家庭。


请专业人士帮助
汤秀顺说，有些人为了方便省钱，自己立平安书，并往往因为不符合法律的要求而无效。如签字方式不对、见证人不合要求等，结果得不到法律的承认。平安书最好是找专业人士做。为保障按当事人的愿望分配遗产，专业人士还可以提供一些意见和建议。
有一些问题很多人不瞭解，如联名账户及联名房子，在死后会自动过户到共同拥有的另一人。有人买人寿保险时，受益人是一个孩子的名字，但后来又生了另一个孩子。他的平安书上写保险金归两个孩子共同拥有，但无效。这种情况，应该提前改保险单上的名字。她说，如果孩子还小，就需要指定管钱的人和照顾孩子的人，虽然可以是同一个人，但她认为指定不同的人管钱和照顾孩子更能保障孩子。如果当事人立了多份遗嘱，以最新的遗嘱为准。
有些华人重男轻女，将财产全归到儿子名下，不分给女儿。这种情况下，平安书不公平，女儿可以找律师起诉，推翻平安书。虽然打遗产官司的律师费用很高，但有些人为了争一口气，还是会起诉。


财产清单须列明
平安书上要指定一位执行人，执行人将根据平安书的内容执行各项安排。遗产执行人可以是律师、会计师、公证人，也可以是其他可靠的成年人。汤秀顺建议，在立平安书时，最好附上资产清单。需要提醒的是，立好平安书后，最好到卑诗省的平安书登记处登记，这样就可以显示你把最新的平安书放在何处，以便去世后家人找得到。
如果没立平安书怎么处理遗产？汤秀顺说，遗产会由法律规定的受益人继承。配偶或子女需要向最高法院登记处提交文件，请求法院委任他（她）处理遗产。这种方式处理遗产，通常费用较高，时间较长。

联名优先于遗嘱
木风律师事务所成鹤鸣律师说，为了安排好遗产，应该预先写好遗嘱。如果婚姻状况发生变化，需要重新写遗嘱，之前的遗嘱自动作废。如果未写遗嘱，遗产会先移交至政府托管，受益人得到财产时，需要经过更复杂的法律程式和交纳更多的费用。在没有遗嘱的情况下，分配遗产的原则是如果有一个配偶一个孩子的情况下，配偶与孩子各取一半; 如果有一个配偶多个孩子的情况下，三分之一给配偶，三分之二在孩子们中平均分配; 如果只有配偶，没有孩子，配偶得到遗产的全部；如果配偶先过世，则在孩子们中平均分配。如果既没有配偶也没有孩子，遗产的收益人会再往上追溯到父母或者兄妹。
“如果家庭财产是联名的，一方去世，财产会自动过户到联名者的名下；保险的受益人也会直接得到保险金。”成鹤鸣律师说，这两种情况的财产，是不通过遗嘱进行分配的。如果遗嘱内容与联名或保险受益人名字冲突，联名者或保险受益人优先。
法律会尊重并维护立遗嘱者的意愿，但不公平不公正的遗嘱可以被推翻，一般情况下， 不可以剥夺自己的家庭成员（配偶及孩子）的继承权，起码需要留给配偶或孩子起码的生活费用，除非立遗嘱人在生前已经做了其他恰当的财产上的安排。