Feb 27th, 2012, 12:54 | #1 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 1,966
积分:10
精华:2
|
纯粹研究,欢迎讨论,砸砖的就算了
开价$649,000,包括物业。物业市政府估价大约35万。 Property with Business! Fantastic opportunity to own property with good income convenience store in Calgary. Total Gross Revenue $950,000 (Year 2011) plus Lotto $200,000 and ATM $3,000 per year. The main floor 1,999 sq.ft.with a large storage room, office, and 400 sq.ft.living space upstairs. Well established store with a long time loyal customers! *Business Asking Price: $179,000 *Rent: $3,500+GST per month *Lease: 5yrs term + 5yrs option |
用奶粉灭掉2000后,用考试灭掉90后,用房价灭掉80后,用失业灭掉70后,用城管灭掉60后,用下岗灭掉50后,用拆迁灭掉40后,用医改灭掉30后……
|
|
|
Feb 27th, 2012, 16:12 | 只看该作者 #2 |
Senior Member
注册日期: Feb 2009
帖子: 1,458
积分:5
精华:1
声望: 465615
|
我这样认为地:不要盯着35万估价。那个在评价生意时越少越好。要是估成0你就不用交地税了。至于生意怎样评估划算不划算,我出2种算法: 1。生意归生意,物业归物业。生意开价18万值不值?物业要价47万值不值?生意值不值要看毛利有多少,所有的开销有多少(包括房租),净剩多少。如果95万里面没有多少薄利销售(如彩票,车票,手机卡,nevada等),如果烟的销售额不超过50%,如果grocery及其它销售的毛利在30%以上,总平均毛利应该有25%。就是说95万中毛利有25万,外加彩票等其它收入,大致就是27万。 物业的房租至少应该购交商业按揭。目前商业按揭可能要prime + 3,在6%以上。3500的房租中还有TMI部分要扣除。净房租算3万/年。跟你投资47万做比较看看值不值。 2。全部都捆在一块,看看几年能把全部投资收回。比如你投资65万,这个生意去掉所有的开销还剩10万。6年半的时间把全部投资收回你认为怎样?需要说明的是因为这是带住宅的物业,你的全部开销除生意开销外,还应包括家庭开销和应纳税款。只有这样你才能在真正意义上年净剩10万用于还债。设想有一个年净攒钱10万的收入,做他个20年就是2个米粒,然后生意原价卖了,下半辈子就够了。所以一定是要扣除了所有开销的。 仅就你提供的有限数据我认为值得进一步研究。 此帖于 Feb 27th, 2012 16:56 被 大粒丸子 编辑。 |
|