这房事好像很火吗

[Blue Rose]

作者: 枫婆子

DEAL，装修好了原价给我～

奏是这个意思。

[jedi_xie]

作者: GOOODGUY

这种经济对卖家来说是天使， 对买家来说是垃圾，魔鬼。 提醒买房时千万别喷上这几个垃圾JJ，
成交价高了， 买家的JJ 也很开心呢，因为佣金也多了， 买家是跟所有的人利益相矛盾的。哈

其实这3兄妹也没啥，就是一JJ。他干他的，肯定要尽职抬价，你干你的，买个平又靓的房子。买房子是你的事，别人家一说就上头，兴匆匆的行动就行。

去年看房的时候，就遇到这3三兄妹做卖方JJ，那个大哥还亲自出马，越过我的JJ，说着普通话游说我抬价抢OFFER，我就是不干，坚持我自己的低价格，而且我就猜到没人跟我抢的，结果没成交，后来我买了现在这个，他们那个还没卖出去，而且List价又降了。

[kakevin2000]

作者: 枫婆子

DEAL，装修好了原价给我～

偶来抢offer.

[7jours]

火什么呀
看看那些建筑工人，现在经常在家闲着。
我怎么也不明白，咋会有抢OFFER的事。

[Blue Rose]

作者: 7jours

火什么呀
看看那些建筑工人，现在经常在家闲着。
我怎么也不明白，咋会有抢OFFER的事。

朋友过去2个星期碰见两次了。 都是刚出来1天，还没看呢，就几家抢offer。 现在一个很大的问题是，房源太少了。 着急买房子的人，还有不少。

[茱萸.]

没有卖不出去的房子, 只有卖不出去的价格.

[回忆中]

作者: Blue Rose

朋友过去2个星期碰见两次了。 都是刚出来1天，还没看呢，就几家抢offer。 现在一个很大的问题是，房源太少了。 着急买房子的人，还有不少。

嗯，第一次买房的在不良经济误导下比较冲动，相比之下，换房的一般比较理智，不容易上经济的当

[7jours]

作者: Blue Rose

朋友过去2个星期碰见两次了。 都是刚出来1天，还没看呢，就几家抢offer。 现在一个很大的问题是，房源太少了。 着急买房子的人，还有不少。

“我喜欢中国人”一当地人跟我说，
“为什么呀”我问，
“中国人买了我的房子”他回答。

[回忆中]

ZT ＜本文发表于: 相约加拿大:枫下论坛 www.rolia.net/forum ＞

加拿大房地产市场分析: 未来绝对不会再大幅度上涨(10%/年以上), 比较大的可能是会小跌或涨跌互现(+/-5%以内), 或许跌的时候多一些, 但暴跌也是不可能的(-20%或以上).需要住房请耐心等待挑选, 机会多的是, 希望买房后再大赚的, 可能要失望了
by huanghe1 (黄禾) at 2009.5.10 19:16 (#5254564@0)

先回顾一下宏观经济状况.
最近在美国首先爆发的经济危机, 起因就是2006~2007年开始的美国房地产市场下跌, 引发一些房主放弃房屋所有权, 停止供款, 所谓的"次级贷款"危机. 过去10多年来, 西方金融机构, 把"房屋贷款"都证券化并在公开市场出售, 现在这些"证券化的房屋贷款"中相当大的部分都变成了"有毒资产", 其价格随着房屋市场价格的下跌, 有的基本上是一文不值了.
更严重的是, 2008年夏天以后, 由于美国各大金融机构都知道对方手上有这样的"呆坏帐"随时可能"破产", 于是它们之间相互失去信任, 导致全社会的"货币流通速度"下降, 更加巨了一些金融机构的资金状况恶化, 最后以华尔街几大投行破产收场.
严格地说, AIG, 花旗和泛美银行也已经破产了, 但他们太大了破产的后果太严重, 才不得不由政府担保, 力挺它们不倒.
奥巴马上台以后, 采取了一些特别措施, 其中一个最关键的就是, 修改了金融机构的"会计准则", 允许金融机构不象原来那样, 必须以"市场价格"来公布其资产状况, 奥巴马的"新会计准则"允许"使用买入时的成本价格". 这样一来, 金融机构就可以"掩耳盗铃"地把事实上的已经严重贬值的"有毒资产"按照其"原来买入时的价格"体现在财务报告中, 而没有必要核减"呆坏帐损失".
这个新的"会计准则"是今年初美国国会通过的, 所以三月初时, 美国银行和花旗几乎同时宣布, 开始赢利了, 触发了这波"人造的""熊市反弹".
但是, 不要忘记了, "有毒资产"终于是"有毒资产", 银行的"窟窿"是客观存在的, 奥巴马的"新会计准则"只不过是给了银行时间, 允许银行把"坏帐"在未来的几年里面, 随着那些"有毒证券"的逐渐到期, 而渐渐消化吸收.
奥巴马终于让美国这个心脏"STROKE"几乎猝死的病人, 脱离了死亡的威胁. 随后, 将是美国经济漫长的恢复调理时期. 如同奥巴马自己4月初在一个大学里演讲时说的那样: “我们不能再用一个新的泡沫来掩盖旧的泡沫, 我们不能再让股票市场40%的利润都来自金融服务行业…..我希望看见最优秀的美国学生出现在电脑学院工程学院, 而不希望看见所有的优秀学生都报考金融学院….”
所以, 从宏观上来看, 美国经济在未来很长的时间里面, 将是痛苦的"金融去泡沫, 去扛杆"时代, 是艰难的重振"实体经济"的时代. 同时, 由于要逐渐填补那些银行的"有毒资产", 美国还不得不长期发行大量的国债, 随着经济的复苏, 美国还将面对长期的通货膨胀, 利率将不得不再次回到一个较高的水平.
加拿大的金融机构, 没有受到比较强烈的冲击, 主要原因是:
第一是加拿大的房地产价格和美国比下跌有限, 详细的原因见后面;
其二是加拿大的有毒资产比重较美国少, 美国股票市场金融股比重过高, 加拿大股票市场中比较健康的资源能源股票比重较大;
其三是加拿大银行相对保守, 零首付在加拿大还是很少很少, 40年贷款期也实行了很短时间就被叫停了;
最重要的是, 在最关键的时刻，有了前面的三点为基础, 加拿大财政部和六大银行在2008年初, 在MONTREAL签定了一个"信任协议", 加拿大的货币流通速度没有受到很大的冲击, 金融机构的资金链没有出现大的危机. 相反, 由于美国的情况比较恶化, BUSH政府的美国财长和12大银行的”信任会议”没能达成实质协议, 直接导致货币流通减速和一些金融机构的资金断裂, 并最后波及到实业经济.
加拿大的房地产价格为什么比美国下跌小呢, 这里面有一个技术因素. 用一个实际事例说明问题更清楚, 比如一对夫妻, 几年前以市场价格40W买了一个房子, 现在, 这房屋的市场价格跌了10W, 只有30W了, 这对夫妻的头款和已经还掉的贷款本金一共5万, 还欠银行35万, 假设他们现在还有10W现金, 那么, 这对夫妻如果选择不再继续向银行供款, 银行把房屋以市价30W卖掉后, 那屋价下跌10W的损失是由谁来承担呢? 在美国, 银行存担5W损失, 美国银行是不能向这对夫妻追索这5W的损失的, 因为美国的很多贷款合同都是以房屋本身为抵押品, 美国银行的追索范围只能是这房屋本身, 这样这对美国夫妻损失其余的5W; 但加拿大银行签定的房屋贷款合同, 其追索的范围可以是你个人的所有财产, 加拿大银行把房屋以30W卖出后, 损失的5W还可以从他们10W现金存款里面追索. 这样这对加拿大夫妻就客观上必须要承担全部的10万的市场价格下跌损失, 而加拿大银行是没有损失的, 除非这对加拿大夫妻没有那笔现金存款又不得不破产, 被加拿大银行压干了最后一滴资产(甚至多余的汽车都要拍卖), 实在没"油水"可榨以后, 银行才会承担其余的损失.
这里面的根本区别是, 很大部分加拿大的房贷合同是以"房屋和其他全部个人资产"为抵押向银行贷款的, 然而, 绝大部分美国房贷合同只是以"房屋本身"为抵押品向银行取得贷款的, 别忘记, 在签MORTGATGE合同时, 问问你的律师, 你的"抵押品"是什么?
所以加拿大叫"破产房", 美国叫"法拍房". 加拿大银行比美国银行"保守", 嘿嘿, 加拿大银行比美国银行更"黑", 把加拿大人套得更深. 这也客观上让加拿大的房地产更”抗跌”. 破产卖房, 那真是万不得已了.
===============================================================
好, 前面谈了宏观金融的基本情况, 现在来看看和房地产的关系.
从1996年以来, 房地产市场出现了一波罕见的大行情, 价格持续上涨, 很多地方年年以两位百分率向上冲, 房地产经济人成了热门行业, 500万人口的GTA, 注册的经纪人有两万多, 如果再加上没有经纪资格的销售代表, 秘书助手, 贷款经纪等, 仅仅从事房地产买卖的"中间人"就应该有大约五万人, 这几乎是GTA人口的1%, 这现象是很不正常的. (数据有待核对, 敬请网友补充).
房屋坐地起价, 同样的房屋, 几年之间, 价格是十万甚至是几十万的上涨. 买了房的人, 什么都可以不干, 他的房子每年为他带来的"资产净值"甚至比他的工资还要高, 他住了几年的HOUSE, 如果把房子卖了, 扣除水电煤气地税装修维护后, 不但没有任何付出, 还净赚一笔钱, 而且全社会人人如此, 让人们为房而疯狂, 真是"不捞而获"的矿古奇闻, 但它就是发生了, 怎么理解这样的"奇迹"?
有人说, 是新移民导致人口增加了, 需求上升了, 所以房屋价格上涨, 我不太同意这种看法, 欧洲和英国的人口实际上是负增长, 房价依然火箭上升, 可见有更重要的其它原因; 况且加拿大100多年以来, 都在大规模移民, 70年代以来, 每年都以人口的1%为上限在引进移民, 房价以前没这么疯狂啊, 加拿大的人口增长(考虑移民因数后)是很温和的, 我承认这"移民人口说"有点道理, 但不能把这个"说法"当成主要因素来解释房屋价格近10年的猛涨.
还有一些华人地产经纪说, 是中国的有钱人把美国加拿大的房屋价格推高了, 我觉得也不是很妥当. 最近几年移民加拿大的中国人在4W左右, 约1.5W个家庭, 有钱的中国移民大部分是以投资移民来加拿大的, 但投资移民比例很少. 我们假设每个中国家庭平均带来10W加元(实际上肯定没这么多), 那么就是1.5亿加元, 假设这1.5亿全部买房, 可以在加拿大买30W的房屋5000套, 加拿大的房地产市场是什么规模呢? 大概是新房交易20万套/年, 多伦多旧房年交易量是8W套/年以上, 这5000套的”中国新移民购买力”能对加拿大的市场起到那么大的”抬升”作用?
事实上, 推动这波疯狂的房地产行情的背后的巨大推手, 就是那些大银行. 过去10多年来, 西方金融机构, 把"房屋贷款"证券化并在公开市场出售, 让银行把那些贷出去的房屋贷款, 能够在很短时间内, 证券化, 卖给华尔街, 银行立刻回收现金, 再重新贷款给新的房主, 这个"房屋贷款证券化和货币化", 客观上拉低了房屋贷款利息, 再加上GREENSPAN实行的长时期的低利息政策, 使这些金融大鳄们赚得饱饱的, 华尔街薪水之高, 人人眼红啊. 赚足了的银行家们, 最后基本上是急功近利地, 希望把所有的人都"筐"进来, 为MORTGAGE打工, 0首付, 40年还贷期, 能用的办法都用尽了, 奇迹一个接一个, 对未来的"透支"越来越大, 直到最后轰然倒塌.
我们来看看这个"房屋贷款证券化和货币化"是如何透支未来的, 这个金融产品的本质就是"将未来的MORTGAGE收益在资本市场上立刻兑现", 通过这个"新金融产品", 银行家们可以在短时间内, 把原来需要25~30年(普通房屋贷款的还款期限)才能逐渐得到的利润, 通过"房屋贷款打包上市", 提前到今天就"兑现"了. 所以叫他们华尔街的天才呢, 他们的利润是原来传统贷款方式的20倍以上, 依靠的就是”透支未来”, 而且, 各大银行争先恐后地”瓜分”这块肥肉, 一笔房屋贷款就可以立刻得到它未来25~30年的利润, 不让人眼红都怪难.
所以就不难理解, 为什么会有 0 首付, 40年还款期, 套你25~30年还不够, 让你40年还清贷款, 请君入瓮呢; 按这样的逻辑, 那些疯狂的华尔街天才们如果有一天, 把你儿子再套进来, 把你儿子的未来的50~60年利润都给提前透支了那才过瘾呢, 所以华尔街如果再推出"为你的儿子预付MORTGAGE"的"新金融产品", 我是不奇怪的! 可惜啊, 泡沫还没到那么疯狂就破灭了, "为你的儿子预付MORGATGE"的"新金融产品", 估计是没有机会问世了.
===============================================================
上面谈的都是一些"大"话题. 下面谈点具体的, 未来的房价可能会是什么走向?
预测未来是很困难的, 一般人都避免谈. 基于上面事实的总结, 提出我的看法, 欢迎提出不同见解, 但希望有数据有事实, 幽默拍砖欢迎, 无理取闹请远离.
前面说到, "房屋贷款证券化和货币化"是最近10年来, 推动房地产价格疯狂上涨的主要原因. 本来, "房屋贷款证券化和货币化"本身是没什么错的, 但什么都应该适度, 过分了就出现了次级贷款这棵毒瘤.
同时我们也看到, 金融机构已经严重透支了"房屋贷款证券化和货币化"这一金融工具. G20会议说, 世界各国应该加强对金融机构的监管, 奥巴马也显然看到了问题的本质, 他在乔治学院的演讲, 充分体现了他的看法.
奥巴马用新的"会计准则"掩盖了危机, 让金融机构可以苟延. 接下来的事情, 将是G20的宣言中说的那样, 将是”建立严格的监管制度避免类似的危机再次出现”.
在这样的宏观背景下, 支配房地产市场疯狂上涨的最主要动力将回复理智, 刺激房地产市场疯狂上涨的动力不可能再现. 所以, 从中长期来看, 房地产市场将逐渐冷却并回归正常.
稳定房价, 就稳定了银行的有毒资产, 是控制这场金融危机的重要手段. 在这样的共识下, 世界主要国家都把利息降了到了历史最低点, 以极端的手段控制房地产价格的蹦盘. 在低利息的刺激下, 短期内(最近一个月来), 加拿大的地产市场出现了稳定. 这是货币监管当局在目前希望看见的, 是挽救金融危机的手段之一.
有人觉得, 房地产市场由此见底, 不久的将来会重回上升轨道了, 我觉得这个结论为错的概率很大, 依靠这样极端的历史最低利息刺激起来的市场是不真实的.
从中期上看, 货币当局为防止可能出现的恶性通货膨胀, 将不得不逐渐提高利息, 美国的货币当局必须在通货膨胀和保持国家信誉上做出艰难的决策, 放任货币贬值将失去国家信誉, 直接的后果就是美国国债没有人接盘, 这对美国这样有11万亿国债的国家来说是难以想象的. 今天为了克服金融危机, 美国已经是债台高筑, “量化宽松”(印钞票)是很危险的货币政策, 除非是万不得以, 没有一个国家愿意冒这样的风险. “量化宽松”随时可能出现恶性通货膨胀, 到时候, 高利息就是无法避免的选择了. 从中期来看, 一两年后, 利息回到5~7%是肯定的, 甚至更高也不是不可能的事情. 今天在这样的极端低利息刺激下出现的房地产价格”回光反照”, 到两年后就难说了.
买房是长期的事, 除非你能现款付清或在很短时间内付清, 否则, 我建议计划目前买房的人, 要以相对高的利率考虑你的供款能力, 除非你是用固定的5年或更长的利率锁定期.
短期看, 十几年未见的高失业率是对房地产市场最大最严重的威胁, 当就业都不安全时, 没有人会去考虑买房的. 市场普遍预计, 就业市场在2010年或许会逐渐好转.
==============================================================
题外话: 提醒盲目看空的人, 住房是基本需求, 如同大米一样, 天天需要的. 所以它的需求是钢性的, 价格也绝对不可能暴跌. 我对房地产价格的基本判断是, 未来绝对不会再大幅度上涨, 比较大的可能是会小跌或涨跌互现, 或许跌得多一点.


好文章！不过，我对未来房市的看法要更悲观，因为高通胀时房子并不保值，另外，在高利率的情况下，加拿大银行的保守会增加房价的下行风险。
by fswyj007 (春华秋实) at 2009.5.11 23:27 (#5257816@0)
如果比较过去一百年美国房价和通胀的关系，房子的实际价值基本和通胀负相关。这其实很容易理解，高通胀高利率的时候人们的贷款能力下降，房价自然下跌。当然，房子的名义价格（不去除通胀的价格）可能在高通胀下有小幅上升，但这种名义价格实际上只是数字游戏，没有什么意义。

加拿大银行另一个保守的做法是避免提供长期固定利率。美国主流的mortgage都是锁定利率30年或15年。最近，联储局降低利率到史上最低点后，美国refinance的数量大幅上升，这其实为美国未来面对高通胀时采取高利率做好了准备。加拿大方面固定利率通常只给五年，而且固定和浮动利率差大于美国银行，更使得不少人选择浮动利率，这实际上很象美国的sub-prime：让风险承受力小的个人承担大的风险。这样的系统是脆弱的。

楼主解释了加拿大买房者更愿意坚持付mortgage，这确实是我们看到的在利率温和上涨的时候（到6%）加拿大房价比美国跌得少原因。但是我觉得，在利率剧烈上涨的时候，甚至滞涨（高通胀高失业率）的时候，加拿大的系统更危险。