Oct 15th, 2008, 23:35
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告别2011
   
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最近很少上网，刚看到这个帖子，不出来说几句，可能误会会更深。大家可能误把laolee认为是老李了，此laolee非彼老李。老李是jj，但是从来不骗人，看帖子laolee说的也是实话，应该没有误导或者骗人的成分。关于市场，从来都是仁者见仁智者见智。condo楼花也是这样，再荫瞒得市场也有人还在买楼花，所以laolee说的应该也是实情。 老李在七月份以前也曾经帮人买过楼花，当时的情形是condo市场（downtown和yonge沿线）依然非常火爆。不过七月以后老李就再也没有帮人买过楼花了，不是因为这个市场下跌了，实际情况是DT的condo楼花价格到目前为止依然十分坚挺。 老李是炒股票的，对于这个市场的理解可能更深些，就简单得说几句。美国的次贷危机在七月份以后开始深度扩散，特别是进入九月份以后窟窿越来越大，导致华尔街连创新低。九月份的时候，财长Paulson搞了一个救市提案（bailout plan），7000亿美元，最初的动机是买下银行的很多呆账（主要与次贷相关），这样让银行的balance sheet好看很多，也可以让银行正常放贷。众院最开始否决了这个计划，后来布什游说参院稍加修改后通过了，然后众院再次投票通过。这个计划到了本周执行，又变成了政府参股主要银行（一共8家--包括被美洲银行收购的美琳，大家熟悉的花旗，JP摩根，美洲银行，高盛等）。。。目前美国次贷导致的问题高达62万亿美元（主要是次贷的衍生产品所引起），所以这个窟窿远不是美国政府的7000亿美元和欧盟的2万亿欧元救市计划所能掩盖的，因此才有了华尔街和bay界的疯狂抛售，这场危机的性质也有次贷危机演变为金融危机，上周开始美加正式升格为经济危机。 加拿大本来一直以为可以独善其身，所以美国房价喋喋不休两年多了，加拿大房价也一直坚挺，直到上个月的官方数据出来多伦多才第一次出现下跌。由于危机的演变都是一个渐进的过程，普罗大众感觉到这种变化，一定是因为股市开始大跌加股上周五开盘跌1200点，加币一天可以跌掉2分，房价也开始下跌了。加国央行上周随美联储紧急降息50点，可是银行却只执行了一半，911的时候也是熊市，当时加拿大央行紧随美联储连续降息，银行没有一次不是全部紧跟的。这次的危机加拿大银行业目前看起来似乎问题不大，但是央行注资250亿加币给五大银行（CIBC最多），还是说明了银行业的问题也是空前的，所以银行在最近两周收紧贷款，我有一个客户上上周拿到p-0.75，但是另外一个客户上周却被银行告知需要首付30%才可贷款。。。今天华尔街和bay街再次大跌，危机还将持续下去。 既然是经济危机的定性了，我们就的做好最坏的准备。经济危机的特点是，消费紧缩，失业率猛增。房地产市场在911后到02年熊市期间价格并没有下跌相反一路攀升，这也间接的导致了06年开始的美国次贷危机。加拿大的金融行业历来和美国走的最近，这次受到的伤害到底有多大我们还不得而知。不过加拿大的银行历来有延迟报忧得传统，记得02年美国Enron倒闭事件，CIBC在enron的倒闭事件中蒙受巨大的贷款损失，当时花旗银行也一样，但是花旗在02年的当季财报中就悉数披露了，而CIBC却几乎是隔了一年之后才报。 说了这么多，再回到本论题：多伦多的condo价格会不会跌？老李没有市场的水晶球。但是从历史的经验看，在一个经济危机的环境，你要指望价格上涨也是不太可能的事情。而且一旦房地产市场整体下滑，影响基本就是全局性的。只是加拿大的情况不会和美国完全一样，我们现在唯有希望加拿大的阵痛会小很多。 再下跌，房地产的买卖交易都不会停止。作为一名JJ，当客户需要买卖的时候，你只能尽力给客户谈一个好的deal；当然，老李从8月份开始再也没有建议任何人买任何楼花投资，除非钱多得没地方花。对于普罗大众，在一个即将经济危机的时代，Cash，永远是King！ 此帖于 Oct 16th, 2008 00:04 被 liszt 编辑。 |
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Oct 15th, 2008, 23:55
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是什么意思？既然如你认为的加拿大房子价格很合理，经济危机是美国的房子泡沫问题造成的。您是jj能不能给出这几年加拿大和美国房子各增长了多少？ 谁都不希望出现危机，但危机是不以人的意志为转移的，要抑制危机前几年就要提高利息，抑制泡沫了，。但美国没有提高，带的大家都没有，当时是喜气洋洋，政府发，jj发，买房子的发，没买房子也发（经济过热）,谁提高谁倒霉.现在就一起完旦。 以上文本借助www.InputKing.com在线中文输入法输入 此帖于 Oct 16th, 2008 00:32 被 星手 编辑。 |
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Oct 16th, 2008, 00:01
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告别2011
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老李个人认为，这一次房价是会跌的。至于跌幅多少，希望不会像美国那样。  关于你的第一个问题，老李不是经济学家，只能给出老李自己的理解：CMHC是加拿大政府的公司，性质有些类似于美国的两房（FNM，FRE），只不过两房是GSE上市公司，而CMHC不是。允许银行把250亿元的帐面按揭卸载给CMHC，最大的好处就是一旦这250亿元按揭变成类似于次贷的坏账，政府已经先接收了（当然最后还是你我纳税人买单），但是这样作的好处是不会影响银行的报表（银行大部分都是上市公司）从而直接冲击证券市场。加拿大政府正是看到了美国的连锁反映，所以才作出这个决定。 |
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Oct 16th, 2008, 00:10
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加拿大银行的房屋贷款没问题，政府出那２５０亿干吗？只要不是傻瓜，从美国的问题，就可以知道自己的问题了，因为情况是一样的，都长一样肿瘤了，可能还更严重。 以上文本借助www.InputKing.com在线中文输入法输入 此帖于 Oct 16th, 2008 00:27 被 星手 编辑。 |
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Oct 16th, 2008, 09:33
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老大，现金为王也仅仅是对懂行的人来说的，对于很多人兜里有大把钞票也就得个心理踏实点而已。 老大是炒股票的，那我就说有一天我youtube到一个老家伙自己创作的“daytrader之歌”，歌词有一句是：we trade by feeling but not emotion....我也不是daytrader，但学过画画，以前在画室老师也老说go by feeling go by feeling,我们大概也都有过点go by feeling的感觉，比如跳舞啦跟着节奏碰查查，所以这不用说了。 为什么but not emotion呢？因为情绪扭曲现实世界，就像张艺谋摄影老用滤镜弄得画面不是红就是蓝，这样不利我们对局势有准确的判断。所以我们应该问问自己是不是被情绪影响了，是不是有fear，greed，hoping。 可能有点难，这也不要紧，我们随时可以back to basic。不管刮风下雨，日子能过得下去就不怕。 |
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Oct 16th, 2008, 12:28
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相忘江湖~~~
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I guess LAOLEE owns some houses, that is the reason why he is not happy when some body was talking about the dropping of housing price, hi, Poor guy. 引用:
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Oct 16th, 2008, 22:28
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刚才我这边有人也对我这说法提出异议，看来我的理解跟大家有出入。 我之所以说“现金为王也仅仅是对懂行的人来说的”，是基于以前每次危机很多人也不是没有现金，但是危机过后他们还是抱着那些现金，而货币却已贬值。 这样说也不是鼓动别人乱投资，也不是说我懂行，只想说的现金要为王是得自己做功课的，我在这里参加讨论也是功课的一部分。可能李斯特说的是别的意思了。 |
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