【讨论】Calgary房价还能涨多久

[糖不苦]

啊泊湖那个传说中的大妈屋，几个星期不见，今天又回来了，加了6W，爽啊！

[千金顶]

up

[肉猪宝]

作者: 糖不苦

啊泊湖那个传说中的大妈屋，几个星期不见，今天又回来了，加了6W，爽啊！

为什么爽呀？你不是主张房价要跌的吗。是不是自己扇你自己个大二刮子爽呀。联大麻屋都涨6w

[糖不苦]

作者: 肉猪宝

为什么爽呀？你不是主张房价要跌的吗。是不是自己扇你自己个大二刮子爽呀。联大麻屋都涨6w

你要是喜欢扇你自己个大二刮子，这里很多人愿意帮忙的。
我是看他加的爽，你高兴的话可以加60W，我也想看哪个猪头掉进去更霜

[little me]

作者: little me

（2）今年2月份以来的房市也只是一个特殊时段。从长期而言，峰谷都是要被抹平的。

炒作总是跟利好消息联系在一起的，尤其是到了后面。所以我总觉得今年2月份以来卡城的房市，操作成份很大。价格已经与价值不符，最终是要回到原位的。

[糖不苦]

这么多人吵着要买房，竟然拿不出一点房价会继续上涨的根据，郁闷啊......

[卡城元老]

作者: little me

...已经与价值不符，最终是要回到原位的。

价值 = ?

[卡城牛仔]

直接的，间接的，没有永远的上涨也没有永远的谷底，考虑到通货膨胀的因素，房价每年增涨超过2万或更多。

作者: 糖不苦

这么多人吵着要买房，竟然拿不出一点房价会继续上涨的根据，郁闷啊......

[糖不苦]

作者: 卡城牛仔

直接的，间接的，没有永远的上涨也没有永远的谷底，考虑到通货膨胀的因素，房价每年增涨超过2万或更多。

你说的因素，上面很多数据已经说明问题了，卡城这些年房价都是以平均1-2W/年在增涨，再高些，每年涨个2-3万也说得过去，但一年涨十几万就不正常了，而这些并不是本帖讨论的目的。本帖的题目是，Calgary的房价还能涨多久？很多人拿过去几个月、半年涨了多少多少来答题，不看清题目就答，驳他几句还不乐意。
就你回答的算对路，你的意思是在现有的房价基础上，今后每年还有超过2万的增涨，是这样吗？
如果我理解的没错，我们就这个问题讨论下去。

[野渡无人]

作者: 糖不苦

你说的因素，上面很多数据已经说明问题了，卡城这些年房价都是以平均1-2W/年在增涨，再高些，每年涨个2-3万也说得过去，但一年涨十几万就不正常了，而这些并不是本帖讨论的目的。本帖的题目是，Calgary的房价还能涨多久？很多人拿过去几个月、半年涨了多少多少来答题，不看清题目就答，驳他几句还不乐意。
...

原来每年涨1-2W的时候,也有很多人说不正常.

[糖不苦]

作者: 野渡无人

原来每年涨1-2W的时候,也有很多人说不正常.

你认为今后每年都会涨10W以上吗？如果得到你肯定的答复，砸锅卖铁也要再卖几套：D

[GetNewJob]

认为今后5年,每年都会涨10%- 15%.

作者: 糖不苦

你认为今后每年都会涨10W以上吗？如果得到你肯定的答复，砸锅卖铁也要再卖几套：D

[野渡无人]

作者: 糖不苦

你认为今后每年都会涨10W以上吗？如果得到你肯定的答复，砸锅卖铁也要再卖几套：D

我认为没有用,你认为也没有用,市场不因你我的认为而转移.

[糖不苦]

作者: GetNewJob

认为今后5年,每年都会涨10%- 15%.

以平均房价35W记，每年涨4W，这也是一种观点，介入正题的越来越多了，好事。

[糖不苦]

作者: 野渡无人

我认为没有用,你认为也没有用,市场不因你我的认为而转移.

不是你我的空谈能不能改变市场的问题，是你我等对市场的预测，考验一下各人的预测能力。这就象看一场球赛，估个输赢，球赛的结果不会因为观众的估计而改变。但如果是赌波就不同了，买了彩票的人就会很紧张，不容别人说不利的话。

[Darthvader]

俺分析分析：

以买４０万付２５％，毛给鸡锁５年,利率５.２％为例。

５年毛给鸡利息１５６００刀（４０万的７５％X５.２％),地税一年１８００刀，装修维护一子儿不花，这５年利息和地税的总和折成今天的钱算是７４９１８刀。所以这个房子５年的费用是４７４９１８刀，如果每年长１０％，５年后它必须卖到７６４８６０刀（４７９１８X１.１％＾５)，如果每年长１５％，５年后它必须卖到９５５２３０刀（４７９１８X１.１5％＾５)。

有多少２００１年４０万的房子一点不装修维护，到２００６年能卖出这个价？何况２００１年利率比现在低！如果装修装修，地税长长，５得卖超过俺说的这两个数才成。

作者: GetNewJob

认为今后5年,每年都会涨10%- 15%.

[GetNewJob]

没有这么算的. 2001年CALGARY平均房价16-17万, 五年后的今天33-35万. 约15%每年. 未来5年15%每年,报到2011年约68万. 正好对应VANCOUVER从2001到2006的情况.

作者: Darthvader

俺分析分析：

以买４０万付２５％，毛给鸡锁５年,利率５.２％为例。

５年毛给鸡利息１５６００刀（４０万的７５％X５.２％),地税一年１８００刀，装修维护一子儿不花，这５年利息和地税的总和折成今天的钱算是７４９１８刀。所以这个房子５年的费用是４７４９１８刀，如果每年长１０％，５年后它必须卖到７６４...

[Darthvader]

按最新平均３５万房价，最近５年利率５。２％，地税１５００算（这个俺ballpark了），如果没有维修费用，一年不长１万５就是掉。

凡有投资性质的东西，其价格有两种因素共同起作用，一种是fundamental的，如收入人口等等，一种是expectation。这就是为什么当年北方电讯长的恨不得比谁都快的原因。卡城房事过去fundamental的成分比较大，近１，２年expectation越来越大。虽然expectation不左右fundamental，fundamental却能左右expectation。一旦expectation当了决定价格的主导，fundamental一转向，价格的变动就会越剧烈。

所以有两句话俺铭记在心：

What has gone up has to come down.
The higher it goes, it faster it falls.

但是
Trend is your friend
只是别太贪

作者: 糖不苦

你说的因素，上面很多数据已经说明问题了，卡城这些年房价都是以平均1-2W/年在增涨，再高些，每年涨个2-3万也说得过去，但一年涨十几万就不正常了，而这些并不是本帖讨论的目的。本帖的题目是，Calgary的房价还能涨多久？很多人拿过去几个月、半年涨了多少多少来答题，不看清题目就答，驳他几句还不乐意。
...

[李大哥]

作者: Darthvader

按最新平均３５万房价，最近５年利率５。２％，地税１５００算（这个俺ballpark了），如果没有维修费用，一年不长１万５就是掉。

凡有投资性质的东西，其价格有两种因素共同起作用，一种是fundamental的，如收入人口等等，一种是expectation。这就是为什么当年北方电讯长的恨不得比谁都快...

你算的不对。应该按通货膨胀率算。如果每年通货膨胀率2％，那么40万的房子，每年至少要上涨8000元才没贬值。

[Darthvader]

恕俺直言，小李的金融还真生疏了。参见：

http://www.odellion.com/pages/online...definition.htm

绝大多数投资项目都是这样分析的。

当然啦如果是纯粹为享受，就不用算了。买房为享受就该有"买车心态"，知道掉价俺也买，谁让俺想享受呢。如果是投资，还是该好好算清楚。

作者: 李大哥

你算的不对。应该按通货膨胀率算。如果每年通货膨胀率2％，那么40万的房子，每年至少要上涨8000元才没贬值。