Mar 18th, 2010, 03:22 | #1 |
田园警官办主任
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【原创】讨论如何一个周末高价卖掉你的房子
以下是我的经验,仅代表我的观点,如果仿效,后果和风险各自承担。 第一步,定价 定价是成功的第一步,一定要合理,甚至稍微低一点更好。例如如果同类房子在市场上卖40万,你可以把你的房子定38万或者更低。别担心,开价低不等于最后成交价就低,后面会详细说明。反之易然,开价高最终成交价也不见得一定高。 第二步,登广告 要卖东西,当然是要广而告之。MLS网上的房子为什么卖得这么快,就是因为看的人多。卡城有至少5000个地产经纪,如果平均每个经纪带两名买家,总共就有10000个买家。要自己卖得比MLS网快,就要舍得登广告,广告越多越好。 广告可以网上登,例如welist.com,也可以报纸上登,例如Calgary Sun 或者Calgary Herald。如果你的房子是入门级的,可以试试在租房的网站上登,例如 Rentfaster.ca 或者 Homerent.ca,要知道,市场上租房子的人总比买房子的人要多,而租房子的人总有一天会买房子的,所以试试也无妨。要吸引到租客买你的房子,你可能需要允许他们先租后买,什么是先租后买,我之前的贴子已经说过了,这里就不再重复了。 第三步,电话自动应答和留言 登广告的目的就是吸引人来打电话问。为了保证不错过任何一个电话,我强烈建议广告中的电话一定要有自动应答系统和留言功能,自动应答除了说清楚你房子的地址和所在的小区位置,价格,什么时候开放允许参观等等以外,还要有针对性地突出你的房子的卖点,让打电话来的人对你的房子有一个初步的了解,切记录音的最后要提醒打电话进来的人留下姓名和联系电话。 如果你的英语带口音,可以将要录音的文字写下来,送去给专业公司录音,花费不多,但是绝对值得。有条件的可以开一个800的免费电话,每月花费从十元到几十元不等,但是可以吸引到更多外市外省甚至是外国的买家。800电话另外一个好处是可以实时查询谁打了你的电话,打了多少次,什么时候打,每次打多长时间等等,这些都会和留言一起发送到你的邮箱,让你方便查看。有的800电话除了可以接收传真以外,还能帮你自动发送传真,只要对方输入一个传真号码,系统就会把你预先存放好的文件以传真的方式发送给对方,这样无论你是在开车,上班,吃饭,看电视,和老婆亲热还是睡觉的时候,系统都会为你自动应答,不会错过任何一个潜在买家的来电。用800的电话号码,你甚至可以多开设几个功能键,同一时间可以推销几套不同的房子。 第四步,回复电话 如果地产市场活跃,你做的广告够多,而且定价不高,你应该会有很多电话打进来查询。我的经验是不要花时间去亲自接电话,因为你几乎不可能在电话里卖掉你的房子,所以尽量让自动应答系统和留言功能来应付。 第一次打电话来的人,可能听完留言后就会挂线,你大可不必理会他们,他们或许是对房子不感兴趣,或许是想先去现场看看房子的外观再做决定。当他们第二次打电话来并留下姓名和电话号码给你的时候,就显示他们对你的房子有兴趣,你应该及时亲自回复他们的电话,电话中尽量多介绍房子,多问和回答对方问题,少谈论价格。如果他们要求开放日之前来看房,尽量不要答应,因为如果每天有一两拨人来看房,你每次都要整理房子,回避家人,会令你疲于奔命,特别是有老人和小孩的家庭会更累。如果他们提前给你一个100%的出价,希望你取消开放日把房子卖给他,也不要答应。你就说已经有人约好了在开放日来看房,希望给每个人一个平等的机会。总之,尽量让所有的人都在开放日那天来看房,尽量让他们一齐出价,制造一个拍卖会的气氛,你的房子就能卖出一个好的价钱。 第五步,开放日 这一天是你卖房最重要的一天,所以要提前做好准备。开放日最好选在星期六的中午或者星期天的下午,切忌选星期天早上,因为大多数人要去教堂,也不要选在长周末,因为很多人要去出远门。开放日前一晚将所有留言重听一次,给每个曾经给你留了言的人再打一次电话,提醒他们明天开放日的时间和地点。然后将房子收拾干净,家具摆放整齐,不要有太多的杂物,如果屋内油烟味太重记得要喷上空气清新喷雾剂。开放日当天提前在房子门前挂上醒目的标志,并在各个转弯路口插上指引牌,以便大家容易找。打开屋内所有窗的窗帘,尽量让多点阳光照进来。打开所有的电灯,让房子内明亮一点,如果有空调、火炉、吊扇等等,也可以全部打开,以便大家容易注意到。最后把家人安顿好后,你就可以专心等待客人来看房了。 客人来了后,要热情主动介绍自己,但是不要马上带他们看房,先让他们在签到表上签到。他们看房的时候,不要跟得太紧,让他们从容看。如果他们看完后一言不发就走了,证明他们不喜欢你的房子,别太在意。如果他们看完房后问你问题,一定要认真回答。如果你有房屋检验报告或者房屋蓝图或者测量图之类,可以摆在台面上让他们查看,以便增强他们出价的信心。如果你觉察到看房的人有出价的意向,不要给他太多压力,但是要暗示他已经有人给你XX万的出价,他如果他要拿下这个房子,就必须出比XX万高的价钱,而且要快,因为你很快就需要作出决定了。最好能当场提供表格让他们写个出价签名并附上支票或者定金,如果你让他们有机会把表格带回家填,相信我,十有八九他们不会给你送回来。 如果同一时间有好几拨人来看房那就更好,但是不要冷落任何一组人。让他们按顺序在签到表上签名,如果你正在回答上一拨人的问题,可以先让后来的人去看房,回来有问题再问你。要特别注意拖家带口来看房的人,因为他们通常都是真正的买家。家里最好准备一些糖果点心饮料什么的,哄哄小孩,好让大人认真地看房。不要忘记暗示每一拨人,你已经有了XX万的出价,让他们尽快做出决定。人一多,场面一热闹,看房的人就容易紧张,这是人的自然心理。特别是看到签到表上长长的名单,和台面上摆放的几份出价合同,就容易产生要抢房的冲动,有了抢房的冲动买家就容易出高价,你的目的就达到了。 如果有人提出先租后买,只要他们的租金能够支付你养房子的费用,你也可以答应他们,但是告诉他们你要先调查他们的背景和信用记录,要交纳XX元的申请费。真正的买家是不会吝啬那XX元的,如果他们真的不想给,证明他们没有诚意买你的房子,或者手头不宽松,或者他们对自己的背景和信用记录没有信心,你也就不必去和他们浪费时间了。另外记得多问他们要定金,最好5%以上,至少也要2%,并且向他们事先说明租赁期结束万一他们不买房子,定金是不能退的。通常定金越多,表明他们最终买房的可能性越大。收取了申请费后,给他们一份先租后买的申请表,让他们当场填好,记得核对他们的驾驶证,确认他们填写的资料属实。 第六步,做决定 如果以上步骤顺利完成,你开放日之后应该会接到出价,但是不要忘记马上核对一下你的留言名单和签到名单,如果你发现某位留过言要来看房的人最终没有来,赶紧给他打电话,告诉他你马上就要做决定了,如果他仍然对你的房子感兴趣,尽快安排一个时间给他看房。我们的口号是,给每一个对你房子感兴趣的人一个平等的机会。 如果你最终接到多于一个出价,那么恭喜你了,你可以和他们玩游戏了。如果他们之中有个别是要求先租后买的,马上对他们做背景调查和信用调查,如果背景不好或者信用极差,马上予以剔除。假设最后你手上剩下四个有效出价,按照从高到低的顺序给他们排个ABCD,然后从D开始挨个给他们打电话,告诉他们现在有A最高出XX万了,你是否愿意加点,如果你不加,你就很可能拿不到这个房子了。如果最终BCD三者之中有人愿意出比A高的价钱,再回头给A电话,如法炮制,直到找出他们中愿意出最高价钱的一个为止。然后马上约他第二天去律师事务所签合同,反正越快越好,不要让他有后悔的时间。 如果很不幸,你开放日之后没有得到理想的出价,那么要么是你的要价还是偏高,要么你的广告没有做够,或者是你的房子有什么毛病,反正不要怕,找出原因后,把上述第一到第六步重新再来一次就行了。只要市场仍然活跃,你最终都会拿到好的出价。 第七步, 签合同,成交 律师事务所一般都有标准的房屋买卖合同,因此签起来非常简单,买卖双方原则上不能找同一个律师,因为一旦发生争执,律师只能代表其中的一方,不能同时代表双方。但是房屋买卖一般涉及的纠纷不会很多,因此很多律师也乐于同时接受买卖双方,这样文件交接过户起来比较方便和快捷,当然收费也会便宜些。 如果是先租后买,合同的条款可能比较多,比较复杂,时间跨度也比较长,因此不是所有的律师都愿意做,因此最好事先找好可以提供此类服务的律师,问清楚收费再做。 最后一点,不要忘记正式成交后将其他几个出价人的支票或者定金如数退还,并说上几句非常遗憾和感谢的说话,没有他们抬扛,你的房子就不可能卖到这么好的价钱。 补充,此法仅适用于房地产市场比较活跃的时候,如果要仿效,风险和后果请各自承担。 |
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Mar 18th, 2010, 04:41 | 只看该作者 #2 | |
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Mar 18th, 2010, 12:17 | 只看该作者 #6 |
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云中君向来自信满满,心肠热络。这套经验可能“仅适用于房地产市场比较活跃的时候”,现在温哥华已经疯狂了,朋友上周日看房,一个政府估价53万,60年独立屋,开价56万,2小时openhouse后,6小时截至时,收到48个offer,已经有出到72万的了。按咱朋友的话讲,看房的出来找不到自己的鞋不可怕,加价20%递offer不可怕,拎着现金买房也不可怕,最可怕地是:有位仁兄下车围着房子转一圈儿,不进去看,靠着大树站着望,就等着递offer。
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枪挑关东倭寇丧胆;马踏漠北匈奴无踪。 博客http://my.backchina.com/space-12613.html |
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