这贷款利率怎么算的？

[polarman]

5年的固定，每月付的基本都是利息.那5年过后,还的全是本金?那5年后的利率有啥用?
如果double pay和15%多付的话,到底还的是那部分的钱?谁给科普一下还贷款知识?

[bodyman]

作者: polarman

5年的固定，每月付的基本都是利息.那5年过后,还的全是本金?那5年后的利率有啥用?
如果double pay和15%多付的话,到底还的是那部分的钱?谁给科普一下还贷款知识?

5年是一个合同期，我们这里叫TERM. 头5年每个月大部分付的是利息，少部分是本金。5年过后，要重新签合同。你可以和原来的银行做，也可以另外找银行。此时，即使重新签了合同，每个月还款时也是一部分本金一部分利息。

Double pay 和 15% 多付的是本金。银行并不喜欢你全部把本金还掉，那样他就没有利息可以赚了。所以有限制，不能还的太多。

[CrazyBanker]

Monthly Payment含有Principle本金和Interest利息，开头几年，Monthly Payment里面本金部分要少于利息，但是慢慢随着本金还得越多，同样的月付进去本金部分就越来越多。

这是个25年，根据300，000，利息4%的table，25年的Amortization是指假设每个月的monthly payment月付不变，假设25年每年都是4%（实际上5年term过去后一般利率会改变，或高或低），每年同样的还款，进去本金和还掉利息的比例。

Year Principal Outstanding Principal & Interest
Payment Interest Principal New Principal Outstanding Payment Options Selected
Amortization Table
Year Principal Outstanding Principal & Interest
Payment Interest Principal New Principal Outstanding Payment Options Selected
1 $300,000.00 $18,936.84 $11,771.86 $7,164.98 $292,835.02
2 $292,835.02 $18,936.84 $11,482.40 $7,454.45 $285,380.58
3 $285,380.58 $18,936.84 $11,181.24 $7,755.60 $277,624.97
4 $277,624.97 $18,936.84 $10,867.91 $8,068.93 $269,556.04
5 $269,556.04 $18,936.84 $10,541.92 $8,394.92 $261,161.12
6 $261,161.12 $18,936.84 $10,202.77 $8,734.07 $252,427.05
7 $252,427.05 $18,936.84 $9,849.91 $9,086.93 $243,340.13
8 $243,340.13 $18,936.84 $9,482.80 $9,454.04 $233,886.09
9 $233,886.09 $18,936.84 $9,100.86 $9,835.98 $224,050.11
10 $224,050.11 $18,936.84 $8,703.48 $10,233.36 $213,816.75
11 $213,816.75 $18,936.84 $8,290.06 $10,646.78 $203,169.97
12 $203,169.97 $18,936.84 $7,859.93 $11,076.91 $192,093.06
13 $192,093.06 $18,936.84 $7,412.42 $11,524.42 $180,568.63
14 $180,568.63 $18,936.84 $6,946.83 $11,990.01 $168,578.63
15 $168,578.63 $18,936.84 $6,462.44 $12,474.40 $156,104.22
16 $156,104.22 $18,936.84 $5,958.47 $12,978.37 $143,125.86
17 $143,125.86 $18,936.84 $5,434.14 $13,502.70 $129,623.16
18 $129,623.16 $18,936.84 $4,888.64 $14,048.20 $115,574.96
19 $115,574.96 $18,936.84 $4,321.09 $14,615.75 $100,959.20
20 $100,959.20 $18,936.84 $3,730.61 $15,206.23 $85,752.98
21 $85,752.98 $18,936.84 $3,116.28 $15,820.56 $69,932.42
22 $69,932.42 $18,936.84 $2,477.13 $16,459.71 $53,472.71
23 $53,472.71 $18,936.84 $1,812.16 $17,124.68 $36,348.02
24 $36,348.02 $18,936.84 $1,120.32 $17,816.52 $18,531.51
25 $18,531.51 $18,932.04 $400.53 $18,531.51 $0.00

[polarman]

那现在多付的本金，银行怎样算利息呢？

[CrazyBanker]

作者: polarman

那现在多付的本金，银行怎样算利息呢？

每天的利息是根据你当天mortgage的balance算的，然后每个月accrued就是monthly payment里面的interest。你要是额外多付了15%的principal，每天的利息就少了，monthly payment不变的情况下进去本金的就多了

[CALGARY0717]

作者: polarman

那现在多付的本金，银行怎样算利息呢？

进入本金,就是说加速了还款年限,减少了贷款期.
房贷是总算25年(例如)内的利息,然后把利息大部分放到前面一些年主要去还,用以降低银行风险,这算法好处是还款平均,月额度小;
与工业商业贷款很不同(那是倒金字塔的还款形式,还款金额随年度逐步减少.好处是总付利息金额低),房子贷款也可以选择这方法,但是没几个人可以承受(可能贷款后第2月就要付几千).

[marciaw]

作者: CALGARY0717

进入本金,就是说加速了还款年限,减少了贷款期.
房贷是总算25年(例如)内的利息,然后把利息大部分放到前面一些年主要去还,用以降低银行风险,这算法好处是还款平均,月额度小;
与工业商业贷款很不同(那是倒金字塔的还款形式,还款金额随年度逐步减少.好处是总付利息金额低),房子贷款也可以选择这方法,但是没...

“把利息大部分放到前面一些年主要去还”是概念错误。前期利息量大，是因为本金基数大，随着本金逐渐减小，利息量自然就少了。

[RAFTER]

作者: CALGARY0717

进入本金,就是说加速了还款年限,减少了贷款期.
房贷是总算25年(例如)内的利息,然后把利息大部分放到前面一些年主要去还,用以降低银行风险,这算法好处是还款平均,月额度小;
与工业商业贷款很不同(那是倒金字塔的还款形式,还款金额随年度逐步减少.好处是总付利息金额低),房子贷款也可以选择这方法,但是没...

我感觉不是这样的。 开始时，你的贷款余额高，所以利息当然高而本金少。在等额偿付法的执行中，越到后面你所还款的本金累加额越高，你的贷款余额越少，所以在等额月付中利息当然会减少而本金增加。这并不是银行把利息从后期移到前期，而是利息发生额逐渐减少使然。