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旧 Sep 13th, 2010, 00:38     #1
starrysky
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默认 [请教] 现在大家还买房投资吗

在考虑投资渠道...基金和股票经验不多,又懒于管理,不知道买房投资还是不是好的选择.大家有富余资金都是怎么处理的呢?都买股票和基金吗?投资回报率如何?希望有经验的朋友能指点一下,,,,谢谢~~
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大老虎 (Oct 9th, 2010)
旧 Oct 9th, 2010, 15:54   只看该作者   #2
8B8
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在考虑投资渠道...基金和股票经验不多,又懒于管理,不知道买房投资还是不是好的选择.大家有富余资金都是怎么处理的呢?都买股票和基金吗?投资回报率如何?希望有经验的朋友能指点一下,,,,谢谢~~
汪羊 don't be so mean
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旧 Oct 9th, 2010, 19:21   只看该作者   #3
大老虎
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作者: starrysky 查看帖子
在考虑投资渠道...基金和股票经验不多,又懒于管理,不知道买房投资还是不是好的选择.大家有富余资金都是怎么处理的呢?都买股票和基金吗?投资回报率如何?希望有经验的朋友能指点一下,,,,谢谢~~
也许,不一定对:也许我是写给自己的, 也可以说是意淫帖。

从一个长时间的时期来看,20年 30年40年50年。。。无论你什么时间买房子(最根本是地), 都是对的。

从短期看(2-3年), 最好的买房时间已经过去了, (2008年底到今年9月), 一些房子在2009 9月,10月买的, 现在都有30-35% 的利润了。



也希望这次房子(地)涨价不是由于货币发行量的原因造成的(如果是货币发行量的原因造成的, 就应该买,去银行借任何可以借的钱去买)-这是由特征的,任何房子不管好坏,不管地点,朝向,都涨, 而且上涨速度特别快。就象中国现在就是这样,货币发行量巨增, 一切 商品的价格都暴长, 政府还一副无辜的嘴脸, 要控制价格过快增长, 其实政府肚里明白极了, 怎么可能控制的住. 就是做样子骗老百姓的.中国政府就是个大骗子,等过20年政府会站出来说,我们没有做好工作, 给各位带来了不便,真是对不起.
操你妈, 对不起就完了?老百姓存点养老钱容易吗?就这么坑人.

1999年 M2 为11.76万亿 2009年 M2 达到了惊人的60.62万亿。 这就是中国。10年增长了6倍。你说现在房子价格贵,其实一点也不贵。 1999年的时候, 房子是4000/m
现在就12000/m, 应该到24000/m。



房子,我今年是不会再买了。原本是打算再买1个楼花的。现在绝对不能买2013年前交割的condo 楼花。大量的condo 楼花在2012-2011年交割的。 应该买2014, 2015 交割的, 这样的镂花, 应该在2012,2011 出现

虽然我手里有房子, 但是我真希望房子的价格可以稳定在现在的位置2-3年, 千万不要加速上涨了。


上涨速度太快 不如慢慢涨, 或螺旋式上涨


最坏的情况就是房子的底部在2008-2010/09, 从2010/10 快速上涨,到2011 到2012 形成一个很高的头部特征,平均价格达到60万(很极端),连续阴跌5-10年。同志就别想今后在房子上挣钱了。 (现在是最傻的人都知道去买房子,出租-挣钱).

可是trigger 在哪里呢?不知道, 我是一直找, 找,。。。。。。。。 就是没有找到发生这种极端情况的trigger。其实没有这种trigger, 没有发生这种极端情况最好,大家都可以从房子上争到好多好多,很容易,很容易的钱。

大家看, 如果跌派,涨派打的不可开交,这时候不可拍, 就怕都是涨派,就像现在, 你去肉联上看看, 都他妈的看涨, 没有看跌的, 最嘴硬的,跌派带头的,现在开始买房子了。

已经10年了,从来就没有买房子赔钱的, 你要小心了, 你开始接近头部区间了。

有一种观点在流传, 房价会不停的上涨,一年涨2%-3%(这都是经济说的屁话,他妈的就是骗你没商量)。 我不这样看,如果这样的话, 就不用买了rrsp,都买房子多好, 到退休的时候卖了。

不过话又说回来了,即使从2000年,房价开始涨, 就算到2011-2012年 房价见顶, 均价60万, 开始跌, 跌5年跌回40-45万,从20, 30, 40年, 长期来看又能怎么样。也不会怎么样。


但是RPEA=POST /forums/editpost.php?do=updatepost

此帖于 Oct 18th, 2010 19:33 被 大老虎 编辑。
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旧 Oct 15th, 2010, 10:58   只看该作者   #4
花落无声
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默认 个人之见

如果自己住, 还可以, 要想出租现在不是好时机, 有些人靠出租来养房的, 现在有的已经走不通了, 不得已要买房子了
花落无声 当前离线  
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旧 Jul 17th, 2011, 21:09   只看该作者   #5
大老虎
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作者: 大老虎 查看帖子
也许,不一定对:也许我是写给自己的, 也可以说是意淫帖。

从一个长时间的时期来看,20年 30年40年50年。。。无论你什么时间买房子(最根本是地), 都是对的。

从短期看(2-3年), 最好的买房时间已经过去了, (2008年底到今年9月), 一些房子在2009 9月,10月买的, 现...

翻出来自己去年写的.

房市大涨,从去年的平均40万到现在平均50万.

5大银行都作出了下2年大多要下跌10%
http://info.51.ca/news/canada/2011/07/17/230441.shtml
呵呵,大家都在说要跌,应该跌不了把?:)

不知道他们的modeling 都选的什么variable.他们没有给出任何预测依据.好象唯一理由是利率上涨. 这个可能就是我一直在找的trigger 。

如果这是他们预测依据,那就错了。
央行大规模上涨利率是有条件的
1. Inflation 持续在高位
2. 新增货币发行量很大。
应该在这2年不会出现这样的情况。


我认为到下2年,房市应该不会有大的调整.

Assumption:
1. 如果不出现大的经济问题
2. inflation below at 3%, interesting rate increase from 3% to 5%

到下2年,房市应该上涨10%

Assumption:
1. 美国发出EQ3, 美国keep interesting rate at low level until 2014, even us inflation at 3.8%
2. Inflation below at 3%, interesting rate increase from 3% to 5%.(最差的情况)


向反,经济现在持续好
1. Bankruptcy rate decrease
2. 银行的delq 3 (90day+ ) decrease since 2009 Q1
3. GDP increase
4. Unemployment decrease
5. Inflation increase (main reason, gas price 20%)

对于房市不好的:
1. 房市已经在历史高位。需要调整
2. Interesting rate在历史底位。需要调整
3. 央行象欧洲央行一样开始向各个银行要stress testing.
4. 联邦政府在减少移民


下面我只讨论在Toronto downtown Core condo( spadina East, Jarvis west, bloor south), 小户型 的房子。

1. Rental market, so hot, rental price could be 30/sqrt,month.
在很多网站都可以查到。问了几个,长住(monthly,12 month contract)都超过30/sqrt,month. 短租(rental by weekly)甚至到了40/sqrt,month.
2. Resale. 高层的超过700/sqrt. 低层的超过600/sqrt
3. 楼花backstage北向的在700/sqrt, 1 bloor 在700/sqrt

如果不出意外,到2014,2015年应该可以看到1000/sqrt.
大老虎 当前离线  
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旧 Jul 17th, 2011, 21:53   只看该作者   #6
siminzxu
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翻出来自己去年写的.

房市大涨,从去年的平均40万到现在平均50万.

5大银行都作出了下2年大多要下跌10%
http://info.51.ca/news/canada/2011/07/17/230441.shtml
呵呵,大家都在说要跌,应该跌不了把?:)

不知道他们的mo...
是哦,30年后加拿大就成为第2个香港大部分加拿大人就住70平M的嚎窄。
siminzxu 当前离线  
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旧 Jul 17th, 2011, 22:12   只看该作者   #7
ElephantSong
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不知道从出租房的地下室翻出来一死尸会不会成为房市的转折点。不堪重负的房市需要压死骆驼的最后一根稻草。
ElephantSong 当前离线  
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旧 Feb 11th, 2012, 21:21   只看该作者   #8
大老虎
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默认 又是一年春来到

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作者: 大老虎 查看帖子
翻出来自己去年写的.

房市大涨,从去年的平均40万到现在平均50万.

5大银行都作出了下2年大多要下跌10%
http://info.51.ca/news/canada/2011/07/17/230441.shtml
呵呵,大家都在说要跌,应该跌不了把?:)

不知道他们的mo...


又是一年春来到

Toronto 的房事依然是那么的火, 基本以8%左右的速度在上涨,只要能维持现行贷款,税收及破产规定,再加上老本到2014年底不加利息承诺,不断的提供充足就业,和一直保持每年的新增人口(Toronto每年吸收40%左右的全国新移民),房价想跌难,

这种不断的价格上张一定会在上述条件的改变中,铿然为止的,然后走出一个下跌的,但是象我2010年说 能怎么样?不会怎么样,从现在价格下降30%也不能怎么样,只要你按时付贷,没有人会收房子,别想歪门邪道,想让银行把房子收了,没门,这里是加拿大不是美国

今年我不会卖房子,也不会买房子,即使获利了解,也剩不了多少钱,都让政府和卖房子的代理拿走了

另外就是金子,在世界上所有国家都大量印票子(就连英国也公布新发400亿的英镑)的同时,亮亮的东西一直在上涨,不得不提到中国了,中国从2009外汇储备1点7万亿美金增加到2011年底3点1万亿,就是说吸收了80%的美国公布2次新增货币,在加上自己的4万亿新增人民币,想不通货膨胀难,房子和股市让政府打压的昏天黑地,亮亮的东西的中国政府无法打压的,但是他有权利不买金子,不把亮亮的东西做为国家储备,http://gold.cnfol.com/100707/171,1987,7981506,00.shtml
亮亮的东西价格上涨不会以这帮蠢货的意志为转移,从1100涨1800,(一帮败家子)

1 当然中国政府不希望亮亮的东西价格上涨,世界87%的亮亮的东西在美国人手里
2 美国也不希望亮亮的东西价格上涨,那谁还要美圆呢?

这就是世界,中国和美国的博易,可鄙吧,没有办法,

美国成功把非圆掐死在襁褓里(埃及和利比亚),估计10年没有人敢再提非圆的事情了,欧圆也让美国很顺利的搞的,只有哭爹喊娘的份了(现在是希腊,下次就是西班牙,意大利) 中国越来越想摆脱美圆的控制,---石油的人民币的结算(美国的大忌)

美圆和人民币谁更好?不,只有谁更不是东西,

所以亮亮的东西价格上涨是世界的最有实力的2个国家都不愿意看到的,但是从长期来看也是他们无法左右的

有些经济报告预测,亮亮的东西价格会从现在(1800/盎次)10年会张到10000/盎次,于是将40%的资产在(2003 2004年在400/盎的价位)投在亮亮的东西(是不是有点过于激进)从现在来看他们是对的

按10年来亮亮的东西整体上涨速度应该会到这样的位置

我没有那么的疯狂,去年加今年已经把5-10%资产转移到亮亮的东西,希望今年到明年继续加仓到20%(包括实物5%和 纸金15%左右)买纸金也是没有办法的---RRSP,

但是买亮亮的东西不象买房子,没有杠杆,没有rental income---(投资大忌)

此帖于 Feb 11th, 2012 23:19 被 大老虎 编辑。
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旧 Feb 11th, 2012, 22:13   只看该作者   #9
bigcake
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又是一年春来到

Toronto 的房事依然是那么的火, 基本以8%左右的速度在上涨,只要能维持现行贷款,税收及破产规定,再加上老本到2014年底不加利息承诺,不断的提供充足就业,和一直保持每年的新增人口(Toronto每年吸收40%左右的全国新移民),房价想跌难,

这种不断的价格上张一...
只要你按时付贷,没有人会收房子,别想别饿歪门邪道,想让银行把房子收了,没门,这里是美国不是加拿大
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旧 Feb 12th, 2012, 01:52   只看该作者   #10
annarosa
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大老虎很有见地
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旧 Jun 24th, 2012, 17:23   只看该作者   #11
大老虎
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大老虎很有见地
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旧 Aug 4th, 2012, 16:56   只看该作者   #12
大老虎
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默认 翻出自己半年前,一年前,两年前写的东西~~自己写的对吗?管它

这次政策对于OSFI和银行,一部分无疑是炸弹,
所有在CMHC做insurance的(首付少于20%的)从30 year amortization 变为25年,首付大于20%的仍然维持在30年~~炸弹,
现在7月的报告出来了,也不过如此,量是下来了一点,总体影响不大
http://www.torontorealestateboard.co...dates/news.htm


下面我只讨论在Toronto downtown Core new condo( spadina East, Jarvis west, bloor south)

对于Toronto downtown condo,有人说没有泡末,有人说有泡末,而且很大,马上就完蛋了,有人说下跌5%-7%,有人说下跌15%,有人说下跌30-40%
http://info.51.ca/news/canada/2012/07/24/262029.shtml
http://info.51.ca/news/canada/2012/06/12/258064.shtml
http://info.51.ca/news/canada/2012/05/11/255255.shtml

有没有泡末,应该从房子的使用价值看,房子要不自住,要不就出租,如果出租收入大于成本就没有泡末,反之有泡末,
看几个这个区的出租,(有人问这个价租的出去吗?你也许没有听说这个区的出租需要抢offer吧?)


Maple Leaf Square 600尺 1+1 1850/月
http://www.realtor.ca/propertyDetail...Key=-888496368

Maple Leaf Square 1bed room 1900/月
http://www.realtor.ca/propertyDetail...Key=-549837091

London 650 1900/月
http://www.realtor.ca/propertyDetail...ey=-1656941826

以1900/月出租,如果房子卖36万-40万 我觉得就没有泡末,

40万的房价——32万的MTG 1300/月(30 year amortization 5 year fix 3%)
property tax 200/月
公寓管理费 300/月
维护费忽略 ( only hold new condo, and sell at end of 10 years)

每月正现金流100/月(不包括 MTG还的本金)


36万的房价——28万的MTG 1100/月(30 year amortization 5 year fix 3%)
property tax 200/月
公寓管理费 300/月
维护费忽略 ( only hold new condo, and sell at end of 10 years)~~if you check two condos(18 yonge st and 12 yonge st~~very good location and price not high~~too high 公寓管理费) , you will know after 15 years, 公寓管理费 will increase a lot.

another condo, 220 VICTORIA ST~same problem Maintenance Fees

每月正现金流300/月(不包括 MTG还的本金)


现在市场上这样的房子就是36万-40万


那如果随着2013-2014年大量的condo交付,租客没有大量增加,会不会出现空屋增加,租金下降呢?从而房价下降呢?绝对有可能

那会不会租客大量增加,租金上涨呢?从而房价涨呢?有可能,可能性不大,应该我没有看到很好的就业指标,没有看到工资的上涨

房价将随着租金动态着运动,当然会在几个因素的影响下

1人口
2 就业和工资
3利率和贷款政策
4 税收政策
5 经济增长率,inflation和货币供应量
6 新房屋供应量,建筑政策和土地供应量

那说了半天,Toronto downtown Core new condo 有没有泡末呢?
从现在租金来看房价没有泡末,谁说有,那就是闭着眼瞎说~~again, Toronto downtown Core new condo only

2013-2014 年大量的condo交付,房价会有个怎么样的下降呢?
不知道,需要看租金的变动

此帖于 Aug 4th, 2012 21:55 被 大老虎 编辑。
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旧 Aug 4th, 2012, 17:21   只看该作者   #13
siminzxu
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作者: 大老虎 查看帖子
这次政策对于OSFI和银行,一部分无疑是炸弹,
所有在CMHC做insurance的(首付少于20%的)从30 year amortization 变为25年,首付大于20%的仍然维持在30年~~炸弹,
现在7月的报告出来了,也不过如此,量是下来了一点,总体影响不大
http://www.to...
你考虑的不全面,以美国现在的房价你是错的,以美国磁带危机前你又是对的.

condo泡膜就大了,我租的旁边condo40多万,管理费几百,而且也会涨,我租金1200,40多万到还完要80万,够我租几年?还不包地税,维修的,我住的房子这2年修了阳台,换了阳台栏杆,换了窗户,现在在把地面挖了修地下车库,换了地毯和灯,如果每户个人出钱,至少3,4万.
那电梯就经常修了,也刚换的,不知道加拿大几年要对房子维护一次,来一次就一大比钱.condo的设备多,维护的费用就更多了.

此帖于 Aug 4th, 2012 17:54 被 siminzxu 编辑。
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旧 Aug 4th, 2012, 20:27   只看该作者   #14
Feat
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有的人总是把房子最大的花销——维护费故意忽略不计的。我看到很多人就没闲着过,基本上忙乎房子了。

苦逼生活:上了班烦,下了班还没意思。
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旧 Aug 4th, 2012, 22:07   只看该作者   #15
midbay
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有的人总是把房子最大的花销——维护费故意忽略不计的。我看到很多人就没闲着过,基本上忙乎房子了。
维护费本来就是投资的一部分,你卖的时候自然都会收回来。
你基本上不懂买房投资,就别跟着扯淡了。
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旧 Aug 4th, 2012, 22:24   只看该作者   #16
siminzxu
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维护费本来就是投资的一部分,你卖的时候自然都会收回来。
你基本上不懂买房投资,就别跟着扯淡了。
要跌了呢?
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旧 Aug 4th, 2012, 23:38   只看该作者   #17
midbay
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要跌了呢?
三年以上没有跌的,这是铁的事实。
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旧 Aug 4th, 2012, 23:40   只看该作者   #18
Feat
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维护费本来就是投资的一部分,你卖的时候自然都会收回来。
你基本上不懂买房投资,就别跟着扯淡了。
梦还没醒?
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旧 Aug 5th, 2012, 11:44   只看该作者   #19
siminzxu
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三年以上没有跌的,这是铁的事实。

美国跌几年了,美国次贷前也有你这样铁的事实,现在铁的事实房子3年以上只有跌的事实。
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旧 Aug 5th, 2012, 16:24   只看该作者   #20
midbay
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美国跌几年了,美国次贷前也有你这样铁的事实,现在铁的事实房子3年以上只有跌的事实。
你提美国过干嘛?
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