【讨论】Calgary房价还能涨多久

[李大哥]

作者: Darthvader

恕俺直言，小李的金融还真生疏了。参见：

[URL="http://www.odellion.com/pages/online%20community/NPV/financialmodels_npv_definition.htm"]http://www.odellion.com/...

我为什么说你算的不对呢？

如果你非要把mortgage和地税、房屋维修费都算进去，那么，你必须还要减去一项“房租”，35万的房子，一个月的房租也要1300－1500元。

[Darthvader]

I didn't include 房屋维修费 as negative cash flow and didn' include rental income as positive cash flow in order to simplify my point. My point is that if the price doesn't rise by a certain amount, it's equivalent to dropping...

However, the methodology shown in the formular is the right way of looking at an investment project. In order to get a reasonable estimation of investment return of a house, one needs some reasonable assumptions on cash flow, including expenses and income. Just to look at how price change between time 1 and time 2 is meaningless.

作者: 李大哥

我为什么说你算的不对呢？

如果你非要把mortgage和地税、房屋维修费都算进去，那么，你必须还要减去一项“房租”，35万的房子，一个月的房租也要1300－1500元。

[李大哥]

作者: Darthvader

I didn't include 房屋维修费 as negative cash flow and didn' include rental income as positive cash flow in order to simplify my point. My point is that if ...

错了就是错了，不用再狡辩了。别以为整英文就没几个人看了。

你的意思我明白，以35万的房子为例，一年的支出＝贷款利息＋已付房款的存款利息＋地税＋房屋维修费；一年的收入＝房租。如果是自己住，房租就省下啦。如果是出租，那房租就是收入。总之你不能把房租这个大头忽略。

一年的净支出＝支出－收入。

房屋的盈亏平衡点＝通货膨胀率X房价35万＋一年的净支出。如果一年房价上涨数值等于这个数，则房子勉强保值。

但房子也是消费品，其使用价值是有时间限制的。为什么一定要保值升值呢？因此说，房子不是一定要保值的，和汽车一样，贬值了，也是正常的。

房子是否保值升值，是由市场决定的。也许保值升值，也许会贬值。只不过几百年来，房子确实有保值的功能。地价在不断上涨，也是一个主要原因。

[Darthvader]

You should indeed review your finance again or consult a CFA. 通货膨胀率X房价35万 is absurd.

By the way, I don't think people here don't understand English. The purpose to post here is to share opinions, not to hide opinions. Typing in English is more efficient for me.

作者: 李大哥

错了就是错了，不用再狡辩了。别以为整英文就没几个人看了。

你的意思我明白，以35万的房子为例，一年的支出＝贷款利息＋已付房款的存款利息＋地税＋房屋维修费；一年的收入＝房租。如果是自己住，房租就省下啦。如果是出租，那房租就是收入。总之你不能把房租这个大头忽略。

一年的净支出＝支出－收入。

房屋的...

[李大哥]

作者: Darthvader

You should indeed review your finance again or consult a CFA. 通货膨胀率X房价35万 is absurd.

By the way, I don't think people here don't understand English. ...

辩不过了，就开始搞人身攻击了。你倒是用数据和公式来和我辩啊？

我是证券公司投行出身，你就别和我整啥CFA啦。这坛子里有几个明白人，举例说明，有个cmh是学会计的，还有个top gun是学经济的。

[糖不苦]

作者: 李大哥

错了就是错了，不用再狡辩了。别以为整英文就没几个人看了。

你的意思我明白，以35万的房子为例，一年的支出＝贷款利息＋已付房款的存款利息＋地税＋房屋维修费；一年的收入＝房租。如果是自己住，房租就省下啦。如果是出租，那房租就是收入。总之你不能把房租这个大头忽略。

一年的净支出＝支出－收入。

房屋的盈亏平衡点＝通货膨胀率X房价35万＋一年的净支出。如果一年房价上涨数值等于这个数，则房子勉强保值。

如果从投资角度算，还应考虑首期投入的回报。

作者: 李大哥

但房子也是消费品，其使用价值是有时间限制的。为什么一定要保值升值呢？因此说，房子不是一定要保值的，和汽车一样，贬值了，也是正常的。

人家已经说了，买房子为自己住，升值或贬值都无所谓，反正是自己住了。但如果是投资，怎么能不考虑风险和回报？明知汽车一落地就贬值，你会为投资买车吗？只有REALTOR对升值或贬值是无所谓的，升值时催买家赶快买，不买又涨了；贬值也催卖家赶快买，不卖更贬了。总之，只要有人不停的卖和买，亏了赚了都是正常的，REALTOR笑了。

作者: 李大哥

房子是否保值升值，是由市场决定的。也许保值升值，也许会贬值。只不过几百年来，房子确实有保值的功能。地价在不断上涨，也是一个主要原因。...

你这4句话，是你想说的重点。前面两句是一层意思，后两句又是一层，是两个不同范畴的东西，单独看都是正确的，但放在一起暗示做用就很明显了。

[little me]

作者: 卡城元老

价值 = ?

我的理解，简单地说，就是正常的价格。打个比方，你现在去商店买电视机，它的价格就可以认为是它的价值。我上面的帖子说有炒作因素，这是我想强调而这么说的。其实只要供求关系异常，价格与价值就已经偏离了，这你都是很清楚的。所以从长期而言，除了炒作泡沫要破外，就是这部分临时因素导致的涨价也是要回落的。

[李大哥]

作者: 糖不苦

如果从投资角度算，还应考虑首期投入的回报。


人家已经说了，买房子为自己住，升值或贬值都无所谓，反正是自己住了。但如果是投资，怎么能不考虑风险和回报？明知汽车一落地就贬值，你会为投资买车吗？只有REALTOR对升值或贬值是无所谓的，升值时催买家赶快买，不买又涨了；贬值也催卖家赶快买，不卖更贬了。总...

1、你的水平还赶不上darthvader呢，我都不跟你辩，因为我讲的，你都理解不了。所以，只回答你一次，下次就不回贴了。

2、首期投入的回报，我已经算了，就是“已付房款的存款利息”。实际应该算“已付房款的投资收益”，但投资品种十分多，风险也各不相同。因此，才用最保险的存款利息算收益。

3、你又跑题了。我们谈论的是一个房子每年价格上涨多少才能保值，和投资不投资有什么关系？

[premakov]

标题：卡城房事新观察

结论：涨无可涨

现象：观察 mls listing, Edgement vs Conventry Hills

上周五 Edgement 22 houses for sell, Conventry Hills 11 houses for sell

本周三 Edgement 18 houses left, Conventry Hills 4 houses left

分析： 是 Conventry Hills 比 Edgement 好吗？ no way!! 为什么？Conventry Hills 多小房子，所有 LISTINGS 没有一个在 40 万以上， Edgement SINGLE HOUSES 没有一个在40万以下，卖掉的四个有三个是 TOWNHOUSE。四十万应该是卡城人民承受极限，目前卡城平均房价已经在向这个极限无限逼近。。。

展望：本人预测卡城房事将形成以下局面：TOWNHOUSE CONDO 30万，小豪思 35万，普通大豪思40万-50万，豪宅不作预测。

声明：本人上月刚买房，大豪思。屁股不决定脑袋。纯粹理性分析。

[糖不苦]

作者: 李大哥

辩不过了，就开始搞人身攻击了。你倒是用数据和公式来和我辩啊？

我是证券公司投行出身，你就别和我整啥CFA啦。这坛子里有几个明白人，举例说明，有个cmh是学会计的，还有个top gun是学经济的。

我怎么就没看出Darthvader在对你人身攻击了？你在另一个帖子里说我注册网名是马甲，还骂你，我看了我全部的帖子，如果你认为我的那句“说你傻你愿意吗”是骂你，你跟我说，我正式向你道歉。我写这话的时候而且我也相信大多数人看了都不认为这是骂人。你不能总是用这种方式以退为攻吧。
你是“证券公司投行出身”你的职业规范和道德是否要求你必须把风险告诉投资人？

[肉猪宝]

卡城4月房市销售统计分析－销售略有下降价格持续上升
2006-05-17
据来自卡尔加里地产局2006年5月1日的消息，四月份房产销售继续保持稳定，房价再创新高。

卡尔加里地产局主席Kevin Clark评论说："四月的房地产市场象我们预计的一样继续保持稳定，由于有374个售价超过50万的房子成交，市场的平均售价继续攀升。市场处于上升通道中，全面的准备、准确的出价、专业的指导在这种竞争的环境下是非常重要的。"

本月新上市待售屋数量：2006年4月共新上市房屋3,572套（4,223套／3月），同比去年4月的4,223套下降15.42%。

本月成交量：2月份房屋的实际销售量为3,389套，比上月的历史最高销售额（3,479）下降3.09%，同比去年4月的3,207套增长5.68%，其中独立屋2,445所，共管公寓922套，活动房22个。

本月平均成交价：4月的平均售价为$341,838，比3月的$325,481上涨5.03%，同比去年4月的$249,159平均价上涨了37.18%。
独立屋： 2006年 $376,725 2005年 $273,953 上涨 37.51％
共管公寓： 2006年 $256,455 2005年 $183,541 上涨 39.73％
活动房： 2006年 $42,968 2005年 $40,157 上涨 7.0％

Condo的销售继续保持稳定增长，同比去年4月销量增长9.50％，平均价格上升39.73％，比三月上升8.93％。

房屋的平均销售价对于了解房地产市场的长期发展趋势是很有帮助的，但这个数据不能代表不同社区房屋销售情况的具体变化。

[糖不苦]

作者: 李大哥

1、你的水平还赶不上darthvader呢，我都不跟你辩，因为我讲的，你都理解不了。所以，只回答你一次，下次就不回贴了。

2、首期投入的回报，我已经算了，就是“已付房款的存款利息”。实际应该算“已付房款的投资收益”，但投资品种十分多，风险也各不相同。因此，才用最保险的存款利息算收益。

3、你又跑...

辩不辩随你，但没必要以压底别人来抬高自己吧，要不要再把你的学历、经历、收入、甚至过去的恋爱史都搬出来，证明你的水平确实比我高？
不就讨论点问题嘛，看把你急的。

[糖不苦]

作者: premakov

标题：卡城房事新观察

结论：涨无可涨

现象：观察 mls listing, Edgement vs Conventry Hills

上周五 Edgement 22 houses for sell, Conventry Hills 11 houses for sell

...

我也在注意观察40W这条线，这个星期NW好几处房价从40W以上降到40W以内。

[Darthvader]

Did I give you the NPV formula? If you think cmh and top gun are 明白人, you should ask them if your inflation rate X 350 grand is absurd.

Who am I to 人身攻击 you! Do I dare?

What do you think if I tell you that so far in my life, I've done nothing but getting degrees in Economics and Finance, and am making a good living using those things? True, it doesn't mean I have the best market call but for sure it means I know what I'm talking about.

作者: 李大哥

辩不过了，就开始搞人身攻击了。你倒是用数据和公式来和我辩啊？

我是证券公司投行出身，你就别和我整啥CFA啦。这坛子里有几个明白人，举例说明，有个cmh是学会计的，还有个top gun是学经济的。

[little me]

作者: 肉猪宝

卡城4月房市销售统计分析－销售略有下降价格持续上升
本月平均成交价：4月的平均售价为$341,838，比3月的$325,481上涨5.03%，同比去年4月的$249,159平均价上涨了37.18%。
独立屋： 2006年 $376,725 2005年 $273,953 上涨 37.51％
共管公寓： 2006年 $256,455 2005年 $183,541 上涨 39.73％
活动房： 2006年 $42,968 2005年 $40,157 上涨 7.0％

肉猪宝,你这个帖子好象大头P也发过，你重发是不是想强调？
既然现在市场上牛肉已涨这么多，大家都可以改吃猪肉嘛 ， 跟你开玩笑。没买房的人继续租房子，并且有理由相信，只要有猪肉在，牛肉它不可能永远涨上去

[野渡无人]

作者: premakov

标题：卡城房事新观察

上周五 Edgement 22 houses for sell, Conventry Hills 11 houses for sell

本周三 Edgement 18 houses left, Conventry Hills 4 houses left

分析： 是 Conventry Hills 比 Edgement 好吗？ no way!! 为什么？Conventry Hills 多小房子，所有 LISTINGS 没有一个在 40 万以上， Edgement SINGLE HOUSES 没有一个在40万以下，卖掉的四个有三个是 TOWNHOUSE。四十万应该是卡城人民承受极限，目前卡城平均房价已经在向这个极限无限逼近。。。

展望：本人预测卡城房事将形成以下局面：TOWNHOUSE CONDO 30万，小豪思 35万，普通大豪思40万-50万，豪宅不作预测。

声明：本人上月刚买房，大豪思。屁股不决定脑袋。纯粹理性分析。
...

观察的不错,我也观察了很久.觉得基本上,50万是个坎.普通住宅的价格超过50万后,就超出了目前普通白领家庭的承受能力.

[little me]

作者: premakov

标题：卡城房事新观察

结论：涨无可涨

本人预测卡城房事将形成以下局面：TOWNHOUSE CONDO 30万，小豪思 35万，普通大豪思40万-50万，豪宅不作预测。
...

我比你估算还要保守，考虑利率上涨因素，随着那些临时因素的消失，TOWNHOUSE CONDO 至多25万，小豪思 30万到顶，普通大豪思至多35万元。
估计很多人不同意我的看法，因为房子不是股票，价格要降也有一个过程。但我相信长一点的时间就是这个样子。这已经不少了，房子是消费结构中最大的支出，现在工资没有涨多少，其它还都在涨价，房子凭什么涨这么多。
例子，我的一个朋友，5年前买的，20万的老房子，在NW brendwood这个区。他的房子是周围涨得最快的其中之一，据说翻了一翻多。平均涨幅15%。这是一个很高的数字。因为房子本质上是一个低风险的项目，长期哪会有这个数字。想想大家的互惠基金平均有多少，就清楚了。所以这段时间的疯涨一定是会回落的，迟早而已。
我们在这里都是谈点自己的看法，没有别的任何意思。

[dcj]

这不离50万还差得远嘛, 平均房价才35万, 还能疯涨一会儿

[肉猪宝]

作者: little me

肉猪宝,你这个帖子好象大头P也发过，你重发是不是想强调？
既然现在市场上牛肉已涨这么多，大家都可以改吃猪肉嘛 ， 跟你开玩笑。没买房的人继续租房子，并且有理由相信，只要有猪肉在，牛肉它不可能永远涨上去

其实我是想证明：市场上房源不足。今年4月比去年上市房源下降15%。

[糖不苦]

作者: dcj

这不离50万还差得远嘛, 平均房价才35万, 还能疯涨一会儿

不是一个概念。上面几位讲的40W、50W是指大点的耗思，不是平均房价。