小额法庭亲历记

[helpeachother]

这是一个正在进行的案子，我想将自己经历的写出来，给以后的朋友一些借鉴，更多的，是我想得到这里懂法人士的帮助，因为在这里，朋友不多，律师朋友更是没有，很想得到一些大家的帮助以及合理的建议。

根据这里的诉讼程序，只怕这个案子会经历一、两年，也可能三、四年，希望能完成这个贴子。

事情是这样的：
我于2007年3月至2009年7月经营一家快餐店，根据租房合约，正常租金为1,800/月，另外再支付additional rent 1,000/月。这个额外租金是预估的TMI，房东同意在年度结束后算出实际的TMI再多退少补。这些在租房合约中都写得非常清楚。

实际情况却是，我如期支付2，800/月+GST给房东共28个月，房东却从未提供过任何TMI收据，也没退过钱，直至我将店卖了后找他退钱，他一直推脱，卖店6个月后就是2010年1月18日我将房东告到小额法庭, 填写了plaintiff's claim并亲手交到房东手上，不要求签名。房东在2010年2月11日（没有在规定的20天内）递交了defence。

之后我收到邮件通知2010年4月29日为settlement conference。到了那天，房东没去，委托了一个律师机构的代表，因为房东没能亲自来，法庭调解人未做任何询问和调解，只是说保留向房东收费的权利便结束了，整个过程不过10分钟，然后商量下次的时间为9月28日。

9月28日，房东和律师代表一起来了，终于在这次给了我一份报告。报告中说我口头同意将$1000的additional rent修改为 fixed rent，现在是我breached this amending aggrement。现在他不得不花钱请会计师算了帐，实际的TMI为10000左右，有个水灾损失14000，因为我只claim了25000，所以他不欠我钱。

那份报告我还没仔细看，随便翻了翻，房东将很多不实收据放进去，包括他自己的电费单，还有不知道哪里弄来的手写的maintenance收据，还是连号的共30多张，每个月一张每张400元，好象签名是房东老婆的，这个我还要仔细研究了再谈。

现在要详细说一下水灾损失。对于这个损失我以前未听说过，房东也没和我谈过。但现在房东说是由于我于2009年3月16日请一个清洗公司来清洗kitchen hood，清洗的高压水流到地下室造成的。这个14000元损失中1000元是专业公司估价需维修地下室的费用，另13000元是水流到各种comics magazine上造成的损失，一共有2400多本，还照了很多杂志和纸箱的相片。房东说他向他的保险公司报loss，但他的保险公司拒绝cover。现在我的问题是为什么房东在事情发生时没向我们索赔，却在这个时候提出来，还有他有什么证明能说这个就是清洁公司清洗hood造成的呢？

在9月28日的conference上，我提出这是第一次听到这个损失，而且这是另外一件case，不应和我这个case混在一起，调解人说我需要时间先看看那个报告，这样又确定了下次调解日期为2011年2月3日。

就在星期三2010年10月27日，一个西人（估计是房东的亲朋）上门给了我一个defendant's claim，相当于房东反告了我，其中就是要求赔偿water damage $14000，这样事情又反过来，我必须在20天内上交defence。现在我就想听听热心人士的建议，怎么写比较好，要不要将清洗公司也扯进来？

拜托各位，任何建议都可以，谢谢！

还有后续报道我会继续报告给大家。

[ycao]

47 Sheppard E. 三楼小额法庭旁边有个免费的法律帮助，一次可以咨询律师30分钟。你试过那里吗？

[helpeachother]

作者: ycao

47 Sheppard E. 三楼小额法庭旁边有个免费的法律帮助，一次可以咨询律师30分钟。你试过那里吗？

没有，谢谢，你有电话吗？需要提前预约吗？

[smellyfish]

作者: helpeachother

没有，谢谢，你有电话吗？需要提前预约吗？

first come first serve...

[ycao]

http://www.lawhelpontario.org/visit/

Walk-in centre only. No appointments.

现在无赖太多！不过真的假不了，事实就是事实。排除万难，好好应对，祝你成功！

[wuyg719]

加拿大打官司讲证据的，只要你有理有据，不用太担心，要担心的只是时间。

[helpeachother]

非常感谢楼上几位，我已经整理了一些问题，准备这几天就去。

[liszt]

作者: helpeachother

这是一个正在进行的案子，我想将自己经历的写出来，给以后的朋友一些借鉴，更多的，是我想得到这里懂法人士的帮助，因为在这里，朋友不多，律师朋友更是没有，很想得到一些大家的帮助以及合理的建议。

根据这里的诉讼程序，只怕这个案子会经历一、两年，也可能三、四年，希望能完成这个贴子。

事情是这样的：...

个人感觉楼主在处理这件案子的时候有些考虑欠周，虽然写的不是很详细，大致看明白了。我谈点个人看法 -- 不是法律专业人士，仅供参考。

商业物业基本都存在TMI的费用，你当初的合同上也写明了这点，只是当时没有把TMI敲定死，而是说多退少补。但是你似乎把这个1000元每月的TMI费用完全当成了免费，所以claim全部25个月供25k的退款。这实际上为后来房东反告你14k埋下了伏笔。

可能你自己真的没搞明白这个TMI的含义，所以在没有拿到房东任何签字（关于TMI的说法）的前提下贸然自己上庭。应该说，除非当时就很明确，你租的房子租金就是1800每月，完全没有TMI，否则你这个上庭索偿的案头工作就做的太大意了。要知道TMI的含义就是Tax（税），Maintenance(维护修理等），Insurance(保险），所以一定是有一笔开支的，每个月1000说多不多说少不少，关键的关键是你自己也说了当时的合同没有敲死这笔费用，如果当时Cap了这笔费用最高1000，那么你这次上庭才不会有别的节外生支，可惜没有只是说多退少补。本来一位肯定是多退的，现在上庭后被房东反咬变成了要少补：你一定要仔细看这次的房东反诉状，不是与你目前的case无关，我的理解房东（很有可能是在律师的指导下）明白了原来合同中“多退少补”这几个字对于房东现在的有利形势。我估计当初你们签订这份合同时，大家包括房东本人都认为这笔钱绝对是属于要“多退”的范围，现在你的上庭反而给了房东（的律师）提醒：原来还可以反过来要求你“少补”。

你现在必须要有律师介入才有可能把这件事情摆平，个人认为别指望你能拿回多少了，能够双方同意握手谁都不欠谁可能是你能得到的最好的结果。

仅为个人意见：没有看到你的合同原件，完全是根据你说的蛛丝马迹，根据common sense推理的结果。你需要咨询专业法律人士的意见。

祝你好运。

[helpeachother]

作者: liszt

个人感觉楼主在处理这件案子的时候有些考虑欠周，虽然写的不是很详细，大致看明白了。我谈点个人看法 -- 不是法律专业人士，仅供参考。

商业物业基本都存在TMI的费用，你当初的合同上也写明了这点，只是当时没有把TMI敲定死，而是说多退少补。但是你似乎把这个1000元每月的TMI费用完全当成了免费，...

非常感谢姚总费这么多笔墨分析这个案子，我可以解释一下：

1、我完全清楚TMI的意思，我也知道有这笔费用的存在，但我百分之百确定这笔钱不会超过1000/月，不仅是从我片面得到的一些信息，单从房东这个人的为人方面就可以知道，房东是那种掉一分钱冒一身汗的主，如果我差他的钱，早八百年就找我要了。
房东这个人属于我最不愿打交道的一类，表面笑盈盈，但为了他的利益却是随时会捅你一刀。举个简单例子，在我卖店时，我自己请了律师，按常规房东的律师费用由我出，我问了房东意见，房东说让我自己请，他只负责到时签字，于是我另外花钱为房东请了律师并做好了文件，将文件和律师名片都给了房东，此后遇到房东四次，每次都问房东律师方面有没有问题，房东一直笑嘻嘻说没问题，但根据以往我和他打交道的经验，我知道他不会这么轻易答应的，虽然我不知道他会怎样做。到了交接店的那天，应该房东签字了，我去找他，他这时竟然说他自己也请了律师，让我出这笔费用1500元，我说我已花钱帮你请了，也一直问你意见，你从没说要自己请律师，现在让我出双重律师费不合理，他就在那里F***什么的，然后装模作样说打电话讨价还价，后来告诉我800元，不然就不签字，当时所有程序都完了，买家也进来了，无奈我只好付了800，房东也没有律师收据，自己写了个收条给我，虽然被宰了800刀，但想着再也不用和这种人打交道，也算解脱吧。

2、至于水损失，我认为怎么赔都不应该由我承担。按正常程序，如果真有水损失，首先是房东保险公司理赔，然后房东保险公司找我的保险公司，我的保险公司再找清洁公司的保险公司，而房东说他的保险公司拒赔却又没出示报告，实在让人觉得很怀疑。

3、我没有认为TMI是免费，我claim25000是因为我付了28000+GST给房东，但房东没有提供任何收据，我不知道应该从28000中减免多少而去claim the rest，所以报了一个full amount.

4、在第二次settlement conference上，房东就提出互不相欠的方案，我并不认为这是最理想的结果所以拒绝了。

[helpeachother]

我看了房东的报告，他请了会计事务所帮他算，报出了17600元的TMI。

1、先看TAX，他只提供了2008，2009的BILL，会计公司算了2007，2008，2009三年，其中2007年的数字和2008一模一样，对于缺失的2007年我应该承认吗？

2、INSURANCE，也是只有2008-2010两年的保单，但同样方法算了三年，我应该承认2007年的吗？另外，房东就在我隔壁也开了店，我怎么能知道这个保险只单纯是房屋的保险，而不是含了他本身公司的商业保险呢？

3、MAINTENANCE，这个最无理。

一、房东老婆手写并签名了28张收据，每张400元，理由就是grands and main floor maintenance，我想问一下这种收据有效吗？要知道他们从来没来我店里做过任何维护哪怕是扫地，冬天更是雪都不铲，我的车在房东楼后的停车场里陷了不下十次了，我自己店前的雪也是自己铲的。

二、电费房东算了100元每月，但我和房东是单独的电表，meter number不同，我自己每月的电费收据都保留着，我不清楚他为什么还要算我100元每月。

三、清洁窗户，这个有清洗收据，但那个窗户是他自己店面的，他从没给我做过窗户清洁，我自己有请洗窗公司，大多时候我自己洗，那个收据上的地址也是隔壁房东店面地址。

四、会计费用600，虽然不多，但这也要我出太不合理了吧，这本来就是房东自己的义务每年应该算的，现在算一次倒找我要了。

大概就这些了，请大家帮忙看看，出些主意，谢谢！

[helpeachother]

这个TAX BILL，请大家帮我看看：

2008年的，

Tax levy sub-total: 10,890.58
2008 tax cap adjustment: 319.04
Final 2008 Taxes: 11,209.62
special charges/credits: 959.87
Less interim taxes: 5,620.87
total amount due: 6,548.62

这个按我的理解2008年应该是11209.62元，但会计公司给的数字却是9195元，另外那个interim taxes又是指的什么呢？

2009年的，

Tax levy sub-total: 11,380.11
Final 2009 Taxes: 11,380.11
special charges/credits: 695.08
Less interim taxes: 5,604.81
balance at Jul 20,2009: 13,012.08
total amount due: 19,482.46

2009年是11380.11元吗？会计公司数字为9266元，真不懂是怎么来的。

[wuyong]

如果你自己有时间， 好好打打这个官司， 在里面可以学到很多， 也很有趣儿； 如果找律师， 就要看看值不值得了。

上面这些都是很好的证据， 好好整理一下， 应该能争取到许多权宜。

别被对方的律师， 会计师吓住， 法庭上主要还是讲事实， 看证据。 我以前和原房东请的律师上过庭，庭前对方的律师就要求和解了。 当然那是小小的租住合约纠纷。我还将信誉公司请上了法庭， 因为他们只听房东一家之言， 败坏我的信誉。


我的经验， 律师， 不出够钱没有用， 咨询也问不出明堂；出多钱了，还不如不打。

作者: helpeachother

我看了房东的报告，他请了会计事务所帮他算，报出了17600元的TMI。

1、先看TAX，他只提供了2008，2009的BILL，会计公司算了2007，2008，2009三年，其中2007年的数字和2008一模一样，对于缺失的2007年我应该承认吗？

2、INSURANCE，也是只有200...

[helpeachother]

作者: wuyong

如果你自己有时间， 好好打打这个官司， 在里面可以学到很多， 也很有趣儿； 如果找律师， 就要看看值不值得了。

上面这些都是很好的证据， 好好整理一下， 应该能争取到许多权宜。

别被对方的律师， 会计师吓住， 法庭上主要还是讲事实， 看证据。 我以前和原房东请的律师上过庭，庭前对方...

我怎么感觉不到乐趣呢，只有头疼，告房东前我就知道他不是那么容易对付的，一想到又要面对他就感到莫名的烦恼，就是那种你明知道他会对付你却又不知他会使出什么样的手段，老有威胁感似的。说实话我都后悔上庭了，我不告他他肯定不会找我要这个损失，真是自己给自己找事做。

至于律师，我要到的钱不知够不够他出庭费呢，那还真不如不打了。

[liszt]

作者: helpeachother

这个TAX BILL，请大家帮我看看：

2008年的，

Tax levy sub-total: 10,890.58
2008 tax cap adjustment: 319.04
Final 2008 Taxes: 11,209....

你租的房子面积是不是占全部面积的大头?

房东是国人还是西人?

tax两年的总和差不多就是22000了，也就是说这个tax就已经快每月900出头了--如果上述的tax全部由你承担的话，那么还剩下不到100元去cover M和I，确实你就没什么讨头了。

现在房东反诉这个14000，加上原来房东的10k（这个10K是怎么来的? 是房东原来认可的TMI总数吗?)

[tianxia]

好好研究,,,那里面注定有错和虚假的,,作假的东西,,只要能证明他们再说谎,,就可以了,,有事 流下你的电话,,我会打给你,,我打了6年官司,也许能帮上你

[wuyong]

"说实话我都后悔上庭了，我不告他他肯定不会找我要这个损失，真是自己给自己找事做。" 说这个， 和我开始的情况差不多； 我就再祥林嫂几下 (在这里说过几次了)。

<一> 起 因

我当时是在一个小镇上工作， 后来在别处找到较好的工作， 就准备搬家；可是签的是一年的合同， 只住了半年。当时房东不在那个镇上， 镇上的公寓是雇人管理。记得管理的老太太来帮我换灯泡， 当我说了找到新工作，要搬走的事情；老太太说了恭喜， 还说她试试帮我要回押金。 自知是我毁约，没有打算要押金， 既然管理人员说了， 就说那很好了， 我等你的结果。本以为事情就说定了。

我在外地上班， 两周后回去在商店碰见管理人员， 问押金的事情怎么样了， 发广告招租了吗? 老太太没有上次那么友好了，说啥都没有做， 因为她不知道我离开的具体日子。有一种感觉事情不妙， 就说你赶紧发广告， 如果有人租住， 我立即搬家。老太太说好吧。

再次见面又是两周后的时间，中间打电话说要搬走了，有问题请立即告诉我太太 (她们都住在一栋公寓里)； 没有回应， 本以为没有问题。 从多伦多雇好车， 说周日搬家。 周六去找老太太要地下室门的钥匙， 做整理。 老太太说顺便说一声，你得写个书面搬家通知。 这不是问题来了吗? 谁都知道一般书面的东西要提前两个月；前面你没有说， 明天我搬家， 今天才说要书面文件。

老太太一付公事公办的样子， 没有办法； 赶紧给房东打电话， 房东也说押金不退，还要继续交房租。 我说人都走了不住了还交? 房东说空着也得交。我说那那假设我出去被车撞死了，人死了还得交吗? 房东说交， 欠债也欠在你的名字下。

扯不清， 就放下了，相安无事。

第二年报税时想想， TMD， 说帮我要回押金， 也没有帮我要， 押金的利息总有些吧? 写了封信询问， 问来了信誉公司的催款通知， 说欠了半年的房租， XXX圆。


到这里， 不是和你的情况一样了? "我不告他他肯定不会找我要这个损失，真是自己给自己找事做。"

作者: helpeachother

我怎么感觉不到乐趣呢，只有头疼，告房东前我就知道他不是那么容易对付的，一想到又要面对他就感到莫名的烦恼，就是那种你明知道他会对付你却又不知他会使出什么样的手段，老有威胁感似的。说实话我都后悔上庭了，我不告他他肯定不会找我要这个损失，真是自己给自己找事做。

至于律师，我要到的钱不知够不够他出庭费...

[wuyong]

<二> 过 程

赶紧给信誉公司打电话， 问是怎么回事儿。 一位女士说她们收到了请求， 让帮助催款； 这不，就催了。 我问那凭什么呢? 女士说了她手头的资料就是那份租房合约； 详细的说了，对比中发现我手头的原件， 在首页并没有填写租房期限；然而房东交给信誉公司的却自己补填了。 我说他们撰改了合约， 应该是无效的。 那位女士也认为如果两份合约不相同， 应该先搞清合约。 说好我们交换文件看看， 再说。

和那位女士谈论， 我问她们如何确定别人提供的信息是正确的? 不会冤枉他人? 女士说他们不是警察， 不辩别真假， 只要有人提供的信息，出费用让催款， 他们就催。 我说那我提供的信息，出费用说加拿大总理欠我钱， 你们也去催吗? 女士说催， 信誉公司就是帮人讨债。。。

我立即出去复印， 到邮局发给他们；也等他们的文件。 信誉公司到多伦多不到两个小时的车程。等了一周都没有等到那份被撰改了的合约；再找那个女士， 说该人辞职不干了。接电话的是个VP， 说他接这个案子了。向他诉说撰改了合约的事儿，他说他管不了，要找房东。 给房东打电话； 房东牛皮哄哄， 说这事儿到信誉公司了，他不管了。 有事儿和信誉公司联系。。。。

我提出要信誉公司给我看他们手头的资料( 那份被撰改了的合约)， 开始说寄出来了； 等了一周打电话问；说寄了。 我说不会吧，就两个小时的车程， 我等了一周还没有收到。 边和我通电话， 那个VP老兄说对不起， 信还在桌上放着呢 (一年后，最后法庭上才看到那份被撰改了的合约)。

后来信誉公司不理睬我要求， 却连续不断的寄催款信， 搞得我不胜其烦，又没有办法。为了了断，我主动去小型法庭。

[wuyong]

<三> 准 备

准备处理这件事之前， 向LD做了汇报和请示。 说了， 除了押金不要， 再加五百元。要是能摆平， 就直接和房东和解。 可是房东人家不接这个碴儿， 全推给了信誉公司。人家要追回半年的房租。

自己惹出来的事儿，准备花五百元。

准备上庭前很迷茫， 根本不知道在法律上是否可以站住脚。 想找个人问问， 也没有。 询问过律师， 说十分钟免费， 然后一小时二百块。我说十分钟别说给建议，可能我都叙述不清楚。小型法庭上也有免费咨询， 人家听了我的陈述， 说我是另类；这种事件一般都是房东告房客， 还没有听说过房客反过来主动找碴儿；当然给不了建议。我说房东不管，信誉公司不管原委屈只管骚扰我， 和给我坏纪录；我主要是不胜其烦， 想快点了断。

当时想自己读书时能碰到个小课题就很高兴； 如果有多大法律学系的学生想练手多好? 这是个真实的案件， 他们不用管输赢， 只帮我走过程， 咱给人家出车马费。。。找不到人。

看了租房的法律条款， 感到我有话可以讲；正好教堂有个免费律师帮助； 去问了，也说我告反了，我应该是被告。 我只想问我主动上庭行不行? 律师说也行， 还给了几个小建议。得寸进尺， 我问能否再约谈一次， 律师说那就要收费了，也是一小时二百块。。。。

[helpeachother]

作者: liszt

你租的房子面积是不是占全部面积的大头?

房东是国人还是西人?

tax两年的总和差不多就是22000了，也就是说这个tax就已经快每月900出头了--如果上述的tax全部由你承担的话，那么还剩下不到100元去cover M和I，确实你就没什么讨头了。

现在房东反诉这个14000，...

这是一栋两层楼的房子，我租一楼的一半，相当于他所有的TMI中我只share四分之一。
房东是二代移民，皮肤不白不黑不黄，说不上是哪里人，没问过，东欧？犹太人？不清楚。
上次那个房东说TMI10000是我推算的，当时没仔细看报告，现在大概知道怎么回事互不相欠了。房东反诉14000水损失，报出17600的TMI，加起来31600多，因为小额法庭限额25000，我也claim了25000，这样他反诉25000，就互不欠了。

[helpeachother]

作者: tianxia

好好研究,,,那里面注定有错和虚假的,,作假的东西,,只要能证明他们再说谎,,就可以了,,有事 流下你的电话,,我会打给你,,我打了6年官司,也许能帮上你

真是非常感谢，想不到抛砖真的引来一块玉，今天我刚去了legal help service，他们帮我修改了defence，现在比较纠结的是怎样将清洁公司引进来，在defence中我暂时不想提到清洁公司，我怕一提到就等于我承认这个损失，我只是否认房东所有的水损失，但房东肯定不依不饶，我想是不是在法官认定我必须承担损失时再提清洁公司？
已给你发了悄悄话，谢谢。