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旧 Nov 20th, 2020, 17:24     #1
calgarytochina
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默认 投资房保税问题请教

我刚刚听说投资房的 downpayment 如果是贷款来的,可以抵税。比如说,我一个投资房(非自住房)付了10万的downpayment,房租收入减去各项费用(保险,房贷利息,维护费等)还剩下1万,这就是我的投资收入,那么,如果我的这10万downpayment是贷款来的,比如 heloc,相应的利息就deductable. 考虑另外一种情况,假如这10万downpayment不是直接贷款(比如现金),但是我的自住房本身还有房贷,那我这10万downpayment的利息还能抵税吗?我的逻辑是这样的:如果不买这个投资房,我把这10万拿去付我自住房的房贷,那我的自住房贷款就少10万,我就少交这部分利息。请问可以这样保税吗?
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旧 Nov 20th, 2020, 21:56   只看该作者   #2
HXS1966
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原来看过CRA关于出租房报税问题的解释,里面举了个例子是:A用出租房再贷款投资了自住房中,这部分再贷款的利息能否计入出租房成本,税局说不能。

所以你说的第二个情况应该是不能。当然资金转移说不清了,再贷款就可能成为了灰色问题。你说的情况,对CRA来说是禁止的。审计到了,肯定是问题。第一个似乎可以,你可以查查。
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calgarytochina (Nov 21st, 2020)
旧 Nov 20th, 2020, 22:59   只看该作者   #3
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用于投资目的 产生的成本都可以抵投资收益。而可进账抵收益的成本都需要财务凭证的说,不是靠故事解释出来的
要调整成可抵收入的利息,在买投资房时,可以正经去把自住房refinance出那十万吖

兔兔那么好吃,为什么要说兔兔~!
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旧 Nov 20th, 2020, 23:30   只看该作者   #4
HXS1966
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他是想用出租房利息打入自住房利息中吧,应该不行。
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旧 Nov 21st, 2020, 04:55   只看该作者   #5
jo jo
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不是啦,他想把自住房利息打入投资房利息的账目上,,
就是想把投资房的全款做成融资形式,包括首付,然后所有利息都能抵出租收益

那十万不一定从自住房出,只要是有明路借贷凭证,就可以把借贷成本claim进去了 例如向隔壁老王借的,有借据,有还钱和还利息transactions,那借贷产生的律师费利息等都可以抵出租收入
但如果投资房已经用自有现金买好,错过时机,就不能这么整了,可以再在现有房产上弄出equity买下个投资房。偶遇上好时光,第二个房房开始就没有用自己的钱买过房子了
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旧 Nov 21st, 2020, 14:26   只看该作者   #6
calgarytochina
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用于投资目的 产生的成本都可以抵投资收益。而可进账抵收益的成本都需要财务凭证的说,不是靠故事解释出来的
要调整成可抵收入的利息,在买投资房时,可以正经去把自住房refinance出那十万吖...
这样操作没问题,CRA也认可,相当于你用两个贷款来买投资房。但我的情况是:前几年换房的时候,我买了第二套房子作为自住房,以前的自住房没卖,变成了投资房。如果我把以前的自住房买掉,我现在的自住房贷款就少10万。所以本质上我现在在付投资房的首付那部分的利息。难点就是没法提供明确清晰的资金流动证明,比如 jojo 说的借款还款证明等。
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旧 Nov 21st, 2020, 14:33   只看该作者   #7
calgarytochina
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他是想用出租房利息打入自住房利息中吧,应该不行。...
不完全是这个意思,本质上就是:我的出租房首付其实来自我现在自住房的贷款。而我现在在付自住房贷款利息。 当然也可以这么说, 我这10万不管从哪来,如果我不买投资房的话,完全可以干别的产生收益,不过貌似也要交税的。比较乱,算了不想了,没几个钱
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旧 Nov 21st, 2020, 14:37   只看该作者   #8
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这样操作没问题,CRA也认可,相当于你用两个贷款来买投资房。但我的情况是:前几年换房的时候,我买了第二套房子作为自住房,以前的自住房没卖,变成了投资房。如果我把以前的自住房买掉,我现在的自住房贷款就少10万。所以本质上我现在在付投资房的首付那部分的利息。难点就是没法提供明确清晰的资金流动证明,比如 ...
你把原来自住房卖掉用于目前自住房完全可以;但是你目前投资的出租房如何得到银行的贷款?如果银行批准你0首付当然就没问题了。
CRA规则似乎是任何个人自己目的(包括自住房)投资成本都不得打入出租投资成本中。
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旧 Nov 21st, 2020, 14:40   只看该作者   #9
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不完全是这个意思,本质上就是:我的出租房首付其实来自我现在自住房的贷款。而我现在在付自住房贷款利息。 当然也可以这么说, 我这10万不管从哪来,如果我不买投资房的话,完全可以干别的产生收益,不过貌似也要交税的。比较乱,算了不想了,没几个钱
我原来也遇到过同样问题,查过CRA规定资料。原则上是不行的。
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旧 Nov 21st, 2020, 15:04   只看该作者   #10
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不完全是这个意思,本质上就是:我的出租房首付其实来自我现在自住房的贷款。而我现在在付自住房贷款利息。 当然也可以这么说, 我这10万不管从哪来,如果我不买投资房的话,完全可以干别的产生收益,不过貌似也要交税的。比较乱,算了不想了,没几个钱
要想哒,你还会有下个投资的嘛,不然到时候 又得纠结
资讯就是金钱,我第一套的5%都是向爸爸借的 有人教路的说

你目前的状况今年没办法直接用,但慢慢调整调整呗,房贷是最便宜融资渠道,equity增值到一定空间,咱就套出来的,用去炒股赚$$ 不香吗,给的才2-3%的利息
只要你能找到比房贷利息高的投资回报,就是个好安排了
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旧 Nov 21st, 2020, 23:02   只看该作者   #11
calgarytochina
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要想哒,你还会有下个投资的嘛,不然到时候 又得纠结
资讯就是金钱,我第一套的5%都是向爸爸借的 有人教路的说

你目前的状况今年没办法直接用,但慢慢调整调整呗,房贷是最便宜融资渠道,equity增值到一定空间,咱就套出来的,用去炒股赚$$ 不香吗,给的才2-3%的利息
只要你能找到比房贷利息高的投资...
咱不就是找不到好的投资渠道嘛,前面问一个小钱投资理财的帖子,被你们活活歪成了炒股的楼。说到炒股,还是算了吧,我炒股到目前为止回报率是负的。
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旧 Nov 21st, 2020, 23:49   只看该作者   #12
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炒股咋就不是投资理财了吖,,,肿么能说歪呢

从你9月8号开贴起,咱和小不在你楼里贴的,哪个没有涨个几十帕起的啊 连你寄己提的TD CIBC 少是少点,8%还是保证了哒
白说了 桑心
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旧 Nov 22nd, 2020, 00:10   只看该作者   #13
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review了一下,有个例外哈 ADT
ADT做了两个波段,平账 留500到此一游仓 离场
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旧 Nov 22nd, 2020, 14:19   只看该作者   #14
calgarytochina
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炒股咋就不是投资理财了吖,,,肿么能说歪呢

从你9月8号开贴起,咱和小不在你楼里贴的,哪个没有涨个几十帕起的啊 连你寄己提的TD CIBC 少是少点,8%还是保证了哒
白说了 桑心...
听你这么一说,我查了一下我的watchlist,一共18只股票,从9月8号到现在,每只股票都涨了,最多的涨了40%,最少的也5%,连 S&P 500指数都涨了6%,可惜我的入点和出点都不好,
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旧 Nov 22nd, 2020, 15:13   只看该作者   #15
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这么厉害
那咱贴的几本书书,都有看看么?
一些基本功,只要不是太固执,盲从着做,应该也不会这么反向的啊
你还说买etf的呢?这段时间 除了贵金,别的都是上涨的说,贵金做波段,也有不错收益
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旧 Nov 22nd, 2020, 16:52   只看该作者   #16
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这么厉害
那咱贴的几本书书,都有看看么?
一些基本功,只要不是太固执,盲从着做,应该也不会这么反向的啊
你还说买etf的呢?这段时间 除了贵金,别的都是上涨的说,贵金做波段,也有不错收益...
不厉害,只是把感兴趣的股票放进list,真要操作就动作变形了。你说的是那些书?我搞股票时间不长,但是接触金融分析很久了,不过太侧重理论。10几年前和两个小伙伴一起学习金融数学,整天研究black scholes equation。 他们俩,一个现在是 Morgan Stanley,一个在 Bank of America, 都是 managing director or excective director.
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旧 Nov 22nd, 2020, 18:23   只看该作者   #17
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啊,你懂金融分析很久的啦?我去年底才真正用起来,那不班门弄斧了
我也是customized了k线分析方法,加入了pre market,after hour的走势,然后加权了volume变化和特殊事件影响因素,把建模实现了做参考
这个帮忙规错蛮高效的,但操作还得靠手工,尝试用IB的api写自动交易接口,,,手太生了,没搞成
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旧 Nov 28th, 2020, 02:30   只看该作者   #18
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卡尔加里就别出租房了,卖了投资其它的吧!

江湖一把伞,能伸又能展
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旧 Nov 28th, 2020, 13:56   只看该作者   #19
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露珠问了:其它什么?
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不厉害,只是把感兴趣的股票放进list,真要操作就动作变形了。你说的是那些书?我搞股票时间不长,但是接触金融分析很久了,不过太侧重理论。10几年前和两个小伙伴一起学习金融数学,整天研究black scholes equation。 他们俩,一个现在是 Morgan Stanley,一个在 Bank ...
sunny有讲过关于一买就跌一卖就涨的故事哦

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