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旧 May 13th, 2019, 16:06   只看该作者   #21
lotusleaf
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作者: 竹林溪流 查看帖子
你自己願意多帶套你自己帶吧⋯⋯別再讓他人跟你一樣,還以爲做地主婆很爽快。
哎呀!CLM!
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旧 May 13th, 2019, 16:08   只看该作者   #22
China_Soul
帅哥他爸
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作者: jo jo 查看帖子
刚打了电话 顺便share一下哈

要拿transfer promo只能是5年的,你可以选固定或者浮动 差不多都这个数

不过 如果是rental property的话,只能给2.94,最长年限25年,物业数不能超过4个,
超过4个就要和commercial部门谈了;commercial...
Scotia 有2.84% 3年fixed的。

现在还在考虑选浮动的好还是固定的好?如果选固定,是三年好还是五年好。
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旧 May 13th, 2019, 16:11   只看该作者   #23
jo jo
转啊 转啊转
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这个太难了 你想好了 分享下下哈

兔兔那么好吃,为什么要说兔兔~!
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旧 May 13th, 2019, 16:16   只看该作者   #24
China_Soul
帅哥他爸
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作者: jo jo 查看帖子
这个太难了 你想好了 分享下下哈
如果能拿到hsbc的5年2.84 还有2000 rebate,当然hsbc的
China_Soul 当前离线  
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旧 May 13th, 2019, 16:30   只看该作者   #25
jo jo
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那咱加油,他们的中文服务 超好的
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旧 May 13th, 2019, 16:44   只看该作者   #26
rotatem
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作者: China_Soul 查看帖子
Scotia 有2.84% 3年fixed的。

现在还在考虑选浮动的好还是固定的好?如果选固定,是三年好还是五年好。
如果图保险,同样利率下,fix越长越好。所以当然是5年。
如果想最大化自己的利益,永远都是选float。因为银行都有算过,给你的fix,都已经附加了风险的空间。现在银行给你和float一样的fix利率,就是银行认为prime利率上升的几率很小,而且银行5年fix都比三年fix高。如果愿意承担风险,就选float,大概率今明两年prime要降,以刺激经济。
选3年fix,是最不明智的。因为两条都不占。
10月份保守党上台,要对中国贸易fully reset.
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旧 May 13th, 2019, 16:45   只看该作者   #27
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大家都是在给上帝耶稣打工

阿弥陀佛,善哉善哉

skidrow 当前离线  
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旧 May 13th, 2019, 16:53   只看该作者   #28
竹林溪流
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夠復雜,想哪裡去了?看她的頭像不是很爽快的狀態嗎
加油117.9/l.

凡事感恩
竹林溪流 当前在线  
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旧 May 13th, 2019, 17:04   只看该作者   #29
CaCO3
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作者: skidrow 查看帖子
大家都是在给上帝耶稣打工

阿弥陀佛,善哉善哉
耶稣还欠工资呢
CaCO3 当前离线  
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旧 May 13th, 2019, 17:47   只看该作者   #30
China_Soul
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如果图保险,同样利率下,fix越长越好。所以当然是5年。
如果想最大化自己的利益,永远都是选float。因为银行都有算过,给你的fix,都已经附加了风险的空间。现在银行给你和float一样的fix利率,就是银行认为prime利率上升的几率很小,而且银行5年fix都比三年fix高。如果愿意承担风险,就...
主要是考虑到未来几年可能要换房子。
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旧 May 13th, 2019, 17:54   只看该作者   #31
jo jo
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大多mortgage都portable的吧,如果是换房,这个不是问题的感觉
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旧 May 13th, 2019, 18:04   只看该作者   #32
China_Soul
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作者: jo jo 查看帖子
大多mortgage都portable的吧,如果是换房,这个不是问题的感觉
不能保证换房时别的银行没有更好利率,如果要换银行会根据你剩下的期限罚钱的说
China_Soul 当前离线  
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旧 May 13th, 2019, 18:15   只看该作者   #33
jo jo
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可惜HSBC木有offset account

Manulife有,但它利率不好吖

咱再想想别的hedging 办法?
jo jo 当前在线  
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旧 May 13th, 2019, 18:28   只看该作者   #34
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作者: jo jo 查看帖子
可惜HSBC木有offset account

Manulife有,但它利率不好吖

咱再想想别的hedging 办法?
什么是“offset account”?哪些银行有这个东西?是指heloc?
rotatem 当前离线  
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旧 May 13th, 2019, 18:39   只看该作者   #35
jo jo
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作者: rotatem 查看帖子
什么是“offset account”?哪些银行有这个东西?是指heloc?
mortgage interest offset account, 大概叫 房贷对冲户口?

类似manulife bank的all in one账户,就是把房子抵押相关的金融产品放一起的一种服务 (包括heloc)哪边方便 就把债移哪边
加拿大可能金融比较保守,不会账面叫这个名字的,大行少见,投资group见得多
jo jo 当前在线  
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旧 May 13th, 2019, 21:22   只看该作者   #36
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作者: China_Soul 查看帖子
主要是考虑到未来几年可能要换房子。
如果考虑换房,更应该优先考虑银行。银行可以做heloc,帮助你买下一个房。
既然你选择银行,就要考虑其后的贷款利率。HSBC是加拿大唯一一家外资银行,其贷款利息一直比加拿大自己的五大行要低。你这次选择HSBC,下一次买房时,其利率也非常可能比加拿大五大行低,是最好的。
如果考虑heloc,这次最好不选择网络上的lender。
再说清楚一点,如jo jo告诉你的,你如果再买房,很大概率会用到portable mortgage,或者叫桥贷款。你就是用一个短的三年贷款,你也不太可能刚好在三年后的今天买房,3年后买房,你就需要把mortgage转成open mortgage,open mortgage 的利率会高很多的,比如first national的open mortgage现在是7.3%,比closed mortgage的利率double都不止。你与其那样,不如用一个五年close的,中间买房时做桥贷款,把你未用完的好利率传到下一个mortgage上。
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感谢 rotatem
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China_Soul (May 14th, 2019)
旧 May 14th, 2019, 01:03   只看该作者   #37
China_Soul
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作者: rotatem 查看帖子
如果考虑换房,更应该优先考虑银行。银行可以做heloc,帮助你买下一个房。
既然你选择银行,就要考虑其后的贷款利率。HSBC是加拿大唯一一家外资银行,其贷款利息一直比加拿大自己的五大行要低。你这次选择HSBC,下一次买房时,其利率也非常可能比加拿大五大行低,是最好的。
如果考虑heloc,这次最好不...
我这周去跟hsbc谈一谈,谢谢你的意见
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旧 May 14th, 2019, 01:06   只看该作者   #38
calgarytochina
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看来你是专家啊,请教一下,我去年续了房贷,5年固定,现在想换房,如果转房贷的话会不会交很多罚款
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作者: rotatem 查看帖子
如果考虑换房,更应该优先考虑银行。银行可以做heloc,帮助你买下一个房。
既然你选择银行,就要考虑其后的贷款利率。HSBC是加拿大唯一一家外资银行,其贷款利息一直比加拿大自己的五大行要低。你这次选择HSBC,下一次买房时,其利率也非常可能比加拿大五大行低,是最好的。
如果考虑heloc,这次最好不...
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旧 May 14th, 2019, 11:38   只看该作者   #39
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看来你是专家啊,请教一下,我去年续了房贷,5年固定,现在想换房,如果转房贷的话会不会交很多罚款
这个我不是专家都可以回答,因银行而异,自己问银行,我的银行会罚三个月利息。
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旧 May 14th, 2019, 12:04   只看该作者   #40
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作者: calgarytochina 查看帖子
看来你是专家啊,请教一下,我去年续了房贷,5年固定,现在想换房,如果转房贷的话会不会交很多罚款
这个问题,你可以问你现在的lender,你下一个lender可能愿意帮你支付部分到全部的罚款。

另外,借助此贴,我想说几句:

1. 我只是一个还mortage的普通消费者,不是broker或者银行的mortgage specialisit

2. 我以前一直用borker,已经续了好几个mortgage,但对mortgage的具体细节都不清楚。

3. 我现在才发现,想mortgage这种大事,必须自己来操刀,具体过问每一个细节,就像报税。找broker是省事,但你因为失去学习的机会,很可能掉到误区里几十年都不知道。broker是拿佣金的,很多连面都不见,他们没有责任负责教你mortage的相关知识。有的broker,会明确拒绝或者跳过回答你问的mortgage里面的细节,因为这是他们安生立命的根本。或者反过来说,mortgage这个知识这么多,broker全部给你科普一遍,也很费时间。谁知道你那块不清楚呢。

4. 这些所谓的误区,比如,先还mortgage还是先交RRSP? mortgage里的最大贷款年限的意义,它如何影响mortgage的计算?等等。 举个例子,上面有人问道的,如何选mortgage。简单的解释是: 1. 如果目前处于高利率时期,就选float,等他日利率降到低利率时期,将float转为fixed,反之,选fix,并且尽量选择5年或更长。2. 如果准备换房,不要把做首付的钱存起来,而是要把所有的余钱全部还贷,让自己的账户,余钱越少越好,紧急用钱,比如失业初期的1-2万,可以动用heloc,而不是将1-2万余钱存在checking 账户上。 3. 换房时,用heloc做首付,然后将现在的mortgage port到下一个mortgage里面,然后在卖房后,首先将heloc清零。为此,一定要确认现在的mortgage lender允许你这么做。

5. 一个25到30年总长的mortgage,无论你选1年还是5年fix/float,你第一年交的mortgage payment差不多60-80%是利息(不是很准,仅举例用),可能只有20%是本金。也就是看着你的利息只有3-5%,你实际支付的利息却是100-300%(利息/偿还的本金)。你将checking账户上多余的1千元转入mortgage,你马上节省了这1千元在25年或者30年的产生的全部利息。

6. 如果你选择broker,有些broker会在switch mortgage时,自动帮你重新选一个25年总长的mortgage,还不通知你,或者给你解释你实际的mortgage的总长,是应该短于25年的。这样,你永远在付一个25年总长的mortgage的前1-5年,也就是你的利息可能总是100-300%,而不是你看到的3-5%。broker清楚告诉你mortage的利息是如何计算的除外。

7. 最后,再说一遍。用broker很方便,但要知道这个方便也许让你轻松付出几万甚至几十万加币的代价。所以,选择broker,除了他么是否提供最低的利率,还有他们是否愿意用他们的时间给你解释mortgage方方面面的基本常识,教你如何最快和最合理的付完mortgage。你如果能够从broker那里学习到这个专业知识,远比他们提供的全城最低的利息,重要的多得多。但反过来说,mortgage知识那么多,broker哪里知道你哪一块不清楚,有什么误解,从而纠正你呢。

此帖于 May 14th, 2019 12:48 被 rotatem 编辑。
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calgarytochina (May 15th, 2019)
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