请问现在好一点的房屋贷款利率，多谢

[rotatem]

作者: 零下八度

请问现在好一点的房屋贷款利率，多谢

https://www.hsbc.ca/mortgages/2019-mortgage-offer-dom/

银行里最好的。还可以得到1000-2000的现金回报。

[rotatem]

作者: 零下八度

谢谢回复，可是我怎么有不同的浏览器也打不开呢

自己到HSBC网站去看吧。5年2.84%, 浮动也差不多。这样的利率其他5大银行都没有。银行比网上的贷款机构，有不少的好处。

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作者: jo jo

谢谢。上次晚上点，点不开的说，现在能点开了

加上cash back 相当于2.74，超好的

他家的浮动也差不多，这是最难得的。其他5大银行的浮动都4%了。

如果贸易战开打，加拿大应该会陷入经济衰退，利率就会重回2%的年代。胆子大的可以选浮动。

[rotatem]

作者: China_Soul

Scotia 有2.84% 3年fixed的。

现在还在考虑选浮动的好还是固定的好？如果选固定，是三年好还是五年好。

如果图保险，同样利率下，fix越长越好。所以当然是5年。
如果想最大化自己的利益，永远都是选float。因为银行都有算过，给你的fix，都已经附加了风险的空间。现在银行给你和float一样的fix利率，就是银行认为prime利率上升的几率很小，而且银行5年fix都比三年fix高。如果愿意承担风险，就选float，大概率今明两年prime要降，以刺激经济。
选3年fix，是最不明智的。因为两条都不占。
10月份保守党上台，要对中国贸易fully reset.

[rotatem]

作者: jo jo

可惜HSBC木有offset account

Manulife有，但它利率不好吖

咱再想想别的hedging 办法？

什么是“offset account”？哪些银行有这个东西？是指heloc？

[rotatem]

作者: China_Soul

主要是考虑到未来几年可能要换房子。

如果考虑换房，更应该优先考虑银行。银行可以做heloc，帮助你买下一个房。
既然你选择银行，就要考虑其后的贷款利率。HSBC是加拿大唯一一家外资银行，其贷款利息一直比加拿大自己的五大行要低。你这次选择HSBC，下一次买房时，其利率也非常可能比加拿大五大行低，是最好的。
如果考虑heloc，这次最好不选择网络上的lender。
再说清楚一点，如jo jo告诉你的，你如果再买房，很大概率会用到portable mortgage，或者叫桥贷款。你就是用一个短的三年贷款，你也不太可能刚好在三年后的今天买房，3年后买房，你就需要把mortgage转成open mortgage，open mortgage 的利率会高很多的，比如first national的open mortgage现在是7.3%，比closed mortgage的利率double都不止。你与其那样，不如用一个五年close的，中间买房时做桥贷款，把你未用完的好利率传到下一个mortgage上。

[rotatem]

作者: calgarytochina

看来你是专家啊，请教一下，我去年续了房贷，5年固定，现在想换房，如果转房贷的话会不会交很多罚款

这个问题，你可以问你现在的lender，你下一个lender可能愿意帮你支付部分到全部的罚款。

另外，借助此贴，我想说几句：

1. 我只是一个还mortage的普通消费者，不是broker或者银行的mortgage specialisit

2. 我以前一直用borker，已经续了好几个mortgage，但对mortgage的具体细节都不清楚。

3. 我现在才发现，想mortgage这种大事，必须自己来操刀，具体过问每一个细节，就像报税。找broker是省事，但你因为失去学习的机会，很可能掉到误区里几十年都不知道。broker是拿佣金的，很多连面都不见，他们没有责任负责教你mortage的相关知识。有的broker，会明确拒绝或者跳过回答你问的mortgage里面的细节，因为这是他们安生立命的根本。或者反过来说，mortgage这个知识这么多，broker全部给你科普一遍，也很费时间。谁知道你那块不清楚呢。

4. 这些所谓的误区，比如，先还mortgage还是先交RRSP？ mortgage里的最大贷款年限的意义，它如何影响mortgage的计算？等等。 举个例子，上面有人问道的，如何选mortgage。简单的解释是： 1. 如果目前处于高利率时期，就选float，等他日利率降到低利率时期，将float转为fixed，反之，选fix，并且尽量选择5年或更长。2. 如果准备换房，不要把做首付的钱存起来，而是要把所有的余钱全部还贷，让自己的账户，余钱越少越好，紧急用钱，比如失业初期的1-2万，可以动用heloc，而不是将1-2万余钱存在checking 账户上。 3. 换房时，用heloc做首付，然后将现在的mortgage port到下一个mortgage里面，然后在卖房后，首先将heloc清零。为此，一定要确认现在的mortgage lender允许你这么做。

5. 一个25到30年总长的mortgage，无论你选1年还是5年fix/float，你第一年交的mortgage payment差不多60-80%是利息（不是很准，仅举例用），可能只有20%是本金。也就是看着你的利息只有3-5%，你实际支付的利息却是100-300%（利息/偿还的本金）。你将checking账户上多余的1千元转入mortgage，你马上节省了这1千元在25年或者30年的产生的全部利息。

6. 如果你选择broker，有些broker会在switch mortgage时，自动帮你重新选一个25年总长的mortgage，还不通知你，或者给你解释你实际的mortgage的总长，是应该短于25年的。这样，你永远在付一个25年总长的mortgage的前1-5年，也就是你的利息可能总是100-300%，而不是你看到的3-5%。broker清楚告诉你mortage的利息是如何计算的除外。

7. 最后，再说一遍。用broker很方便，但要知道这个方便也许让你轻松付出几万甚至几十万加币的代价。所以，选择broker，除了他么是否提供最低的利率，还有他们是否愿意用他们的时间给你解释mortgage方方面面的基本常识，教你如何最快和最合理的付完mortgage。你如果能够从broker那里学习到这个专业知识，远比他们提供的全城最低的利息，重要的多得多。但反过来说，mortgage知识那么多，broker哪里知道你哪一块不清楚，有什么误解，从而纠正你呢。

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作者: China_Soul

我买房到现在一直用大银行，没用过broker，这次renew联系了两个，确实比大银行低点，估计小lender营运成本低能给你更好利率。但是小lender没有成套服务，例如没有HELOC，所以没什么灵活性。所以大银行如果不是高很多，我都倾向大银行。

至于amortization，我觉得要看几个方...

你这里提到的问题，我以前用broker从来都没想过。这次是自己找银行，上网学习，才知道这些topic。至于理财，坑就更深了。所以，mortgage和理财，最好自己来操刀。

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作者: China_Soul

我是抛砖引玉说些观点罢了。其实我觉得，找银行跟找broker一样都要亲自操刀，不是说broker什么就是什么，我一定会问能不能多还，中途卖房子多少罚款，什么银行，有没有附带HELOC，怎么查账，有没有legal fee之类的问题。房贷年限长点也不是没有好处，很多银行可以允许你还120%的。如果你贷3...

关于先还mortage还是先买RRSP，这个问题不是金融机构理财顾问说的那么简单的。

1. 一句被很多人忽略，或者不被人提及的的理财名言是：对于没有理财知识的普通人，最好的理财忠告是偿还mortgage就是你最好的理财策略。

2. 如果买了RRSP，5年10年后看一看你的RRSP账户，看看增值了多少，就会发现理财平均6%-10%的回报率是假的。反正我的RRSP账户里，我没看到那激动人心的涨幅。这里面没有被理财顾问明说的原因，太多了。建议自己去网上学习。

3. 就算是RRSP上做了成功投资，每年10%的回报率，复利增长40年，意味着退休后当初刚工作时存入RRSP的2万钱现在是90万了，恭喜你，真正的百万富翁了。买RRSP而不多还mortgage的结果就是，你在工作的40年里（20-60岁），你至少给银行付了两份mortgage，多付的利息从几十万到上百万。退休了，你的RRSP上告诉你是百万富翁，然后你要争分夺秒的把它们取出来花掉，因为谁知道你能不能活过70岁，80岁呢？这样，一辈子攒在RRSP的钱，加上投资回报，必须10-20年以内取完，意味着退休了，交的税比年青工作时还要高。RRSP省税的作用不但没有，还要多交税。哪天一个病，一个意外，走了，你RRSP剩下的钱作为当年收入，一次性征税。加入这样把生活结余全部投入RRSP的理财方式，得到的就是支付几十万至上百万的mortgage 利息， 外加几十万至上百万的退休后需要交的税。

4. 别忘了，当你退休了，你刚付完mortgage的自住房，可能价值百万，你还要想办法把这个百万花掉。 是的，你在世时，你房子投资增值不用交税，但你如果传给你的孩子，你或者接受房子的人，就要为房子的增值部分支付投资税。假定你运气好，买了房子后的几十年房价飙涨，以至于你当初的购买价忽略不计，增值100万，那准备好50万的投资税吧，也就是给政府差不多25万。

5. 假如你退休的第一天（或者快退休时）就因病去世，你RRSP的百万巨款和你的百万“豪宅”，先美滋滋享受的，是政府哟。你说冤不冤。

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一个题外话，万恶资本主义的美国，还有遗产税，也就是一定数额以下的遗产可以免费的传给子女。但加拿大没有，死了，你所有财产作为当年收入，一次性征税。 你活着的时候，只要有收入，就要征你的税（当然，有基本免征额度）。就算你房子付清了，你每年也要付property tax，如果你没钱付property tax，政府就把你的房子拍卖，让你睡大街（呵呵，讲故事吗）。

自由平等的加拿大说，房子你付完mortgage就是你的永久财产。但你死后，如果转给你的子孙，他们就要赋税。你就是在世，你依然要交property tax。 美国德州房子property tax是2.5%，也就是你即使付完了mortgage，40年后，在德州，这个房子又被政府拿走了。房子哪里是老百姓的永久财产，房子明显是政府的，只不过给了你一个利息很低的永远还不完的mortgage。

很多人说中国是地狱，是万恶的共产党统治的地方，对老百姓敲骨吸髓。但中国人房子付清了，就有一个安乐窝，没有property tax，房子政策虽然现在是50年，但估计会改，房子大可永久住下去，传给孩子。穷人去做点小生意，打个工，也可以不报税，而不是被公司直接代扣的。死了，钱可以直接给孩子们。中国政府狠， 加拿大政府那更是对老百姓敲骨吸髓，不死不休。

点破这层窗户纸，是不是对离开的中国没那么多仇恨了。

马克思说，资本主义全身上下每一个毛孔都流淌着老百姓的血，老百姓是一贫如洗的无产阶级。可以对照加拿大的现实，看看自己是不是彻头彻尾的无产阶级，每一分钟都在为资产阶级卖命。马克思没有骗我们呀。所以，拜托了，别再骂共产党十八代祖宗了， 好像我们现在不是坐在火坑里似的。

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作者: jo jo

说的根本就是一个：投资回报率，后面要考虑的就是资本，杠杆率，实际项目回报，还有税务回报率
最最重要的是不要忘了考虑对人生的投资和回报

都理清了 就知道先后喇， 然后不会有理财疑问的说

你给科普一下？能弄清这几个名字的，估计都不多？

[rotatem]

作者: jo jo

version 2 这个靠谱好多咧

现在咱得到了p对不p的 回报比较是 r vs 0.52R 哈
假如咱p or 不p后，立马又到第二年了 咱决定 都！睡！了！它！出来买吃的

那他们要税的份额分别是
p：p外毛都没有，p内1+r个两万六 再来48帕
不p：p外R个两万六 再来...

我去。欺负不学金融的广大旁观的同学们。你们咕嘟咕嘟半天，都说的啥呀。能否用白话文普及一下。

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作者: jo jo

小r 别误会，这和金融完全无关~！

小荷在教我简单的加减乘除法 小二水平的

我有很大进步了 你看看version 5 我感觉这次能对

这r和R的，一看就是金融里用的符号吗。能否普及一下？

[rotatem]

作者: jo jo

偶也是 投啥也就那样 不死不活的 自己买个高兴而已
不敢跟人讨论 露怯

既然投资经验这么丰富，如何在rrsp里面投资，给讲讲呗。

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旱的旱死，涝的涝死。

亚马逊销毁大量滞销产品:崭新商品直接送垃圾场
https://www.6parknews.com/newspark/v...iew&nid=356773

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作者: jo jo

我没p了喇 你都不认真看嘚

那就讲讲如何用tfsa投资。

[rotatem]

作者: jo jo

这个可以有~ 我的tfsa是买全的，都炒股哈

掰一掰先付mortgage还是买P呗。我最头痛的是，想付mortgage，但P里面的钱出不来，只能付一大堆利息，要换房，更是没钱。现在银行已经把heloc设在了65%，而不再是80%

听说有一种办法把P里面的钱拿出来付mortgage还不用额外交税。问了银行，说去年这个政策取消了。真的？