房市不要再提，前路几多风雨？

liszt · Oct 29th, 2008, 18:48

好多人要老姚表态：房市到底如何？作为一名路人，老姚可以随便瞎说；作为一名经纪，老姚需慎而又慎：说涨，这个时候真的要闭上“心灵的窗户”，老姚扪心自问做不到；说跌，又不知要得罪哪些同行。。。但是也不能总逃避，作为一个几乎周周在这个坛子混的经纪（虽然大多时候不是以经纪的名义），也不能老是逃避这个问题。

首先声明：老姚既不是所谓的金牌经纪也谈不上资深经纪，以下观点，仅是老姚从一个资深trader的角度来分析一下今后房市的可能走向。

先来看一下我们现在在哪里？

这是去年一月到今年10月上半月（10月全月数据尚未出来）的成交均价，可以直观看出，现在的价格已经几乎回到了07年一月的时候，从一个trader的眼光看，现在的价格到了M头的颈线支撑位置，一旦跌穿这个颈线位置，向下趋势就已形成。另外如果从年线的K线看，今年无疑已经是一根大的阴线了（图形没画，作股票懂K线的都能想象出来）。

再看一下89年当年peak之后的过程：

在89年元月首次突破26万之后，89年4月，10月和90年4月三次冲顶28万元附近形成三重顶，然后再90年7月跌穿M头的支撑颈线平台，后面开始长达6年的调整：

从89年的最高点到96年的最低点调整幅度是31.47%（89年10月创出当时最高均价280767，96年2月最低均价为192406），几乎完全符合黄金分割的调整点位。这次调整是否会发生？结合目前的图形，老姚只能说：很有可能再来一次“次黄金分割”：均价向下调整到300k附近恐怕不是天方夜谭。。。

P.S.

一个多月前，美琳证券首次推出加国房市会步美国后尘的时候，各大主流媒体包括中文各种房地产周刊纷纷倦文批驳，现在主流媒体已经在仰视美琳的前瞻性了。老姚只是把一个trader眼里的图形画出来，仅为一家之言，希望自己是错的。如果转载，务请注明出处。

liszt · Oct 30th, 2008, 10:05

今天夏天的时候，有朋友问我房价，我当时的回答是今年10月的价格很关键，因为每年基本都是4月和10月的价格最高（卖房子是最佳时机，夏天和冬天均价一年中最低是买房的相对最佳时机）。现在10月的价格已经回到07年1月的水平，头部特征已经明显，就只差一个数据跌破了。对于技术派来说，看跌已经非常正常，要说基本面，现在金融危机助跌的效应会逐渐显现（这个话题老姚绝对是强项

，说下去就是长篇了,打住）

到了九月下旬的时候，有位中文报纸的记者再问我关于房市的看法时，我就已经直接说出了跌幅15%左右（估计是公开见报说出具体数字多伦多第一人），没想到10月上半月的数据出来就是跌15%。

初始下跌的时候大部分人都体会不到，就如同股市的熊市初期，并不是普跌，可能垃圾股先跌，绩优股甚至不跌反涨的，但是到了熊市中后期，对不起，都得跌；现在的房市也是如此并不是都在跌，好区（譬如所谓名校）的房子感觉没怎么跌，condo则是基本没跌反而有涨的现象（我最近一周卖掉两个CONDO，周一卖掉自己的，昨日卖掉一个客户的）都基本卖出了楼内的最高价，当然这个还的看location!

等10月全月的数据。

liszt · Oct 31st, 2008, 15:33

引用:

作者: 枫婆子

他看你那么信任他的，从一月一下减到半月，想想还不如让领导满意，一次到位，所以......这孩子，唉

老李说了，追什么追，够了！

这一钉耙反打的绝啊！老李为我作主啊！

作什么主？你们这些80后写的东西老李都看不懂。。。

liszt · Nov 19th, 2008, 11:33

11月中旬的数据已经出来，均价375712

liszt · Nov 19th, 2008, 11:47

引用:

作者: 枫婆子

怎么有反弹的趋势？

小枫，对于你这个有房子的富婆，这不是好事吗？

liszt · Nov 19th, 2008, 12:08

引用:

作者: 枫婆子

书中自有黄金屋，是这意思不？

从数据上看楼市比10月涨了2万，老李你觉得后面是涨还是跌，给点专业意见。

你在读书？除了房子，你还是学子，太幸福了，小枫同学

半月的数据房价均价是上升了，成交量明显下降（1991套，去年同期3544，43%下跌），你不是说过月谈吗？等全月数据吧

后面是涨还是跌？老李没有crystal ball,

跌的可能性更大些（主体贴不是已经说过了吗），不过市场永远是对的

liszt · Nov 20th, 2008, 14:17

引用:

作者: 401sleeper

老李同志，能不能给说下西面房子的情况，比密西再往西点儿的。
3KS。

密室再西就是oakville了，再西就是burlington了，那边密西沙加老市长非常熟悉，如果你真要买房，找他不会错的。

liszt · Nov 20th, 2008, 14:26

引用:

作者: whoareyou

老姚给点专业意见，打算12月-2月份之间买房，合适吗？大体上倾向于Markham或者Richmond Hill的房子。

你挑了一个全年中最好的买房时段（冬天的均价和夏天的均价历来都是全年最低的）

markham和richmond hill范围太大了，不能尽录。总体而言，n03, n04, n11是很多人喜欢的地区，房价相对坚挺（也是所谓的名校区）。

看到自己满意的房子，现在的价格比去年甚至前年都合适多了，自住，这个时候精挑细选之后砍价，也不能说不好。唯一的劣势，现在就是银行的mortgage利率基本都是p+了（原来p-）

liszt · Nov 20th, 2008, 21:19

引用:

作者: whoareyou

Richmond hill 贵的主要是major和16，leslie和bayview之间，基本上没有70万以下的房子， bayview和yonge,或者16南面，还是有一部分50多万的房子，房子的质量不算差，不过小区里老房子多，环境不大好是真的。

引用:

作者: whoareyou

Richmond hill 贵的主要是major和16，leslie和bayview之间，基本上没有70万以下的房子， bayview和yonge,或者16南面，还是有一部分50多万的房子，房子的质量不算差，不过小区里老房子多，环境不大好是真的。

bayview西面有不少50万的，不过环境确实不好，甚至靠近铁轨

今天TSX创下21年来的最大跌幅，下跌766点，跌穿8000点；美股更是连创新低；石油，农产品，钾肥等加元象征股均创出新低（今日加元跌了2.5美分），加拿大的经济衰退不可避免。房市虽然不同于股市，但是既然回调已经发生，在目前的金融危机的助推下，继续下跌就难以避免。

50万的预算，要在richmond hill买到一个不错的房子，我觉得不需要太遥远（HWY7和16街之间，Bayview/lieslie），快了，也许过完圣诞就会出现。

liszt · Dec 17th, 2008, 08:28

引用:

作者: cara

都12月15号了，怎么11月的数据还没出来？

11月的数据早就出来了，现在等12月前半月的数据，估计这两天就出来了

11月的数据是：The average price of a home in the GTA last month was $368,582, from $393,747 noted in November 2007. In November 2006 the average price was recorded at $355,727.

也就是说这个数据比11月前半月的均价要低（11月中旬的均价375712）。链接：

2008年11月份GTA房价市场报告

我在等12月的半月数据，然后再将更新的图表送上来，表急

liszt · Dec 17th, 2008, 22:32

引用:

作者: tulipa

12月前半月的数据出来了

12月前半月的数据，均价360752

liszt · Dec 17th, 2008, 22:34

引用:

作者: 老杨

请问，你的第一帖第三幅图里面那个很矮的蓝线是什么？

那个是成交量，后来都去掉了

liszt · Dec 18th, 2008, 10:12

引用:

作者: wuyong

老李说下滑已经太马后炮了。预测一下何时回升，让大伙看看你的眼光。

正在念叨老吴哪里去了，好久没来了，又准备写一篇怀念老吴的，这下不用了

什么时候涨呢？明天，我相信明天一定会更美好

今年圣诞你不请我出席你们公司的酒会了？

liszt · Dec 18th, 2008, 13:39

引用:

作者: wuyong

去吧，后天晚上，这不在等时间呢。最后的晚餐，好不好不知道，免费是肯定的了?

现在谁还写呀，抄家伙来真的，麻将缺不缺高手?

真的？太棒了，时隔5年，总算又能去你们公司的圣诞爬梯了：5年前往事历历在目，人依旧，可容颜已老。。。我这就去买几件衬衫去，为了你们公司的爬梯

liszt · Jan 5th, 2009, 20:51

引用:

作者: whoareyou

December的数据出来了么？

还没有，地产局放假今日刚上班，估计最早周三能出来

liszt · Jan 9th, 2009, 20:13

引用:

作者: whoareyou

现在数据出来了。

今天出来了，和月中的均价差不多，$361,415 （去年同期394931）成交量锐减，2577套（去年同期4646套）

liszt · Jan 19th, 2009, 15:15

一月上半月数据出来了，均价下跌到332495，直接破了07年一月以来两年来的平台位置，离原来预计的可能调整位置均价300k只有10%的空间了，似乎只有一步之遥了（按照这种跌法）。

05年均价是336k，04年的均价是315k，03年的均价是293k，一月份的这个价格，就数字本身来说，已经直逼2004年了，我们几乎用三个多月的时间，走完了美国三年多的下跌之路（美国从06年开跌，现在均价跌回到2004年左右的水平），这种以空间来换时间的走势如果成立的话，多伦多的房价离拐点也许比想象的要快。

这也是我在昨日目前地产市场的一些特点（兼谈CONDO价格）一文中指出的（昨天我还没有看到地产据的一月半月报告：报告今天刚出来的）：“美国历经数年的下跌，目前也只是跌到了2004年的价格水平。。。多伦多还要跌多久没人知道，但是如果跌到了05年或者甚至04的价格水平，你愿不愿意买？如果愿意，现在市场上就能找到这样的机会。”

所以，从现在开始，如果准备买房子作居住用途的，可以开始在这个市场中寻找机会了。我还是昨天那句话：“如果你准备买房子，不要等到价格企稳以后，只有在大家都不愿意买的时候，才有可能在市场中获得真正的超值低价机会。”

liszt · Jan 19th, 2009, 20:29

引用:

作者: -GoGoGo-

好家伙! 差点漏了LISTZ这么好的一个强贴!!!

既然这么多赞的, 我来点凉水吧, just my 2c, 都别太在意了

以炒股的头肩顶和通道来论房市! 是新颖和别出新裁的, 不过两者之间也貌私不可同理论, 因为毕竟买者卖者的心理完全不同, 以上面这个跌破右肩而言, 如在股市, 几乎铁...

好家伙，华枫著名的批评家新年第一批就落在了我头上，荣幸阿

也只有三狗您老能说出头肩顶和通道的名词了，而且能说出量能不足可能导致的形态fake：同意，举双手的那种。只是这种交易量在房市反转以前恐怕会一直持续下去，所以这样的量就有意义了，就可能不会是fake了

liszt · Jan 19th, 2009, 20:36

引用:

作者: moccafirst

老姚辛苦啦，还在谈房市~~~

你当时不是说月谈的嘛

liszt · May 21st, 2009, 21:42

引用:

作者: liszt

一月上半月数据出来了，均价下跌到332495，直接破了07年一月以来两年来的平台位置，离原来预计的可能调整位置均价300k只有10%的空间了，似乎只有一步之遥了（按照这种跌法）。

05年均价是336k，04年的均价是315k，03年的均价是293k，一月份的这个价格，就数字本身来说，已经直逼2004年了，我们几乎用三个多月的时间，走完了美国三年多的下跌之路（美国从06年开跌，现在均价跌回到2004年左右的水平），这种以空间来换时间的走势如果成立的话，多伦多的房价离拐点也许比想象的要快。

这也是我在昨日目前地产市场的一些特点（兼谈CONDO价格）一文中指出的（昨天我还没有看到地产据的一月半月报告：报告今天刚出来的）：“美国历经数年的下跌，目前也只是跌到了2004年的价格水平。。。多伦多还要跌多久没人知道，但是如果跌到了05年或者甚至04的价格水平，你愿不愿意买？如果愿意，现在市场上就能找到这样的机会。”

所以，从现在开始，如果准备买房子作居住用途的，可以开始在这个市场中寻找机会了。我还是昨天那句话：“如果你准备买房子，不要等到价格企稳以后，只有在大家都不愿意买的时候，才有可能在市场中获得真正的超值低价机会。”

...

还是把这个月谈图继续发下去：

Oct 29th, 2008, 18:48	#1
liszt 告别2011 注册日期: Jul 2004 帖子: 14,210 积分:130 精华:30	房市不要再提，前路几多风雨？好多人要老姚表态：房市到底如何？作为一名路人，老姚可以随便瞎说；作为一名经纪，老姚需慎而又慎：说涨，这个时候真的要闭上“心灵的窗户”，老姚扪心自问做不到；说跌，又不知要得罪哪些同行。。。但是也不能总逃避，作为一个几乎周周在这个坛子混的经纪（虽然大多时候不是以经纪的名义），也不能老是逃避这个问题。首先声明：老姚既不是所谓的金牌经纪也谈不上资深经纪，以下观点，仅是老姚从一个资深trader的角度来分析一下今后房市的可能走向。先来看一下我们现在在哪里？这是去年一月到今年10月上半月（10月全月数据尚未出来）的成交均价，可以直观看出，现在的价格已经几乎回到了07年一月的时候，从一个trader的眼光看，现在的价格到了M头的颈线支撑位置，一旦跌穿这个颈线位置，向下趋势就已形成。另外如果从年线的K线看，今年无疑已经是一根大的阴线了（图形没画，作股票懂K线的都能想象出来）。再看一下89年当年peak之后的过程：在89年元月首次突破26万之后，89年4月，10月和90年4月三次冲顶28万元附近形成三重顶，然后再90年7月跌穿M头的支撑颈线平台，后面开始长达6年的调整：从89年的最高点到96年的最低点调整幅度是31.47%（89年10月创出当时最高均价280767，96年2月最低均价为192406），几乎完全符合黄金分割的调整点位。这次调整是否会发生？结合目前的图形，老姚只能说：很有可能再来一次“次黄金分割”：均价向下调整到300k附近恐怕不是天方夜谭。。。 P.S. 一个多月前，美琳证券首次推出加国房市会步美国后尘的时候，各大主流媒体包括中文各种房地产周刊纷纷倦文批驳，现在主流媒体已经在仰视美琳的前瞻性了。老姚只是把一个trader眼里的图形画出来，仅为一家之言，希望自己是错的。如果转载，务请注明出处。此帖于 Oct 29th, 2008 21:04 被 liszt 编辑。
liszt 告别2011 注册日期: Jul 2004 帖子: 14,210 积分:130 精华:30

Oct 30th, 2008, 10:05	#2
liszt 告别2011 注册日期: Jul 2004 帖子: 14,210 积分:130 精华:30 声望: 6885868	今天夏天的时候，有朋友问我房价，我当时的回答是今年10月的价格很关键，因为每年基本都是4月和10月的价格最高（卖房子是最佳时机，夏天和冬天均价一年中最低是买房的相对最佳时机）。现在10月的价格已经回到07年1月的水平，头部特征已经明显，就只差一个数据跌破了。对于技术派来说，看跌已经非常正常，要说基本面，现在金融危机助跌的效应会逐渐显现（这个话题老姚绝对是强项，说下去就是长篇了,打住）到了九月下旬的时候，有位中文报纸的记者再问我关于房市的看法时，我就已经直接说出了跌幅15%左右（估计是公开见报说出具体数字多伦多第一人），没想到10月上半月的数据出来就是跌15%。初始下跌的时候大部分人都体会不到，就如同股市的熊市初期，并不是普跌，可能垃圾股先跌，绩优股甚至不跌反涨的，但是到了熊市中后期，对不起，都得跌；现在的房市也是如此并不是都在跌，好区（譬如所谓名校）的房子感觉没怎么跌，condo则是基本没跌反而有涨的现象（我最近一周卖掉两个CONDO，周一卖掉自己的，昨日卖掉一个客户的）都基本卖出了楼内的最高价，当然这个还的看location! 等10月全月的数据。

Nov 19th, 2008, 11:33	#4
liszt 告别2011 注册日期: Jul 2004 帖子: 14,210 积分:130 精华:30 声望: 6885868	11月中旬的数据已经出来，均价375712

Jan 19th, 2009, 15:15	#17
liszt 告别2011 注册日期: Jul 2004 帖子: 14,210 积分:130 精华:30 声望: 6885868	一月上半月数据出来了，均价下跌到332495，直接破了07年一月以来两年来的平台位置，离原来预计的可能调整位置均价300k只有10%的空间了，似乎只有一步之遥了（按照这种跌法）。 05年均价是336k，04年的均价是315k，03年的均价是293k，一月份的这个价格，就数字本身来说，已经直逼2004年了，我们几乎用三个多月的时间，走完了美国三年多的下跌之路（美国从06年开跌，现在均价跌回到2004年左右的水平），这种以空间来换时间的走势如果成立的话，多伦多的房价离拐点也许比想象的要快。这也是我在昨日目前地产市场的一些特点（兼谈CONDO价格）一文中指出的（昨天我还没有看到地产据的一月半月报告：报告今天刚出来的）：“美国历经数年的下跌，目前也只是跌到了2004年的价格水平。。。多伦多还要跌多久没人知道，但是如果跌到了05年或者甚至04的价格水平，你愿不愿意买？如果愿意，现在市场上就能找到这样的机会。” 所以，从现在开始，如果准备买房子作居住用途的，可以开始在这个市场中寻找机会了。我还是昨天那句话：“如果你准备买房子，不要等到价格企稳以后，只有在大家都不愿意买的时候，才有可能在市场中获得真正的超值低价机会。”