Sep 3rd, 2021, 18:49 | #3 |
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Sep 3rd, 2021, 19:51 | #4 |
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Sep 4th, 2021, 12:56 | #5 |
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这利率 这旮旯 还能亏大钱?!
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Sep 4th, 2021, 18:50 | #6 |
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2021-10=2011, 11年买的房子 今年卖 还能有账面亏损,买的poor区精装吗?如果不是 那就很特例了, 09-11是07/08回调期 还能买亏 真有点冤大头咯 这个例子还不如melody的 不说明地价走势啊 近十年二十年,买地亏的 买在14/15发生的可能性 大点儿 不过 还见过炒股做Microsoft 还能做亏的呢; 每个投资领域 总有些贡献者 至于Calgary的通胀, 其实我还挺懂的 就不聊了 呵呵 |
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C-melody (Sep 5th, 2021) |
Sep 5th, 2021, 17:53 | #7 |
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不会不会,不说话 偶会s哒 我是说不和大T聊通胀,这方面我是学院派的 他好多基础定义都挺偏 不好聊 房地产是优质投资的key factor 是风险低,不是回报高,除非是现捡的便宜,不然年率回报超过20%的市场 我是不做的 现在利率这么低,金融杠杆很容易低成本借到,如果追求的是回报率,炒股快很多,重点是看自己比较懂哪个area 好奇问问哦,你14年买nanaimo时 什么想法的吖 |
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Sep 6th, 2021, 02:24 | #8 |
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你买时是看准了nanaimo会涨,还是随性朋友提到就做功课上的吖? 异地管理方便吗?成本贵么 我买房子除了兴趣爱好 也是刚好工作便利,那会儿的同事都是flipper,带上我玩 省好多费用。 我做得很保守的,算好抗15年有15+%利润 就上了; 不过,接触多了 持有成本控制得越来越好,卡村就成了我的舒适区,出不去了 毕竟村里的破房还没买全呢 其实所有人做的都是个案,买不下大市的说 什么市场都有机会和风险,最重要是个案功课做足,这次大选后 税改对多温的影响肯定比卡村大,把房地产做短炒项目,变数成本有点大; 要不介意变数的,真不如炒股 这两年都疯了 一周翻十倍二十倍的死耗子 咱都碰不少,房子一周还不够时间交吉呢 不过都是个人的投资philosophy,没有对错啦 不就是钱嘛 |
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C-melody (Sep 8th, 2021) |
Sep 8th, 2021, 16:37 | #10 |
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嗯呐,其实都有数可以计算的 我在这没有做专业分析的喇 很无聊 没人看的,咱都是吹水加点大实话。 每种投资都有现成的评估和预测模型,我们只要把细节填进去,没有什么弄不好的, 只是大多数人不喜欢太具体的细节管理,喜欢差不多的随便投,投中了那也很高兴哒 各有各的乐趣吧。 我喜欢算清楚的。 房地产有实用功能和资本功能,两个都生钱 像你朋友做的就讲到贷款杠杆,汇率,还有税务变化,这是资本回报方面的因素;持有成本控制 就涉及法规,地税,出租率和房屋维护成本管理 把每个投资建模,然后把本地化的数字填进去,就知道什么该买什么该卖,什么资源要准备了 你现在村里俩房能异地管理,就是说房子没有什么问题,像我的小破房,自己管和请人管,成本差30-40%,不过 现在忙起来了,我也是请人,自己只看账本和提醒关键事项。 对了 你做airbnb么?现在村里bylaw 保险都规范了,试着和一个人合作,还挺不错的呢 不过我只是管booking 轻松。 |
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C-melody (Sep 8th, 2021) |
Sep 9th, 2021, 05:30 | #11 | |
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之前我自己管,选租客很仔细的,信用/收入/职业/生活习惯/社会关系 都查个遍,连面相都看 现在airbnb没有太多的信息可以把关,只能挑实名验证&有好review的,但这些不代表什么 只好靠尽量调高价格来适当filter下下 以前没有专门的abnb保险 又不能要求每个短租客买保险,用student housing的package,很多意外都不确定能不能保,房子被霍霍一次 就可能赔很大 现在险种全了 解决了意外$$问题,但纠纷问题 就很难避免了,幸好有朋友出面。 单从出租收益看 abnb还是赢很多的呢。我那小破房 不分租2000,上下分2500,现在abnb一个月有8000呢。不过我们还没分账,服务费都归他,还要扣家居折旧啥的,旺淡季差别也不知道多大,年末咱再总结。 nanaimo那么旺,abnb应该更好做,唯一不好是要有靠谱的人定期看着,如果我的partner飞起我,我是做不来了。 卡村的服务还是太落后,有俩condo一直没找到好timing卖,持了十几年咯 要进board监控运营 不然会很野, condo fee四百了都 除了早期炒condo和楼花,后面的房子大多都是买来囤的 正经说来 我这不算投资房地产呢 只是在做出租生意。这里的贷款服务实在太好使了,买房的首付从其他现房equity抽出来的,也没遇到贷款额度不足的问题,没必要着急在相对好年份卖房那么麻烦。短炒在原始资本累积阶段比较高效,但越往后,卖房套现周转 就要从可用办法priority上往后挪挪了。 炒股做大时 想过放一套,但算了下下税率,还不如用margin借钱炒呢 古语说得好吖 赚大钱的办法都写在刑法里,省大钱的办法都写在税法里 当然 要能预测到具体某个房子有血崩危机 那是要采取行动。 |
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Sep 11th, 2021, 11:47 | #12 | |
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加拿大的贷款政策应该是有漏洞的,十万年薪时就能撬到200w,虽然加入了租金,,,还有,只要房产升值了,重压循环贷,首付也搞定,不用动自己的储备。 是不是location的问题,我看了partner的账本,之前冬天也很旺, 来滑雪的,住resort里或附近要么太贵要么不大干净,他的物业都在16av上,去哪都方便,很多回头客,估计我是沾了他的光。 等这个冬天 再验证一下,我还没做满一年呢,尤其现在还有疫情因素 短租和长租是不同的业务,我做不来短租 出租收入算business income和房产增值的被动收入不一样概念哒,前者是纯劳动收入,后者是被动收入,好些大路的投资说的都是被动收入,不然 什么都算是投资喇,例如 刚吃了个早餐,投资了自己的肚肚 : p |
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Sep 11th, 2021, 11:52 | #13 |
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Sep 12th, 2021, 15:03 | #14 |
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前面说了啊,我manage listing,booking和财务,partner管巡房和维修,清洁请人。 便宜的旅馆卫生和条件很差的,没有可比性,我看着附近四星半和五星酒店的价格和availability调整,便宜些些就好,目前几乎没有空档。 |
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Sep 12th, 2021, 21:33 | #15 | |
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刘江post过video, 可行方案 大多都cover了,但他没有说到家庭人头红利, 这个和开代持公司差不多意思, 优点是 成本更小些 https://www.youtube.com/watch?v=_s42Xj9PrDo 我除了公司收入, 那会儿还有个单身优势 每次换的都是自住房,你要小孩的财务也是家族运营的话, 人头用好 也有些灵活变动。 刚来那会儿 还social, 认识了三姐和aa姐, 见过cici一次, 之后掉钱眼儿了 就没怎么联系了 24*7在上班的状态; 不然 你也见不到我这么多帖子 都是在办公时的偷闲 没往来 说明咱没有业务重叠咧 嗯呐 有人情味 挺好的; 我在business上很少感情用事, 可以保证不出错, 但也少了机会 不定呢 |
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C-melody (Sep 13th, 2021) |
Sep 12th, 2021, 21:56 | #16 |
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只要信用score好,加拿大借钱的渠道真太多了,income不好看,HELOC用尽,还可以用其他投资作抵押的信用贷款, 利率ok 比mortage高点儿 早前约人评估了一下,囤的那些蓝筹, 能给2.85%的利率, 比直接用margin还便宜,但是会影响score, 不确定短期还会不会买房 就先不上了 如果忽然遇到个好投资 缺快钱,这个质押贷款 挺不错的 也是两三天就能批的。 |
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Sep 12th, 2021, 23:14 | #17 |
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刚扫了一下 刘江还讲过:贷款投资, 真的好吗? 这才是专业分析哦 不过 看这些分析,一定要有基本的认识:所有专业分析都是简化case 自然人的财务状况肯定是复合的,会有工资income,投资主动收益,被动收益,和很多可抵税activities。 还有 一定一定要明白西哥的名言:所有借的钱都是要连本带利归还的; & 风险控制高于一切: 不要感情用事 觉得自己 一定会亏 or 一定会赢 |
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Sep 13th, 2021, 19:28 | #18 |
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只能贷30万,年薪5万么? 这个有点激进吖 正经的路子 就是先把收入提高?从十几万买起,差不多二三年就能买到60万的喇 立即上的 咱算算 60*80%=48w-30=18w first time owner? 政府有很多第一次买家的资助计划,我没有需求 不大了解 你让ta去做做功课 例如 https://www.placetocallhome.ca/fthbi...uyer-incentive (注意所有优惠/资助都有代价的,一定要读好哦) 这里搞定了10%,18-6=12w 有cosigner最好,没有的话 买新房同时招一个长租客$1500+/m, 租金有的lender要打折,找打折少甚至可以不打折的,1500*12*6=10.8;12-10.8还差1.2万 这个 就不能从loc出么?实在不行, 再打份part time至少三个月,度过贷款审批期 就成了 而且只能贷30万其实是个伪命题,如果房子的估价超过要价的话,home equity可以算进可贷额度里 例如,一个估价100万的房子 你60万买下,银行是不介意贷款48万给这个年薪5万的年轻朋友的。 就是说 咱找房 要找那些超级笋盘 |
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Sep 13th, 2021, 23:40 | #19 | |
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如果只有一个set收入 很难走位 做两个贷款。 不好整租的, 整租就是纯rental property,贷款要求会更严一点, 而且利率也没那么好 加一个“出租面积房子50%以内”的租赁,就还能是自住房 同时又有rental income增加贷款额度 在BC 他试过跟汇丰聊吗? 如果在汇丰有大额资产,贷款条件宽松很多 利率也好 |
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C-melody (Sep 29th, 2021) |
Sep 14th, 2021, 19:35 | #20 |
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人有多少个两年呢 世界已经停滞了两年 太奢侈 人渴望自由的心都躁动起来了 生活安全两不误 才是人生吖 我本来提供了臭氧杀毒,但是要放风两小时,turn around时间不够,安全起见 还是用酒精消毒产品 很早就用电子锁和cam,本来也没有人和人的直接接触。 听partner说, 租客结构有改变,大多都是来玩的,以前还有来出差开会 学习的,估计这部分都走虚拟会议了。 同样 因为疫情,那些真的在住家内供应的单位,也少了,所以才有一个新的供需平衡。 疫情过去后,或许又是别的模式 都是在不断变动的 |
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C-melody (Sep 28th, 2021) |