小额法庭亲历记

[wuyong]

你说的是对的， 法庭上也是问损失有多少； 虽然没有见过面，我想房东太牛B了， 或者想的太简单了。开始看到他追要半年的房租， 比较麻烦；我主动打电话说除了押金， 再给他五百元了结算了。房东说这事儿出了他的手了，有事儿找信誉公司，他不管； 他都不明白他改了合约。 后来又请了律师.....。

作者: YXYK

I think the landlord does not have the right to claim half year's rent even both of you have 1 year agreement. If the apartment was not rented in that...

[pheonixflame]

作者: helpeachother

这个TAX BILL，请大家帮我看看：

2008年的，

Tax levy sub-total: 10,890.58
2008 tax cap adjustment: 319.04
Final 2008 Taxes: 11,209....

这个物业的tax应该是:
Final 2008 Taxes: 11,209.62
Final 2009 Taxes: 11,380.11
"对于缺失的2007年我应该承认吗？"No, 应该要求提供07年税单复印件.
"这是一栋两层楼的房子，我租一楼的一半，相当于他所有的TMI中我只share四分之一。" No, property tax不是按照square feet的percentage,而是CVA. 不过你可以用1/4 estimate 一下你大约分担多少. "2007年3月至2009年7月" based on month.

"INSURANCE，也是只有2008-2010两年的保单，但同样方法算了三年，我应该承认2007年的吗？" No. "另外，房东就在我隔壁也开了店，我怎么能知道这个保险只单纯是房屋的保险，而不是含了他本身公司的商业保险呢？"要求提供这三年的insurance bill and policy. 其中commercial package是你需要分担的.

"一、房东老婆手写并签名了28张收据，每张400元，理由就是grands and main floor maintenance，我想问一下这种收据有效吗？要知道他们从来没来我店里做过任何维护哪怕是扫地，冬天更是雪都不铲，我的车在房东楼后的停车场里陷了不下十次了，我自己店前的雪也是自己铲的。"这不是指你店里的维护,是针对整个大楼的.如果是物业的janitor和其他一些基本的维护,理论上是可以的. 这个具体需要看屋业的结构和有哪些公共区域需要维护.你只需分担你的部分, 而不是400全部.

"二、电费房东算了100元每月，但我和房东是单独的电表，meter number不同，我自己每月的电费收据都保留着，我不清楚他为什么还要算我100元每月."楼的common area的照明或其他用电你也需要按square feet 分担.gas 和water 如果有的话也是一样的. 你应该ask for a copy of the hydro bill and calculate your share based on your square feet percentage.

"三、清洁窗户，这个有清洗收据，但那个窗户是他自己店面的，他从没给我做过窗户清洁，我自己有请洗窗公司，大多时候我自己洗，那个收据上的地址也是隔壁房东店面地址。" 其他unit内的maintenance你不需要分摊, 但是清洗窗户属于大楼维护,你需要分担.

"会计费用600" 属于landlord cost, 你不需要分摊.

所有你要分摊的费用, 你都可以要求一份copy of the bill and how they come up with the figures.

anyway, 从你描述的物业情况看,一个月1000 additional rent还是偏高的. 不过也并不是像你claim的那样应该拿回25000. 如果水灾有损失landlord应直接找insurance. if rejected, 应该有report可以提供. 可以证明landlord确实向保险公司申报过. 而且保险公司应该做过有关的调查.

[helpeachother]

作者: pheonixflame

这个物业的tax应该是:
Final 2008 Taxes: 11,209.62
Final 2009 Taxes: 11,380.11
"对于缺失的2007年我应该承认吗？"No, 应该要求提供07年税单复印件.
"这是一栋两层楼的房子，我租一楼的一半，相当于他所有的TMI...

非常感谢这么专业的回答。

但我对房东的维护费用还是有点不同意：

首先，那个手写的收据，这栋两层楼两边墙都挨着隔壁的房子，从来没有维护过什么，楼上的一层从我开店的2007年3月到2008年7月都空着，2008年7月装修后分隔成6个unit开始对外出租，楼下一层就是两个店，一个我的，一个房东的，从来没有什么janitor，也没有什么基本维护，要是有了他为什么拿不出正式收据而要他老婆开收据？要这样都能行的话，房东还算善良的，没开1000刀一个月让我倒给他钱。现在有问题是我拿不出证据说他没有做这个维护，他写这个收据也不能证明他做了这个维护，就看法官怎么相信了。另外，这400刀他要我分担一半，因为是地面的维护。

其次，电、水、气方面我的店都是单独的表，房东将楼上出租，楼下另一个单元是他的店，这个大楼没有共管部分，要是有就是楼上出租部分的过道，我为什么要share他的电水气呢？如果说是象plaza那样的有共管过道或休息区域，那还好理解，但这个楼就是很简单的划成楼上一层apartment，楼下两个店。另外，他的电费单是含了他的店的电费的，怎么能知道共管部分的照明是用了多少电呢？如果房东不能提供单独的共管部分的电费，我是不是可以拒绝share呢？很奇怪的是，电费也是缺失了2007年的部分，2008年-2009年的也不全，甚至出现了两个不同的电表。

清洁窗户，也是一样，两个店是对称的两个大玻璃，他只清洁他的窗户因为那是他的店，我也要负担这个费用吗？如果他同时做了我窗户的清洁，那还好理解是大楼的维护，没道理维护只维护他的店吧？

这些只是我想的在法庭上可以争议的部分，只是不知道到时说得过他的律师不。

[helpeachother]

另外，还想请教一下，什么是CVA？
还有，保险中是分担commercial package而不是 property package吗？不懂保险，问得比较外行，只是觉得应该是房子这个财产的保险吧。如果是commmercial不正好含了他的公司商业保险吗？我已经递交了defence，没提要保单明细的事，不知道还来得及要吗？

[helpeachother]

上次说到2月13日是第三次settle conference，却不想自己摆了个乌龙，因为以往都是10：00开始，我想当然以为这次也是，就根本没看传票上将时间改为9：00，更可气的是其实那天我担心不好泊车在9:10就到法庭外了，看时间还早居然还跑到旁边的咖啡店去消磨了半小时，等我悠哉地进court room时，房东手上拿着个传票急急忙忙走出来，一见我更是一溜烟地跑不见了，我很奇怪进去后才发现自己竟然将时间看错了，哎，开庭前几天都吃不好睡不好的，担心不知这天会发生什么事，想破脑袋也想不出这样一个结局。接待人看房东离开的时间不长，就说可能还在大楼内，帮我page了一下呼叫房东回到room，我知道他是不可能回来的，没办法，这样再次延期到4月19日。

4月13日下午我回家时发现一个文件袋放在我家门口，打开一看原来是房东律师行给的一个报告，大致意思和原来差不多，有这么几个改动：

1. 将原来水灾损失的杂志清单更新了一下，原来要求13000元，这次杂志损失19000元；

2. 加了一个证人报告，就是在他商店打工的人，那人自称是property manager，说清洁hood那天他从窗外看到清洁公司在用高压水枪，然后进房东店时saw a large puddle on the floor srpeading quickly from the wall，他说要求房东打电话保险公司，然后就mop up the water. 第二天他被房东叫到地下室，看到the ceiling in the basement directly below where the puddle upstairs was completely soaked. The stock was wet top to bottom so obviously and without a doubt the water came from above.

3. 附了两张复印件，是房东保险公司经办人的便签纸，上面说在09年3月24日给清洁公司打了电话，事后清洁公司call back to say he is talk with owner of restaurant and they told him there were no problem with water. I have him name of 房东 who may call directly to discuss.

4. 增加了额外费用共4500元，包括4个人工2585元，storage1725元，但只是笼统地写，没有提供收据和清单。

[helpeachother]

4月19日，我如约准时9：00到达，这次一等又等到了11：30才进conference room，房东和他的律师都来了。

进房间后，首先是我讲了个大概，为什么要这笔钱，然后房东律师说TMI是多少，水灾损失是多少，并说可以提供更多证据。调解人问我们有没有和解的可能，我说如果房东愿意退钱就可以，房东律师就说我来帮你们，他差你钱，你也差他水灾损失，你们就互不相欠吧。调解人就开始对我施压，说上法庭对我也没好处，要花钱花时间，而且最后的结果可能你还要写支票给他，不如现在就握个手walk away算了。我说水灾损失这块，有三家保险公司在，而且这个清洁也不是我做的，我为什么要承担损失呢？ 调解人说在你区域内你就有责任，和那个在你店里摔跤赔钱一样道理，并再一次要我不要上庭。我说同意减免部分款项，但房东还是要还我钱，房东律师就起身说我们不用在这儿浪费时间了。调解人说给你们一个期限，互相交换材料证据，并寻找证人，决定是否上庭，约定这个期限为6月30日。

[helpeachother]

1. 本来原来那份13000元的清单就是在清洁事件发生后一年半才提供的，而且只有单价数量和金额总计，没有杂志名称，也没有说明单价是买价还是卖价，更别提进货收据，这次19000元的清单是事件发生两年后提供的，也是只有单价数量金额，只是增加了一些，而且新增的有的单价高达75元，想不通有什么杂志会这么贵，更没道理的是这些东西放了半年后越变越多了，还增值了6000元。

2. 这个证人只是房东的雇员，帮忙在商店卖东西，他说的话能起作用吗？而且我很怀疑他的时间，因为他来开店在11点左右，清洁公司在早上7点多就来做了，我们10点多开店前清洁已经做完了，那他怎么能看到清洁公司用高压水枪呢?

3. 保险公司的便签纸能证明房东确实就这件事和保险公司谈过，我想这可能是最不利的证据了，证明确实有水流到地下室，但损失有没有这么多，以及为什么当时保险公司拒绝理赔，就没有更多证明了。我也一直想知道保险公司当时是怎么认为的，而且按理是应该有一份拒赔报告的，但房东就是拿不出来。

4. 这新增的人工是不是他们清理杂志发生的费用？storage可能是租仓库放那些水打湿的杂志吧，说是75元每月一共23个月，这个让房东提供收据好了，怕就怕他说是存在自己家的，又自己给自己开收据。

[helpeachother]

我于昨日5月10日再次去了47 sheppard 援助中心，律师说这个案子已经变得很复杂，我需要请律师，收集证据，证明那些损失不是水灾造成的。到了这一步，我已经不知道自己该怎么办了。

打官司，我想再凭自己的能力没把握，请律师又不知值不值得，可能收回的钱真的只够付律师费。而且听多了西方一些奇怪离谱的案件，真的觉得什么都有可能发生，自己以前想的太过简单。我咨询的那个律师说可能这也是对方的一个计划，就是有意将事件变得复杂，让我知难而退，反正钱已经在他手了，最坏的结果就是返还本该返还的钱，而他还可以一口咬定水灾，从保险那里弄不到钱就从我这里要，说不定运气好他还能赢，不但不用还钱，还能将过期杂志通通报销了。哎，这年头，当杨白劳确实威风一些。

我到底该不该上庭呢？

有没有哪位朋友能推荐一下律师吗? 万分感谢！如果不方便就发悄悄话，或Email: davidxiao222@gmail.com

[可以清心也]

纠缠于官司中，还抽时间在这里告知大家进展情况。

作者: helpeachother

4月19日，我如约准时9：00到达，这次一等又等到了11：30才进conference room，房东和他的律师都来了。

进房间后，首先是我讲了个大概，为什么要这笔钱，然后房东律师说TMI是多少，水灾损失是多少，并说可以提供更多证据。调解人问我们有没有和解的可能，我说如果房东愿意退钱就可以，房...

LZ已经很疲惫烦恼了，为什么不接受和解呢？

关注中。。。

[可以清心也]

作者: wuyong

<五> 和信誉公司打官司
我告状信誉公司， 因为在他们知道信息有误的情况下， 不是配合改正， 而是估计拖延， 不交换文件；继续破坏我的信誉纪录，继续发催款信骚扰我， 扰乱我的生活。我要求他们给我书面道歉，赔偿我五十元。

快到开庭的前一天， 那个VP打电话来说你还真的要上法庭了? 我说交了四十几块钱， 等了两个月， 你说呢? 老兄说他在佛罗里达休假，怎么办呢? 我说我不知道， 心里想你不上庭就对了。。。。。

第二天， 庭上见到一位女士， 说她是被人委托来的， 啥都不知道， 就是上一下庭，要求推后。 法官同意了。 我说那怎么行呢? 我请了一天假专门来的; 这次不办， 下次我还得请假， 损失很大。 法官说对方给你出一百元。我说一百不够。法官说这是法庭上的规矩。。。。。

为了不赔偿$50，对方宁愿多花费不只一个$100！　
$100只是象征性地赔偿误工费？
一句“法庭上的规矩”，就得必须接受？

[helpeachother]

作者: 可以清心也

纠缠于官司中，还抽时间在这里告知大家进展情况。



LZ已经很疲惫烦恼了，为什么不接受和解呢？

关注中。。。

房东的和解方案是互不相欠，如果我要的是这个结果，第一次settle时就可以了啊，那我也不用一开始去告房东啊。

现在心烦的是我觉得这件事我是有理的，金额也比较大，如果是个几千块可能也会觉得不值得算了，但不算水灾损失的话就房东目前提供的TMI收据，真实的部分我只能认同6000多，他还差我22000，就算有水灾损失，要他提供全部收据，我想应该也用不到10000吧，我觉得可以一拼，但很多事情不是你能控制的，如果法官一味偏向房东并认同他所有不实的证据，我就了。这也就是房东不怕和我耗，他最坏的结果也就是他本来应该遵守合约履行的结果。

[helpeachother]

作者: tianxia

好好研究,,,那里面注定有错和虚假的,,作假的东西,,只要能证明他们再说谎,,就可以了,,有事 流下你的电话,,我会打给你,,我打了6年官司,也许能帮上你

不知道你还在吗？能否告知一下你的律师联系方式？谢谢！

[tianxia]

作者: helpeachother

房东的和解方案是互不相欠，如果我要的是这个结果，第一次settle时就可以了啊，那我也不用一开始去告房东啊。

现在心烦的是我觉得这件事我是有理的，金额也比较大，如果是个几千块可能也会觉得不值得算了，但不算水灾损失的话就房东目前提供的TMI收据，真实的部分我只能认同6000多，他还差我22000...

在加拿大打官司，就是这样，很耗人的，你要耐得住，感觉已经补课和解，如果你想要和解，也不能你说出来，
另外，记得我跟你通过电话，重要的是从他提供的所谓证据里，找到他在撒谎，？？？我认为他肯定在撒谎，如果法官不认可她的证据，就大好了

[sunday]

精神赞助helpeachother。

向老无的死缠烂打一拼到底精神致敬！

[wusuowei9]

向楼主致敬，你让我学到了很多有用的东西。加油！

[南山石]

作者: helpeachother

1. 本来原来那份13000元的清单就是在清洁事件发生后一年半才提供的，而且只有单价数量和金额总计，没有杂志名称，也没有说明单价是买价还是卖价，更别提进货收据，这次19000元的清单是事件发生两年后提供的，也是只有单价数量金额，只是增加了一些，而且新增的有的单价高达75元，想不通有什么杂志会这么贵，...

看完你的描述，想想这个房东确实很有问题：
1.既然property manager当时看见高压水枪在工作而且隔壁有漏水，即使是傻瓜也能想到马上到你店里告诉清洁工人停止工作，检查漏水原因才是他这个manager应该做的事情，而他确还有时间去打什么保险公司的电话和mop water，water is spreading，你能mop的完啊？而且好像还有一个大puddle什么的，有相片证明吗？如果即使象manager所说水已被mop，那就不可能把basement的杂志全部都flood了，顶多是水渗透，难说他的那些古董杂志很可能是在地下室放久了受潮而与你无关，需要对他们提供的相片多审视一下，看能不能找到问题。如果能证明他们在说谎，藐视法庭，应是上算。

2.如果真象那个manager所说知道是你清洁漏水造成损失，而且此损失还不小，象是basement被flood一样，为什么当时不提出来？而是现在提？做为房东当自己的权益被房客损害时，应该直接去找房客理论，或是告房客等才是，怎么象没事一样？只能说明要么没有任何损失，要么损失根本不值一提，连保险公司的索赔上限都达不到。


3，还有房东一再提到的杂志，最好要求在庭上提供看看，到底是playboy还是什么八卦杂志？居然还有2400本，如果是好东西怎么可能还有这么多？这么‘值钱’的好东东放在地下室真是太可惜了。

据你所述，的确这个房东在玩猫腻给你施压想和你庭外和解，因为他的所作并不占理，心虚而已。所以更希望你坚持，对于这种黑心房东，只有斗争到底才是让他知道教训的最好办法。

[helpeachother]

作者: 南山石

看完你的描述，想想这个房东确实很有问题：
1.既然property manager当时看见高压水枪在工作而且隔壁有漏水，即使是傻瓜也能想到马上到你店里告诉清洁工人停止工作，检查漏水原因才是他这个manager应该做的事情，而他确还有时间去打什么保险公司的电话和mop water，water is ...

谢谢你的分析。这也就是为什么我愿意将案件公布出来，就是想多听听别人的意见，多发现一些问题和线索。

当我上个月拿到房东的报告时感到很心烦，想怎么又多了一个证人呀，觉得对自己不利，但你的第一条说得很有道理，完全可以变成证明他在撒谎的证据，常识都知道看到有水喷出来肯定第一反应是找到原因切断水源，但他作为一个property manager却没有叫隔壁的清洁人员停止而是和房东说打电话找保险公司和拖地。

我咨询的律师说要找证据，但在此之前我都不知道有这个水灾损失怎么找证据呢，就是我卖店走人房东也没提出要赔偿这个损失，所以按Tianxia所说从他的证据中找寻蛛丝马迹来反驳他并证明他在说谎是最好的办法。

还是一个证据，是一个维修地下室的报价清单，说换drywall, 丢垃圾什么的可能花费1100元，但这个报告出具的日期是2010年4月15日，有没道理水灾发生一年多后才去评估维修呀，谁知道这一年多来又发生了什么呢？

杂志有相片，但是复印件，看不太清楚，相片上没有拍摄日期，只是一摞摞的，上面几本有些弯弯曲曲的痕迹，但不像完全被水泡过的。杂志第一次是2412本，第二次是3299本，到底哪一次是真的呢？难道近二年时间还数不清是2000多本还是3000多本？

[tianxia]

作者: helpeachother

谢谢你的分析。这也就是为什么我愿意将案件公布出来，就是想多听听别人的意见，多发现一些问题和线索。

当我上个月拿到房东的报告时感到很心烦，想怎么又多了一个证人呀，觉得对自己不利，但你的第一条说得很有道理，完全可以变成证明他在撒谎的证据，常识都知道看到有水喷出来肯定第一反应是找到原因切断水源，但他...

我支持你去打这场官司，因为已不可庭外和解，TRAIL时要相互质询，所以他多出这个证人，你要准备好你质询的问题，要有条理，要事先想到他可能回答的，假的是真不了的，我的官司，就是在质询过程中，对方崩溃的
其实所有的事情也要靠你自己，即使你有律师，不知你跟律师联系怎样了？

[sunday]

作者: helpeachother

谢谢你的分析。这也就是为什么我愿意将案件公布出来，就是想多听听别人的意见，多发现一些问题和线索。

当我上个月拿到房东的报告时感到很心烦，想怎么又多了一个证人呀，觉得对自己不利，但你的第一条说得很有道理，完全可以变成证明他在撒谎的证据，常识都知道看到有水喷出来肯定第一反应是找到原因切断水源，但他...

现在的情况是你们双方都进入了一个很纠结的阶段。双方开始时都认为能得到一点钱， 尤其是对方的心态很恶劣， 明摆着想占点便宜。
此时官司接着打下去，对方的损耗会越来越大，因为他需要找出各种证据并且请律师也花费不少钱。不过HelpXX也不可掉以轻心， 既然有律师敢替他接案子， 就会以一个律师的经验来替他出谋划策。

LZ目前没有律师这项划费，就要尽可能地准备充分，不跟他和解，或者和解的条件提得高高地。出庭一但感觉对自己不利，就接着往下耗， 来这里让大家帮着分析。 放平心态， 跟对方打个持久战，上庭后别跟法官急， 小额法庭的法官都是小法官， 没什么出息性格还特犟。跟法官心平气和， 尽可能地使法官跟你一个战壕。


打下去， 胜利一定会属于你。

[comm1]

这里的法官还是比较客观的,一般不会去刻意偏袒哪一方.看你的描述,对方应该有很多破绽.
你现在的问题就是要核算一下,找个律师值不值,如果结果比和解好,或差不多,可以下决心和他打下去.