【求助】我的Mortgage是不是锁定的利率？？？

WENT · Sep 26th, 2009, 17:42

引用:

作者: wzralg

今天和律师前的合同，律师告诉我，我的Mortgage是5年固定利息2.55%，然后把合同给我，让我签字。我一再问他到底是浮动利息还是固定利息，他告诉我肯定是固定利息！！！下面是合同的一部分，有懂行的XDJM们帮忙看看，我还是不敢相信，不敢盲目乐观了！！！

http://www.chinasmi...

Five year closed Varible, 锁定五年浮动。
LZ好象是把Close和Open(锁定或开放)，以及Fixed和Varible(固定或浮动) 搞混了。你的律师会不会告诉你这是5-yr Closed，指的是锁定五年,而非利息固定;因为TD银行有这产品Five year closed Varible P+0.3, i.e.current 2.55%.

WENT · Sep 26th, 2009, 17:55

引用:

作者: nolater

那一段更重要，光说固定没有意义，P+一个数也可以说成固定的
当初银行就让我选择，P+固定数，P+浮动数

这2.55%是从LZ的另一个贴来的.

http://www.chinasmile.net/forums/sho...d.php?t=426945

WENT · Sep 27th, 2009, 14:17

引用:

作者: wzralg

是这样开始买房时是浮动利率三年不能离开BMO，07年听说利率要涨，并且会到7以上，所以赶紧锁定了。所定之后利率一路下调，越降心里越是难过。加上单位经常有无薪假，收入降低了，因此到BMO去商量能否改一个低一点的利率计划，回答说：每个人都这样说（言外之意，就是我实际没有供款困难问题），不能改，该的话必须...

楼主的另一帖里上传的部份td的合同里7.interest 明显是浮动利率P+0.3,难道那不时合同的一部分(而且是主要的部分)?

WENT · Sep 28th, 2009, 17:41

引用:

作者: pandaleek

从LZ 给的文件2，4，5 来看就是固定的。银行做错很有可能，我做的MORTGAGE银行就搞错了，我们谈的时候是PRIME + 0.25% VARIABLE OPEN，而现在我一直还的是PRIME+0.00% OPEN，NO TERM 和我们的CLOSING FILE 一样。我当时还问为什么没...

Open 也需要term，我一朋友几年前在BMO签的P-0.85三年Open，今年初三年到期就让他RENEW，变成P+1 Variable.

WENT · Sep 28th, 2009, 17:42

引用:

作者: moccafirst

什么叫no term，市场上浮动利率最长5年。

no term variable means 纯浮动利率，无期限。

WENT · Sep 30th, 2009, 12:21

引用:

作者: h128

可以说说为什么现在的罚款比以前低了很多吗，大至上是怎么算的。
我最近又去那个什么毛银行问了，罚款比我一年前问的时候多了好多千元（当时也不低于一万）。真是难以理解，总之感觉它想要多少由它说了算。

罚款是按1）三个月利息，或2）利息差；哪个多算哪个。
可能去年的利率高，利息差小，就按三个月利息算的，而今年的利率调低了，你的锁定利率与现在同期产品的利率差（乘以剩下的贷款合同期）就大过三个月利息，顾此，罚款比你一年前问的时候多了好多千元也不奇怪。

WENT · Oct 1st, 2009, 11:50

引用:

作者: moccafirst

请教一下，哪个银行有无限期的浮动利率贷款，你是说你的贷款term跟amortization一样？

连听都没有听说过，是不是藕孤陋寡闻了。

以前见过其他银行也有过，但不知现在是否取消了；查了一下ATB Financial (Alberta Treasure Branch):

ATB offers. See the link below -- Open Variable-Rate Mortgages: current rate3.05%

http://www.atb.com/Dev/mortgages/mort_rates.asp

Open Mortgage:

An Open Mortgage term offers full flexibility on paying the mortgage in full or making any additional payments at any time at no cost. If your preference is to completely payout the mortgage at any time at no fee, then an open mortgage may best meet your needs.

WENT · Oct 1st, 2009, 11:57

引用:

作者: h128

当时也是按利差算，一万，现在也是按利差算，一万八。除了任人宰割，还真没办法了。

那就是今年的利率比去年的低，则今年的利率差大过去年的吧。尽管你又还了一年的本金，也没能抵消掉利率差的影响，那么罚款也就多了。

WENT · Oct 1st, 2009, 12:08

引用:

作者: newbeetle

OPEN还是有TERM的不是无限期，这里的OPEN是针对PRE-PAYMENT来说而不是TERM。

偶可能理解有误，以前经常见到VARIABLE　RATE，而没写OPEN　OR　CLOSED　TERM，就理解成 not term, or 无限期 fully open?? 现在找不着了？
本人的Mortgage是 5 yr open variable.

WENT · Oct 1st, 2009, 12:20

引用:

作者: pandaleek

从LZ 给的文件2，4，5 来看就是固定的。银行做错很有可能，我做的MORTGAGE银行就搞错了，我们谈的时候是PRIME + 0.25% VARIABLE OPEN，而现在我一直还的是PRIME+0.00% OPEN，NO TERM 和我们的CLOSING FILE 一样。我当时还问为什么没有TERM，人家跟我说既然是OPEN 的TERM 就是没有必要了。

引用:

作者: newbeetle

5yr - Term
Open - Pre-payment is open, you can pay off the mortgage anytime
Variable - the interest rate varys with Prime

I understand exactly what my mortgage means. 只是想理解#42楼的这位朋友的Mortgage term.

WENT · Oct 1st, 2009, 12:26

引用:

作者: moccafirst

那你的term就是5年压，同学，嗬嗬，可把偶搞晕菜了。

I know.

WENT · Oct 1st, 2009, 15:10

引用:

作者: pandaleek

amortization 一般是银行用来假设你要用多长时间来还完你的MORTGAGE, 从而确定你每个月的还款额。
我的mortgage的 amortization 设定30年，open variable prime，就是说我可以任何时候 PAY OFF MORTGAGE，而不需要罚款，而且可以...

Sounds like a good deal. Even better than what I've got - 5 yr open p-0.75

WENT · Oct 1st, 2009, 15:20

引用:

作者: moccafirst

2007年那会子最好的时候5 yr open P-1。

那位同学所讲的猫给基闻所未闻，她的意思现在以3.5%的固定利率月付，只要P不到3。5就不用renew？她这到底是fixed还是var的？大银行是肯定没有这样的产品，就是一些小贷款机构也没见过这种产品。

I signed my mortgage last Oct. right before the prime declined. No more P- since then.

WENT · Oct 1st, 2009, 15:37

引用:

作者: moccafirst

恭喜你，good timing。

that's right. XieXie!

WENT · Oct 1st, 2009, 17:32

引用:

作者: damaoru

能说一下是在哪个银行办的这样的mortgage吗

Does your bank inform you to change the LOC from P to P+1?
My friend got a letter from TD telling him to change the LOC from P to P+1. Bank === Robber!

WENT · Oct 1st, 2009, 17:59

引用:

作者: damaoru

My Mortgage/LOC is P. They can't change the rate to P+1 since it's in fact a mortgage, just it's as flexible as LOC

Wow, your deal seems similar as pandaleek's, but more flex. It's nicer if it is for the second/rental property.

Another question: if you make a lumpsum payment into your LOC/mortgage, say $50,000; Can you borrow the $50,000 from your LOC later on?
Which bank is it?
Many Thanks.

WENT · Oct 3rd, 2009, 23:43

引用:

作者: wzralg

周四我又去了一趟银行，彻底问清了。5年固定利率2.55%，利率在这5年内不会改变！

Holy, 恭喜,恭喜! 这简直是mission impossible,LZ应该买649,会中头财勒

你的经纪人的电话会被打暴的了

WENT · Oct 8th, 2009, 13:54

引用:

作者: helen286

3年固定有可能。

2.25% 3yrs fixed? Which bank or broker? Can you PM the phone # if in Calgary? Thanks,