设计房子

[大粒丸子]

如果你不太了解住宅建造程序最好就是买现成的房子。如果你对房子已经很熟悉，而且特别想自己造一个理想的房子，就去买一块空地，在一张白纸上造你理想的房子。最不推荐的就是买旧房子推倒了重建。在这个层次，你需要对房屋市场，房屋建造过程，尤其是政府的法规限制等非常熟悉才行。从造价上也是越后面的做法越贵。买地建房比买房贵。推倒重建比买地建房贵。有些情况下，恐怕你推倒了旧的就再也建不起新的来了。

政府有很多控制土地开发的具体规定，具体到限制每一块土地应该如何开发。这些规定都是多少年来陆续出台的。每一个新规定从出台之日起，对之后的新建住宅生效，对出台之日以前就有的住宅无效。但是，旧房子翻建的时候，现行的所有法规对新建的房子都生效。你等于打开了一个潘多拉的魔盒。

举例说：我的邻居的房子是一个不知道历史有多悠久的老房子，现在房子的边墙压在我们两家之间地界的分界线上。我们的zonning by-law规定房子两侧需要各距离边界6尺(minimum set-back 6' on either side)。我们不知道她的房子有多老。也许当年市政府划地界的时候房子就在了。所以地界划在墙基位置。因为她的是老房子，退后6尺的规定对她不适用。她现在的房子是24尺宽，两边都压在lot lines上。如果她想重建，就要按现在的规定缩窄12尺（每边6尺），她推倒一个24尺宽的老房子，却只可以建12尺宽的新房子。12尺宽。那哪是房子？是城墙。

上面仅仅是一个小例子。我周五刚忙完site plan，递交市政府审批去了。site plan要求有地面标高，地表排水方向，前后左右4面退后多少，有多少个停车位，准备建几层等，俗称building box。虽然这还不是建筑设计，但是已经把你要建的房子都圈定在里面了。其中还有类似于lot coverage, percentage of landscape之类的限制指标。那个zonning规定40% maximum lot coverage。如果宅地的总面积是1000平方米的话，房子的地基占地不可以超过400平方米。绿化面积要达到30%。

如果你在没有了解这些规定的情况下就去买下个破房子。结果发现又不能重建。怎么办？当然了。zonning也是可以改变的。如果你自己实在是太强大了。你可以去申请minor variance of zonning by-law，甚至申请彻底地改变zonning amendment。这些都需要额外的时间，额外的钱。而且，你可以尽管申请。批与不批政府说了算。不批的话，申请费是不退还的。玩去吧。

[自由人]

别开店了，去弄房子吧，来钱又快又多，过瘾啊。

[walkway]

作者: 自由人

别开店了，去弄房子吧，来钱又快又多，过瘾啊。

没错，有些房屋经纪把大麻武低价拿过来，花100k翻新，3-4个月后再加300k挂牌。

[大粒丸子]

机会又来了！

湖边空地，46尺X112尺，仅叫价8万6。白菜价啊！想买要快，本月21日截至。同时上市的还有其它5块地皮，都巨便宜。


http://www.hamilton.ca/NR/rdonlyres/...2BeachBlvd.pdf

[自由人]

这都是住宅啊,附近的房子也便宜吧?

[我的2006]

作者: 大粒丸子

这个是介于上面2轮设计中间，我自己的设计。我要求建筑师，如无不妥，按我们的方案改图！所以上面的第二套设计是按我这一版本改的。但是不知道为什么他没有完全按我提供的尺寸画？

我也不会什么autocad，就用手绘吧。找来一本graphic paper当格纸，就有了比例尺了，每格是一个平方尺。手边放一...

草图中楼梯的上下方向没有标出来,看得我晕忽忽的。
提个小建议:既然楼下是营业部分,安全问题要充分考虑到,安保,监控等一并解决.

[Irvin]

作者: 大粒丸子

如果你不太了解住宅建造程序最好就是买现成的房子。如果你对房子已经很熟悉，而且特别想自己造一个理想的房子，就去买一块空地，在一张白纸上造你理想的房子。最不推荐的就是买旧房子推倒了重建。在这个层次，你需要对房屋市场，房屋建造过程，尤其是政府的法规限制等非常熟悉才行。从造价上也是越后面的做法越贵。买地建房...

有没有好的建筑商介绍？

[Pucca普卡]

作者: Irvin

非常有兴趣知道在加拿大丛推掉房子到自己设计到建筑大概需要多少的预算？按3000尺来算，有好的建筑设计公司介绍吗？是华人的吗？

我得到的quote是每平方尺100-150刀，最基本的finish

[大粒丸子]

作者: Pucca普卡

我得到的quote是每平方尺100-150刀，最基本的finish

你这个不能叫quote。

$100是很低很低的造价，基本上按现在的市场行情，按规定施工是不可能完成的，只有靠cutting corners。

$150 就很reasonable。但是不看设计图纸就给出quote的8怎么能算数？一层楼每平尺造价比二层楼贵。方方正正的火柴盒房子造价最便宜。可是现实中极少见到那样的住宅设计。墙稍微拐个弯，屋顶稍微变个花样，窗子稍微大一点点，造价不知不觉就上去了。

我还没有到找施工队的时候。现在在申请site plan (相当于规划许可证)。这个site plan批了以后还要进行building permit申请。那个时候所有的施工图应该都有了。我想只有到那个时候我才应该去招标。

[Pucca普卡]

作者: 大粒丸子

你这个不能叫quote。

$100是很低很低的造价，基本上按现在的市场行情，按规定施工是不可能完成的，只有靠cutting corners。

$150 就很reasonable。但是不看设计图纸就给出quote的8怎么能算数？一层楼每平尺造价比二层楼贵。方方正正的火柴盒房子造价最便宜。可...

我就给个大概的数。具体起来每栋设计不一样，差价当然也很大。
设计图要好几千呢，真正决定要建房子才走到那一步，那时才会得到最detail的quote

[Feat]

如果你自己设计，成本是很大的，将来卖起来的话，一定收不回成本。

[bytheway]

作者: 大粒丸子

是地。是上居下铺。下面45尺乘24尺是店的营业厅。后面紧挨着的14尺乘7尺是walk-in-cooler。我最恨的是一楼后面的那个厕所。按照Ontario Building Code的规定，公共场所的卫生间要能进残疾人的轮椅。那个轮椅要求在卫生间里画一个直径1米5的圆圈。马桶和水池也不允许紧挨着。弄...

一楼有厕所会很方便，但是太大了确实不值。
一楼不设计厕所，先留一个空间，以后自己加上行不行？

[大粒丸子]

政府咱惹不起。不就是那个轮椅圈吗？咱就认倒霉。

[houniao_tor]

买地：8.6万
建房（3000尺）：X 150 = 45万
附近有房在卖的:价格16万+ 到 39万+
http://www.realtor.ca/PropertyResult...of=1&ps=10&o=A
一年辛苦若干。

其快乐在于“乐在其中”。

似乎投入产出不成比例吗。

作者: 大粒丸子

机会又来了！

湖边空地，46尺X112尺，仅叫价8万6。白菜价啊！想买要快，本月21日截至。同时上市的还有其它5块地皮，都巨便宜。


http://www.hamilton.ca/NR/rdonlyres/...E649AAF0AE/0/7...

[大粒丸子]

你说的没错。如果认为买地建房是为了省钱，以后一定后悔。买地建房不可能省钱！这是custom built。选择自建房的一定是很享受走过建房的这个过程，或非常希望按照自己的意愿设计房子。

不过我这个例子不会是16万与54万的区别。可以给你一个参考：这里的townhouse起价50万。顺便再告诉你，从买地到建房的开销还远不止8万6的地皮钱和45万的建房钱。还有site plan application fee, building permit fee, conservation authority fee, development levy, utility hookup fee, architectural design fee......the list goes on and on。再准备10万估计差不多。

我的房子跟别人的更是不一样。我看中的是一楼，是commercial zoning，是地理位置的重要性。这个我过去在创业版有阐述。而且，划算不划算也是根据商业利益来衡量。一楼商铺必须要，二楼住宅有无都可，有更好。

这里：http://www.chinasmile.net/forums/sho...BC%80%E5%BA%97

[格林尼治时间 -5]

这个想法我也有过，不过我本身就是做building设计的，公司同事从建筑师、结构工程师、机械engineer到电气engineer都有，还有estimator，fire/life safety，地质的专业人士。本来想自己设计，给他们看看敲个章，这不就省了设计费了。但是好像大头是施工的，不太熟这些人，不敢动手，国人中工程师好找，施工的可不好找。