【求助】我的Mortgage是不是锁定的利率？？？

[pandaleek]

是有些太好让人不敢相信，但是从LZ上传的文件上来看确实是固定。一般固定才会说FIX RATE, 而浮动会说VARIABLE CLOSED OR VARIABLE OPEN（P+/_）

[pandaleek]

从LZ 给的文件2，4，5 来看就是固定的。银行做错很有可能，我做的MORTGAGE银行就搞错了，我们谈的时候是PRIME + 0.25% VARIABLE OPEN， 而现在我一直还的是PRIME+0.00% OPEN，NO TERM 和 我们的CLOSING FILE 一样。 我当时还问为什么没有TERM， 人家跟我说既然是OPEN 的TERM 就是没有必要了。

[pandaleek]

作者: WENT

no term variable means 纯浮动利率，无期限。

正解。

[pandaleek]

作者: damaoru

我的贷款整个做成LINE OF CREDIT，就是无期限的

有钱人。

[pandaleek]

作者: WENT

I understand exactly what my mortgage means. 只是想理解#42楼的这位朋友的Mortgage term.

amortization 一般是银行用来假设你要用多长时间来还完你的MORTGAGE, 从而确定你每个月的还款额。
我的mortgage的 amortization 设定30年，open variable prime，就是说我可以任何时候 PAY OFF MORTGAGE， 而不需要罚款，而且可以随时锁定 FIX RATE.银行内部转只要交100，转外部300.
但是你会问那你什么时候RENEWAL呢. 我们选的是现在按照3.5%，30年AMORTIZATION 来确定每个月MORTGAGE还款额度. 在PRIME RATE 没有超过3.5%前是不用RENWAL的。这也变相的是我的MORTGAGE 是有期限的，但不是那种明确确定 5年OPEN, 3年OPEN的。
那你会问，那你不是每个月多还了吗，是的，多还的部分就自动计入本金-PRINCIPAL 了。这样的话，就现在的情况我每个月MORTGAGE 本金部分就比利息多。一旦利息上涨，那就相反了。

[pandaleek]

作者: newbeetle

那如果PRIMER RATE没有超过3.5%，但5年到了，你不是一样要RENEW，怎么能说没有TERM呢？

PRIME 没超过3.5%就不需要RENEW.

[pandaleek]

作者: newbeetle

怎么可能，你看看你5年后银行要不要你RENEW。TERM和AMORTIZATION PERIOD是2个概念。

What is amortization and what is a mortgage term?

Amortization is the estimated number of...

那5年后我来这里更新一下，呵呵。

[pandaleek]

作者: moccafirst

2007年那会子最好的时候5 yr open P-1。

那位同学所讲的猫给基闻所未闻，她的意思现在以3.5%的固定利率月付，只要P不到3。5就不用renew？她这到底是fixed还是var的？大银行是肯定没有这样的产品，就是一些小贷款机构也没见过这种产品。

貌似她的每月还款额是固定的，但...

这个其实我自己是这样理解的。
因为我现在是浮动的利率，而我每个月的还款额是按照3.5%，30年来计算的。也就是说如果RATE一直3.5% 的话，我要用30年还完。就是说3.5% 是上限， 一旦RATE 超过了这个上限， 我就不得不重新RENEW 因为没法COVER 了。
如果RATE 一直低于3.5%，按我现在的每个月还款额度，我根本就不需要30年就能还完。

[pandaleek]

作者: WENT

Sounds like a good deal. Even better than what I've got - 5 yr open p-0.75

不可能你的好了。

[pandaleek]

我还刚刚打电话去银行问了，确定及肯定的跟我说，在P没有超过3.5%之前就不需要RENEW.

[pandaleek]

作者: newbeetle

你这个说的是每次还款多少和最后多少年付清之间的关系，跟你用不用RENEW是两码事。
假设5年以后利率是3%，你还是得RENEW，只不过对于你计划在30年内还清贷款没有影响。

举个例子说，
前五年有人贷款是P-1%，当时P是5%，现在P是2.25%了，低于5%啊，你不RENEW银行干嘛？它还...

That's why there have banKruptcy. They make money here and pay money there. That's the bank works.
That's why nobody get p-1 right now. People got p-1 because the p was high.

[pandaleek]

So banker always advise you pick Fixed Rate. Have you seen any fixed rates lower than variable rates at the same time?

[pandaleek]

作者: damaoru

能说一下是在哪个银行办的这样的mortgage吗

cambrian credit union

[pandaleek]

作者: newbeetle

别WHY,WHY,WHY了，不RENEW银行BANKRUPT得更快。美国的MORTGAGE可以允许30年的TERM，而加拿大的必须至少每10年RENEW一次，银行自身风险小多了。这也就是为什么加拿大的银行系统在此次金融危机中被全世界所称赞。
自己看看加拿大政府网站吧：

http://www....

We are talking about case by case, not for all.

[pandaleek]

作者: newbeetle

这跟是否5年必须RENEW一次有关系吗？
FIXED RATE当然比VARIABLE RATE高，这是PIECE OF MIND的代价。

in my case. the banker is very confident they don not need to waiting for me for 5 years. the P will over 3.5% , i have to renew my mortgage i think.
i said that is another means of terms.