May 12th, 2019, 01:40 | #1 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
|
|
|
May 12th, 2019, 21:03 | #2 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
|
|
May 13th, 2019, 11:31 | #3 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
|
|
May 13th, 2019, 16:44 | #4 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
如果图保险,同样利率下,fix越长越好。所以当然是5年。 如果想最大化自己的利益,永远都是选float。因为银行都有算过,给你的fix,都已经附加了风险的空间。现在银行给你和float一样的fix利率,就是银行认为prime利率上升的几率很小,而且银行5年fix都比三年fix高。如果愿意承担风险,就选float,大概率今明两年prime要降,以刺激经济。 选3年fix,是最不明智的。因为两条都不占。 10月份保守党上台,要对中国贸易fully reset. |
|
May 13th, 2019, 18:28 | #5 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
|
|
May 13th, 2019, 21:22 | #6 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
如果考虑换房,更应该优先考虑银行。银行可以做heloc,帮助你买下一个房。 既然你选择银行,就要考虑其后的贷款利率。HSBC是加拿大唯一一家外资银行,其贷款利息一直比加拿大自己的五大行要低。你这次选择HSBC,下一次买房时,其利率也非常可能比加拿大五大行低,是最好的。 如果考虑heloc,这次最好不选择网络上的lender。 再说清楚一点,如jo jo告诉你的,你如果再买房,很大概率会用到portable mortgage,或者叫桥贷款。你就是用一个短的三年贷款,你也不太可能刚好在三年后的今天买房,3年后买房,你就需要把mortgage转成open mortgage,open mortgage 的利率会高很多的,比如first national的open mortgage现在是7.3%,比closed mortgage的利率double都不止。你与其那样,不如用一个五年close的,中间买房时做桥贷款,把你未用完的好利率传到下一个mortgage上。 |
|
感谢 rotatem 此篇文章之用户: |
China_Soul (May 14th, 2019) |
May 14th, 2019, 12:04 | #7 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
这个问题,你可以问你现在的lender,你下一个lender可能愿意帮你支付部分到全部的罚款。 另外,借助此贴,我想说几句: 1. 我只是一个还mortage的普通消费者,不是broker或者银行的mortgage specialisit 2. 我以前一直用borker,已经续了好几个mortgage,但对mortgage的具体细节都不清楚。 3. 我现在才发现,想mortgage这种大事,必须自己来操刀,具体过问每一个细节,就像报税。找broker是省事,但你因为失去学习的机会,很可能掉到误区里几十年都不知道。broker是拿佣金的,很多连面都不见,他们没有责任负责教你mortage的相关知识。有的broker,会明确拒绝或者跳过回答你问的mortgage里面的细节,因为这是他们安生立命的根本。或者反过来说,mortgage这个知识这么多,broker全部给你科普一遍,也很费时间。谁知道你那块不清楚呢。 4. 这些所谓的误区,比如,先还mortgage还是先交RRSP? mortgage里的最大贷款年限的意义,它如何影响mortgage的计算?等等。 举个例子,上面有人问道的,如何选mortgage。简单的解释是: 1. 如果目前处于高利率时期,就选float,等他日利率降到低利率时期,将float转为fixed,反之,选fix,并且尽量选择5年或更长。2. 如果准备换房,不要把做首付的钱存起来,而是要把所有的余钱全部还贷,让自己的账户,余钱越少越好,紧急用钱,比如失业初期的1-2万,可以动用heloc,而不是将1-2万余钱存在checking 账户上。 3. 换房时,用heloc做首付,然后将现在的mortgage port到下一个mortgage里面,然后在卖房后,首先将heloc清零。为此,一定要确认现在的mortgage lender允许你这么做。 5. 一个25到30年总长的mortgage,无论你选1年还是5年fix/float,你第一年交的mortgage payment差不多60-80%是利息(不是很准,仅举例用),可能只有20%是本金。也就是看着你的利息只有3-5%,你实际支付的利息却是100-300%(利息/偿还的本金)。你将checking账户上多余的1千元转入mortgage,你马上节省了这1千元在25年或者30年的产生的全部利息。 6. 如果你选择broker,有些broker会在switch mortgage时,自动帮你重新选一个25年总长的mortgage,还不通知你,或者给你解释你实际的mortgage的总长,是应该短于25年的。这样,你永远在付一个25年总长的mortgage的前1-5年,也就是你的利息可能总是100-300%,而不是你看到的3-5%。broker清楚告诉你mortage的利息是如何计算的除外。 7. 最后,再说一遍。用broker很方便,但要知道这个方便也许让你轻松付出几万甚至几十万加币的代价。所以,选择broker,除了他么是否提供最低的利率,还有他们是否愿意用他们的时间给你解释mortgage方方面面的基本常识,教你如何最快和最合理的付完mortgage。你如果能够从broker那里学习到这个专业知识,远比他们提供的全城最低的利息,重要的多得多。但反过来说,mortgage知识那么多,broker哪里知道你哪一块不清楚,有什么误解,从而纠正你呢。 此帖于 May 14th, 2019 12:48 被 rotatem 编辑。 |
|
感谢 rotatem 此篇文章之用户: |
calgarytochina (May 15th, 2019) |
May 14th, 2019, 13:07 | #8 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
|
|
May 14th, 2019, 14:01 | #9 | |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
引用:
1. 一句被很多人忽略,或者不被人提及的的理财名言是:对于没有理财知识的普通人,最好的理财忠告是偿还mortgage就是你最好的理财策略。 2. 如果买了RRSP,5年10年后看一看你的RRSP账户,看看增值了多少,就会发现理财平均6%-10%的回报率是假的。反正我的RRSP账户里,我没看到那激动人心的涨幅。这里面没有被理财顾问明说的原因,太多了。建议自己去网上学习。 3. 就算是RRSP上做了成功投资,每年10%的回报率,复利增长40年,意味着退休后当初刚工作时存入RRSP的2万钱现在是90万了,恭喜你,真正的百万富翁了。买RRSP而不多还mortgage的结果就是,你在工作的40年里(20-60岁),你至少给银行付了两份mortgage,多付的利息从几十万到上百万。退休了,你的RRSP上告诉你是百万富翁,然后你要争分夺秒的把它们取出来花掉,因为谁知道你能不能活过70岁,80岁呢?这样,一辈子攒在RRSP的钱,加上投资回报,必须10-20年以内取完,意味着退休了,交的税比年青工作时还要高。RRSP省税的作用不但没有,还要多交税。哪天一个病,一个意外,走了,你RRSP剩下的钱作为当年收入,一次性征税。加入这样把生活结余全部投入RRSP的理财方式,得到的就是支付几十万至上百万的mortgage 利息, 外加几十万至上百万的退休后需要交的税。 4. 别忘了,当你退休了,你刚付完mortgage的自住房,可能价值百万,你还要想办法把这个百万花掉。 是的,你在世时,你房子投资增值不用交税,但你如果传给你的孩子,你或者接受房子的人,就要为房子的增值部分支付投资税。假定你运气好,买了房子后的几十年房价飙涨,以至于你当初的购买价忽略不计,增值100万,那准备好50万的投资税吧,也就是给政府差不多25万。 5. 假如你退休的第一天(或者快退休时)就因病去世,你RRSP的百万巨款和你的百万“豪宅”,先美滋滋享受的,是政府哟。你说冤不冤。 . . . 一个题外话,万恶资本主义的美国,还有遗产税,也就是一定数额以下的遗产可以免费的传给子女。但加拿大没有,死了,你所有财产作为当年收入,一次性征税。 你活着的时候,只要有收入,就要征你的税(当然,有基本免征额度)。就算你房子付清了,你每年也要付property tax,如果你没钱付property tax,政府就把你的房子拍卖,让你睡大街(呵呵,讲故事吗)。 自由平等的加拿大说,房子你付完mortgage就是你的永久财产。但你死后,如果转给你的子孙,他们就要赋税。你就是在世,你依然要交property tax。 美国德州房子property tax是2.5%,也就是你即使付完了mortgage,40年后,在德州,这个房子又被政府拿走了。房子哪里是老百姓的永久财产,房子明显是政府的,只不过给了你一个利息很低的永远还不完的mortgage。 很多人说中国是地狱,是万恶的共产党统治的地方,对老百姓敲骨吸髓。但中国人房子付清了,就有一个安乐窝,没有property tax,房子政策虽然现在是50年,但估计会改,房子大可永久住下去,传给孩子。穷人去做点小生意,打个工,也可以不报税,而不是被公司直接代扣的。死了,钱可以直接给孩子们。中国政府狠, 加拿大政府那更是对老百姓敲骨吸髓,不死不休。 点破这层窗户纸,是不是对离开的中国没那么多仇恨了。 马克思说,资本主义全身上下每一个毛孔都流淌着老百姓的血,老百姓是一贫如洗的无产阶级。可以对照加拿大的现实,看看自己是不是彻头彻尾的无产阶级,每一分钟都在为资产阶级卖命。马克思没有骗我们呀。所以,拜托了,别再骂共产党十八代祖宗了, 好像我们现在不是坐在火坑里似的。 此帖于 May 14th, 2019 20:23 被 rotatem 编辑。 |
|
|
May 14th, 2019, 14:30 | #10 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
|
|
May 14th, 2019, 22:09 | #11 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
|
|
May 14th, 2019, 22:16 | #12 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
|
|
May 14th, 2019, 23:07 | #13 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
|
|
May 14th, 2019, 23:09 | #14 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
|
|
May 15th, 2019, 00:58 | #15 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
|
|
May 15th, 2019, 17:50 | #16 |
Senior Member
注册日期: Jul 2004
帖子: 458
声望: 185483
|
|
|