都说加拿大房子泡沫，感觉卡尔加里房子没怎么涨，是我的错觉？

[C-melody]

作者: jo jo

2021-10=2011， 11年买的房子 今年卖 还能有账面亏损，买的poor区精装吗？如果不是 那就很特例了， 09-11是07/08回调期 还能买亏 真有点冤大头咯
这个例子还不如melody的 不说明地价走势啊
近十年二十年，买地亏的 买在14/15发生的可能性 大点儿


不过 还见过炒...

最喜欢听你聊了，千万别不聊了。好在我14年以后在Nanaimo买了两个房子，目前都翻番了。

[jo jo]

不会不会，不说话 偶会s哒 我是说不和大T聊通胀，这方面我是学院派的 他好多基础定义都挺偏 不好聊

房地产是优质投资的key factor 是风险低，不是回报高，除非是现捡的便宜，不然年率回报超过20%的市场 我是不做的
现在利率这么低，金融杠杆很容易低成本借到，如果追求的是回报率，炒股快很多，重点是看自己比较懂哪个area

好奇问问哦，你14年买nanaimo时 什么想法的吖

[C-melody]

作者: jo jo

不会不会，不说话 偶会s哒 我是说不和大T聊通胀，这方面我是学院派的 他好多基础定义都挺偏 不好聊

房地产是优质投资的key factor 是风险低，不是回报高，除非是现捡的便宜，不然年率回报超过20%的市场 我是不做的
现在利率这么低，金融杠杆很容易低成本借到，如果追求的是回报率，炒股快很多，...

14年的时候，朋友介绍Nanaimo适合养老，就想着早晚会退休，正好又能办下贷款就买一套以后退休住。15年岛上房子开始上涨，而卡尔加里开始走下坡路，趁着还能继续贷款。16年初又买了一套。介绍我去Nanaimo投资的卡城朋友简直就是Nanaimo投资的传奇。14年卖了Cranston的房子，在Nanaimo买了一套自住，一套投资破产房。后期又买一套独立屋出租。自住和投资的都翻了一倍，期中一套投资的破产房，翻了了两倍。卖了自住和一套投资，目前 买了一套150万左右的beach house.
昨天，Nanaimo的一个经纪，去年10月78.9万买的独立屋，昨天125万卖出，账面盈余46万。
还有我多伦多的校友，去年疫情期间入手两套多伦多附近小城的独立屋，每套80多万，今年趁着疫情每套涨到120万，前一阵子给我打电话表示感谢我三年前改变了他们的投资理念。
我一直追你关于房产投资的帖子，收益匪浅，非常赞同你的一些经典分析。

[jo jo]

你买时是看准了nanaimo会涨，还是随性朋友提到就做功课上的吖？
异地管理方便吗？成本贵么
我买房子除了兴趣爱好 也是刚好工作便利，那会儿的同事都是flipper，带上我玩 省好多费用。
我做得很保守的，算好抗15年有15+%利润 就上了；
不过，接触多了 持有成本控制得越来越好，卡村就成了我的舒适区，出不去了 毕竟村里的破房还没买全呢
其实所有人做的都是个案，买不下大市的说
什么市场都有机会和风险，最重要是个案功课做足，这次大选后 税改对多温的影响肯定比卡村大，把房地产做短炒项目，变数成本有点大; 要不介意变数的，真不如炒股 这两年都疯了 一周翻十倍二十倍的死耗子 咱都碰不少，房子一周还不够时间交吉呢

不过都是个人的投资philosophy，没有对错啦 不就是钱嘛

[LIANGQING]

卡村老户了，没能在房子中挣到钱，眼界不行，只是不断以小换大。
后来买了不卖，出租，还是有小赚。
干好一件事，需要花时间精力的，感觉JOJO在房市投资上真的很专业，很成功。
稳稳的赚，强于暴发。

股市不一样，据统计专业人士平均赔的多。只有研究到老巴那样才行。
老巴赚了，需要别人来填窟窿。
我那点棺材本，就不趟这浑水了。

石油看不到希望，换产业难，那个政党都白扯。
相当一段时间卡村房市不会再火，我怕是等不到那一天，就得卖掉养老。
老了，不做发财梦，够用就得。

[jo jo]

今天疯了 EFTR，从$11涨到$37 向40迈进ing，，，只是接了辉瑞一个500w的合同，市值就爆了十几亿。。。
做波段 做了25手，歇歇吃口饭，再奋战一小时，然后转做空


用自己舒适的方式 做好风险管理 然后实践 就对了

[C-melody]

作者: jo jo

你买时是看准了nanaimo会涨，还是随性朋友提到就做功课上的吖？
异地管理方便吗？成本贵么
我买房子除了兴趣爱好 也是刚好工作便利，那会儿的同事都是flipper，带上我玩 省好多费用。
我做得很保守的，算好抗15年有15+%利润 就上了；
不过，接触多了 持有成本控制得越来越好，卡村就成了我的...

14年买的时候，Nanaimo的房价已经10年没有涨，当时也没有看到上涨的希望，只是跟着朋友买的养老房。因为知道临近退休或退休年龄贷不了款，养老房要提前规划，早买。15年底Nanaimo才开涨，所以16年初又入手一套。前两三年异地管理出租，后来搬过来，直接管理。现在我卡城的两套出租房也是异地自己管理，每年来回跑跑当度假了。再说，每个城市都有物业管理公司，自己忙不过来可以找公司管。
JoJo的物业投资系列帖子一直是我经常拜读的。非常的专业，受益。我不会做投资分析，也不敢炒股票。实际生活中，我也认识一位非常专业的，高级工程师的水准来分析各地房地产市场的牛人。2008-2009用line of Credit 入手5套美国物业，10来年不仅物业翻了2-3倍，汇率也赚了40%,16年卡城石油危机之后，夫妻俩就正式退休，每年开着房车到处旅游。
相信老卡城人大概有人认识这对夫妻。

[jo jo]

嗯呐，其实都有数可以计算的 我在这没有做专业分析的喇 很无聊 没人看的，咱都是吹水加点大实话。

每种投资都有现成的评估和预测模型，我们只要把细节填进去，没有什么弄不好的，
只是大多数人不喜欢太具体的细节管理，喜欢差不多的随便投，投中了那也很高兴哒
各有各的乐趣吧。 我喜欢算清楚的。

房地产有实用功能和资本功能，两个都生钱
像你朋友做的就讲到贷款杠杆，汇率，还有税务变化，这是资本回报方面的因素；持有成本控制 就涉及法规，地税，出租率和房屋维护成本管理
把每个投资建模，然后把本地化的数字填进去，就知道什么该买什么该卖，什么资源要准备了

你现在村里俩房能异地管理，就是说房子没有什么问题，像我的小破房，自己管和请人管，成本差30-40%，不过 现在忙起来了，我也是请人，自己只看账本和提醒关键事项。

对了 你做airbnb么？现在村里bylaw 保险都规范了，试着和一个人合作，还挺不错的呢 不过我只是管booking 轻松。

[C-melody]

作者: jo jo

嗯呐，其实都有数可以计算的 我在这没有做专业分析的喇 很无聊 没人看的，咱都是吹水加点大实话。

每种投资都有现成的评估和预测模型，我们只要把细节填进去，没有什么弄不好的，
只是大多数人不喜欢太具体的细节管理，喜欢差不多的随便投，投中了那也很高兴哒
各有各的乐趣吧。 我喜欢算清楚的。

房地产有实...

你是专业投资的，我这些都不算投资，只是跟着朋友走。没事的时候，听听大牛的投资分析，开开眼界。
在Nanaimo做过4年Airbnb,主要也是家人管理，我只是做点设置和booking。目前还不知道是不是继续做下去，还是长租省心。不用担心各式的客人挑剔和疫情，只要选好租客就行。Nanaimo房租上涨很快，2室一厅已经可以租到1600-1800/月了。最近20多万买了个2室小公寓，装修之后，准备继续出租，Condo 费250/月。现金流还不错。

[就不告诉你]

加拿大不像国内收入差距那么大，我在卡尔加里挣的钱比温哥华和多伦多多，住的房子拿到那边都得3米才能买到，我感觉很幸福。

[jo jo]

作者: C-melody

你是专业投资的，我这些都不算投资，只是跟着朋友走。没事的时候，听听大牛的投资分析，开开眼界。
在Nanaimo做过4年Airbnb,主要也是家人管理，我只是做点设置和booking。目前还不知道是不是继续做下去，还是长租省心。不用担心各式的客人挑剔和疫情，只要选好租客就行。Nanaimo房租上涨很...

咱考虑的concern都一样呢。
之前我自己管，选租客很仔细的，信用/收入/职业/生活习惯/社会关系 都查个遍，连面相都看
现在airbnb没有太多的信息可以把关，只能挑实名验证&有好review的，但这些不代表什么 只好靠尽量调高价格来适当filter下下
以前没有专门的abnb保险 又不能要求每个短租客买保险，用student housing的package，很多意外都不确定能不能保，房子被霍霍一次 就可能赔很大
现在险种全了 解决了意外$$问题，但纠纷问题 就很难避免了，幸好有朋友出面。
单从出租收益看 abnb还是赢很多的呢。我那小破房 不分租2000，上下分2500，现在abnb一个月有8000呢。不过我们还没分账，服务费都归他，还要扣家居折旧啥的，旺淡季差别也不知道多大，年末咱再总结。
nanaimo那么旺，abnb应该更好做，唯一不好是要有靠谱的人定期看着，如果我的partner飞起我，我是做不来了。

卡村的服务还是太落后，有俩condo一直没找到好timing卖，持了十几年咯 要进board监控运营 不然会很野， condo fee四百了都

除了早期炒condo和楼花，后面的房子大多都是买来囤的 正经说来 我这不算投资房地产呢 只是在做出租生意。这里的贷款服务实在太好使了，买房的首付从其他现房equity抽出来的，也没遇到贷款额度不足的问题，没必要着急在相对好年份卖房那么麻烦。短炒在原始资本累积阶段比较高效，但越往后，卖房套现周转 就要从可用办法priority上往后挪挪了。
炒股做大时 想过放一套，但算了下下税率，还不如用margin借钱炒呢
古语说得好吖 赚大钱的办法都写在刑法里，省大钱的办法都写在税法里
当然 要能预测到具体某个房子有血崩危机 那是要采取行动。

[LIANGQING]

作者: 就不告诉你

加拿大不像国内收入差距那么大，我在卡尔加里挣的钱比温哥华和多伦多多，住的房子拿到那边都得3米才能买到，我感觉很幸福。

基本同感。

准退休后考虑气候，想往西边挪挪，可那边房子太贵了。

[LIANGQING]

经验之谈，找房客看面相很灵。

[就不告诉你]

作者: LIANGQING

基本同感。

准退休后考虑气候，想往西边挪挪，可那边房子太贵了。

我发现房价高的地区人都很mean，有一次到richmond点了份糖醋排骨，就那菜量让我们家都看愣了，也不怪人家，他不从宰你怎么能支撑得起那房价啊。从此直接绕道走，直接上温哥华岛。另外世界那么大，比西边气候好的地方多了去了，冬天去云南呆三个月挺不错的，过得很舒服。

[C-melody]

作者: jo jo

咱考虑的concern都一样呢。
之前我自己管，选租客很仔细的，信用/收入/职业/生活习惯/社会关系 都查个遍，连面相都看
现在airbnb没有太多的信息可以把关，只能挑实名验证&有好review的，但这些不代表什么 只好靠尽量调高价格来适当filter下下
以前没有专门的abnb保险...

羡慕你没有遇到贷款困难的问题，我们现在处于半退休状态，基本贷不出款了。
关于airbnb,17年在卡城做过，除了7-8月份客流量还行，其他时间客源很少，而且卡城的Airbnb的太多，价格根本上不去。Nanaimo的airbnb从6-8月是旺季，9月份还有一些客源，价格当然也不错。但是就是操心，整个夏季迎来送往，自己想出去旅游都没有机会。
你说的出租房产，也属于投资呀，这么多的分析，看出卡城专业人士的缜密。

[C-melody]

作者: 就不告诉你

我发现房价高的地区人都很mean，有一次到richmond点了份糖醋排骨，就那菜量让我们家都看愣了，也不怪人家，他不从宰你怎么能支撑得起那房价啊。从此直接绕道走，直接上温哥华岛。另外世界那么大，比西边气候好的地方多了去了，冬天去云南呆三个月挺不错的，过得很舒服。

以前我在卡城也是这么认为的，为卡城人民的忠厚质朴自豪过。今年接待了几波卡城来Nanaimo旅游的，一些朋友真的还是那么好。但是也有令我吃惊的Mean。
一家人以3个大人2个小孩订的房，结果来了7个，自己带了睡袋。让我们提供钓螃蟹的工具。走的时候，房间地上不干净，工具也不按时归还。看在都是卡城华人的份上，我还是给5星级评价，结果他给我4星级评价。我们是全新装修的房子，全新的厨房，结果他们说不干净，与照片显示不符。还有一家以熟悉的朋友名义，市场半价订了一个星期的房子，最后要求官方发票。我就想问问，既然你需要官方发票，为啥不上官网订？为啥不付官网价？
所以，哪里都有mean的人，谁也别说谁。

[jo jo]

作者: C-melody

羡慕你没有遇到贷款困难的问题，我们现在处于半退休状态，基本贷不出款了。
关于airbnb,17年在卡城做过，除了7-8月份客流量还行，其他时间客源很少，而且卡城的Airbnb的太多，价格根本上不去。Nanaimo的airbnb从6-8月是旺季，9月份还有一些客源，价格当然也不错。但是就是操心，整个...

你贷无可贷，就说明已经买全了quota，挺好哒
加拿大的贷款政策应该是有漏洞的，十万年薪时就能撬到200w，虽然加入了租金，，，还有，只要房产升值了，重压循环贷，首付也搞定，不用动自己的储备。

是不是location的问题，我看了partner的账本，之前冬天也很旺，
来滑雪的，住resort里或附近要么太贵要么不大干净，他的物业都在16av上，去哪都方便，很多回头客，估计我是沾了他的光。
等这个冬天 再验证一下，我还没做满一年呢，尤其现在还有疫情因素
短租和长租是不同的业务，我做不来短租

出租收入算business income和房产增值的被动收入不一样概念哒，前者是纯劳动收入，后者是被动收入，好些大路的投资说的都是被动收入，不然 什么都算是投资喇，例如 刚吃了个早餐，投资了自己的肚肚 : p

[jo jo]

作者: C-melody

以前我在卡城也是这么认为的，为卡城人民的忠厚质朴自豪过。今年接待了几波卡城来Nanaimo旅游的，一些朋友真的还是那么好。但是也有令我吃惊的Mean。
一家人以3个大人2个小孩订的房，结果来了7个，自己带了睡袋。让我们提供钓螃蟹的工具。走的时候，房间地上不干净，工具也不按时归还。看在都是卡城华人的...

哎呀，为什么要违心给五星吖，大不了不给嘛……这样对别的不公平哦，偶设了租客限制最低四星，要遇到他们 咋办咧

[C-melody]

作者: jo jo

你贷无可贷，就说明已经买全了quota，挺好哒
加拿大的贷款政策应该是有漏洞的，十万年薪时就能撬到200w，虽然加入了租金，，，还有，只要房产升值了，重压循环贷，首付也搞定，不用动自己的储备。

是不是location的问题，我看了partner的账本，之前冬天也很旺，
来滑雪的，住resort里或...

贷不出来款是因为半退休状态收入不够，即便房子翻了一倍，也贷不出来。工薪阶层还是好，可以使用杠杆。不过，以前我们在卡城13万的收入，加上租金17万了，也没撬到200w,真是我太笨了，问了那么多卡城的Broker,也没有撬到。华枫上也没人分享一下。
也许你的Airbnb位置好，又是专业管理吧，难怪收入这么好。
关于卡城游客，因为看着亲切，我给的评价都很高。其实，这样并不公平。好在近期也不做家庭旅馆了，一切都过去了。
JoJo，在卡城看华枫这么多年，也看了很多你的贴子，竟然从来没在现实世界来往过，也算神交已久。

[C-melody]

作者: LIANGQING

基本同感。

准退休后考虑气候，想往西边挪挪，可那边房子太贵了。

是太贵了。我以前卡城的同事，今年上半年拼劲全力才在Burnaby买了一个1.2M的Duplex。Single house从1.8M起了。目前SFU附近的Leasehold （99年） 2室公寓，可以60万左右买到，Condo费每个月400-500.