现在是买房子的好时机吗？

[fushao]

在多伦多，买房合算还是租房住合算？为此，我们采访了两个多伦多家庭，也请专家科南先生谈论了他的看法。


买房解放了我们全家，真的挺合算

采访家庭：A
家庭小档案：四口之家，移民加拿大六年。落地Toronto即刻贷款买房，做房东至今。
采访时间：2005年2月

中国人对房子有着特殊的情节，安居乐业，是每个中国人都知道的成语。有自己的房子和租别人的房子，心情是天壤地别的。租房，你总是一种“漂”的感觉，没有自己的根。日子也就是凑合的。很多中国移民在国内不说是“先富起来的人”也是中产以上，有自己的房子，日子过得很不错。而到了 这里租房后，心理总处于一种临时过渡的状态，家俱是二手的，要么是拣来的，凑合过日子。没有了安定舒心的生活环境，人的心态很难保持积极，愉快，更谈不上有长远发展目标。

我们刚来这里的时候，也很不喜欢这里，心里也存有试试看，不行就回去的念头。到这里之后，由于特殊的机缘买了自己的房子，就立刻有了家的感觉，总想这就是我的家。心情先稳定下来，把根扎住了，就开始筹划怎么置办这个“家”，大家都说目标明确了，干起事情来劲头也有了。全家人都朝着“置家”这个目标一点点努力。慢慢地我们的生活就好起来了。

买房子还是家庭的一项中长期投资。房子的回报是个慢热的过程。目前来看，如果有了房子，几年之后，房价上涨，自己的资产也就升值了。当然这是乐观的看法。如果在考虑把房子的一部分出租出去，再找些好的房客，它带给家庭的好处远大于坏处。首先收到的租金解决了买房Mortgage的本金，更好一些的，它可以产生纯利，或者叫“现金流”。有了后两个方面，家庭的经济状况会逐渐好转，更重要的是人不再被拼命打工挣钱而压地喘不过气。生活的目标也不再是挣钱付房租。生存问题解决了，人被解放出来，可以有时间计划其他事情，参加社团活动，开阔自己的眼界，给自己创造更多的机会。更长远的来说，房子可以是自己今后养老的资本。我们都早过了而立之年，需要为自己的养老做个准备，这是中国人的忧患意识吧。

从我们家一步步的发展看，买方好于租房，这也是被我们这个家庭和我周围朋友所验证的。当然有了房子并不一定就可以给你带来利益，管理是其中的关键，看你怎么管理你的房子，你的家庭财务。如果有兴趣的话，建议有空读《穷爸爸 富爸爸》学习其中的管家理财的知识，我们家庭从那里得到了很多启示。

有债务恐惧症的人可能租房

采访家庭：B
家庭小档案：三口之家，移民加拿大六年。曾租房三年。三年前买房。做房东至今。
采访时间： 乙酉年除夕

我们家是先租房，积攒了资金，三年前买了房。从房客到房东，两种角色的滋味都逐一品尝过来。要问买房好还是租房好，我的体会是要根据个人的不同情况。

如果手中有钱，买个房子当然不错，自己住的条件可以改善。但是压力比较大，因为我们中国人受国内生活环境影响很深，不习惯欠钱，每个月的本息，地税，水电煤气都是笔不小的开销。虽然说可以通过出租部分房屋养房，但是仍然很紧张，担心没有房客怎么办？小心盘算家庭支出，日子过得小心翼翼，如履薄冰。此外，自己房前屋后冬天的铲雪，夏天花园的剪草也是件要时时操心的事情。租房子，交完房租也就万事大吉，其他事情都不用再操心了。

一旦买了房，全家就被栓在了一个地区，搬家迁居很不容易。例如你在温哥华又有了新的工作机会，全家又要开始卖房，卖东西。卖房也是件头疼的事情，找中介卖，要把房屋卖价的5％付佣金。如果自己卖，不能在短时间内卖出，手里拿着房子也着急。租房呢，就简单多了。今天在这里找到了工作，就可以就近租个房子，明天在其他地方有了更好的机会，东西一打包就可以走了。中国人都很看重孩子的教育。如果租房，可以选择好学校，全家在附近租房就没有问题了。自己有了房子，孩子只能在小区附近上学，学校的选择范围就小了很多。

我们的家庭是很传统得中国式家庭，中国传统观念对我们家庭的影响很深。我们小心翼翼，四平八稳地过日子，有家庭债务恐惧症（B家主人大笑）。所以我们觉得如果有经济能力，收入还可以，就可以考虑买房。要想少操心，租房也不错。

专家观点：也许目前租房才是一个最佳的选择（科南 ）

许多人错误地认为买下自己的房子比每个月给房东交钱合适的多，因为交房屋贷款毕竟是在“一点点地购买自己的房屋”。如今的市场宣传令人们不顾自己的经济实力和工作状况，都投身到看房买房的大军中，准备从房客升级到房东。其实，对于很多人来说，租房才是一个最佳的选择。

买房子纵有千般好处，其中998个好处都不是金钱效益方面的优势。房屋投资、以房养房等概念被那些能从你买房的行为中获得好处的各方，如银行、经纪、房地产开发商，过分夸大。而你买房过程中和养房所需的许多隐藏的花销却没有得到充分重视。

买房最吸引人的一点就是― 与其交月租帮房东养房，还不如贷款购买自己的天地。但是你知道以下的事实吗？在你还贷款的头五年内，你每个月还款的80%都只是利息而已。而几乎一半以上的新房主都会因为各种原因在五年内搬出。如果你将这五年内你付出的地税、保险、维护费以及与买卖房屋相关的所有费用相加，你就会发现，租房更省钱。

举例说明，假设你决定花$200,000买了一个两睡房的Condo，5%的首付（$10,000），以贷款利率4.65%计算，你每个月的还款额就是$1067.50。除此之外，你要每个月支付地税（$200）和管理费 （平均每月$300），再加上房屋交吉需支付的费用和保险费。如果你在五年之内要搬出该房，除非当时市场的房价大幅上升，否则你不会赚钱。然而，要知道，房屋价格绝不会是只向上升的单程电梯。

另一方面，如果你租一个两睡房的公寓，每月付出租金$1,100，将每个月剩下的地税和管理费500元放入Mutual Funds，以5%回报率计算，五年后你可以攒下$34，045。如果把这笔钱放在股票市场上可能得到回报更多。

也许你还担心租金价格每年都会上调。根据2005的价格上涨指导，今年租金的价格将微升1.5% ，低于通货膨胀率。也就是说你每月的1100元租金要上调$16.50。与此同时，多伦多市的地税连年上涨。（年地税为地产估价的2%-5%）

租公寓与住房子在生活方式方面也有很大区别。租公寓不用铲雪、不用剪草，租公寓不必清理烟囱，修理电器，也没有换屋顶、修锅炉、水管漏水的种种麻烦和损失。千万不要让你新买的房屋给你带来心痛不已头痛不断的种种“惊喜”。

现代人的生活方式自由潇洒，没有多少人一辈子只会在一个地方工作生活。与其将大笔的投资放入一幢房子上，还不如把你的钱投资到股票、债券市场，或者开个小型生意当老板，或者计划去旅游度假。那些被自己的房子绑住不敢换工作，没有余钱度假的人该多么羡慕自由来去，没有经济负担的你啊。

[fushao]

房屋位置：Chipwood Cres
主要街道：Don Mills/Vanhorne
房屋面积：31X117 尺


这幢房屋共有四间卧房和三间卫生间，近20年间共在售房市场上交易17手。

1986年的叫价是$134,900, 最后以$131,500成交。四年之后，多市房地产市场上升到一个新热点，这幢房屋又重新上市出售，一叫就叫出了$294,900，是四年前售价的两倍有余，同时也 创出了该房屋第四高的历史叫价。之后六年中，房屋几经买卖，价格虽小有起伏，但基本徘徊在$270,000左右。然而，到了九十年代中期，多市房屋市场走低，屋主也疏于房屋维护，价格一落千丈，1997年的叫价仅$204,900，创出了该房屋上市后的最低纪录。

从1999年至今，多市地产市场一直处于升温状态，房屋价格稳步上扬，此屋的价格也不例外，其叫价在1999年又重新回升到$240,000价位，上市两个月后即以$229,000成交。然而，天有不测风云，屋主破产，使这幢房屋在2002年被迫上市拍卖，成交价为$255,000，低于同期同类型房屋售价10％至15％。新房主投资$5,000对这个房屋进行了彻底装修，并在2003年6月再次把房屋投入售房市场，其叫价飙升至$349,000，是该房屋的历史最高叫价。上市几个月，房主一直未将房价调低，直到2004年3月，最终以338,000元成功售出。

这幢小楼20年间在售房市场上经历了风风雨雨，价格涨涨落落，也标注了多市房屋市场的起伏。祝小屋和多市的房产市场在2005一路走好。

题图为房屋历史价格曲线。

[Mississauga市政府]

你可真是尽责呵，虽然我读的晕晕乎乎，你老胸襟身相当可嘉！
加顶绿帽子先

作者: fushao

房屋位置：Chipwood Cres
主要街道：Don Mills/Vanhorne
房屋面积：31X117 尺


这幢房屋共有四间卧房和三间卫生间，近20年间共在售房市场上交易17手。

1986年的叫价是$134,900, 最后以$131,500成交。四年之后，多市房地产市场上升到一个新热点，这幢房屋又重新上市出售，一叫就叫出了$294,900，是四年前售价的两倍有余，同时也 创出了该房屋第四高的历史叫价。之后六年中，房屋几经买卖，价格虽小有起伏，但基本徘徊在$270,000左右。然而，到了九十年代中期，多市房屋市场走低，屋主也疏于房屋维护，价格一落千丈，1997年的叫价仅$204,900，创出了该房屋上市后的最低纪录。

从1999年至今，多市地产市场一直处于升温状态，房屋价格稳步上扬，此屋的价格也不例外，其叫价在1999年又重新回升到$240,000价位，上市两个月后即以$229,000成交。然而，天有不测风云，屋主破产，使这幢房屋在2002年被迫上市拍卖，成交价为$255,000，低于同期同类型房屋售价10％至15％。新房主投资$5,000对这个房屋进行了彻底装修，并在2003年6月再次把房屋投入售房市场，其叫价飙升至$349,000，是该房屋的历史最高叫价。上市几个月，房主一直未将房价调低，直到2004年3月，最终以338,000元成功售出。

这幢小楼20年间在售房市场上经历了风风雨雨，价格涨涨落落，也标注了多市房屋市场的起伏。祝小屋和多市的房产市场在2005一路走好。

题图为房屋历史价格曲线。

[wwwnet]

赞成你老兄,决定了年薪100K,也不买L.

作者: fushao

在多伦多，买房合算还是租房住合算？为此，我们采访了两个多伦多家庭，也请专家科南先生谈论了他的看法。


买房解放了我们全家，真的挺合算

采访家庭：A
家庭小档案：四口之家，移民加拿大六年。落地Toronto即刻贷款买房，做房东至今。
采访时间：2005年2月

中国人对房子有着特殊的情节，安居乐业，是每个中国人都知道的成语。有自己的房子和租别人的房子，心情是天壤地别的。租房，你总是一种“漂”的感觉，没有自己的根。日子也就是凑合的。很多中国移民在国内不说是“先富起来的人”也是中产以上，有自己的房子，日子过得很不错。而到了 这里租房后，心理总处于一种临时过渡的状态，家俱是二手的，要么是拣来的，凑合过日子。没有了安定舒心的生活环境，人的心态很难保持积极，愉快，更谈不上有长远发展目标。

我们刚来这里的时候，也很不喜欢这里，心里也存有试试看，不行就回去的念头。到这里之后，由于特殊的机缘买了自己的房子，就立刻有了家的感觉，总想这就是我的家。心情先稳定下来，把根扎住了，就开始筹划怎么置办这个“家”，大家都说目标明确了，干起事情来劲头也有了。全家人都朝着“置家”这个目标一点点努力。慢慢地我们的生活就好起来了。

买房子还是家庭的一项中长期投资。房子的回报是个慢热的过程。目前来看，如果有了房子，几年之后，房价上涨，自己的资产也就升值了。当然这是乐观的看法。如果在考虑把房子的一部分出租出去，再找些好的房客，它带给家庭的好处远大于坏处。首先收到的租金解决了买房Mortgage的本金，更好一些的，它可以产生纯利，或者叫“现金流”。有了后两个方面，家庭的经济状况会逐渐好转，更重要的是人不再被拼命打工挣钱而压地喘不过气。生活的目标也不再是挣钱付房租。生存问题解决了，人被解放出来，可以有时间计划其他事情，参加社团活动，开阔自己的眼界，给自己创造更多的机会。更长远的来说，房子可以是自己今后养老的资本。我们都早过了而立之年，需要为自己的养老做个准备，这是中国人的忧患意识吧。

从我们家一步步的发展看，买方好于租房，这也是被我们这个家庭和我周围朋友所验证的。当然有了房子并不一定就可以给你带来利益，管理是其中的关键，看你怎么管理你的房子，你的家庭财务。如果有兴趣的话，建议有空读《穷爸爸 富爸爸》学习其中的管家理财的知识，我们家庭从那里得到了很多启示。

有债务恐惧症的人可能租房

采访家庭：B
家庭小档案：三口之家，移民加拿大六年。曾租房三年。三年前买房。做房东至今。
采访时间： 乙酉年除夕

我们家是先租房，积攒了资金，三年前买了房。从房客到房东，两种角色的滋味都逐一品尝过来。要问买房好还是租房好，我的体会是要根据个人的不同情况。

如果手中有钱，买个房子当然不错，自己住的条件可以改善。但是压力比较大，因为我们中国人受国内生活环境影响很深，不习惯欠钱，每个月的本息，地税，水电煤气都是笔不小的开销。虽然说可以通过出租部分房屋养房，但是仍然很紧张，担心没有房客怎么办？小心盘算家庭支出，日子过得小心翼翼，如履薄冰。此外，自己房前屋后冬天的铲雪，夏天花园的剪草也是件要时时操心的事情。租房子，交完房租也就万事大吉，其他事情都不用再操心了。

一旦买了房，全家就被栓在了一个地区，搬家迁居很不容易。例如你在温哥华又有了新的工作机会，全家又要开始卖房，卖东西。卖房也是件头疼的事情，找中介卖，要把房屋卖价的5％付佣金。如果自己卖，不能在短时间内卖出，手里拿着房子也着急。租房呢，就简单多了。今天在这里找到了工作，就可以就近租个房子，明天在其他地方有了更好的机会，东西一打包就可以走了。中国人都很看重孩子的教育。如果租房，可以选择好学校，全家在附近租房就没有问题了。自己有了房子，孩子只能在小区附近上学，学校的选择范围就小了很多。

我们的家庭是很传统得中国式家庭，中国传统观念对我们家庭的影响很深。我们小心翼翼，四平八稳地过日子，有家庭债务恐惧症（B家主人大笑）。所以我们觉得如果有经济能力，收入还可以，就可以考虑买房。要想少操心，租房也不错。

专家观点：也许目前租房才是一个最佳的选择（科南 ）

许多人错误地认为买下自己的房子比每个月给房东交钱合适的多，因为交房屋贷款毕竟是在“一点点地购买自己的房屋”。如今的市场宣传令人们不顾自己的经济实力和工作状况，都投身到看房买房的大军中，准备从房客升级到房东。其实，对于很多人来说，租房才是一个最佳的选择。

买房子纵有千般好处，其中998个好处都不是金钱效益方面的优势。房屋投资、以房养房等概念被那些能从你买房的行为中获得好处的各方，如银行、经纪、房地产开发商，过分夸大。而你买房过程中和养房所需的许多隐藏的花销却没有得到充分重视。

买房最吸引人的一点就是― 与其交月租帮房东养房，还不如贷款购买自己的天地。但是你知道以下的事实吗？在你还贷款的头五年内，你每个月还款的80%都只是利息而已。而几乎一半以上的新房主都会因为各种原因在五年内搬出。如果你将这五年内你付出的地税、保险、维护费以及与买卖房屋相关的所有费用相加，你就会发现，租房更省钱。

举例说明，假设你决定花$200,000买了一个两睡房的Condo，5%的首付（$10,000），以贷款利率4.65%计算，你每个月的还款额就是$1067.50。除此之外，你要每个月支付地税（$200）和管理费 （平均每月$300），再加上房屋交吉需支付的费用和保险费。如果你在五年之内要搬出该房，除非当时市场的房价大幅上升，否则你不会赚钱。然而，要知道，房屋价格绝不会是只向上升的单程电梯。

另一方面，如果你租一个两睡房的公寓，每月付出租金$1,100，将每个月剩下的地税和管理费500元放入Mutual Funds，以5%回报率计算，五年后你可以攒下$34，045。如果把这笔钱放在股票市场上可能得到回报更多。

也许你还担心租金价格每年都会上调。根据2005的价格上涨指导，今年租金的价格将微升1.5% ，低于通货膨胀率。也就是说你每月的1100元租金要上调$16.50。与此同时，多伦多市的地税连年上涨。（年地税为地产估价的2%-5%）

租公寓与住房子在生活方式方面也有很大区别。租公寓不用铲雪、不用剪草，租公寓不必清理烟囱，修理电器，也没有换屋顶、修锅炉、水管漏水的种种麻烦和损失。千万不要让你新买的房屋给你带来心痛不已头痛不断的种种“惊喜”。

现代人的生活方式自由潇洒，没有多少人一辈子只会在一个地方工作生活。与其将大笔的投资放入一幢房子上，还不如把你的钱投资到股票、债券市场，或者开个小型生意当老板，或者计划去旅游度假。那些被自己的房子绑住不敢换工作，没有余钱度假的人该多么羡慕自由来去，没有经济负担的你啊。

[fushao]

在泡沫当中，购买者并不会被高价格所吓退，因为他们认为，所购房产将来会有更大的增值。如果购买者的这种愿望是刺激房价抬升的重要因素的话，那么房产价格就会带有内在的不稳定性，泡沫最终会破灭

综观全球，世界各地的报刊都在大肆刊登房产泡沫即将破灭的文章。英国《经济学家》发表了诸多题为“热空气中的城堡”文章。美国《华尔街日报》刊登了“房价飞涨充满泡沫恐慌”，法国《勒蒙德》(法国最大的报纸之一，具有很强的自由独立性，受到读者广泛尊重)也警告到“财产泡沫威胁经济增长”，在澳大利亚，《悉尼先驱早报》也惊呼“房产泡沫或许已中毒”。这些恐慌都有正确的依据吗？我们怎么知道房产经济是个泡沫？

泡沫通常就是在公众对于未来价格增长的预期被异常夸大时产生的。当这种情形产生时，很多人就掏钱买房，然后将其出租出去，作为一种投资行为。还有一些人仍然像那些投资者一样买房，但是自己住。他们总是担心如果行动晚一步的话，就会在市场上吃亏。一些居心不良的地产商和政府官员辩解道，并没有什么泡沫出现，房产的价格并不高，因为有那么多人买得起房子。但事实上，在泡沫当中，购买者并不会被高价格所吓退，因为他们认为，所购房产将来会有更大的增值。如果购买者这种期望房产增值的愿望是刺激房价抬升的重要因素的话，那么房产价格就会带有内在的不稳定性──价格不会永远增长下去，泡沫最终会破灭，而房产价格也终究会跌下来。

自2000年以来，一股房产价格浪潮已经席卷了除德国和日本以外的所有发达国家。但是最重要的问题是，是否期望未来房产价格激增的这种愿望就能支撑房产市场？如果人们的平均收入和房产价格的关系是稳定的，那么经济学基本原理就可以解释价格的变化了，上世纪80年代房产价格的增长事例，被看做是地产业从繁荣走向崩溃的典型实例。急剧的价格增长在90年代达到顶峰，紧接着就是世界城市范围内的大衰退，从而导致严重的地区经济后退。如今的持续增长的价格会导致相同的结果吗？

有关上世纪80年代的房产泡沫的证据是非常有说服力的。购买者被强烈的有关未来房产增值的愿望所影响，于是他们忽略了购房风险。我和我的同事卡尔凯思做了一项有关美国1988年繁荣时期的调查显示，购房时偶然的情绪化的成分在决策时起着重要的作用。而且，购买者很少或没有任何有关最近价格浮动和基本的强有力的分析。

今年的早些时候，我们进行了另外一项有关2002年3月至8月间美国购房者的调查。从大多数情况来看，人们购买房产作为投资的主要原因是认为这只是一种投资的冲动。在澳大利亚这个指标也和其上次泡沫破灭前基本接近。这种情况发生在所有的国家里，但是一些地区的房价比另外一些地区的房价更加高估了。就像一些有世界名流、娱乐产业、世界级大学或者高科技工业区所在的“魅力城市”。这些城市的房价高且变化无常。

1988年到2003年的调查显示，产生这个问题的关键是一个价格预期问题。在上两次繁荣时期，大约90%的美国被调查者认为房价将会在未来几年内增长，甚至预期将会在未来一年内有很大幅度的上升。

的确，这种夸大房地产价格的气氛到处弥漫，几乎和1988年一样普遍。在那些“魅力”城市，报纸因为宣传有关房产价格也卖得很好。调查显示，在旧金山45%的房产成交价格比报价高。超过20%的出售者认为如果他们再多加5%到10%的价格，房子会卖得一样快。尽管如此，在2003年的调查显示，美国的房产购买者并不像80年代泡沫经济时那样自信房地产的价格还会一直高下去。这就意味着房产拥有者将准备随时退出房产市场。这其实是增大价格下跌的可能性，尤其是在那些魅力城市和那些经济低迷地区。后果可能会很严重，不仅在美国，在澳大利亚，过去10年的家庭债务所占比例，从个人可支配收入的50%增加到130%。在荷兰，这个比例甚至翻番，那里的平均抵押价值是房产价值的110%，因为借贷者很愿意提供所有的购买资金。从历史纪录判断，房价只可能在局部下降，全国范围内的下跌是不可能的。这将会使泡沫破灭对宏观经济的影响得到一定程度的遏制。但值得警惕的是，大量的私人债务甚至超过了其自身所拥有的房产价值，意味着破产的数字将会不断上升。

[beihai365]

再看看一两年可能会明朗一点：因为美国现在是在加息阶段（今天格老又出来发话说会继续加息）。而加国的房地产又处于不升不降的时期（一天到晚在那里嚷嚷的都是那群经纪）
，现在新移民又少（接下一棒的人自然少了），何况现在是租客的市场。。。

[然儿]

现在出租地的越来越难了，租客愿意租apartment的越来越多了。

[fushao]

房地产市场是否又面临泡沫？为什么如此红火？需求来自何处？

第一个原因显然不是因为新移民落户大多伦多地区。因为自SARS和911以后，移民人数已经减少。虽然我们手头没有最新数据，但是看一下城市租屋市场的空房率就可以知道人口不再以历史正常速度增加。

第二个原因也不是房屋短缺。无论用什么样的标准，我们都已经弥补了上个世纪90年代的房屋短缺。从1991年到2003年，GTA的人口增加了115万，同期，有411,267栋房屋和公寓建造完成或正在建造中。从历史上来看，大多伦多地区，每户人家有2.8口人，这么看来房屋的建设早已经足够供给日益增长的人口。

大家可以看到房屋的供给远远超过人口的增长。我们并没有把越来越多私人屋主出租的房屋算在里面，（许多屋主把房屋一部分出租来帮助偿还房贷），这可以占房屋“存货”的10%，也就是说大约又多了40,000个公寓。

另外由于去年和今年的房屋销售，大约至少有40,000个房屋还将建造，有的还没有动工。

由于80年代末期的房屋市场泡沫现象，多建造的房屋已经被增长的人口消化，所有这些加起来，我们大约会有将近100,000栋房屋过剩。

稍有常识的人会问，房价这几年来不停上涨，到底是怎么回事？

我们所听到的是二手房屋市场破记录的销售额，而新房和新公寓开工量达到历史新高――每年有40,000个单位，在许多新屋销售点，人们排队买期房。

尽管早就有预言高层公寓过剩，但是公寓每年开工量都达到12,000个单位，远远超过去年的销售额。而新的低层房屋（low-rise)建造存货量不足，根据现有的销售量，大概只能供应4到5个月。建筑商没有足够的土地来造房满足需要。

答案不是那么复杂，要么是家庭成员减少，因而需要更多的房屋，要么是人们购买不止一栋房屋――用来投资或者投机。事实上这两种情况都存在。

由于房贷利率低，越来越多的人购买房屋。根据2001年的统计（因为最新的统计数据还没有），大多伦多地区的居民平均每10.9年换一次房，但是现在肯定周期更短。

如果家庭成员减少0.1%,（每户从2.8人减少2.7人），那么需要建造65,000栋房屋才能满足需求。对于这种趋势，目前还没有具体数字，但是的确有这种趋势。家庭成员减少，由于这个史无前例的低房贷利率（我们这辈子可能不再碰到），父母为子女买房屋，租客离开出租公寓自己买房的人相当多。

这种趋势至少是正常的，因为需求的确存在。但是房屋市场欣欣向荣的另一个因素――投资或投机却肯定是人为的。在这样的情况下，房屋市场的需求不是依赖于人口增长或者真正的需要，而是人们的贪婪。

投机对房屋市场是非常不健康的。它会造成假象的需求，这个假想的需求会出现供不应求的假象，从而导致房价上升，房价的上涨加强了这种需求，更多的投资者涌入这个市场希求获利，这会导致房价上升幅度更大。慢慢的，房价上升过高，超出了承受能力，就会崩溃。

这种泡沫现象发生在1989年早期的房屋市场，还发生在2000年4月的科技产业。房屋的泡沫是投机的结果，投资者促使房价节节上升，使市场迷失了方向。就像1989年初的某一天，一些人醒来发现一个小小的二睡房公寓不值40万，一个小小的半独立房屋不值30万。从而导致到90年代房屋市场自我调整，房价渐渐回落。

投资者在最近几年购买高层公寓，然后出租，这不是投机，而是长线投资。在现在的市场下，由于租屋市场空屋率高，所以这个投资市场正在消失。

今天高层公寓的投资者正被购买低层房屋的投资/投机者取代，这股势力自80年代后期以来从未象现在那么强大。许多新房销售点有相当数量这样的购买者。而且他们不是买来出租，因为出租的可能性不大，他们是买来转手出售获利。

今天我们出售的房屋多少不是用来居住的呢？这很难说清楚。在80年代的时候，那时买房可以拿到2.5%的GST回扣！但今天就没有这个回扣了。所以我们很难得到具体数字，但是在某些新屋销售点，这样的人很多，达到25％，甚至50%。

这是非常危险的趋势，如果失去控制，人为地推动房价，导致恶性通货膨胀，最终将是房屋市场的崩盘。建筑商们不欢迎这些投机者，因为大家都知道投机会毁坏这个市场，但是一旦形成这股势头，就很难阻挡。

房屋的牛市还能维持多久，没有人知道。这由许多因素决定。

不得不承认，市场上还有许多真正的购房者，而利息的确非常低。政府现在的政策是控制城市低层物业的发展，这样就会刺激需求。再加上数据显示我们已经到达了平衡点，自然的市场需求趋向保持现有的状况。但是价格还在上扬，最终人们的承受力将起决定作用。

把利息的上扬，房屋价格的膨胀，和投机买房者比例的增加，这些因素综合起来，将使现有红火的房屋市场冷却下来

[fushao]

--------------------------------------------------------------------------
Income, home price and down payment guide
--------------------------------------------------------------------------
income /5%down /MaxiHome/ 10%down/ MaxiHome / 25%down / Maxihome
--------------------------------------------------------------------------
$25,000/ $3,000 /$60,000 /$6,300 /$63,000 /$18,900 /$75,600
$30,000/ $3,900 /$78,000 /$8,200 /$82,000 /$24,700 /$98,800
$35,000/ $4,800 /$96,000 /$10,100 /$101,000 / $30,300 /$121,200
$40,000/ $5,700 /$114,000 / $12,000 /$120,000 /$36,000 /$144,000
$45,000/ $6,600 /$132,000 /$13,900 /$139,000 /$41,700 /$166,800
$50,000/ $7,500 /$150,000 /$15,800 /$158,000 /$47,400 /$189,600
$60,000/ $9,300 /$186,000 /$19,600 /$196,000 /$58,800 /$235,200
$70,000/ $11,050 /$221,000 /$23,400 /$234,000 /$70,100 /$280,400
$80,000/ $12,500 /$250,000 /$27,200 /$272,000 /$81,500 /$326,000
$90,000/ $12,500 /$250,000 /$31,000 /$310,000 /$92,800 /$371,200
$100,000/ $12,500 /$250,000 /$34,800 /$348,000 /$104,300 /$417,200

Figures are rounded to the nearest $100

This table gives you an idea of the maximum home price you can afford. These estimates take into account household income and the percentage down payment you have. They assume a mortgage interest rate of 8%, average tax and heating costs in Canada, and the mortgage an average Canadian would qualify for based on a 32% debt service ratio. Please note that for loans greater than 90% of the value of the home, a maximum house price of up to $250,000 may apply, based upon the price levels in your community. Contact your lender for the maximum price in your area.
不清楚,就干脆去下面website看吧.
http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/bureho...bustst_003.cfm

[fushao]

初来加国(针对非投资移民)的国人,相信不少有把多余的钱存在银行,这是不明智的。因为,在加拿大的银行利率本来就很低的,而且利息还要交税。银行存款实际上是"死钱",很可能利息赶不上物价的增长。使财产负增长。为了避免这种局面,使财产增值,投资是必要的。

值得注意的一点是,投资可以使财产增长,也可能不成功。因此,要有的精神准备。为了提高成功率,在投资前充分调查是十分必要的。务必多了解投资的种类和风险回报的关系。不要轻信他人,也不要"草木皆兵"。投资可大可小,投资风险有大有小,回报也是有大有小,不过,回报未必是同投资成正比。这要看时机和运气。

对那些专业的金融专家和企业家来说。他们肯定是有宏大的目标,那些太复杂了,笔者不敢忘言。这里还是针对一般的打工阶层谈起。一般来说,投资的条件是要有一定的资金。资金从积累开始。资金积累要有计划。平时,有点多余的钱,尽量不要花掉。最好是从每月的工资中抽一定的比例以备投资用。另外,要准时交各种费用,如信用卡,电话费,上网费等等,建立良好的信用,这是今后能借钱的保证。

我的第一次投资是1999年。拿出自己的多余积蓄2000加元,购买了显达的基金。三个月后降了%10,我当机立断抛出。那次一共亏了200加元。这还算是很运气的了,那个时候,正好碰上泡沫(2000年开时),很多投资股票、基金的人都亏得一塌糊涂(亏80%以上)。我的一个朋友投资高科技基金没及时抛出,一下亏了近五万,眼泪都流了出来。还有一个同行,自己有四万,在银行借四万炒股,股票跌到剩四万时,她借的立即被银行收回,自己马上亏了四万。

那次之后,我发现自己对金融是那样的外行。有了那教训之后,我就慎重多了(说实话,可能有人看来,亏200元不算什么,但当时,对我来说是很心痛的,那时恐怕餐馆都舍不得去一次)。后来,有不少理财游说我买这买那的,都一概被我拒绝了。主要是感到当时的经济不太好。不想再投资股票基金一类,故把重点转移。一次偶然的机会,看到一份地产报发现,房屋的价格到了历史新低,利率也降到历史新低,而利率还在降。这是绝无仅有的。凭强烈的直觉,感到要是不买房,就对不起老天给你的机会。

可是,买屋的首期是个问题,找遍了亲朋好友,肯借的不多,因为他们多数的经济同我一样紧张。不过,还是七凑八凑凑了一点。还是不够,眼看买不成了,关键时刻经纪帮了大忙。原因是当时的市场很淡,经纪很想把房卖出,因此,愿意千方百计帮我想办法借钱。而且在他的推动下,银行的条件也放宽了很多。那次,从本来十几万都买不起,发展到最后能买到30几万,真是奇迹。投资一年多,一下赚十万。吃到甜头,再接再厉,随后又多买了几套。在三年的时间里,竟然赚了超过四十万。连自己都不敢相信。

在加国,能借钱是很重要的,借得越多就越有信用。越有信用就能借得越多。最关键的还是第一次。有了开头,后面就比较好办了。信用是逐步建立起来的。不管是打工的还是做生意的,主要是看(1)你有没有长期的稳定收入(2)是不是按时偿还各种费用和贷款。而你的存款有多少不重要,存款多不等于有信用。有钱,只能说买汽车买房子等,你可以一次付清。但是不意味着能(向银行)借到钱。

这几年的经验,让我的感觉是,对于穷人来说,不想永远打工，想进一步发展的话,就要尽量多资本积累一点资本，敢于借钱，同时,不要过于保守，要有一定的冒险精神（笔者不主张过于冒险，至少不能影响维持生计）。世界上没有100%的事。投资也有可能失败。谁都一样。跌倒爬起来就是了,没什么大不了的。要是实在胆子太小,就不要去考虑难度大风险很高的股票一类。可以选一些低风险的投资。比如房地产、某些相对可靠一点互惠基金等。

[fushao]

引子：我曾经在网上刊登自己买房的故事，之后的一年半中，不断地有熟悉不熟悉的人来问我关于如何找房子的事。因此重新来回顾一下我自己买房的经历，特别是买房后的一些事，也许能给那些还在找房的朋友一点帮助。

买与不买之间

到多伦多后整整住了4年多的公寓。虽然那时（2000年）的房价和现在比真是低，可是自己的钱更少，没有首期，当时房屋贷款的利息也比较高，算下来比住公寓的总开支高了很多。除非把买房看作投资，否则住房上的花销那么大，会令自己的生活非常紧张。

客观上讲，应该说当年那些硬买了房子的人都做对了。谁也想不到后来会涨这么多。我之所以四年都没买房最主要的原因是，我当时一直也没搞清楚自己需要什么样的房子。而我当时的经纪似乎也没有搞清这一点。他推荐给我的房子怎么看怎么不喜欢。我想，也许以我当时的财力，大概只能买那些我不喜欢的房子吧。不过，如果当年就那么为买而买，而错过了我现在买到的满意的房子的话，我想还不如现在这样好。

对比来说，当年和我后来找房考虑的东西同样是那么几点：一是类型，是买新房还是旧房？独立，半独立，还是镇屋？或者是CONDO？二是地点，要考虑学区，交通，小区居民的成分等。在不同地方买房也会严重影响生活方式。三是价钱，大家可能都有类似的体会，就是喜欢的房子往往买不起，而买得起的房子又不喜欢。

主要是因为没钱，所以先看了一阵CONDO。但是看得越多越觉得自己需要的是HOUSE。于是去找HOUSE。但由于超过了自己的经济能力，所以一直没能摆脱转租的念头。如果我是那种特别强调投资的人倒也罢了，完全从出租的角度去找房也很容易。但又不是，每次看到那些好租的房子，它们的状况又实在无法让我产生购买的欲望。这个“可租”的念头，严重干扰了我寻找自己喜欢的房子的范围。

就这么着，第一轮找房以失败告终。

为什么要挑老房子买

时间一晃过了三年。这三年中，房地产业蓬勃发展。周围认识的人纷纷买房，没买的变成少数了。这对我的家人产生了巨大的刺激。他们叫我买房的压力越来越大。另外早先不买房的因素也渐渐消失了。首期慢慢攒起来了；利息越来越低，房价虽涨，每月的负担反而少了。由于周围的朋友不断地买房，所以我也不断地有机会去参观一家又一家新新旧旧的房子，一个又一个小区，我自己喜欢什么样的房子也渐渐地浮现出来了。了解自己的需要是我能够后来买房成功最重要的一点。

我发现自己还是喜欢老区的老房子。特别是三十年以上四十年以下的那种类型。那些房子通常坐落在一个很成熟的社区，邻居，学校，交通，购物等方面都很明确。房子的LOT很大，和邻居之间的间距很远，私密性比较好。街道弯弯曲曲，再加上绿树成荫，环境比较漂亮。不过，老房子一般在内部结构和设施上比不上新房子。所以，与其说我是喜欢老房子，还不如说我是喜欢老区。我实在不喜欢现在越建越挤的新区。特别是为了省地，LOT一般是狭长的，把车库建在前面，象个大鼻子，这是我最不喜欢的外观。还有新区的树太小，草地几乎没有，街道笔直。不管从哪边看出去，满眼都是房子。到美国出差时看到美国的房子也没有建得这么挤的。

在找的过程中，我又发现了老区老房子的另一个优点，就是便宜。这么多年房价狂涨，老房子相对涨得很少。我认为现在市场上很多的15至20年的房子是不够“老”的。15到20年前正好是上次房地产狂潮。那时大量建起来的房子，我对其外观（鼻子型车库）和质量都不是很满意。由于当时买价高，现在卖价也低不下去。而30年以上的老房子就不同了，特别是那些在里面住了几十年的人，他们当时的房价可能只有几万，涨到现在，他们已经很满意了。

不过，既然老房子涨得慢，买的时候是开心了，可是将来转卖的时候也涨不了多少。好在到我这次买房时，我已经彻底抛开了“投资”的念头。我只想买一个我喜欢，又买得起的房子自住。

挑房的时候看什么

第一就是看学区。我也喜欢好的学区，但对好学区的定义和房产经纪的说法有所不同。现在一些华人集中的小区的学校，统考的分数确实是不错的。但这样就是好学区的唯一标准了？我不同意。我自己就是在这种“分数第一”的环境中成长起来的，我对这种表面的分数下掩盖的问题有切身的体会。另外，这种“名校区”的房子已经Price In，价格炒得太高了。也去看过几个所谓名校区，家家户户都在出租，小区一到晚上停满了车。我真不喜欢住在这种“名校区”里面。

当我自己明白了要找什么样的房子后，找起来就很容易了。经纪给我提供的房产信息中，大多数我一眼就知道是否合适。有些没把握的，跑到外面和小区去看一下，也就了然了。我听说很多人在选房时，前后看了上百套房子。我过目过的，肯定不止数百，但进去看的只有10个左右。多伦多其实房型还是相当单调的。在几个年代建的房子，彼此之间有些区别，但同时代建的房子内部几乎很雷同。越到后面越雷同。比如现在流行两个观念，一个叫Open Concept, 一个叫Wide Lot, 好家伙，现在的新房几乎清一色都是这样的。想找不是这两个概念的还找不到了。有个性的房子,恐怕只有那些自己建的房子中才能找到。

既然结构没什么可看的，进去看什么呢？如果看，无非是看装修。好的装修和布置能让买者产生好的感觉，往往能多卖不少钱。那么从买者的角度，就要努力地不要让自己受这个观感的影响。装修再好，也不见得正好是符合自己口味的，如果自己请人搞往往花钱更少。而且多少已经用了几年了，总有折旧吧。但假如装修花了一万，现在的特点是恨不得卖两万回来。房间布置就更骗人了，那些画和家具，现在看着好，人家搬家是要带走的呀。真正留给自己的就是房子的结构。


踏坡铁鞋无觅处，得来全不费功夫

看房子的过程很漫长，但没想到真正买到的过程却快得出奇。那时，正在闹SARS，我的经纪因为从香港刚回来，正在自我隔离。他照老规矩通过email给我发了一堆Listing。我一眼就看中了Conservation Park北面小区里的一套房子。这个Conservation小区我是几年前钓鱼的时候无意中发现的，当时觉得小区环境非常漂亮，几乎每个房子我都喜欢。更妙的是，这么幽静的地方，实际上却坐落在Markham的Downtown附近，交通购物极为方便。其实多伦多也是如此，真正环境优美 的地方不是要跑到19街那么北，而是市区的很多保留地附近的小区。比如High Park附近。

而这个Conservation Park是Rouge River的一段，是候鸟迁徙的休憩处，按照法律，是永远不会再搞房地产开发的。我以前看了看，发现房价都在我能承受的范围之外，所以，一直没把这个小区作为重点。没想到这套房子只叫价29万2。我当天下午就自己去看了，正碰上房主老太太在扫院子，我和她还聊了几句，得知她是个单身的退休教师，在这里住了24年了，子女都长大了，打理不了这么大的院子。我一看，也吓了我一跳，我虽然也喜欢大院子，但这么大的院子也超出了我的心理承受能力，何况院子荒芜一片，我不由地也担心起自己以后怎么经营这个院子来。可是转念一想，我搞得再差，也不可能比现在更差了。况且价格实在太诱人了。而且它的位置也不错，离路口不远不近，西面到McCowan约200米，北面到Highway 7也是200米。斜对面就是巨大的Markville Mall, 我父母可以步行去。典型的闹中取静。美中不足的是Corner房，后院不够完整，不过这不是很大的缺点。

自己看过之后，我请经纪带我进去看。我发现这是一套2000多尺，四卧室双车库的房子。房屋的装修很旧，但感觉保养得很好，一半是实木地板。房屋的结构也好。。以我当时低于30万的预算，即使是很老的房子，也只能买到三卧室，单车库。至于旁边的新旺角小区，则只能买到Townhouse。这时，我的经纪指出了它的“致命缺点”，原来它的门牌号码是44号，难怪没什么华人去看。但是对我来说，只要价格低，门牌这一点不是特别重要。西人则估计是嫌院子不好，再加上又闹SARS，根本没人和我竞争，我砍了一万，以大大低于我预算的价格拿下了这栋房子（比小区的均价低4-5万）。

[暗黑破坏神]

除了楼上房皮子的大量宣传，这个帖子还是值得一看的。

[Mr.moneymaker]

作者: 小橘灯

听说房价在下跌，可是又需要买房子，因为新添了宝宝，爸爸妈妈也要从国内过来，住在APARTMENT里实在是划不来。
现在不会是下跌的起点吧，该不会一买了房子，价钱就跌呀跌的。
听说从美国要移民来大约两万人，他们的到来会使房价上涨吗？
有没有高手指点一下？

长远看,房价肯定还要涨.问题是其间房价下跌,如银行让你补donwpayment,同时每月还款额度增加,就如期货补仓,你能否承担得起,如能承担得起,你就买,反正自己住,迟早有长回的一天.举例来说,前几年多仑多房市蹦盘,很多人也知道房价肯定会长回来,但
问题是当时补不上downpayment及每月增加的mortage.所以买房自己住和炒房的风险是一样的.另,现在房租直线下降,房价直线上升,这历来都是拐点的信号.再者,当所有人都认为还要涨的时候,跌市也就不远了.

[Mr.moneymaker]

作者: fushao

初来加国(针对非投资移民)的国人,相信不少有把多余的钱存在银行,这是不明智的。因为,在加拿大的银行利率本来就很低的,而且利息还要交税。银行存款实际上是"死钱",很可能利息赶不上物价的增长。使财产负增长。为了避免这种局面,使财产增值,投资是必要的。

值得注意的一点是,投资可以使财产增长,也可能不成功。因此,要有的精神准备。为了提高成功率,在投资前充分调查是十分必要的。务必多了解投资的种类和风险回报的关系。不要轻信他人,也不要"草木皆兵"。投资可大可小,投资风险有大有小,回报也是有大有小,不过,回报未必是同投资成正比。这要看时机和运气。

对那些专业的金融专家和企业家来说。他们肯定是有宏大的目标,那些太复杂了,笔者不敢忘言。这里还是针对一般的打工阶层谈起。一般来说,投资的条件是要有一定的资金。资金从积累开始。资金积累要有计划。平时,有点多余的钱,尽量不要花掉。最好是从每月的工资中抽一定的比例以备投资用。另外,要准时交各种费用,如信用卡,电话费,上网费等等,建立良好的信用,这是今后能借钱的保证。

我的第一次投资是1999年。拿出自己的多余积蓄2000加元,购买了显达的基金。三个月后降了%10,我当机立断抛出。那次一共亏了200加元。这还算是很运气的了,那个时候,正好碰上泡沫(2000年开时),很多投资股票、基金的人都亏得一塌糊涂(亏80%以上)。我的一个朋友投资高科技基金没及时抛出,一下亏了近五万,眼泪都流了出来。还有一个同行,自己有四万,在银行借四万炒股,股票跌到剩四万时,她借的立即被银行收回,自己马上亏了四万。

那次之后,我发现自己对金融是那样的外行。有了那教训之后,我就慎重多了(说实话,可能有人看来,亏200元不算什么,但当时,对我来说是很心痛的,那时恐怕餐馆都舍不得去一次)。后来,有不少理财游说我买这买那的,都一概被我拒绝了。主要是感到当时的经济不太好。不想再投资股票基金一类,故把重点转移。一次偶然的机会,看到一份地产报发现,房屋的价格到了历史新低,利率也降到历史新低,而利率还在降。这是绝无仅有的。凭强烈的直觉,感到要是不买房,就对不起老天给你的机会。

可是,买屋的首期是个问题,找遍了亲朋好友,肯借的不多,因为他们多数的经济同我一样紧张。不过,还是七凑八凑凑了一点。还是不够,眼看买不成了,关键时刻经纪帮了大忙。原因是当时的市场很淡,经纪很想把房卖出,因此,愿意千方百计帮我想办法借钱。而且在他的推动下,银行的条件也放宽了很多。那次,从本来十几万都买不起,发展到最后能买到30几万,真是奇迹。投资一年多,一下赚十万。吃到甜头,再接再厉,随后又多买了几套。在三年的时间里,竟然赚了超过四十万。连自己都不敢相信。

在加国,能借钱是很重要的,借得越多就越有信用。越有信用就能借得越多。最关键的还是第一次。有了开头,后面就比较好办了。信用是逐步建立起来的。不管是打工的还是做生意的,主要是看(1)你有没有长期的稳定收入(2)是不是按时偿还各种费用和贷款。而你的存款有多少不重要,存款多不等于有信用。有钱,只能说买汽车买房子等,你可以一次付清。但是不意味着能(向银行)借到钱。

这几年的经验,让我的感觉是,对于穷人来说,不想永远打工，想进一步发展的话,就要尽量多资本积累一点资本，敢于借钱，同时,不要过于保守，要有一定的冒险精神（笔者不主张过于冒险，至少不能影响维持生计）。世界上没有100%的事。投资也有可能失败。谁都一样。跌倒爬起来就是了,没什么大不了的。要是实在胆子太小,就不要去考虑难度大风险很高的股票一类。可以选一些低风险的投资。比如房地产、某些相对可靠一点互惠基金等。

小心了,三年挣了超过四十万,别样税务局盯上.

[winged]

作者: Mr.moneymaker

长远看,房价肯定还要涨.问题是其间房价下跌,如银行让你补donwpayment,同时每月还款额度增加,就如期货补仓,你能否承担得起,如能承担得起,你就买,反正自己住,迟早有长回的一天.举例来说,前几年多仑多房市蹦盘,很多人也知道房价肯定会长回来,但
问题是当时补不上downpayment及每月增加的mortage.所以买房自己住和炒房的风险是一样的.另,现在房租直线下降,房价直线上升,这历来都是拐点的信号.再者,当所有人都认为还要涨的时候,跌市也就不远了.

同意。现在租房子的行情要差很多，这才是真实的写照，房产经济不会自己炒租房。而买房子的行情不完全真实，因为很多房产经济会在其中倒手炒作。而一旦买家用户跟不上，房产经纪人必然面临高额银行还款压力而想快速卖掉房子，这样拐点就出现了。
所以现在租房市场的低迷给大家带来的启示一定不要忽略。
一旦买到短期高点，也许一年的收入都入了水瓢了。

[Bewise]

“长远看,房价肯定还要涨.问题是其间房价下跌,如银行让你补donwpayment,同时每月还款额度增加,就如期货补仓,你能否承担得起,如能承担得起,你就买,反正自己住,迟早有长回的一天.举例来说,前几年多仑多房市蹦盘,很多人也知道房价肯定会长回来,但
问题是当时补不上downpayment及每月增加的mortage.所以买房自己住和炒房的风险是一样的.“
分析得不错，有点水平


“另,现在房租直线下降,房价直线上升”
没觉得，我看到的是房租略有调整，房价仍有上升但很平缓，和直线二字差得很远



“再者,当所有人都认为还要涨的时候,跌市也就不远了”
问题是，现在很多人看跌啊，我身边至少一半人是看跌的（我个人是看平的，觉得会有调整，但幅度不会大）

[winged]

有买家必然有卖家，大量成交的同时，很多人在买房子，也就意味着很多人在卖房子，为什么同时那么多人在卖？
在股市上，行情火爆的时候，成交量超大，形成天量天价，也是同样道理。

[CA0226]

如果你喜欢多伦多，愿意一直住下去，就买房，否则就不买，就这么简单！

[传说]

别的俺不知道，只知道如果在股市上你觉得随便买一个股票就可以赚钱的时候，差不多这就快到顶了。

[fushao]

作者: Mr.moneymaker

小心了,三年挣了超过四十万,别样税务局盯上.

那不是我,我那来那么好的运气.
我只是转贴罢了.