该用Mortgages？或Line of Credit？

kkk123 · Jan 2nd, 2009, 12:15

今天打电话问Bank，他们能够提供一种Prime的Line of Credit，fully open，可以用于买房，最大可借80% of house value。没有还款期限要求，只是每月至少付interest。

我想如果按20年的term，每月定期还本金，不是相当于Mortgages了吗？那不是相当于full open variable Mortgages？应该不会怎么简单！请各位专家说说里面的trick？

老广 · Jan 2nd, 2009, 12:30

差太多了。LINE OF CREDITE我用过，再也不敢用了，高过10%的利息。是大耳窿。

kkk123 · Jan 2nd, 2009, 12:36

引用:

作者: gzkl

差太多了。LINE OF CREDITE我用过，再也不敢用了，高过10%的利息。是大耳窿。

但他们说是P的利息。里面有问题！？

ffss · Jan 2nd, 2009, 12:39

引用:

作者: gzkl

差太多了。LINE OF CREDITE我用过，再也不敢用了，高过10%的利息。是大耳窿。

人家说的LINE OF CREDIT利息是P, 用房子作抵押的.

kkk123 · Jan 2nd, 2009, 12:47

引用:

作者: ffss

人家说的LINE OF CREDIT利息是P, 用房子作抵押的.

基本就是这个意思。里面是不是有问题?

老广 · Jan 2nd, 2009, 12:48

引用:

作者: ffss

人家说的LINE OF CREDIT利息是P, 用房子作抵押的.

不知道还有比MORTGAGE还好的借款。LINE OF CREDIT除了说的利率，还有其它收费的，加起来就贵了。

kkk123 · Jan 2nd, 2009, 12:56

引用:

作者: gzkl

不知道还有比MORTGAGE还好的借款。LINE OF CREDIT除了说的利率，还有其它收费的，加起来就贵了。

我也怀疑？能说说可能的"其它收费"

甲乙丙丁 · Jan 2nd, 2009, 12:56

引用:

作者: kkk123

今天打电话问Bank，他们能够提供一种Prime的Line of Credit，fully open，可以用于买房，最大可借80% of house value。没有还款期限要求，只是每月至少付interest。

我想如果按20年的term，每月定期还本金，不是相当于Mortgages了吗？那...

这种服务叫HELOC，即Home Equity Line of Credit。

比如你贷款20万，买25万的房子，每月还1000，400本金，600利息。那么，每个月你就有了400块的贷款额度，你可以借这部分钱，利息是按照P来收，每月从你的Primary account上划走。如果你的贷款利息高于P不少，或者你暂时没有收入，你甚至可以用这部分钱来付你的正常房贷，就相当于balance transfer一样。

由于这部分的贷款是以房屋的价值来做抵押的，对于银行来说是一笔比较安全的买卖，对于自己来说可以有一个比较可靠的低成本的资金来源。不过有了这笔钱后，花钱还是要比较谨慎，要是像美国人那样，把HELOC的额度都用光了，一旦出点事，付不出贷款，房子就完蛋了。

老广 · Jan 2nd, 2009, 13:03

引用:

作者: kkk123

我也怀疑？能说说可能的"其它收费"

你要问清楚你的银行。各家不同（我用TD的）。就象车行买新车还有运费，买旧车有行政费等一样，报价都不包括。

kkk123 · Jan 2nd, 2009, 13:06

引用:

作者: 甲乙丙丁

这种服务叫HELOC，即Home Equity Line of Credit。

比如你贷款20万，买25万的房子，每月还1000，400本金，600利息。那么，每个月你就有了400块的贷款额度，你可以借这部分钱，利息是按照P来收，每月从你的Primary account上划走。如果你的贷款利息高于...

那么说来，如果我现在只能拿到P+1 full open variable MORTGAGE，还不如使用这种Line of Credit？可是我都还没有贷款，怎么会有每月的（400块的）贷款额度给HELOC。不明白？

ffss · Jan 2nd, 2009, 13:14

引用:

作者: gzkl

不知道还有比MORTGAGE还好的借款。LINE OF CREDIT除了说的利率，还有其它收费的，加起来就贵了。

申请LOC要手续费,没听说其它收费.

个人认为:

1)一般Mortgage的利息要比 LOC的利息低, 但是现在是特例.
2)Mortgage比LOC好管理
3)Mortgage的利息可以为自雇人士抵税, 不知LOC的利息能否抵税?
4)将来Mortgage的利息变低时候,怎样再将LOC转成Mortgage,需要问清楚.

没具体操作经验.

andrewhuang · Jan 2nd, 2009, 13:40

我刚买房时就用的是LOC，后来利息高了，转成了Mortgage 1 year term，直到去年利息低了，没有续，自动转成了LOC。目前是3.5%。
同时，你还可以用LOC的Available Balance。我觉得挺方便的。

甲乙丙丁 · Jan 2nd, 2009, 13:46

引用:

作者: kkk123

那么说来，如果我现在只能拿到P+1 full open variable MORTGAGE，还不如使用这种Line of Credit？可是我都还没有贷款，怎么会有每月的（400块的）贷款额度给HELOC。不明白？

不是这样的。

你把HELOC理解成一个信用卡账号就好明白多了。信用卡账号的额度是根据你的房子的价值和你钱银行的本金来决定的，利息是P。

比如你贷20万的款，这20万必须按照商定的贷款利率，比如5.0fix或者P+1来付利率。（这部分通常叫做fixed portion）

房屋的价值的80%，减去你欠银行的本金，就是你的HELOC的贷款额度，你可以从这个贷款帐号中贷出不超过额度的现金，这部分现金的利率是P。

比如，你的房子值25万，贷了20万，第一个月，你付了1000块钱，其中400是本金，600是利息。那么你欠银行的本金变成了199600，房子价值仍然是25万，你可以向银行借钱的额度是25万x80%-199600=400。随着每个月的mortgage payment，你欠银行的本金越来越少，你的HELOC的可用贷款额度越来越多。（这部分欠银行的钱通常叫做 revolving portion）

这样，如果你从HELOC中revolving portion取钱了，那么你实际上欠银行两种贷款，一种是fixed portion，按照fixed的利率，比如P+1付款，另外一个，是revolving portion，按照另外一种利率付利息，比如P。

但是这两种贷款的总和不超过80%，这是银行贷款安全的基本保证。

kkk123 · Jan 2nd, 2009, 13:49

引用:

作者: andrewhuang

我刚买房时就用的是LOC，后来利息高了，转成了Mortgage 1 year term，直到去年利息低了，没有续，自动转成了LOC。目前是3.5%。
同时，你还可以用LOC的Available Balance。我觉得挺方便的。

LOC和Mortgage相互转换要收费吗？我不清楚"LOC的Available Balance"，能否讲讲？

ffss · Jan 2nd, 2009, 14:05

引用:

作者: kkk123

LOC和Mortgage相互转换要收费吗？我不清楚"LOC的Available Balance"，能否讲讲？

for example:

Last month:
Your credit limit: $100
Your borrowed: $100

This month:
You pay: $3 ($1 goes to interest)

So your balance is $98 ( $100 - ( $3 - $1) )
Available Balance is $2

kkk123 · Jan 2nd, 2009, 14:07

引用:

作者: ffss

for example:

Last month:
Your credit limit: $100
Your borrowed: $100

This month:
You pay: $3 ($1 goes to interest)

So your balance is $9...

Understood, Thanks

bbjj88 · Jan 2nd, 2009, 22:17

我听说不能光看利息多少，要看利息的计算方法，这是很多财务公司骗钱的招数，传统的按揭一般指的都是年息，只要用本金乘以利率就是一年要付的利息，但是不但财务公司，银行也有很多种不同的利息算法，一定要搞清楚再签合同啊。

jedi_xie · Jan 2nd, 2009, 23:24

引用:

作者: kkk123

那么说来，如果我现在只能拿到P+1 full open variable MORTGAGE，还不如使用这种Line of Credit？可是我都还没有贷款，怎么会有每月的（400块的）贷款额度给HELOC。不明白？

你要问清楚。当时我问过，按银行的解说，你是不可能用这种附在MORTGAGE的CREDIT来买房子的。

HELOC包含两个借贷：
1，普通Mortgage ，2 以房子做抵押的line of credit.

有以下好处：
1，以房子做抵押的credit利息很低，一般是P
2，即使你把你的大部分现金都付了DOWN PAY，你还可以在想用大笔钱时，用P的利率借到钱，比如09年股市大反弹，你需要钱买股票。
3，接上点，如果你借这些钱去投资，可以运用史密夫方法，用利息抵税。这个利息是指你借line of credit 那部分的利息，不是你还毛给鸡的那部分，所以你不多借，这个好处就不存在。

有以下坏处：
1，因为是两个借贷，所以去律师处办手续时有可能要付双份钱（具体银行不同，有可能银行帮你付一半，当时BMO就是这样跟我说的）
2，你将会和第一次借贷的银行捆绑。当你的TERM到期（比如5年后），你要转银行的话会有点麻烦，原因也是两个借贷，要办两次，收费双份，到时新的银行会不会帮你付一半律师费就难说了。
3，人性弱点，来钱容易，自然想多花。投资还好说，有机会赢回来。用来装修，度假什么的，就真的是COST了。现在经济差，万一还不上，那就难说了。

额度：
如果你的房子成交价是20万，银行批给你的HLOC Mortage是80%，也就是你有一笔贷款16万。
假设1：你Downpayment是4万，那么第一个月，你的Mortage是16万，LOC是0，意思是你没有多余钱可借。第一个月后，你还1000，其中500本金，500利息，那么下个月你的Mortage是16万-500，LOC是500，以后逐PAYMENT递增。

假设2：你Downpayment是6万，那么第一个月，你的Mortage是16万，LOC是2万，意思是你可以马上以P利率借2万来花。

所以说LOC是不可能代替Mortage的。HLOC是附在Mortage上的。你问清楚了Mortage的利率是多少，LOC的利率是多少。去年9月，我问BMO时，Mortage是p-0.7，HLOC是p。如果单做Mortgage（即没有附带LOC的）p-0.65

worlddreamer31 · Jan 3rd, 2009, 15:29

mortgage amortization 计算器
http://forerunner6.googlepages.com/freedownloads

jingjing · Jan 3rd, 2009, 22:49

引用:

作者: jedi_xie

你要问清楚。当时我问过，按银行的解说，你是不可能用这种附在MORTGAGE的CREDIT来买房子的。

HELOC包含两个借贷：
1，普通Mortgage ，2 以房子做抵押的line of credit.

有以下好处：
1，以房子做抵押的credit利息很低，一般是P
2，即使你...

你说的是对的.但你只说了一半,你这种是MORTGAGE和HELOC结合在一起的.

不过有一点你不清楚,就是现在有银行是可以把房子全部贷款全部做成HELOC.就是把你说的16W全部做成HELOC.以前没有人会去选择这个,因为MORTGAGE是P-X.但是现在如果MORTGAGE是P+1.而HELOC仍旧是P,为什么不可以考虑呢>?

Jan 2nd, 2009, 12:15	#1
kkk123 Senior Member 注册日期: Aug 2005 帖子: 188	该用Mortgages？或Line of Credit？今天打电话问Bank，他们能够提供一种Prime的Line of Credit，fully open，可以用于买房，最大可借80% of house value。没有还款期限要求，只是每月至少付interest。我想如果按20年的term，每月定期还本金，不是相当于Mortgages了吗？那不是相当于full open variable Mortgages？应该不会怎么简单！请各位专家说说里面的trick？
kkk123 Senior Member 注册日期: Aug 2005 帖子: 188

Jan 2nd, 2009, 12:30	只看该作者 #2
老广软件基本靠载硬件基本靠拆注册日期: Jul 2004 住址: GTA 帖子: 13,253 积分:52 精华:18 声望: 3174223	差太多了。LINE OF CREDITE我用过，再也不敢用了，高过10%的利息。是大耳窿。
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Jan 2nd, 2009, 22:17	只看该作者 #17
bbjj88 Member 注册日期: Dec 2004 帖子: 61 声望: 10	我听说不能光看利息多少，要看利息的计算方法，这是很多财务公司骗钱的招数，传统的按揭一般指的都是年息，只要用本金乘以利率就是一年要付的利息，但是不但财务公司，银行也有很多种不同的利息算法，一定要搞清楚再签合同啊。
bbjj88 Member 注册日期: Dec 2004 帖子: 61 声望: 10

Jan 3rd, 2009, 15:29	只看该作者 #19
worlddreamer31 IT activist 注册日期: Mar 2005 住址: Globe Village 帖子: 1,731 积分:4 精华:3 声望: 1797412	mortgage amortization 计算器 http://forerunner6.googlepages.com/freedownloads
	Dec 31, 2012之前购买2013 coupon book，$18.99免运费,得30% rebate

Jan 2nd, 2009, 13:40	只看该作者 #12
andrewhuang Senior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 807 声望: 117	我刚买房时就用的是LOC，后来利息高了，转成了Mortgage 1 year term，直到去年利息低了，没有续，自动转成了LOC。目前是3.5%。同时，你还可以用LOC的Available Balance。我觉得挺方便的。