纯粹研究，欢迎讨论，砸砖的就算了

[fdq50]

开价$649,000，包括物业。物业市政府估价大约35万。

Property with Business! Fantastic opportunity to own property with good income convenience store in Calgary. Total Gross Revenue $950,000 (Year 2011) plus Lotto $200,000 and ATM $3,000 per year. The main floor 1,999 sq.ft.with a large storage room, office, and 400 sq.ft.living space upstairs. Well established store with a long time loyal customers! *Business Asking Price: $179,000 *Rent: $3,500+GST per month *Lease: 5yrs term + 5yrs option

[大粒丸子]

我这样认为地：不要盯着35万估价。那个在评价生意时越少越好。要是估成0你就不用交地税了。至于生意怎样评估划算不划算，我出2种算法：

1。生意归生意，物业归物业。生意开价18万值不值？物业要价47万值不值？生意值不值要看毛利有多少，所有的开销有多少（包括房租），净剩多少。如果95万里面没有多少薄利销售（如彩票，车票，手机卡，nevada等），如果烟的销售额不超过50%，如果grocery及其它销售的毛利在30%以上，总平均毛利应该有25%。就是说95万中毛利有25万，外加彩票等其它收入，大致就是27万。

物业的房租至少应该购交商业按揭。目前商业按揭可能要prime + 3，在6%以上。3500的房租中还有TMI部分要扣除。净房租算3万/年。跟你投资47万做比较看看值不值。

2。全部都捆在一块，看看几年能把全部投资收回。比如你投资65万，这个生意去掉所有的开销还剩10万。6年半的时间把全部投资收回你认为怎样？需要说明的是因为这是带住宅的物业，你的全部开销除生意开销外，还应包括家庭开销和应纳税款。只有这样你才能在真正意义上年净剩10万用于还债。设想有一个年净攒钱10万的收入，做他个20年就是2个米粒，然后生意原价卖了，下半辈子就够了。所以一定是要扣除了所有开销的。

仅就你提供的有限数据我认为值得进一步研究。

[fdq50]

作者: 大粒丸子

我这样认为地：不要盯着35万估价。那个在评价生意时越少越好。要是估成0你就不用交地税了。至于生意怎样评估划算不划算，我出2种算法：

1。生意归生意，物业归物业。生意开价18万值不值？物业要价47万值不值？生意值不值要看毛利有多少，所有的开销有多少（包括房租），净剩多少。如果95万里面没有多少薄...

首先谢谢回复。如果我要做的话，估计会连物业一起买下来，然后请人做，但会派父母一帮帮忙和监督，所以只请一个薪水给的高点的经理。因为我们夫妻的个人收入很高，不值得全职去做，最多周末晚上去帮忙。

[大粒丸子]

你不想做在这忽悠啥？自己不做雇人做行不通地。

[fdq50]

作者: 大粒丸子

你不想做在这忽悠啥？自己不做雇人做行不通地。

父母上阵不是自己做吗？

[forger]

作者: 大粒丸子

你不想做在这忽悠啥？

葛大腕说：我本有心向明月，无奈明月照沟渠。
善门难开呀。

[大粒丸子]

作者: forger

葛大腕说：我本有心向明月，无奈明月照沟渠。
善门难开呀。

你在那边被板砖拍得不轻吧？来来来，我这给你弄点冰镇一镇，消消肿就好了。

[forger]

作者: 大粒丸子

你在那边被板砖拍得不轻吧？来来来，我这给你弄点冰镇一镇，消消肿就好了。

谢了！
下雨天打孩子--闲着也是闲着。死猪不怕开水烫，况乎板砖。

[自由人]

400 sq ft,也算屋业?太小了吧?实际就是个店吗.

[bytheway]

都是怎么个计算的。。。。？？

开价$649,000，包括物业。物业市政府估价大约35万。。。。*Business Asking Price: $179,000 。。。。


只买35万物业、不买生意，每月收租金行吗？

[fdq50]

作者: bytheway

都是怎么个计算的。。。。？？

开价$649,000，包括物业。物业市政府估价大约35万。。。。*Business Asking Price: $179,000 。。。。


只买35万物业、不买生意，每月收租金行吗？

可以单买生意，不能单买物业。

[bytheway]

这里强调这个“物业市政府估价大约35万” 是什么意思？

[fdq50]

作者: bytheway

这里强调这个“物业市政府估价大约35万” 是什么意思？

没有强调，只说明卖家对自己物业估价偏高，但也不离谱。

[forger]

作者: bytheway

都是怎么个计算的。。。。？？

开价$649,000，包括物业。物业市政府估价大约35万。。。。*Business Asking Price: $179,000 。。。。


只买35万物业、不买生意，每月收租金行吗？

据#￥%!@#$&*()道边通讯社报道，贵集团准备成立一家连锁零售公司，第二家连锁店即将开业。请予证实。

[爱无悔]

作者: 大粒丸子

我这样认为地：不要盯着35万估价。那个在评价生意时越少越好。要是估成0你就不用交地税了。至于生意怎样评估划算不划算，我出2种算法：

1。生意归生意，物业归物业。生意开价18万值不值？物业要价47万值不值？生意值不值要看毛利有多少，所有的开销有多少（包括房租），净剩多少。如果95万里面没有多少薄...

今天好奇去问了经纪，烟的比例占70%，按大丸子的算法，毛利只有$178300，有三人上班，那还有多少净利？生意还值多少？现店主是韩人。