房价下跌？难？难？难？

[鹏居]

作者: 李大哥

1、股票、期货的涨跌比例大体相当，而房子的价格却是上涨为主，下跌是暂时的，涨却是永恒的。因此，说，买房子风险最小；

兄台所言，“涨势永恒的！”愚弟不敢苟同！你的意思是否是在我们这个世界，只有白天没有黑夜，只有潮涨没有潮落，只有夏天没有冬天，只有黑没有白！如果如此我们生活的这片土地早已经被海水吞没了,哪里还有可能找到空地建房子。“买房子风险最小”，任何事物都有风险，这取决于何时何地如何去操作！东南亚金融危机， 多少人因患不上房屋贷款，跳楼自杀的。记得当初泰国不就是因为房地产泡沫引发的那一次危机。之前多少人看好泰国的房地产。卡城的房价也曾经被卖到1元一栋，在图表中没有显示，但并不代表没发生。找个老移民求教一下，也许就知其中原委。

作者: 李大哥

2、为什么首付不付25％以上啊？我就是付25％。以中国人的消费习惯，去了还mortgage，谁家一年还不存个一万两万的？我现在房子已经升值4.5万，过两年，即使房子跌价，能跌回4－5万吗？这两年内，我还能再攒几万呢。我的房子即使跌回原价，银行也不会要求我追加保证金。就算是跌破我的原价，银行让我交保证金，我就把存款拿出来，交保证金。银行能奈我何？

兄台，难道我们买房子是为了房子下跌给资本家付保证金吗？

作者: 李大哥

3、关于除了自住以外，再炒房子。现在，建新房，只要交5％的首付，就可以定一套，才1－2万元。有些房子在建好前，如果升值了，就可以委托开发商卖出。这样的话，风险就局限在5％的首付，如果跌价了，5%的首付不要了就行了；盈利却可以是无限的，涨的越多，赚的越多；有些需要等建好后再卖，这可能需要再到银行办贷款，如果房价上涨了，那就办贷款，然后再卖房子，照赚钱；如果房价跌了，那就不履行合同了，首付不要了，风险也就局限在这首付里。如果办了贷款，房子突然大幅下跌，那损失还是大的，可是，这种情况恐怕一辈子都遇不上?；

兄台是否曾经没有履行过合同？在这个信用体系完善的国家，这不等于自寻。。这种荒谬的点子，出给同胞，一旦哪天大家用了，发现错了。将会。。。
请教一下老移民，看看过去十年到底发生了什么在卡成的房子上！遇上一次，十年八年都翻不过身来，等翻过身来，6，7十岁了，要钱有什么用？

作者: 李大哥

4、关于房价的趋势。也就是80年代初，卡城房价由10万跌到8万，但几年后又涨回来了。当时是通货膨胀率高，政府为抑止通胀，采取高利率政策，据说达到了19％。这么高的利率，谁还买房子，把钱存起来，租房子最合适。但不要亡了，正是因为通货膨胀，才导致了政府采取高利率的政策，那么，在这之前的几年内，房价肯定已经大涨过了。只要不是在高点买的房子，都不怕的。


现在，整个北美日用品都是中国造，价格便宜的出奇，哪来的通货膨胀压力？既然没这个压力，政府为了刺激经济，鼓励消费，必然采取低利率政策。因此，利率涨不到哪里去。因此，房价也跌不到哪里去。；

兄台，不知为什么你的文章中老谈利率？是误导还是不懂其理？？这波房价上涨主要是由油价上涨引起在卡城的石油投资增加，大家容易找到工作，然后买房子造成的。这才是问题的核心。为什么油价会涨？我们可以假设各国对石油的需求是一个稳定缓慢增长的常数，但是中国近几年快速增长的需求和浪费是一个主要的诱因。只要中国经济一直保持快速增长，油价就不会轻易下跌。但是！！！去googel查查多少新闻中，认为中国经济今年可能减速。虽然不乏V泊之词，大也不乏精华。另外，兄不见气价已经大幅下跌了从十五六元跌到现在9元附近。附图（http://futures.tradingcharts.com/chart/NG/26
油价也存在很大风险
何所谓“高点”最高价50元，即使49.99元买也是便宜，那跌倒10元后呢？10.01元买也是贵的。太含糊，就容易吃亏！

作者: 李大哥

5、房子的涨跌，主要受供求影臁Ｖ灰腥死纯ǔ蔷幼。考劬偷幌氯ァＢ迳巾兜姆孔蛹鄹裨?00万美元左右，美国内陆同样的房子才10万，这就是由供求影响的，跟什么利率都没关系。；

如果兄台说得对，是否可以帮我积点资金，我打算去山东东营（石油城）买上几百亩土地，随着党的十三届五中全会的召开和改革开放的大好局面，“供求影响”，坚信这里的地价将会超过上海的陆家嘴，北京的王府井。我承认存在很大的联动性，但只是相对价值的变动，不是绝对价值。例如，陆家嘴土地涨了10%， 东营涨了20%，但这绝对价值是基本上不可能东营超过陆家嘴的。如果你帮我搞到资金了，我就不合你继续谈下去了。现在美国的房产开始下跌了，中国的房产业有下跌迹象，如果有联动性，那吗。。
说到供求关系，事实上，去年如果你周围有十个没买房的朋友，今年还剩几个？？7，8个已经买了在一年的时间内，房价能不涨吗？但剩下的这两三个也不会在今年一年之内都买。。
随着买房人数的递减，房价短期内飙升的可能性减小了。

作者: 李大哥

6、究竟是买房好，还是租房好。我们算一笔帐就清楚了。假设买10万元的公寓，首付2.5万，贷款利率按5％算，每月还贷款438元，还25年。假设管理费加水费和气费190元，每月支出628元，25年共支出188400元；

如果租公寓，每月房租625元，25年支出187500元，2.5万元买长期国债，按5％的年收益率，25年后是8.46万；

租房人和买房人，在这25年里支出是大致一样的。现在买房人，想把房子卖掉，如果房子不升值，买房的人把房子按原价卖掉，买房人能拿回10万元，而租房人只能拿回8.46万元，还是买房合适；如果按房子25年升值150％，房子以25万的价格卖出，则买房的人能拿回25万元，而租康娜耍故侵荒苣没?.46万元。；

兄台，其实我从来没有否认过买房，就像我从来没有否认过人要活着，就要吃饭穿衣。只不过在适当时候根据自己的情况做恰当的决定而已。善待自己的血汉！不是我的！！

经济有它自身的规律，不是因为你我的言行胜负，就会有丝毫改变。与起我们花很多时间讨论，进套还是出套，不如多看看书，研究一下外国资本家是怎样发展起来的？他们是如何给我们做套让我们去贷款去。。往里钻！

看看google的市值 http://finance.yahoo.com/q?d=v1&s=goog
138B相当于中国多少外汇储备。这些钱能换多少蘑菇大蒜，中国人不舍得吃的珍贵土特产，为了出口换汇，在这里如此被贱卖。看看人家在做些什么，我们做了些什么呢？


你我的正确性，不是你我能评价的，若干日子后，是非曲直，让众人评说吧！

今天uc已经开学了，我不能和大家继续聊天，老婆正揪着我耳朵呢！如果大家赞同我的某些观点，就经常顶顶这个帖子，提醒广大同胞。为感谢，送大家一个bonus，关注一下美元/加元走势。可能正孕育着大行情！

祝愿新的一年内，父老乡亲家庭幸福，财源广进！

[李大哥]

作者: 鹏居

兄台所言，“涨势永恒的！”愚弟不敢苟同！你的意思是否是在我们这个世界，只有白天没有黑夜，只有潮涨没有潮落，只有夏天没有冬天，只有黑没有白！如果如此我们生活的这片土地早已经被海水吞没了,哪里还有可能找到空地建房子。“买房子风险最小”，任何事物都有风险，这取决于何时何地如何去操作！如果当年7，8元的四川长虹嫌贵，涨到5，6十元的时候，多少人说便宜？

我说的对不对，看看30年的房价走势图，就清楚了。

作者: 鹏居

兄台，难道我们买房子是为了房子下跌给资本家付保证金吗？

搞清楚，买房人本来是要自己支付全部购房本金的，可是，以25万的房价为例，这对一般人来讲，要积攒10－20年才能凑足购房的本金，可是，10－20年过后，房价已经翻番到50万了，买房人还是攒不够钱。现在是资本家借钱给你，让你提前圆了住房梦。不是银行家在求你。

作者: 鹏居

兄台是否曾经没有履行过合同？在这个信用体系完善的国家，这不等于自寻。。这种荒谬的点子，出给同胞，一旦哪天大家用了，发现错了。骂声将会。。。

看来，你是没在加拿大买过房子。和开发商签合同，交的5％首付，就是履约保证金。如果买房人在房屋建好前违约，这5％的首付资金就作为违约金归开发商所有，开发商也不再向买房人提出其他索赔要求。如果，开发商违约，开发商把这5％的资金退回给买房人，买房人也不能向开发商提出其他索赔要求。

作者: 鹏居

兄台，不知为什么你的文章中老谈利率？是误导还是不懂其理？？这波房价上涨主要是由油价上涨引起在卡城的石油投资增加，大家容易找到工作，然后买房子造成的。这才是问题的核心。为什么油价会涨？我们可以假设各国对石油的需求是一个稳定缓慢增长的常数，但是中国近几年快速增长的需求和浪费是一个主要的诱因。只要中国经济一直保持快速增长，油价就不会轻易下跌。但是！！！去googel查查多少新闻中，认为中国经济今年可能减速。虽然不乏V泊之词，大也不乏精华。另外，兄不见气价已经大幅下跌了从十五六元跌到现在9元附近。

利率和房价还是有关系的，因为，大多数买房人是贷款买房的，利率会直接影响买房人的购房成本，成本太高，买房人自然就少，对房屋的需求就少，房价就难上去。

作者: 鹏居

如果兄台说得对，是否可以帮我积点资金，我打算去山东东营（石油城）买上几百亩土地，随着党的十三届五中全会的召开和改革开放的大好局面，“供求影响”，坚信这里的地价将会超过上海的陆家嘴，北京的王府井。我承认存在很大的联动性，但只是相对价值的变动，不是绝对价值。例如，陆家嘴土地涨了10%， 东营涨了20%，但这绝对值是基本上不可能让东营超过陆家嘴的。如果你帮我搞到资金了，我就不合你继续谈下去了。
说到供求关系，事实上，去年如果你周围有十个没买房的朋友，今年还剩几个？？即使剩下的这两三个也不会都在今年一年之内都买。。。。。

1、你预测那么有本事，去炒期货，1万的本金，1年内炒成1000万，一点问题都没有。所以，你不需要我提供资金；
2、东营之与陆家嘴，和卡佳丽之与多伦多，二者之间没有可比性。东营的房价可能赶不上陆家嘴，但卡佳丽的房价却有可能赶上多伦多。
3、关于后续买房人，也不用担心。97年时，卡佳丽的人口是70万，现在是95万。这增加的25万人口，少部分是移民，大部分是外省来的人。谁能断言以后卡佳丽人口不再增加呢？

作者: 鹏居

兄台，其实我从来没有否认过买房，就像我从来没有否认过人要活着，就要吃饭穿衣。只不过在适当时候根据自己的情况做恰当的决定而已。善待自己的血汉！不是我的！！

经济有它自身的规律，不是因为你我的言行胜负，就会有丝毫改变。与起我们花很多时间讨论，不如多看看书，研究一下老外是怎样发展起来的？他们是如何给我们做套让我们去贷款去。。往里钻！


今天uc已经开学了，我不能和大家继续聊天，老婆正揪着我耳朵呢！如果大家赞同我的某些观点，就经常顶顶这个帖子。最为感谢，送大家一个bonus，关注一下美元/加元走势。可能有大行情在其中！

see you every dear friend!

争论了半天，焦点就一个，究竟是买房的亏损可能性大，还是买股票、期货的亏损的可能性大？凡是在股市里呆过10年以上的，没一个不说股票和期货风险大。

而你却得出买房风险大，我只能得出一个结论，你太年轻。

大哥劝你一句，别搞投机了，长期来看，投机没有不亏的，除了少数天才。

[EnvironFighter]

关注一下美元/加元走势。可能有大行情在?

how much the ratio gonna be based on your estimation?

[Tiger04]

作者: 李大哥

我说的对不对，看看30年的房价走势图，就清楚了

Based on your 30年的房价走势图:
roughly
price@1976: $62,000
price@2004: $160,000
period: 2004-1976=28

$160,000 = $62,000 (1+n)^28
so n<3.5%
The annually return is less than 3.5%, even worse than the bank interest.

you'd better give some examples to support your point

one suggest:
do not call yourself "大哥" to other people, sounds like not .....,
if you are really thinking you are elder, " 老李" sounds much better

[李大哥]

作者: Tiger04

Based on your 30年的房价走势图:
roughly
price@1976: $62,000
price@2004: $160,000
period: 2004-1976=28

$160,000 = $62,000 (1+n)^28
so n<3.5%
The annually return is less than 3.5%, even worse than the bank interest.

you'd better give some examples to support your point

one suggest:
do not call yourself "大哥" to other people, sounds like not .....,
if you are really thinking you are elder, " 老李" sounds much better

兄弟我知错了，以后不敢再称大哥了。
2002年的平均价是16万，2005年的平均价是30万了。所以，你算的平均收益率不准确。

你忘了最重要的一项：租金收入。
假设1976年以62000元的价格买入一套房子，然后出租。2005年以30万的价格出售。收益＝30－6.2+租金收入－房屋维修费＝XX（万）。

[野渡无人]

作者: 李大哥

兄弟我知错了，以后不敢再称大哥了。
2002年的平均价是16万，2005年的平均价是30万了。所以，你算的平均收益率不准确。

你忘了最重要的一项：租金收入。
假设1976年以62000元的价格买入一套房子，然后出租。2005年以30万的价格出售。收益＝30－6.2+租金收入－房屋维修费＝XX（万）。

老李,算这些都没用,其实对于普通百姓来说,买房与其说是一种投资,更不如说是一种消费.

只不过,房子和其他消费品不同,有保值作用,所以才一天到晚讨论升值问题.

举个例子,你买一辆10万的奔驰车,这车一落地,就跌掉一万.10年之后,就全跌光了.但是没人会说你傻,干嘛不把买奔驰的钱拿来买股票.

[acura cool]

作者: 野渡无人

老李,算这些都没用,其实对于普通百姓来说,买房与其说是一种投资,更不如说是一种消费.

只不过,房子和其他消费品不同,有保值作用,所以才一天到晚讨论升值问题.

举个例子,你买一辆10万的奔驰车,这车一落地,就跌掉一万.10年之后,就全跌光了.但是没人会说你傻,干嘛不把买奔驰的钱拿来买股票.

别人买奔驰无可非议， 但是如果是你买的话， 那可成了笑话了。。

[arirang]

作者: Tiger04

aspen wood estate 平均价也已超过百万了

I heard that the builder of aspen woods has economic problem and their houses are overpriced because they didn't got normal price lots.

[野渡无人]

作者: 李大哥

2、东营之与陆家嘴，和卡佳丽之与多伦多，二者之间没有可比性。东营的房价可能赶不上陆家嘴，但卡佳丽的房价却有可能赶上多伦多。
。

老李这里只有论点,没有论据.东营和卡家里确实没有可比性.东营是我党的地盘,油价就是高到100块美元,石油工人还是挣2000大元人民币每月.

所以国内学习好的同学们都不学石油.

国内.陆家嘴的白领小姐,会找东营的石油工人嘛?这里,石油大老粗在现场的一年10好几万,城里的也能捞个7,8万.虽然气质差了点,但是小钮们也挡不住美元狂砸啊.

[李大哥]

作者: 野渡无人

老李这里只有论点,没有论据.东营和卡家里确实没有可比性.东营是我党的地盘,油价就是高到100块美元,石油工人还是挣2000大元人民币每月.

所以国内学习好的同学们都不学石油.

对，你替我补上了。还有一点，从采油和卖油上获得的利润，大部分被中央财政拿走了，留给当地财政的很少。没有钱在当地投资，当地就没法发展。大庆就是例子，大庆的石油卖给国家，一斤原油才几毛钱，还没有酱油贵呢。

卡佳丽就不一样，收入中的一大部分省政府有支配权，这些资金用在当地投资，当地的就业机会就多了，人来的就多了。

[dcj]

up

[arirang]

作者: 李大哥

大庆的石油卖给国家，一斤原油才几毛钱，还没有酱油贵呢。

a barrel crude oil = 159 litres * 1Kg/m3 =159Kg = 318 Jin = 60$ =60*8 Yuan =480 Yuan

so right now

1 Jin Crude Oil = 1.5 RMB

Just for fun!

[野渡无人]

作者: acura cool

别人买奔驰无可非议， 但是如果是你买的话， 那可成了笑话了。。

我就买了,我还就臭显了...

[wwwnet]

[QUOTE=李大哥]我说的对不对，看看30年的房价走势图，就清楚了。

你分析的不够全面,我来给你补充一点:

1. 还应该看看收入状况,30年前3W刀/Y,可能是高工资了.现在...

2.应考虑人们的生活标准在不断提高,对房子要求高

3.货币有自然贬值过程.

写这些不说明房价会一直涨下去, 回调也是正常的.

老李,有事问你.已经PM,查收.

[top gun]

作者: Tiger04

Based on your 30年的房价走势图:
roughly
price@1976: $62,000
price@2004: $160,000
period: 2004-1976=28

$160,000 = $62,000 (1+n)^28
so n<3.5%
The annually return is less than 3.5%, even worse than the bank interest.

you'd better give some examples to support your point

one suggest:
do not call yourself "大哥" to other people, sounds like not .....,
if you are really thinking you are elder, " 老李" sounds much better

买房投资相当于买期货或者贷款买股票。

凡是买房用于投资的，很少不从银行贷款，所以房价上涨的收益率应该以实际投入的首付、期间的贷款利息之和，然后再减去租房收入（或者自住房者潜在的租房支出）作为成本来计算，后两项基本可以冲减，甚至略有剩余，而不能以实际的房屋价格作为标准。

以此来计算，如果当初只付10%首付，则公式改为

$16000=(62000/10)(1+n)^28

投资回报率远大于3.5%.

投资房屋最大的好处（同时也有很大的风险）是大多数人很容易从银行拿到贷款，而炒股票就很难贷到。

能很容易得从银行拿到贷款，是房地产开发商即使在相对利润率很低的情况下，依然能够赚大钱的主要原因。

[Winged Frank]

[top gun]

[QUOTE=wwwnet]

作者: 李大哥

我说的对不对，看看30年的房价走势图，就清楚了。

你分析的不够全面,我来给你补充一点:

1. 还应该看看收入状况,30年前3W刀/Y,可能是高工资了.现在...

2.应考虑人们的生活标准在不断提高,对房子要求高

3.货币有自然贬值过程.

写这些不说明房价会一直涨下去, 回调也是正常的.

老李,有事问你.已经PM,查收.

这三点其实正是应该投资（不限于房地产）而不是持有货币的原因。

另外一点，存款利息每年都要上税，这也是不能简单地以贷款利益与存款利息之间的差作为存款还是付到mortgage里的依据。

[top gun]

作者: Winged Frank

明天的事除了mm(market maker)谁也不知道，剩下的人都是在赌。赌之前，看看自己的冒险意愿，承担风险的能力等。

和赌场不同的是，即使不下注，也相当于输了（因为货币一直在贬值），不过输的钱比那些下赌注赌输的人少。

[野渡无人]

作者: top gun

和赌场不同的是，即使不下注，也相当于输了（因为货币一直在贬值），不过输的钱比那些下赌注赌输的人少。

这句话说的真精辟.

正所谓,我拿青春赌明天.

[wwwnet]

作者: top gun

这三点其实正是应该投资（不限于房地产）而不是持有货币的原因。

另外一点，存款利息每年都要上税，这也是不能简单地以贷款利益与存款利息之间的差作为存款还是付到mortgage里的依据。

这个绝对赞成!!

作者: top gun

明天的事除了mm(market maker)谁也不知道，剩下的人都是在赌。赌之前，看看自己的冒险意愿，承担风险的能力等。

和赌场不同的是，即使不下注，也相当于输了（因为货币一直在贬值），不过输的钱比那些下赌注赌输的人少。

这个不赞成! 当你看到石油涨价L,买进石油股票或MF,不是赌,是享受石油涨价带来的效益.
黄金石油涨价L,为什么其股票或MF?反正我在实验ING.