没存款,又刚找到工作的朋友买房请进讨论，恳请大拿指教

一口俩包子 · Mar 22nd, 2005, 02:19

各位同房兄（一同买房者，为“同房兄”），各位大拿，大家好：

包子是个穷鬼，基本上一点银行存款都没有。最近却找到了个不错的工作，年收入可以稳定在66k（税前）。我问银行，象我这样的穷朋友，不知道是不是可以买房子的。

他们回答说：可以，买20 万左右的房子没问题。

就是包括当配，以及贷款都向银行借。贷款的利率和AMORTIZATION就不说了，当配借的是高利贷，利息在6-7% 之间，5 年左右还清当配。

包子于买房一事一无所知，恳请大拿指教，这样行不行？我自己算，好象即使是还高利贷当配，也比自己存钱合算，因为存钱的时间付出的RENT 比贷款利息要高，另外还要承担房屋涨价的风险。但我说了，我是个外行，实在希望听听内行大拿的意见，这里会不会有什么问题？

操作上有什么好的指教？比如，当配借多少合适？（最高可以借 50k）如果借到 50k，就可以付够 25% 的当配，从而省掉保险费用，但利息开销也大了，这个平衡点，实在不好掌握，也恳请大拿指教。

恳谢恳谢！

包子上

Mississauga市政府 · Mar 22nd, 2005, 11:28

背上这样的债务，恐怕你连包子都吃不上了，只能啃馒头了

负担这么重，而且20万也买不到什么好冬冬
借高利贷是一种方法，100% or 95% mortgage也是不错的方法(找亲戚，朋友筹个1，2万做当佩)

引用:

作者: 一口俩包子

各位同房兄（一同买房者，为“同房兄”），各位大拿，大家好：

包子是个穷鬼，基本上一点银行存款都没有。最近却找到了个不错的工作，年收入可以稳定在66k（税前）。我问银行，象我这样的穷朋友，不知道是不是可以买房子的。

他们回答说：可以，买20 万左右的房子没问题。

就是包括当配，以及贷款都向银行借。贷款的利率和AMORTIZATION就不说了，当配借的是高利贷，利息在6-7% 之间，5 年左右还清当配。

包子于买房一事一无所知，恳请大拿指教，这样行不行？我自己算，好象即使是还高利贷当配，也比自己存钱合算，因为存钱的时间付出的RENT 比贷款利息要高，另外还要承担房屋涨价的风险。但我说了，我是个外行，实在希望听听内行大拿的意见，这里会不会有什么问题？

操作上有什么好的指教？比如，当配借多少合适？（最高可以借 50k）如果借到 50k，就可以付够 25% 的当配，从而省掉保险费用，但利息开销也大了，这个平衡点，实在不好掌握，也恳请大拿指教。

恳谢恳谢！

包子上

MartinZhao · Mar 22nd, 2005, 11:49

据我所知，如果包子找Mississauga市政府买房，Mississauga市政府估计可以借个万儿八千的作当佩？
这好比是政府的赤字，反正人民过上好日子，政府赤字多点儿无所谓。

引用:

作者: Mississauga市政府

背上这样的债务，恐怕你连包子都吃不上了，只能啃馒头了

负担这么重，而且20万也买不到什么好冬冬
借高利贷是一种方法，100% or 95% mortgage也是不错的方法(找亲戚，朋友筹个1，2万做当佩)

pdz · Mar 22nd, 2005, 12:55

引用:

作者: 一口俩包子

就是包括当配，以及贷款都向银行借。贷款的利率和AMORTIZATION就不说了，当配借的是高利贷，利息在6-7% 之间，5 年左右还清当配。

包子于买房一事一无所知，恳请大拿指教，这样行不行？我自己算，好象即使是还高利贷当配，也比自己存钱合算，因为存钱的时间付出的RENT 比贷款利息要高，另外还要承担房屋涨价的风险。

downpayment < 25%, insurance applies! Extra thousands!

还要承担房屋涨价的风险? 难道没有房屋跌价的风险？

bank · Mar 22nd, 2005, 16:03

你丫这么大的债谨慎点背。先缓一口气。明年先买点RRSP，找回点税，再攒点。凑够当配再说。

你咋知道房价还往上涨，而不是往下掉呢？

你今天有工作，你能担保明年还有？那句话咋说的来着？从最坏处着想，向最好处努力。

别为那两钱活得太累，悠着点，日子还长着呢。

vibevibe · Mar 22nd, 2005, 22:28

如果没有足够的down pay千万不要买房，要交额外的0.5%~3.75%保险，利息又多。
我和老婆都刚工作，工资都和你差不多，当时也冲动的想买房，后来算了算不太合适，我们打算买30~35w的，也没有什么首期，一个月要1100左右的利息，在加上各种费用差不多要2000了，觉得太亏了，就买了辆新车先爽爽。

你可以先买点RRSP退点税，买房时可以免税取 2w，我们现在就在攒这个呢。

一口俩包子 · Mar 22nd, 2005, 22:48

感谢各位关心，要不是房子涨得太厉害，也不这么急着买啊。

我前面漏讲了一点，银行在借钱的时候是评估过的，每月还款的总额，只能占到毛收入的40%，否则他也不借了，这样每个月生活还是没问题的。甚至再背上汽车贷款，好象也能过（包子吃不成，天天就吃馒头呗，嘿嘿）

房子价格往下跌，似乎不太可能，没考虑过。

PDZ 朋友说得对，也是我考虑最多的，当配少的话，INSURANCE FEE 就高了，这就需要做个平衡，问题就在于这个平衡怎么做。

谢谢各位，祝各位都能买到自己满意的房子。

一口俩包子 · Mar 22nd, 2005, 22:56

仁兄好：

我开始的想法和你也一样，但这里有两个问题。

第一，在攒钱的过程中，不断地付出着现住房的租金，这等于每个月交了600 多利息。如果你把借款利息的1100，减去这600，则利息才510，不算贵。

第二，房子现在的形势的只会涨不会跌了，我觉得银行敢于把10 年的利率都低到5% 左右，就说明他们有足够的信心利率不会涨（否则他们亏死了），既然利率不涨，则房价跌的可能也不大了。我们攒钱的过程中，房子所涨的价格，很可能直接抵消掉我们的存款，这是最大的损失。

这是我甘愿借高利贷买房的主要原因，请仁兄考虑。

引用:

作者: vibevibe

如果没有足够的down pay千万不要买房，要交额外的0.5%~3.75%保险，利息又多。
我和老婆都刚工作，工资都和你差不多，当时也冲动的想买房，后来算了算不太合适，我们打算买30~35w的，也没有什么首期，一个月要1100左右的利息，在加上各种费用差不多要2000了，觉得太亏了，就买了辆新车先爽爽。

你可以先买点RRSP退点税，买房时可以免税取 2w，我们现在就在攒这个呢。

wdqin · Mar 22nd, 2005, 23:14

"我觉得银行敢于把10 年的利率都低到5% 左右"

能说说是哪个银行吗？一个令人心跳加速的利率，我找的都是3年closed fix 4.9%, 10年估计都要10％了。

Mississauga市政府 · Mar 22nd, 2005, 23:57

"我觉得银行敢于把10 年的利率都低到5% 左右"？？？哪里搞来的？

ddbb · Mar 23rd, 2005, 00:27

引用:

作者: Mississauga市政府

"我觉得银行敢于把10 年的利率都低到5% 左右"？？？哪里搞来的？

Bank of Mississipi1

一口俩包子 · Mar 23rd, 2005, 00:44

President's Choice -- -- 十年定率 5.30%

xinbade99 · Mar 23rd, 2005, 01:42

先不说房子涨价的问题----你把钱随便投资到哪只基金里都会比房价涨得快，而且变现也容易得多。你只想着现在每个月要交600多房租，可是这里还要含有水费气费、地产税、管理费，etc.不会少于400，如果你买来房子就都要自己交，那么你所交的房租里面纯粹的“房租”也不过200而已，是不是比你付利息省得多？无论如何，你付的利息都几乎是一笔纯粹的支出，这些钱绝对是比房子（贷款部分）升值多得多！银行不会比你我还笨，怎么会做赔本买卖？地产经纪人的利益永远同我们对立，不用想他会为你省钱，他不拿走你身上最后一个铜板就已经是客气的。。[COLOR=Orange]

一口俩包子 · Mar 23rd, 2005, 03:29

也许各个地方的情况不太一样，我在西部。亲眼看着13 万的房子一年内涨到18 万，什么基金能涨这样厉害的？其实宁可借首期都要买房子主要就是为了规避房子涨价。我住在郊区，这里的独立屋价格连市区的一半都不到，我担心市区买房的人往我们这里一分流，我的妈啊，到时候恐怕买房子真连包子都吃不上了。

最后补充一句，我是自己买房子，不找地产经纪人。我觉得卖房子需要找经纪人找买家，买房子则不必，因为很多报纸上都有地产资源，OPEN HOUSE，何必要找经纪人呢？没有经纪人买房子，砍价也容易些。粗浅之见，多多批评呵。

老酒 · Mar 23rd, 2005, 07:14

引用:

作者: 一口俩包子

最后补充一句，我是自己买房子，不找地产经纪人。我觉得卖房子需要找经纪人找买家，买房子则不必，因为很多报纸上都有地产资源，OPEN HOUSE，何必要找经纪人呢？没有经纪人买房子，砍价也容易些。粗浅之见，多多批评呵。

买新房可以不找经济, 旧房这钱省不了. 除非你很懂行,能看懂所有法律条文.

买房首先不要急.

olds · Mar 23rd, 2005, 09:54

加拿大买房子后面的陷阱zt

--------------------------------------------------------------------------------

其实在你懂得这篇文章的内容后,题目提到的陷阱应该说是风险了.

很多人到加拿大了,有了一定积蓄后开始想买房子.但是你想到买房子里面的风险吗?

其实在加拿大买房子非常简单: 找个经纪,然后找银行,几百块聘请个律师,律师会对你的全部合同进行检查,如果觉得一切合理,你的房子就基本买下了. 当然,中间会有验房师检查房子,适当的维修等

这些看起来是那么的合理,非常自然,好象这里的制度非常完善,完全可以万事无忧.真是这样吗?

在90年代初,大量的香港移民在Toronto破产.这使我想找到他们破产的原因.

他们的原因非常简单:房子贬值了,所以破产了.

我去找房子贬值和破产之间的联系,

当我认真的研究这个非常简单的问题的时候,我被结果震惊了,因为我的很多买房子的朋友并不知道这里面的陷阱.

我说的陷阱来自于银行贷款.

按照我的一个朋友的房屋贷款来说:
他的房子20万加元.他的首付是25% 5万元.贷款15万.
他贷款的一年期利率是:4%,按照25年还清.
这样,他每个月的还款是791. 加上地税等花销,他们每个月花费在房子上面的大约是1100块.(包括:非常简单的维修保养)

他们的风险来自两个方面:

1 银行贷款利率的提高: 如果银行贷款利率是12%, 他们每个月的还款将变成1579. 如果银行利率是:8% 他们每个月的还款将变成1157.如果额外加上每个月花在房子上面的大约300块,他们的每个月花费在房子上面的将分别变为 1879,1457. 现在他们家两个成人做Labor负担1100的房子没什么问题.但如果是花费到1878/1457,他们就有些吃力了.

这如果还不能摧毁他家脆弱的经济,那么还有更可怕的事情:

通常在利率提高的时候,很多当初买了大房子的人,会因为经济压力将手头的房子卖出去(后面,他们也会变成这中卖房子的人),因为大家都在卖,所以房价将会出现周期性的降价.

假设这个朋友的房子降价了4万块.(20%,应该是一个比较合理的估计)

由于他们的房子贷款是一年期的,在到了一年的时候,当他们继续到银行办理手续的时候,他们会发现银行如果继续为他贷款将要求他们补上4万块的现金.
(这4万块是一个为了方便理解的毛数,具体算法比较复杂,和当时的条件关系很大,如果条件一直没变,大约是4万少几千,3万5千以上)

这对他们来讲可能就很难了,因为收入减房子供款并没有剩下多少呀, 当初的积蓄都用来付了首期,如果他们无法补上这些现金的时候,他们将面临无法拿到房屋贷款,不得不加入卖房子的队伍,当然卖来的钱先用来还银行贷款了.由于这样的人越来越多,所以,房子的价格还会降的更厉害.如果自己不去卖,只有银行来收房子了,银行卖的价格经常比自己卖的要少很多.所以到时候经常是房客主动把房子卖了还银行钱.相当于在股市最低的时候割肉

这里面有个问题是:为什么他们不交上4万块将无法拿到下面的贷款呢?

房屋贷款其实就是用房屋抵押来进行贷款,如果你的房子不值原来的价格了,抵押来的贷款也不会有原来那么多.所以.因为你欠银行15万(应该少一点,因为你还了一年,但要知道还银行的钱大部分是换贷款利息,本金变化不很大,大约几千块),银行又不能贷给你那么多,剩下的部分只能是用现金还上了.

还一个问题是: 为什么银行不续约了呢?

其实每次和银行签几年的约就是一个合同.这个合同到期了,你可以去选其他的银行或金融机构去贷款,所以,银行和你之间将不再有什么义务了.

续约,用通俗的语气讲就是借新债还旧债.当你拿到新的贷款的时候,你的旧债就用新借的钱还上了.如果你的钱借不来,就只能是等着旧的债主逼你还钱了.

如果上面的事实明白了,那么很多房地产经纪的话就可以用另外一种方法解释了:

1 现在的房子不会降,因为大部分房子是被用来居住的,不是之前降价时期很多人买房为了投资.

买房子就是投资,自己买也是一种投资.降价时期卖房子很多不是自己自愿的,是逼出来的.而最初的始作踊者,往往是经济好转,使利率升高.所以,经济好的时候,风险也是非常大.

2 我买房子自己住,反正也是交房费,不如买房

买房子是对的.但如果没有清楚的考虑这里面的风险就是不应该的了.

3 利率不会到8%,12%

其实历史平均利率是8%,这仅仅是平均,在平均之上肯定也会有.那么12%也就变的很容易理解了.其实90年代初的时候,利率就是12%这么高.

最后,我说明一下,上面举的例子还是不错的,因为他们卖了房子自己可能还能剩点.但你们想过很多人就5%的首期就冲过去买了房子.尤其是那些养成和大部分加拿大人一样习惯的人,尽情消费,他们的房子卖了可能还是不够还款.这就是负资产的人了.

买房子是一种投资,如果房子升了,那么升的这部分收益也完全是房主的.降了也完全是房主的.我们在憧憬房子升值的喜悦的时候,也要考虑到贬值的风险.

银行不是什么慈善家,你抵押给它多少东西,它才能贷给你多少钱. 如果抵押品不够你要求的贷款,它是不会贷给你的.并且,你们知道他们收房子多么快吗?我认识的一个人,她买的房子就是银行收的,原来的房主得到通知后不到半个月,就来了一些非常专业的人,把他们从房子里面赶出来了.

怎么降低风险:现金为王. 手头的现金多了,风险抵御能力就提高了.房子总的趋势是升的......

holly911 · Mar 23rd, 2005, 10:19

I don't think it's a right decision to buy a house under your condition. Just wait one year.

风自海上来 · Mar 23rd, 2005, 14:15

引用:

作者: vibevibe

如果没有足够的down pay千万不要买房，要交额外的0.5%~3.75%保险，利息又多。
我和老婆都刚工作，工资都和你差不多，当时也冲动的想买房，后来算了算不太合适，我们打算买30~35w的，也没有什么首期，一个月要1100左右的利息，在加上各种费用差不多要2000了，觉得太亏了，就买了辆新车先爽爽。

你可以先买点RRSP退点税，买房时可以免税取 2w，我们现在就在攒这个呢。

看了你的ID,你是否买了一辆的vibe车? 怎么样?

一口俩包子 · Mar 23rd, 2005, 16:27

不看不知道,一看吓一跳. 看来一口是吃不了俩包子.

感激楼上朋友的长文, 让包子看到了很多以前没有考虑到的风险.我理解这些风险主要来自两个方面，一是银行利息会上升很快（比如最近美联储连续七次升息，美国的MORTGAGE RATE 现在也升了）,二是与此相关的房屋价格的下跌,一旦这些事情发生,则买房子损失是很大的.

但这房子又不能不买, 所以买房人在做决定的时候，十分头疼。这倒直接导致了这个论坛的兴旺，哈哈。

tinplate · Mar 23rd, 2005, 17:17

The house is 166k. Now we rent a house. Our monthly expense will increase from $1810 to $2600~2800. Now: rental 650 (heat, hydro, local tel included), internet, tel card 55, TV25, car insur 100, car gas maintan 180, daycare400, grocery 350, others 100, totally 1810.

After move: mortgage700, property tax200, home insur50, gas heat100, hydro150, internet, tel 95, TV25, car insur 100, car gas maintan 180, daycare400, grocery 350, taxi 150, others 100, totally 2600. This is only basic expense.

Our mortgage is only 25years 125k. So the mortgage is around only 700. But a lot of expense will come after buying a house. Think about it.

Mar 22nd, 2005, 02:19	#1
一口俩包子 Senior Member 注册日期: Dec 2004 帖子: 566	没存款,又刚找到工作的朋友买房请进讨论，恳请大拿指教各位同房兄（一同买房者，为“同房兄”），各位大拿，大家好：包子是个穷鬼，基本上一点银行存款都没有。最近却找到了个不错的工作，年收入可以稳定在66k（税前）。我问银行，象我这样的穷朋友，不知道是不是可以买房子的。他们回答说：可以，买20 万左右的房子没问题。就是包括当配，以及贷款都向银行借。贷款的利率和AMORTIZATION就不说了，当配借的是高利贷，利息在6-7% 之间，5 年左右还清当配。包子于买房一事一无所知，恳请大拿指教，这样行不行？我自己算，好象即使是还高利贷当配，也比自己存钱合算，因为存钱的时间付出的RENT 比贷款利息要高，另外还要承担房屋涨价的风险。但我说了，我是个外行，实在希望听听内行大拿的意见，这里会不会有什么问题？操作上有什么好的指教？比如，当配借多少合适？（最高可以借 50k）如果借到 50k，就可以付够 25% 的当配，从而省掉保险费用，但利息开销也大了，这个平衡点，实在不好掌握，也恳请大拿指教。恳谢恳谢！包子上
一口俩包子 Senior Member 注册日期: Dec 2004 帖子: 566

Mar 22nd, 2005, 22:48	只看该作者 #7
一口俩包子 Senior Member 注册日期: Dec 2004 帖子: 566 声望: 229	感谢各位关心，要不是房子涨得太厉害，也不这么急着买啊。我前面漏讲了一点，银行在借钱的时候是评估过的，每月还款的总额，只能占到毛收入的40%，否则他也不借了，这样每个月生活还是没问题的。甚至再背上汽车贷款，好象也能过（包子吃不成，天天就吃馒头呗，嘿嘿）房子价格往下跌，似乎不太可能，没考虑过。 PDZ 朋友说得对，也是我考虑最多的，当配少的话，INSURANCE FEE 就高了，这就需要做个平衡，问题就在于这个平衡怎么做。谢谢各位，祝各位都能买到自己满意的房子。
一口俩包子 Senior Member 注册日期: Dec 2004 帖子: 566 声望: 229

Mar 22nd, 2005, 23:14	只看该作者 #9
wdqin 加东之东注册日期: Jul 2004 帖子: 1,114 声望: 273910	"我觉得银行敢于把10 年的利率都低到5% 左右" 能说说是哪个银行吗？一个令人心跳加速的利率，我找的都是3年closed fix 4.9%, 10年估计都要10％了。
wdqin 加东之东注册日期: Jul 2004 帖子: 1,114 声望: 273910

Mar 23rd, 2005, 00:44	只看该作者 #12
一口俩包子 Senior Member 注册日期: Dec 2004 帖子: 566 声望: 229	President's Choice -- -- 十年定率 5.30%
一口俩包子 Senior Member 注册日期: Dec 2004 帖子: 566 声望: 229

Mar 23rd, 2005, 01:42	只看该作者 #13
xinbade99 Member 注册日期: Mar 2005 帖子: 50 声望: 10	别信地产经纪人的鬼话！先不说房子涨价的问题----你把钱随便投资到哪只基金里都会比房价涨得快，而且变现也容易得多。你只想着现在每个月要交600多房租，可是这里还要含有水费气费、地产税、管理费，etc.不会少于400，如果你买来房子就都要自己交，那么你所交的房租里面纯粹的“房租”也不过200而已，是不是比你付利息省得多？无论如何，你付的利息都几乎是一笔纯粹的支出，这些钱绝对是比房子（贷款部分）升值多得多！银行不会比你我还笨，怎么会做赔本买卖？地产经纪人的利益永远同我们对立，不用想他会为你省钱，他不拿走你身上最后一个铜板就已经是客气的。。[COLOR=Orange]
xinbade99 Member 注册日期: Mar 2005 帖子: 50 声望: 10

Mar 22nd, 2005, 16:03	只看该作者 #5
bank Senior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 2,438 积分:6 精华:1 声望: 12287368	你丫这么大的债谨慎点背。先缓一口气。明年先买点RRSP，找回点税，再攒点。凑够当配再说。你咋知道房价还往上涨，而不是往下掉呢？你今天有工作，你能担保明年还有？那句话咋说的来着？从最坏处着想，向最好处努力。别为那两钱活得太累，悠着点，日子还长着呢。

Mar 22nd, 2005, 22:28	只看该作者 #6
vibevibe Senior Member 注册日期: Mar 2005 帖子: 302 声望: 299738	如果没有足够的down pay千万不要买房，要交额外的0.5%~3.75%保险，利息又多。我和老婆都刚工作，工资都和你差不多，当时也冲动的想买房，后来算了算不太合适，我们打算买30~35w的，也没有什么首期，一个月要1100左右的利息，在加上各种费用差不多要2000了，觉得太亏了，就买了辆新车先爽爽。你可以先买点RRSP退点税，买房时可以免税取 2w，我们现在就在攒这个呢。

Mar 22nd, 2005, 23:57	只看该作者 #10
Mississauga市政府老市长DreamRiver 注册日期: Jul 2004 住址: Mississauga1 帖子: 1,306 声望: 307362	"我觉得银行敢于把10 年的利率都低到5% 左右"？？？哪里搞来的？

Mar 23rd, 2005, 03:29	只看该作者 #14
一口俩包子 Senior Member 注册日期: Dec 2004 帖子: 566 声望: 229	也许各个地方的情况不太一样，我在西部。亲眼看着13 万的房子一年内涨到18 万，什么基金能涨这样厉害的？其实宁可借首期都要买房子主要就是为了规避房子涨价。我住在郊区，这里的独立屋价格连市区的一半都不到，我担心市区买房的人往我们这里一分流，我的妈啊，到时候恐怕买房子真连包子都吃不上了。最后补充一句，我是自己买房子，不找地产经纪人。我觉得卖房子需要找经纪人找买家，买房子则不必，因为很多报纸上都有地产资源，OPEN HOUSE，何必要找经纪人呢？没有经纪人买房子，砍价也容易些。粗浅之见，多多批评呵。
一口俩包子 Senior Member 注册日期: Dec 2004 帖子: 566 声望: 229

Mar 23rd, 2005, 09:54	只看该作者 #16
olds Member 注册日期: Jul 2004 住址: GB 帖子: 54 声望: 10	有没有这种风险（转贴）加拿大买房子后面的陷阱zt -------------------------------------------------------------------------------- 其实在你懂得这篇文章的内容后,题目提到的陷阱应该说是风险了. 很多人到加拿大了,有了一定积蓄后开始想买房子.但是你想到买房子里面的风险吗? 其实在加拿大买房子非常简单: 找个经纪,然后找银行,几百块聘请个律师,律师会对你的全部合同进行检查,如果觉得一切合理,你的房子就基本买下了. 当然,中间会有验房师检查房子,适当的维修等这些看起来是那么的合理,非常自然,好象这里的制度非常完善,完全可以万事无忧.真是这样吗? 在90年代初,大量的香港移民在Toronto破产.这使我想找到他们破产的原因. 他们的原因非常简单:房子贬值了,所以破产了. 我去找房子贬值和破产之间的联系, 当我认真的研究这个非常简单的问题的时候,我被结果震惊了,因为我的很多买房子的朋友并不知道这里面的陷阱. 我说的陷阱来自于银行贷款. 按照我的一个朋友的房屋贷款来说: 他的房子20万加元.他的首付是25% 5万元.贷款15万. 他贷款的一年期利率是:4%,按照25年还清. 这样,他每个月的还款是791. 加上地税等花销,他们每个月花费在房子上面的大约是1100块.(包括:非常简单的维修保养) 他们的风险来自两个方面: 1 银行贷款利率的提高: 如果银行贷款利率是12%, 他们每个月的还款将变成1579. 如果银行利率是:8% 他们每个月的还款将变成1157.如果额外加上每个月花在房子上面的大约300块,他们的每个月花费在房子上面的将分别变为 1879,1457. 现在他们家两个成人做Labor负担1100的房子没什么问题.但如果是花费到1878/1457,他们就有些吃力了. 这如果还不能摧毁他家脆弱的经济,那么还有更可怕的事情: 通常在利率提高的时候,很多当初买了大房子的人,会因为经济压力将手头的房子卖出去(后面,他们也会变成这中卖房子的人),因为大家都在卖,所以房价将会出现周期性的降价. 假设这个朋友的房子降价了4万块.(20%,应该是一个比较合理的估计) 由于他们的房子贷款是一年期的,在到了一年的时候,当他们继续到银行办理手续的时候,他们会发现银行如果继续为他贷款将要求他们补上4万块的现金. (这4万块是一个为了方便理解的毛数,具体算法比较复杂,和当时的条件关系很大,如果条件一直没变,大约是4万少几千,3万5千以上) 这对他们来讲可能就很难了,因为收入减房子供款并没有剩下多少呀, 当初的积蓄都用来付了首期,如果他们无法补上这些现金的时候,他们将面临无法拿到房屋贷款,不得不加入卖房子的队伍,当然卖来的钱先用来还银行贷款了.由于这样的人越来越多,所以,房子的价格还会降的更厉害.如果自己不去卖,只有银行来收房子了,银行卖的价格经常比自己卖的要少很多.所以到时候经常是房客主动把房子卖了还银行钱.相当于在股市最低的时候割肉这里面有个问题是:为什么他们不交上4万块将无法拿到下面的贷款呢? 房屋贷款其实就是用房屋抵押来进行贷款,如果你的房子不值原来的价格了,抵押来的贷款也不会有原来那么多.所以.因为你欠银行15万(应该少一点,因为你还了一年,但要知道还银行的钱大部分是换贷款利息,本金变化不很大,大约几千块),银行又不能贷给你那么多,剩下的部分只能是用现金还上了. 还一个问题是: 为什么银行不续约了呢? 其实每次和银行签几年的约就是一个合同.这个合同到期了,你可以去选其他的银行或金融机构去贷款,所以,银行和你之间将不再有什么义务了. 续约,用通俗的语气讲就是借新债还旧债.当你拿到新的贷款的时候,你的旧债就用新借的钱还上了.如果你的钱借不来,就只能是等着旧的债主逼你还钱了. 如果上面的事实明白了,那么很多房地产经纪的话就可以用另外一种方法解释了: 1 现在的房子不会降,因为大部分房子是被用来居住的,不是之前降价时期很多人买房为了投资. 买房子就是投资,自己买也是一种投资.降价时期卖房子很多不是自己自愿的,是逼出来的.而最初的始作踊者,往往是经济好转,使利率升高.所以,经济好的时候,风险也是非常大. 2 我买房子自己住,反正也是交房费,不如买房买房子是对的.但如果没有清楚的考虑这里面的风险就是不应该的了. 3 利率不会到8%,12% 其实历史平均利率是8%,这仅仅是平均,在平均之上肯定也会有.那么12%也就变的很容易理解了.其实90年代初的时候,利率就是12%这么高. 最后,我说明一下,上面举的例子还是不错的,因为他们卖了房子自己可能还能剩点.但你们想过很多人就5%的首期就冲过去买了房子.尤其是那些养成和大部分加拿大人一样习惯的人,尽情消费,他们的房子卖了可能还是不够还款.这就是负资产的人了. 买房子是一种投资,如果房子升了,那么升的这部分收益也完全是房主的.降了也完全是房主的.我们在憧憬房子升值的喜悦的时候,也要考虑到贬值的风险. 银行不是什么慈善家,你抵押给它多少东西,它才能贷给你多少钱. 如果抵押品不够你要求的贷款,它是不会贷给你的.并且,你们知道他们收房子多么快吗?我认识的一个人,她买的房子就是银行收的,原来的房主得到通知后不到半个月,就来了一些非常专业的人,把他们从房子里面赶出来了. 怎么降低风险:现金为王. 手头的现金多了,风险抵御能力就提高了.房子总的趋势是升的......
olds Member 注册日期: Jul 2004 住址: GB 帖子: 54 声望: 10

Mar 23rd, 2005, 10:19	只看该作者 #17
holly911 Senior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 553 积分:11 精华:3 声望: 92	I don't think it's a right decision to buy a house under your condition. Just wait one year.

Mar 23rd, 2005, 16:27	只看该作者 #19
一口俩包子 Senior Member 注册日期: Dec 2004 帖子: 566 声望: 229	不看不知道,一看吓一跳. 看来一口是吃不了俩包子. 感激楼上朋友的长文, 让包子看到了很多以前没有考虑到的风险.我理解这些风险主要来自两个方面，一是银行利息会上升很快（比如最近美联储连续七次升息，美国的MORTGAGE RATE 现在也升了）,二是与此相关的房屋价格的下跌,一旦这些事情发生,则买房子损失是很大的. 但这房子又不能不买, 所以买房人在做决定的时候，十分头疼。这倒直接导致了这个论坛的兴旺，哈哈。
一口俩包子 Senior Member 注册日期: Dec 2004 帖子: 566 声望: 229

Mar 23rd, 2005, 17:17	只看该作者 #20
tinplate Senior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 131 声望: 0	We will move to a new house at end of April... The house is 166k. Now we rent a house. Our monthly expense will increase from $1810 to $2600~2800. Now: rental 650 (heat, hydro, local tel included), internet, tel card 55, TV25, car insur 100, car gas maintan 180, daycare400, grocery 350, others 100, totally 1810. After move: mortgage700, property tax200, home insur50, gas heat100, hydro150, internet, tel 95, TV25, car insur 100, car gas maintan 180, daycare400, grocery 350, taxi 150, others 100, totally 2600. This is only basic expense. Our mortgage is only 25years 125k. So the mortgage is around only 700. But a lot of expense will come after buying a house. Think about it. 此帖于 Mar 23rd, 2005 17:27 被 tinplate 编辑。
tinplate Senior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 131 声望: 0