【讨论】Calgary房价还能涨多久

[糖不苦]

前段时间论坛一面倒地谈房价上升，最近开始有降价的声音了。房价还能涨多久？要看买方有多大的实力。让我们来分析一下买方的类型：
第一类，找到工作的，包括前几年就在Calgary没有工作或低收入现在提高收入的，也包括从外地新搬来的（新移民主要看到的是这些），这部分人是真正需要房子的，但这些人的实力有多高？让我们假设一个标准线，以一个家庭8万年薪计算，可以从银行带到30万左右，再加上10万的首期，可以购买40万左右的房子。再让我们来看看周围有多少家庭超过这个标准，这是今后房价涨落的重要条件。
第二类，本地炒家，就是本地人已有住房，看房市火暴投机着。这些人大多没有很强的经济实力，属于跟风，一有风吹草动，就会恐慌性地抛售，宁愿小亏也不敢压货。
第三类，国际游资，主要是前几年在美国房地产热中尝到了甜头，现在美国房地产已经降温，这些游资必然会再找热点。但这些热钱是为了争快钱，一但没有可观的利润，必然撤退。

几个被夸大了事实：
一是工资高了，看看我们自己的工资单就知道了，资本家不会因为房价涨了50%就给你加50%的工资。还有一个说法就是谁谁谁一来就10多万一年。先冷静一点，数数这样的人有多少？
二是石油快用完了，只会涨不会跌，这个搞石油的人更有发言权，今天的石油储藏比10年前、20年前是多还是少？我的记忆是石油越发现越多。石油真的用完了，新能源就该出来了，人类不会在一棵树上吊死。
三是美国要打伊朗了，我几乎可以肯定地说，美国不敢打伊朗。看看美军这些年战无不胜的对象就知道了，美国除了欺负小孩子，连个生病的成年人都不敢碰。
四是房子加价都抢不到，除了Realtor在不断重复外，你真的会信吗？我几年前买房时就听说这句话了。看看WELIST和MLS上卖方主动降2万也不少。

买了的别得意，政府估价必然上调，而且税率也上调！雪上加霜啊。
没买的也别心急，都先忍一忍，房价自然会降下来，Calgary的有钱人没你想象的那么多。

[糖不苦]

作者: homehouse

其他不知道，但加价1k、4k、11k都没抢到是真的，最刺激我的是上回，我恶狠狠地加了一万多，但另外一个“疯子”一口气加了22k。
我不是realtor, 但是最近一直在折磨realtor，她还行，我快不行了 ...
如果不是父母马上要来，我一定闪人。

我相信你说的绝对是事实。但我这里是讨论，还能这样涨多久？因为我明显看到上市多了，有自己减价的了。所以才想到讨论一下，卡城人民的购买力到底有多大。
针对你目前的情况，决大多数第一次买房者都有类似经历，最后不是REALTOR沉不着气，而是买家受不了折磨。

[糖不苦]

正是个人看不全面，才让大伙一起来讨论。我可没说房价是新移民炒起来的。移民和你说的换房者都属第一类买房者，是正常的房屋消费。但不会把房价迅速抬高，因为换房者的大多数还是要卖掉旧房，不会对房屋市场造成很大影响；移民不论本国来的还是外国来的，这些年一直在增加，不会仅仅在今年上半年对房屋供应造成这么大的冲击。能造成这么大上升的因素只能是炒做和跟风。

作者: tgb2000

楼主看到的还不够全面。
现在的房价动不动就是4，50万，一般移民怎么买的起？近期的买房热，是前期抛掉房子，买更好的，或者是买先，然后卖自己不喜欢的。要知道现在很多百万的房子以前只有10多万呀，才10年时间，卖了旧房，总得买新房吧，否则有了钱没地方住多惨呀。

另外阿省得繁荣，让很多工作在外的本地人返...

也不能拿10年前说事，当年1刀都有交易，而现在也起码值40多万，问题是当年两位数的利息有几个人供的起。本人认为现时100W的房价不可能跌到10W的水平，但跌多少能承受？举个例子，如果一个人首付10W，从银行贷40W，买了50W的房子，假设跌25%，房价还剩37.5W，银行会让你用37.5W的房子抵押贷给你40W吗？银行要求你补上剩余房价的25%，如何再拿出近10W给银行？银行拍卖你的房子，你首付没了还欠银行2.5W，如果你申请破产，银行不会追究那2.5W，但你这辈子别想再跟银行借钱了。

[糖不苦]

作者: 平均律

个人认为，5年内不会停止上涨。

别误会，我是最反感炒房的，而且我现在也没房。

任何一次泡沫，持续时间总是比最夸张的估计还要长。日本房产泡沫、香港房产泡沫，基本上都持续近20年。按加拿大当前经济形势，我个人认为房产泡沫持续时间会相当长。

没什么误会之说，别人炒房子，我们这里坎房子，各抒己见而已。
日本、香港房产泡沫除了炒做外，还有个客观因素，就是地少人多。即使这样，董伯伯上台想做点好事，多批了点地，房价一下泻了。
温哥华东面是山，西面是海，缺地，亚省这300多万人口，就算都住在省会以南人均几十亩地也不成问题，什么时候会没地建房？

[糖不苦]

作者: 糖微酸

看来我们这些买不起房子的人是永远买到的了.房子是心里永远底痛.

也别太悲观，按自己的承受能力买，要等房价跌会几年前的水平是不大可能的，但涨50%，跌25%还是有可能。接最后一棒比没买的还凄惨。

[糖不苦]

你刚到卡城没几天，刚好赶上房价上涨，就一个劲的在这嘈嘈，除了炫耀你自己和挖苦别人外，对他人有什么帮助呢？告诉你，你去年25万的房子，早几年我买房子的时候还不到15万，说你傻，你乐意吗？每个人的情况不同，过来的人要给别人提供有益的信息和分析，而不是在别人伤口上撒盐。现在我要跟大伙分析的是买个40万的房子会有多大风险？这是REALTOR和银行不会告诉你的。

作者: 李大哥

真不知道你们这些人是怎么想的？！

去年25万的房子，现在涨到了40万。去年我忽悠大伙买房子，以小小鸟为首的，就是大谈风险，不让买。还有大春卷（dcj）、大肚皮（belly），在旁边添油加醋，也跟着忽悠，但就是不买；

去年不买，今年更买不起了，40万的房子，25％的首期，要10万。有几个人能拿出1...

[糖不苦]

还是有很多理智的人，但还是有许多人经不住别人的忽悠，觉得不买就是亏了，其实应该仔细算一算，如果每月按揭的利息部分大于租房的支出，就不应该买了，当然这里的租房不是指租地下室，在卡城一个不错的2BR也就1000多一点，有的还带游泳池、健身房，而按揭的还本部分一样可以存下来，等这里的经济不好了、LAY OFF或退休了，换个地方更容易。现在安省南部的中小城市20多万可以买个带游泳池的房子，而且天气也比这里好，安省的学校也比这里的好。在这里仅仅是因为一份工作，没必要拴住自己。

[糖不苦]

什么样的言论更害人，受害人最清楚。房子涨了十几万并不等于5年白干，要是跌了十几万，那才是等于5年白干了！
加拿大前两年报纸上就在说有通胀的压力，之所以利率涨的慢，是因为美国的经济起色慢。加拿大没法单方面调高利率。
为什么美国的房市只是下降没有崩溃，是因为美国人口多，没有房子的人也多，在美国拥有一个独立房子是中产阶层的梦想，而在加拿大由于高税收，百姓手里的存款不多，而低收入的劳动者也有可能买房子，所以，加拿大的房子一但跌价，很可能是崩溃，没有多少人去接手。

作者: 李大哥

我只是看不惯有些人害人，去年就不让买，结果涨了十几万。等于5年白干了；

今年你糖不苦还不让买，说什么涨50％还能跌回25％。凭啥跌？利率不涨到10％以上，房价怎么能跌那么多？现在利率是5％，从5％涨到10％还需要几年的时间。利率上涨，说明央行提高利率是为了抑止通货膨胀。通货膨胀必然导致房价上涨。因...

[糖不苦]

空军也好，多头也罢，分分析析没啥坏处。

作者: 野渡无人

其实大家有个误区.

其实在这里讨论涨跌,有些同学是真正的空军,有些同学不但不是空军,还是多头捏.

[糖不苦]

作者: Darthvader

米国就是不暴跌，小跌就够卡城受的。米国打喷嚏，加拿大怎么来着？

瞧这个：
[URL="http://money.cnn.com/2006/05/16/news/economy/housingstarts/index.htm"]http://money.cnn.com/2006/...

这正是中国今年房价和股市突然暴涨的原因。一方面，国内的资金用于生产投资的少了，资金流向房地产和股市，另一方面，外国企业的利润和游资留在中国等待RMB升值，两股力量导致国内房地产和股市的突然兴旺。美国的资金用同样的方法已经拖跨了南美，拖累了日本，冲击了东南亚，现在是到了中国和加拿大头脑发热的时候了。
每次大起大落收益的总是大户，小民跟的及时也可小挣一笔，但这种圈钱活动本身并不产生价值，只是重新分配的过程，那大户的钱从哪来？

[糖不苦]

本帖的目的，一是玩玩预测，二是给像您这样犹豫的提个醒。预算都是这样被忽悠上去的，当年我买房的时候，最初准备买个10多W的TH，最后比预算提高了一倍买了SH，头两年感到压力非常大，好在那时经济在好转，收入在提高，利率也很底，背个十几万也挺过来了。但现在失业率已经最低了，也就是说你会在一两年内大幅提高你的收入吗？按现在的房价，怎么着也要背上2-30W以上的贷款，而且利率已经开始上升，房价还有下跌的可能，这时买房考虑你能承受的风险有多少吗？假如你现在签个5年或8年的TERM，到期后利率必涨，也就是说你RENEW时比你现在付的MG要多，而利率上涨也表示企业开始裁员，就算你努力工作保住饭碗，那来额外的钱去付增加的MG？打两份工？看现在SUPERSTORE在招人，前几年没招过人，正式的员工都在做PART TIME。这些都是要考虑的风险。

作者: homehouse

麻烦您老人家告诉我哪里还有一年内没有涨的房子 - - 我不抬杠，给点实事好吗？
我不懂预测，也没有能力预测，但我知道如果现在我还坚持用3个月前的预算，要找到个房子，实在是不可能了。没办法，我只能一边提高预算，一边降低要求，还要尽量劝自己保持一点理智，希望能趁着旺季，唉 ...
不是我打击您老人家，我...

[糖不苦]

换房和买房不样，买房不论是第一套自住还是第二、三套投资，都是要背上巨额的MG，特有钱的除外。而换房是水涨船高，别的房子涨10W他原来的房子也涨了十万，并没有增加负担。如果这时用大房换小房套现，到不失良机。

作者: higuys

你对房事一无所知啊。
野猪就要换房了，让他给你上上课。

[糖不苦]

作者: higuys

一伙计去年买了一快50万的房子（现在至少60万以上），其MG大约2000多/月，如果这对你来说是巨大的MG，你确实不要买房。

50W的房子，按5%25年算，每月2K，大约贷款35W，首付是15W，家庭年收入在8W以上。
我关心的不是你和你的朋友是否达到这个水平，而是卡城有多少家庭达到了这个标准？如果大多数家庭达到这个标准，那么卡城的房价平均再涨20W没问题。

[糖不苦]

如今的中国资本市场也远不是80年代刚开股票的时候了，更别说美加这样的资本市场，那些投资公司、各类基金，动不动就是几十亿的进出，能从今天的小户和小民中产生出来？

作者: 糊涂的

将相本无种.大户从哪里来,将从今天的小户和小民产生.[Q...

[糖不苦]

作者: 靓之凉粉

http://www.td.com/economics/special/housing_0406.jsp

这是阿尔伯塔的数据。据说卡城收入比爱城高4000。

这位银行家估计是只统计了在银行有存款的家。让我们来看看加拿大统计局的数据：
出处（http://www12.statcan.ca/english/cens...provs.cfm#2）

Census families' median income1, Canada and census metropolitan areas, 1990 and 2000
Median income1 ($) Percentage change
1990-2000
1990 2000
Canada 54,560 55,016 0.8
Calgary 61,408 65,488 6.6
Edmonton 58,242 60,817 4.4
1. Median incomes are expressed in constant 2000 dollars before income tax is deducted.
2. Now known as Saguenay
3. Now known as Ottawa-Gatineau

这是2001人口普查统计的结果，更新的普查2006年正在进行中。结果显示卡城90年家庭中值税前收入是61.4K,2000年是65.5K。6年后的今天，卡城每个家庭的收入都翻倍了？还是不用交税了？

[糖不苦]

作者: higuys

你算的好象有理，实际不是这么回事。实际是50万不到的房子，4.x%25年，首付不超过6万，MG 2000多/月，其他的就无可奉告。至于什么家庭能承受，每个人心里都有一杆秤。

所谓顺势而为，必得天下。

麻烦你先算一算再帖出来。我就按你的数再算给你看，“50万不到的房子”算46W行了吧，你别跟我说25万也是是不到50万哦，“首付不超过6万”算首付6万行不？贷40万，利息“4.x%25年”算你4.0吧（还有这个利率就发大了），算出来MG 2104/月，家庭年收入9万以上。这不是什么个人隐私，每个网站上都能算出来。上面有帖子说家庭收入问题，至于什么家庭能承受，每个人心里都有一杆秤。

[糖不苦]

作者: 靓之凉粉

注意说的是2口以上家庭。而且以前在网上贴的不是这篇报告，而是加拿大政府的报告。另外平均数6万4又是另外一份报告。如果你愿意，你可以去找，我不陪你玩了。不过我可以告诉你另外一个数据：卡城郊区的家庭税前收入去年是9万多。

我刚玩出点兴趣你那能就不完了 没有谁规定2口以下的家庭就不许买房吧。
是啊，你顺着Crowchild往西北走，出了城那里的每栋房子占地4ACRE，如果你只统计卡城的专科医生、大律师、企业主，这些人群的税后收入都远不只9万多。

[糖不苦]

作者: higuys

你急个啥。
买或不买，很简单，不过得自己决定。有没有实力买房子，也得自己决定。
总之要自己掌握命运。

我能急个啥呢？讨论问题嘛，要有理有据，观点对不对是各自的看法，但不能误导别人。你说对吧

[糖不苦]

啊泊湖那个传说中的大妈屋，几个星期不见，今天又回来了，加了6W，爽啊！

[糖不苦]

作者: 肉猪宝

为什么爽呀？你不是主张房价要跌的吗。是不是自己扇你自己个大二刮子爽呀。联大麻屋都涨6w

你要是喜欢扇你自己个大二刮子，这里很多人愿意帮忙的。
我是看他加的爽，你高兴的话可以加60W，我也想看哪个猪头掉进去更霜