都说加拿大房子泡沫，感觉卡尔加里房子没怎么涨，是我的错觉？

[C-melody]

卡尔加里的房价都没跑过通货膨胀。我2007年买的小独立屋 32万，最近想卖，问了房产经纪，去掉经纪费，也就能卖出07年买入时的价格。这不是明显贬值吗？
而朋友在Nanaimo，2015年买的同价的独立屋，已经可以卖到近70万。

[C-melody]

卡尔加里的房价郁闷极了。同样的大城市10年内，温哥华，多伦多，包括渥太华都涨了一倍不止，只有卡尔加里，停步不前。一个奶奶庙的经纪，去年10月78.9万买的独立屋，昨天125万成交。一年增值46.1万。卡城呢？什么时候能涨一涨？

[C-melody]

作者: jo jo

抱抱。2007年30万附近的独立屋 是最over priced的房型吖。。。 07年还能捡到inner city 40w附近的R2破房便宜；后来，同区地价 最高峰去到八十，现在70应该还能有，破房也一直能出租

07年的30来万的独立屋当时就是最便宜的独立屋，记得Townhouse都要30万了。现在15年过去了，竟然一分没涨。

[C-melody]

作者: ChinaSmileJoe

你要在05年买进就好很多啦！大势07是高位，之后经过几年的下调，到13、14年又稍微窜回了一点，也就比07高了一点，之后就一直慢慢下滑着。

奶奶庙那里完全不同的地点，所以说是location! location! location!

05年还没移民呢，14年没卖就是失误。好在一直出租，目前现金流还行。

[C-melody]

作者: Calgary2021

房子低是好事情吧，就像多伦多牛肉100元1斤，卡加里10元1斤。便宜就住大点的房子，不很好？多伦多的房子就是个笑话，又没什么高收入的行业。

多伦多是加拿大经济中心，大学毕业生很容易找到工作，几年后就能到年薪7-8万，就就可以贷款买一百多万的房子。
大温地区，加拿大唯一气候适宜的地方，不管经济怎么样，房子就是一直涨。
我们的大卡尔加里就只有经济发展的唯一动力，现在石油行业不景气，房价就是贬值。

[C-melody]

作者: jo jo

就是这个理儿（没天理）哒， 在向上通道中 最便宜的商品就是溢价最高的呢
你的房子 应该是年代新品相好的房房吧？ 这个溢价更大了 房子本身是消耗品，保值的是土地。

我那会儿没钱 只是做condo， 2009才开始做独立屋 算timing比较顺利的。
同时期 囤破房好地的，没有听说有亏
0...

卡城土地升值了吗？

[C-melody]

作者: jo jo

2021-10=2011， 11年买的房子 今年卖 还能有账面亏损，买的poor区精装吗？如果不是 那就很特例了， 09-11是07/08回调期 还能买亏 真有点冤大头咯
这个例子还不如melody的 不说明地价走势啊
近十年二十年，买地亏的 买在14/15发生的可能性 大点儿


不过 还见过炒...

最喜欢听你聊了，千万别不聊了。好在我14年以后在Nanaimo买了两个房子，目前都翻番了。

[C-melody]

作者: jo jo

不会不会，不说话 偶会s哒 我是说不和大T聊通胀，这方面我是学院派的 他好多基础定义都挺偏 不好聊

房地产是优质投资的key factor 是风险低，不是回报高，除非是现捡的便宜，不然年率回报超过20%的市场 我是不做的
现在利率这么低，金融杠杆很容易低成本借到，如果追求的是回报率，炒股快很多，...

14年的时候，朋友介绍Nanaimo适合养老，就想着早晚会退休，正好又能办下贷款就买一套以后退休住。15年岛上房子开始上涨，而卡尔加里开始走下坡路，趁着还能继续贷款。16年初又买了一套。介绍我去Nanaimo投资的卡城朋友简直就是Nanaimo投资的传奇。14年卖了Cranston的房子，在Nanaimo买了一套自住，一套投资破产房。后期又买一套独立屋出租。自住和投资的都翻了一倍，期中一套投资的破产房，翻了了两倍。卖了自住和一套投资，目前 买了一套150万左右的beach house.
昨天，Nanaimo的一个经纪，去年10月78.9万买的独立屋，昨天125万卖出，账面盈余46万。
还有我多伦多的校友，去年疫情期间入手两套多伦多附近小城的独立屋，每套80多万，今年趁着疫情每套涨到120万，前一阵子给我打电话表示感谢我三年前改变了他们的投资理念。
我一直追你关于房产投资的帖子，收益匪浅，非常赞同你的一些经典分析。

[C-melody]

作者: jo jo

你买时是看准了nanaimo会涨，还是随性朋友提到就做功课上的吖？
异地管理方便吗？成本贵么
我买房子除了兴趣爱好 也是刚好工作便利，那会儿的同事都是flipper，带上我玩 省好多费用。
我做得很保守的，算好抗15年有15+%利润 就上了；
不过，接触多了 持有成本控制得越来越好，卡村就成了我的...

14年买的时候，Nanaimo的房价已经10年没有涨，当时也没有看到上涨的希望，只是跟着朋友买的养老房。因为知道临近退休或退休年龄贷不了款，养老房要提前规划，早买。15年底Nanaimo才开涨，所以16年初又入手一套。前两三年异地管理出租，后来搬过来，直接管理。现在我卡城的两套出租房也是异地自己管理，每年来回跑跑当度假了。再说，每个城市都有物业管理公司，自己忙不过来可以找公司管。
JoJo的物业投资系列帖子一直是我经常拜读的。非常的专业，受益。我不会做投资分析，也不敢炒股票。实际生活中，我也认识一位非常专业的，高级工程师的水准来分析各地房地产市场的牛人。2008-2009用line of Credit 入手5套美国物业，10来年不仅物业翻了2-3倍，汇率也赚了40%,16年卡城石油危机之后，夫妻俩就正式退休，每年开着房车到处旅游。
相信老卡城人大概有人认识这对夫妻。

[C-melody]

作者: jo jo

嗯呐，其实都有数可以计算的 我在这没有做专业分析的喇 很无聊 没人看的，咱都是吹水加点大实话。

每种投资都有现成的评估和预测模型，我们只要把细节填进去，没有什么弄不好的，
只是大多数人不喜欢太具体的细节管理，喜欢差不多的随便投，投中了那也很高兴哒
各有各的乐趣吧。 我喜欢算清楚的。

房地产有实...

你是专业投资的，我这些都不算投资，只是跟着朋友走。没事的时候，听听大牛的投资分析，开开眼界。
在Nanaimo做过4年Airbnb,主要也是家人管理，我只是做点设置和booking。目前还不知道是不是继续做下去，还是长租省心。不用担心各式的客人挑剔和疫情，只要选好租客就行。Nanaimo房租上涨很快，2室一厅已经可以租到1600-1800/月了。最近20多万买了个2室小公寓，装修之后，准备继续出租，Condo 费250/月。现金流还不错。

[C-melody]

作者: jo jo

咱考虑的concern都一样呢。
之前我自己管，选租客很仔细的，信用/收入/职业/生活习惯/社会关系 都查个遍，连面相都看
现在airbnb没有太多的信息可以把关，只能挑实名验证&有好review的，但这些不代表什么 只好靠尽量调高价格来适当filter下下
以前没有专门的abnb保险...

羡慕你没有遇到贷款困难的问题，我们现在处于半退休状态，基本贷不出款了。
关于airbnb,17年在卡城做过，除了7-8月份客流量还行，其他时间客源很少，而且卡城的Airbnb的太多，价格根本上不去。Nanaimo的airbnb从6-8月是旺季，9月份还有一些客源，价格当然也不错。但是就是操心，整个夏季迎来送往，自己想出去旅游都没有机会。
你说的出租房产，也属于投资呀，这么多的分析，看出卡城专业人士的缜密。

[C-melody]

作者: 就不告诉你

我发现房价高的地区人都很mean，有一次到richmond点了份糖醋排骨，就那菜量让我们家都看愣了，也不怪人家，他不从宰你怎么能支撑得起那房价啊。从此直接绕道走，直接上温哥华岛。另外世界那么大，比西边气候好的地方多了去了，冬天去云南呆三个月挺不错的，过得很舒服。

以前我在卡城也是这么认为的，为卡城人民的忠厚质朴自豪过。今年接待了几波卡城来Nanaimo旅游的，一些朋友真的还是那么好。但是也有令我吃惊的Mean。
一家人以3个大人2个小孩订的房，结果来了7个，自己带了睡袋。让我们提供钓螃蟹的工具。走的时候，房间地上不干净，工具也不按时归还。看在都是卡城华人的份上，我还是给5星级评价，结果他给我4星级评价。我们是全新装修的房子，全新的厨房，结果他们说不干净，与照片显示不符。还有一家以熟悉的朋友名义，市场半价订了一个星期的房子，最后要求官方发票。我就想问问，既然你需要官方发票，为啥不上官网订？为啥不付官网价？
所以，哪里都有mean的人，谁也别说谁。

[C-melody]

作者: jo jo

你贷无可贷，就说明已经买全了quota，挺好哒
加拿大的贷款政策应该是有漏洞的，十万年薪时就能撬到200w，虽然加入了租金，，，还有，只要房产升值了，重压循环贷，首付也搞定，不用动自己的储备。

是不是location的问题，我看了partner的账本，之前冬天也很旺，
来滑雪的，住resort里或...

贷不出来款是因为半退休状态收入不够，即便房子翻了一倍，也贷不出来。工薪阶层还是好，可以使用杠杆。不过，以前我们在卡城13万的收入，加上租金17万了，也没撬到200w,真是我太笨了，问了那么多卡城的Broker,也没有撬到。华枫上也没人分享一下。
也许你的Airbnb位置好，又是专业管理吧，难怪收入这么好。
关于卡城游客，因为看着亲切，我给的评价都很高。其实，这样并不公平。好在近期也不做家庭旅馆了，一切都过去了。
JoJo，在卡城看华枫这么多年，也看了很多你的贴子，竟然从来没在现实世界来往过，也算神交已久。

[C-melody]

作者: LIANGQING

基本同感。

准退休后考虑气候，想往西边挪挪，可那边房子太贵了。

是太贵了。我以前卡城的同事，今年上半年拼劲全力才在Burnaby买了一个1.2M的Duplex。Single house从1.8M起了。目前SFU附近的Leasehold （99年） 2室公寓，可以60万左右买到，Condo费每个月400-500.

[C-melody]

作者: killer2004

好奇的问一下, Nanaimo做过4年Airbnb四季的收入差别大吗?

很大，旺季，6-8月，两室的家庭旅馆可以每月收入4500-6000.淡季会有很长的空置，可能每月只能收入1000.

[C-melody]

作者: jo jo

只要信用score好，加拿大借钱的渠道真太多了，income不好看，HELOC用尽，还可以用其他投资作抵押的信用贷款，
利率ok 比mortage高点儿
早前约人评估了一下，囤的那些蓝筹， 能给2.85%的利率， 比直接用margin还便宜，但是会影响score， 不确定短期还会不会买房 就先不上...

正在看这些视频，来扫盲。目前一个年轻的朋友，工资贷款只能做到30万，最低的独立屋房价也要超过60万，信用很好，怎么能做到只付20%首付，贷出80%的房款？能否从正规银行贷30万，再从其他贷款机构，贷另外的15万？

[C-melody]

作者: jo jo

只能贷30万，年薪5万么？ 这个有点激进吖
正经的路子 就是先把收入提高？从十几万买起，差不多二三年就能买到60万的喇

立即上的 咱算算
60*80%=48w-30=18w
first time owner？ 政府有很多第一次买家的资助计划，我没有需求 不大了解 你让ta去做做功课 例如
...

这是他的第一套住房，BC省的房价就是这么高，60来万也只是买最小最basic的住房，因为家有两个小孩子不能买Condo。所以在思考是不是可以贷两个款?这个房子如果整租，大概就能达到$2500

[C-melody]

作者: jo jo

人有多少个两年呢 世界已经停滞了两年 太奢侈 人渴望自由的心都躁动起来了
生活安全两不误 才是人生吖

我本来提供了臭氧杀毒，但是要放风两小时，turn around时间不够，安全起见 还是用酒精消毒产品
很早就用电子锁和cam，本来也没有人和人的直接接触。

听partner说，
租客结...

非常感谢JOJO，已经知道如何贷款了。年轻人也如愿以偿地贷款买到了心仪的独立屋。合理的规划和理财确实是太重要了，可以起到事半功倍的效果。
你的经验和分享，对我来说醍醐灌顶。

[C-melody]

作者: jo jo

yay~ 两星期不到就搞定了呢 喜欢坐言起行的小朋友


哈哈 你真会聊天。哪有啥特别的， 都是常识，咱只要一步一步走过来 就都明白；没听过的，只是刚好不用遇到，就看想不想听，有的人喜欢自己摸，也总会摸清楚。

咱差不多 开始买带房子的小农地了，不过走不到你们那么远，就附近转悠，
蛮多退休 ...

在加拿大这个地方，主动愿意分享信息，真是特别难能可贵的品质。你应该是卡城华枫的标杆，因为我遇到过一些华人对採蘑菇，挖生蚝，钓海虾的地址都保密的。有人说nanaimo附近的山林可以採到灵芝，但是很少有人知道具体地点，知道的人是不会告诉其他人的。也许是为了保护灵芝资源吧。
比如贷款信息，我曾经问过不少人，了解的也只是普通常识，而你分享的才是更全面的信息。恰好我另一个朋友介绍了能帮我的贷款员，于是才解决了多年的问题。
真心的特别高兴和感谢你的分享。

[C-melody]

作者: jo jo

yay~
咱差不多 开始买带房子的小农地了，不过走不到你们那么远，就附近转悠，
蛮多退休 ...

关于买小农地，我认识的一个朋友的经验，他们从来没做过农场，等买到了才发现农场的各种活太多了，不雇人根本干不下来。最后持有4年之后，还是卖掉了。