买地建房， 重开一帖

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前一个帖子，只听到打雷， 没看到下雨。
其实现在个人买地建房的例子越来越多了。我买了地，建房还在开始阶段。我愿把整个过程逐渐贴出来。以供有共同爱好的朋友参考。
但不同的省份买地的方法和建房的审批和检验可能不一样。这里将要介绍的是我这个省的情况。所以不能照搬。先简单做一些基本介绍。
LOT: 分城区的house LOT, 或 Acreage (一般至少一英亩以上，离城区较远）.
购买：你可以向公司购买，或房屋中介购买。我的是在市政俯登记抽签向市政府购买的。
几种自建房的方法：
1。定制（这是我取的名字）：到开发的地区或报纸广告上找一家已经有LOTs 在手上的房屋建筑公司，选择你合适的LOT。然后从开发商提供的房屋设计和Feature Sheet 中选择基本合你要求的设计和装修。在此基础上作你需要的修改。有时修改不可能很大，否则加价很多。然后谈妥价格和建造周期签合同。分期付款。在建过程中经常去看看。这种方法最简单，最小风险。比买新房还是要省一点钱，并且房屋结构和装修基本符合你的要求。
2。聘Project Manager 帮你建。这种方法基本你需要全程参与。特别是在房屋设计阶段。但你可以不懂整个过程和步骤。你可以和Trades不熟。你不要那么了解每一步的细节。不需要每一个细节都去监督。manager 会帮你打理和监督。他们会宣称你只要选设计，家具及内装修的颜色和档次就好。当然还有付钱。直接付给Trades. 这种方法又能多省一些钱，也还算简单，风险不大。
3。完全自建。有人连设计都是自己做，家具从国内采购过来。劳动自己全做的也有，自己做一部分再分包一些给Trades比较多. 这种方法最省钱。举个省钱的例子：电费和Pluming的材料费还不到总报价的一半。你自己做的话， 至少省了一半。但这种方法自己太累， 周期长，风险大。那些有这方面特殊兴趣和有志于进入建筑领域的人选择这种方法。
我选第二种方法。
第一步：房屋设计。

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这两周为Footing的事搞得我焦头烂额。看来想省一点钱并不是那么容易。这事以后再说。还是先说设计的事。
我从市政府买到到地后，写E-mail问到LOT的准确数据。开始构思房子结构。原来看过一些OPEN House感觉做设计不是很难。信手画画也觉得有个轮廓。但信手画的与实际按比例的图差得太远。真正要一比一开始画时，感觉无从下手。
好在我二维 CAD 用起来很熟练。我先找了几套与我要求相近的图，照上面的尺寸照抄到计算机上。抄了4套图到同一张图纸上。心里感觉有数多了。内墙，外墙多厚，窗户大小， 数量，各个房间面积及衣柜大小，走廊，楼梯的宽度，客厅，饭厅，厨房 和卫生间的大小范围等等， 心里稍微有点谱。这抄的四套图，对我的设计很有帮助。随时可参考。另外在设计的过程中随时碰到疑难，还得不断去看OPEN HOUSE.因为是建自住房，所以我每一个细节都比较精心。最后自己设计出一个布局图。如果可以上传，等下我放上来。
因为我对CODE没有一点谱，所以我的设计其实只是房间布局结构及功能设计。真正的设计由设计公司完成。他们对房子结构的感觉更好。对本社区的要求也了解。因在同一地区不止设计一套房，所以他们对土质基础也了解。当然他们并不为此负责。设计费用是按面积算，阳台和车库有不同的单价。我的房子设计费3000多元。其中包括500元工程师审核费用。
尽管有事先的布局图，但在设计公司的设计过程中有上10次的修改。每完成一个版本，他把PDF图发给你，你可以标出任意多的修改，然后交回去。再返回。我的图布局阶段改了4次，全部结构设计阶段改了四次。包括我自己，总共花了半年时间。当然快的总共2个月也能完成。经工程师审核后，工程师盖章签字。有些简单的房子，并不需要工程师签字。

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回国一趟，花去我一个多月。感觉就是人傻 （或人精）钱多。
图纸设计好后，第一件事就是到市政府申请建筑许可。非常简单。
1。简单填一张表
2。工程师签过字的一整套设计图
3。室内通风设计表。如果此时已经找好pluming的公司，就叫他填一份表交给市政俯。否则要花150元请一家公司填这个表。如果你自己略懂，也可自己填。
4。钱 $1000-2000)
我门这两周拿到Permit.
原图会还给你。上面有一些标注。以后找trades都应以这套图为准。

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事实上在图纸设计阶段已经在联系trades. 但签合同应在拿到permit之后。一切以市政府Issue permit的图纸为准。
第一个要签的合同是Foundation 合同。这是最贵的一道工序。内容包括挖地下室的土，做footing, 填底层碎石，做basement 的Wall. 做车库的基础，做前面楼梯，和后面阳台的piles, 回填土，做basement地面（尚未完成）， 做车库地面（尚未完成）。
我这里做footing时，碰到一个问题，搞得我很难受。
本来Footing的水泥要求不是很高(20Mpa). 所以商家不很重视。他们常常把前一个房子剩下的水泥再加一些新的，提供给下一家。一般不会有问题。但我这里的特殊情况是前一家是商用房，水泥标号高，后加进去的是正常20Mpa的水泥，在Footing做完后凝固非常快，产生20多条裂纹。提供水泥的和做Footing的是两家公司。footing公司如是说。我一看傻了眼，房子的基础，第一道工序竟然做成这样。心想一定要他重做。我发现时，市政俯已经验收通过。我要做的第一件事是提请市府重新评定。再次评定的结论是合格。理由是水泥公司提供的水泥标号满足Code最低要求。我还是不服，两家有争议，怎么可以不顾这么多裂纹的事实，而只听一家报告作出结论？ 正确的做法，应该是检验footing的强度。我决心往下走。如能找到他的破绽，叫他重做，发现没有破绽，自己放心。
第二步是找了一个建筑工程师（原设计图的审核者）。这里工程师的话是有权威性的。没想到的是，工程师是阿三，请他等于没请。跟我去现场观察时，他说要Footing公司切割几条较深的裂纹，加rebar，重补水泥。可他和Footing公司打电话之后，改变注意，说用环氧灌注裂纹，看是否再扩展。我说这样于事无补。因footing无须防漏，环氧又没有强度。最后他说就这样不需采取任何措施。
最后一步我能做的是取样检测强度。如果合格，自己放心， 不合格，让他无条件重做。检验结果是23Mpa，合格。
至此，我毫无别的办法， 只好接受事实。让他继续下道工序-做basement的墙。但条件是rabar加强。 他也答应了。但做墙只用了一个下午，我的manage都没来得及去检查。就这样了。
对此，心里堵得很。我的对后来的人的建议是：
、1。别期望太高。在做出自建房的决定时，作好应付各种难题的准备。省钱不是那么容易。如果不很缺钱的话，就买成品房。
2。一定要找有经验的manager. 越有经验，见到的异常事件越多，能事先避免很多事。即使发生，也知道怎么应付，而不需Owner去处理一切。
3。一定找自己认为或manager认为(证明）绝对有把握的trades. 房子成本稍有提高也没关系。

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Footing

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Framing 开始

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下水口

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配电板

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冒雪搭架子，进展很慢。

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初步成型。询价，签合同，具有很多技术细节。懒得写了。有人需要了解， 就问我。

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还是能省不少钱。我没有很高要求，中档标准配置。应该能省10万。我追求的是整个房子的布局达到我的理想。