Feb 7th, 2009, 23:26
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告别2011
   
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【原创】房产交易基本知识：第一篇 Power of Sale
首先，什么是Power of Sale？熟悉一点的人可能都知道中文的通俗说法是“银行拍卖房”。今天老姚给这个说法一个完整的正名：Power of Sale的真正含义是---银行（或者房屋的按揭贷款公司）获得了法律赋予它的权利（Power），什么权利呢？就是代替房主出售（for sale）他/她名下房产的权利，这就是Power of Sale的简单中文意义。 那么银行（或者房屋的按揭贷款公司）究竟在我们的房产中拥有什么样的权利？为什么拥有？我们绝大多数的房子都不是cash一次付清的，都有按揭贷款（即mortgage），银行（或者房屋的按揭贷款公司）凭什么贷款给我们呢？除了我们的个人信用和收入证明等文件，最重要的就是这个贷款是有抵押物的，房子就是这个抵押物。因此在产权登记的时候，mortgage已经登记在了这个房子的Title（产权）上，它的质押物就是这个房子。 那么房子又是什么组成的？这个看上去像是废话。其实不然。这里的房子通常是由两个部分组成：即fixtures和chattels。前者是指固定不动的部分，就是房子的主体本身以及已经固定的东西（譬如做好的书架，厨房的橱柜等等），后者是指可以移动的部分，通常是指厨房电器如炉子，冰箱，洗碗机，洗衣机，干衣机，冰柜等。这些东西在正常的房子买卖交易中一般都是包括的。 那么银行mortgage的质押物到底是什么？是不是当初房主购买时的所有fixtures和chattels都包括在内？ 要回答这个问题，就还得要再解释一下，房子的产权登记过程中的一些鲜为人知的事项。我们在购买房子以后，买主要交一个土地转让税（Land Transfer Tax--多伦多多交一个土地转让税，这个话题以后再说)，我们都知道这个土地转让税是按照房子销售价格从0.5%到2%累进折算的，前面说了房子包括两个部分，fixtures和chattels，只有fixtures的部分交土地转让税，chattels的部分则是交8%的PST。当然房子的售价中最主要的部分是fixtures，但是我们需要明白chattels的东西并没有被征收土地转让税；同样道理，银行mortgage在产权登记的时候，质押物只是这个fixtures，chattels的东西并不包括在内。这就是为什么我们经常看到POS的房子里面主要电器都不存在的原因所在，因为那些东西都不属于银行，通常房主在POS前都拿走自行处理了（特别是那些高价房，里面电器都很高档），也有些本身就是贷款买的，被其他的债权人拿走了。 (待续） |
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Feb 7th, 2009, 23:27
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告别2011
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再回到根本：银行（或者按揭贷款公司，以下都简称银行）为什么要Power Of Sale（POS）？当然是因为房主不能够按时偿付mortgage的每月付款（payment）。银行为了不让自己的mortgage贷款蒙受（更大的）损失，在法律规定的一定时间一定程序之后就会利用法律赋予的权力，一般会先将房主赶出去（eviction），然后将房子挂牌出售。从法律上说，原房主被驱逐之后，就没有权利再回来，但是不遵守的也大有人在（在房子卖掉之后，回来把灯泡这种不值钱的东西都给拿走了  也就不奇怪了）；所以POS的房子都会写明sold “as is，where is”，这句话的含义就是你看到啥就是啥，银行（对你看到后的状况也）不做任何保证。另外，POS的房子在出售成交以后，房子交接(closing)以前，在法律上原房主都有赎回该房子的权利，前提是原房主能够付清mortgage的欠款：一般情况下这个必须是全部付清所欠的mortgage总款项（譬如30万的mortgage，已经付了五年了，还剩下25万，那么原房主必须一次付清这个25万才能赎回）。一般情况下，一个都快破产（甚至已经破产的）的人，怎么也是不可能有这个偿付能力的，除非外力的帮助（譬如家人，譬如中了649等），但是这个确实有可能成为买主最大的风险，所以如果购买POS的房子，越早closing越好。在安省我们通常都是看到POS，不像在美国或者加西地区（温哥华，卡家里等），看到的是Foreclosure；POS，银行不需要closing取得房屋产权，这样可以省去因为closing而产生的不菲费用（譬如律师费，土地转让税等等），而Foreclosure和POS的最主要区别之一就是Foreclosure需要银行取得产权，另外如果银行通过出售房屋获得的钱款不足以支付欠款，在POS的情况下，银行有权继续向原房主追讨，而在Foreclosure下则不能。 由于银行并没有取得房屋的产权，所以理论上说，确实，POS银行不能低于市场价出售房屋，否则原房主有权起诉银行（加西地区多见Foreclosure，据说就是因为一件类似的case，法庭判决原房主胜诉后，银行才开始采用的。安省没有类似的案例，POS依然是最常见的方式）；但是银行也不是傻子，银行在挂牌之前一般都会请Appraiser（房屋估价师）对房屋进行估价，在程序上做到滴水不漏，让你很难有胜诉的机会。 在一个上升的市场（Hot Market），由于POS的挂牌价格（listing price）一般都较低（欠mortgage的屋主，一般都不可能将房子保养的好，另外如前面说的，连基本的电器都没有了，房子的价值肯定是大打折扣，所以挂牌价格低很正常），反倒经常出现抢offer的情况，这样原来的一点价格优势就完全可能被“抢”得没有任何便宜可沾了；但是在一个下跌的市场，基本没有抢offer的可能（最近出现一个抢得，算是例外），那么银行POS的房子就有可能出现较大的机会，现在市场上这种房子不少，就有机会孕育其中，由于目前的市场低迷，买方经纪在谈判中就可能占据较大的优势以很低的价格成交（最近这样的例子其实不少，牵涉到Privacy Act的法例，不能在此举例说明）。 所以，Power Of Sale： Deal or No Deal?
此帖于 Feb 8th, 2009 21:27 被 liszt 编辑。 |
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itnovice (Feb 10th, 2009), moccafirst (Feb 10th, 2009) |
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Feb 8th, 2009, 21:18
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告别2011
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biosfix (Feb 16th, 2009) |
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Feb 10th, 2009, 18:42
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Feb 10th, 2009, 19:41
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小毛娘
 
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灌水灌到花儿谢? Mission Impossible!  my baby 
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Feb 11th, 2009, 09:35
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告别2011
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这篇文章写得不错，而且还是03年的作品，justhappy您是作者本人吗？请接受我的敬意。 飞前辈的文章，当然可圈可点了；不过，因为时效性的原因，关于title部分的描述，仍要参考老姚的最新版本 。以下这段引自上述飞老文章中的文字，老姚在底下做些斧正：“银行对房子的Title不承担责任，就是说，你交钱搬进去后，如果有天有人来说，这房子有他一份，你可千万别打他，最好看完他给你的文件后再说话不迟。有人会说，律师在买房子时不是已经检查过了吗？找律师赔钱！实话实说，这跟律师可没什么关系。屋主可能除了银行外，还欠了别人不少钱，只要债主通过法庭拿到Court order，他就可以把这笔债务登记到房子上去，这有可能发生在你的律师检查完Title以后” 从理论上说，任何creditor都有权利把贷款直接登记在房子的title上面，但是产权登记处（land registry office)都是按照first come，first serve来办理的，mortgage是最大的大头，银行一定要保证它的利益是priority，在实际法律中，只有Condominium Act的法律“最大”，即如果你买的是condo，欠condo管理费，那么在法律上condo管理处有权将这个欠款登记在银行的mortgage之前，既如果拍卖condo先得益。但是在实际操作过程中，银行通常都回避面这种情况发生，银行会先将所欠的condo管理费替你付掉，然后变成你欠银行的。 现在的律师检查title已经基本上全部电子化了, title上面所有的债务质押登记，律师都会在title search的时候（通常在closing前一两周）检查完毕，但是如果在这之后又有新的质押登记，律师还有最后一关，即在过户的那一刻（the second），最后确认title。如果发生差错，律师得负责任！ 法律的东西，时效性很强：虽然时隔6年，飞大侠的文章仍有不少参考价值，不过既然在这里提出来了，老姚就将其中的这段略为斧正一下，以免引起歧义，不是对飞老的offense 。本文提到了CONDO的问题，老姚的第二篇，就谈condo吧。 此帖于 Feb 11th, 2009 20:17 被 liszt 编辑。 |
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