银行 加拿大如何申请房屋贷款(Mortgage)

[soupdi]

加拿大如何申请房屋贷款(Mortgage)：

贷款(Mortgage)钱可以从哪里借？
1. 各大银行（著名的五大银行加上HSBC等）
2. 信用公司（Trust and Mortgage Loan Companies, Credit Unions等）
3. 其他途径（私人贷款）

第一项不用太多解释，在加拿大覆盖率最广，也是最为人所知的相对要求的审批条件也比较严格，包括要有足够的Downpayment（5%-35%），GDS（Gross Debts Ratio）小于32%或着TDS（Total Debts Ratio）小于40%，除此之外还要有足够高的信用度（650分以上）。作为一名加拿大本地人的家庭，以上这些条件并不难满足（75%左右的加拿大人的信用度都在650分以上），并且他们大多都有一份较为稳定的工作，不过，对于刚刚移民到加拿大的人来讲，这些条件就显得过为苛刻了，别的不说，就说这信用度根本就是白纸一张，很难达到银行的要求，那么说这种人是不是在短时间内就不适合申请Mortgage了呢？其实不然，让我们来看看第二个资金来源。

第二项是信用公司，说起来大家可能会对信用公司比较陌生，不太理解到底是做什么的，其实信用公司在Mortgage里面起到的作用跟银行是一样的，只不过对应的人群不太一样，信用公司对应的一般都是那些条件不能满足银行要求的客户，比如说没有信用，或Downpayment不够，又或是自雇人士没有Employer Letter来证明稳定的资金来源。相对这类客户，信用公司推出了很多相应的贷款产品来帮助客户借到Mortgage，比如说没有稳定工作只做现金工的打工者，自雇不想拿出太多钱做Downpayment的老板们，没有信用度或者是信用度较低的新移民和留学生等等。

第三项是私人贷款，这类Mortgage经常被用于做Second Mortgage，比如自己已经有一套或几套物业，急需一笔贷款，而从银行贷款很有可能利息太高（等你非常需要贷款的时候银行经常会给你利息高于18%的高利贷款，因为他知道你非常需要这笔钱）所以这种私人贷款变得非常普遍而且操作过程简单而安全，简单来说就是把房产证作为抵押物的贷款，通常时间不会超过1年，而利息普遍低于银行贷款。

很多新移民甚至是居住在加拿大很久的华人都不了解第二种甚至第三种Mortgage的资金来源，所以当没有好工作而又没有足够Downpayment的时候银行给出的答案就是安心工作几年后再考虑买房子的事，而银行基本上不会告诉你，你还可以去信用公司贷款买房，而利息只比银行给出的利息高一点。

为什么信用公司的利息会比银行的高一点呢？因为当你无法证明你的收入来源或银行账户里面没有很多钱的时候，实际上信用公司借给你钱是要承担一定风险的，既然风险高，那他们必然要求回报率也要高（人家毕竟是要赚钱不是福利机构）。

那么向信用公司借Mortgage是不是就意味着你就要付很多钱在利息上了呢？这也是很多华人最关系的问题之一。大家都知道在现在加拿大Mortgage偿还的形式叫做Partially Amortized Mortgage，就是说分期偿还贷款，这里的Amortization指的是贷款的总长度比如说20年，25年等，而在Amortization里面又分出Term也就是从6个月到5年的还款期，当一个Term结束的时候，你可以选择一次性付清(Pay off)或者是重新申请Mortgage。所以即使你第一个Term是向信用公司借的Mortgage，当你会了有稳定的收入来源 之后，你还是可以把Mortgage转回到大银行而享受低利率，而在第一个5年Term的时候您的确付的利息会比银行高（不会高太多）一些，不过您买到的房子的价值也同样在以每年5-15%左右递增，这样一来，房子升值的价值大大超过你所多付的利息，而您又能早日拥有自己的房子，免去租房，搬家之苦，何乐而不为呢。

最后再提一句，即使Downpayment超过35%有的时候银行也不一定会借钱给你，例子比比皆是，大多数都是因为银行无法相信你有偿还的能力或者是信用太差的原因，这个时候，试试找Mortgage Agent他们会帮你解决问题，很多人不相信或不愿相信Mortgage Agent这个职业，觉得自己去银行可以搞定，即使搞不定，银行要求提高利息也可以接受，而中间插个中间人不免被宰一刀，其实你大可把Mortgage Agent和Real Estate Agent归为一类，他们实际上是从卖家手里收钱而免费服务于买家的，你在加拿大买房什么时候见过房产经纪向你收钱的？贷款经纪也一样，一般情况下绝不会向客户收钱，因为银行和信用公司会给佣金，而且你也不用觉得他会骗你，忽悠你（其实干这一行最怕被客人骗，而没有机会骗客人，因为是客人向他借钱而不是他向客人借钱），所有的材料都是透明的，而且Mortgage利率的高低跟Mortgage Agent所得到的佣金一点关系都没有（2%的利息和80%的利息他得到的佣金都是一样的），所以他要做的是告诉你如何贷款你还的利息少，对你比较有利，他是代表你的利益，而去银行里面做的贷款那些叫Mortgage Specialist自然是代表银行的利益，所以这么一来你就明白为什么会有Mortgage Agent这个职业了吧，他们是代表客户的利益去向银行贷款，并且几乎可以帮你查到所有银行的利率，帮助你挑一家最适合你的，省去你忙碌奔波于各大银行讨价还价之苦。

欢迎各位积极讨论，如有不详之处尽请见谅！

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