小额法庭亲历记

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这是一个正在进行的案子，我想将自己经历的写出来，给以后的朋友一些借鉴，更多的，是我想得到这里懂法人士的帮助，因为在这里，朋友不多，律师朋友更是没有，很想得到一些大家的帮助以及合理的建议。

根据这里的诉讼程序，只怕这个案子会经历一、两年，也可能三、四年，希望能完成这个贴子。

事情是这样的：
我于2007年3月至2009年7月经营一家快餐店，根据租房合约，正常租金为1,800/月，另外再支付additional rent 1,000/月。这个额外租金是预估的TMI，房东同意在年度结束后算出实际的TMI再多退少补。这些在租房合约中都写得非常清楚。

实际情况却是，我如期支付2，800/月+GST给房东共28个月，房东却从未提供过任何TMI收据，也没退过钱，直至我将店卖了后找他退钱，他一直推脱，卖店6个月后就是2010年1月18日我将房东告到小额法庭, 填写了plaintiff's claim并亲手交到房东手上，不要求签名。房东在2010年2月11日（没有在规定的20天内）递交了defence。

之后我收到邮件通知2010年4月29日为settlement conference。到了那天，房东没去，委托了一个律师机构的代表，因为房东没能亲自来，法庭调解人未做任何询问和调解，只是说保留向房东收费的权利便结束了，整个过程不过10分钟，然后商量下次的时间为9月28日。

9月28日，房东和律师代表一起来了，终于在这次给了我一份报告。报告中说我口头同意将$1000的additional rent修改为 fixed rent，现在是我breached this amending aggrement。现在他不得不花钱请会计师算了帐，实际的TMI为10000左右，有个水灾损失14000，因为我只claim了25000，所以他不欠我钱。

那份报告我还没仔细看，随便翻了翻，房东将很多不实收据放进去，包括他自己的电费单，还有不知道哪里弄来的手写的maintenance收据，还是连号的共30多张，每个月一张每张400元，好象签名是房东老婆的，这个我还要仔细研究了再谈。

现在要详细说一下水灾损失。对于这个损失我以前未听说过，房东也没和我谈过。但现在房东说是由于我于2009年3月16日请一个清洗公司来清洗kitchen hood，清洗的高压水流到地下室造成的。这个14000元损失中1000元是专业公司估价需维修地下室的费用，另13000元是水流到各种comics magazine上造成的损失，一共有2400多本，还照了很多杂志和纸箱的相片。房东说他向他的保险公司报loss，但他的保险公司拒绝cover。现在我的问题是为什么房东在事情发生时没向我们索赔，却在这个时候提出来，还有他有什么证明能说这个就是清洁公司清洗hood造成的呢？

在9月28日的conference上，我提出这是第一次听到这个损失，而且这是另外一件case，不应和我这个case混在一起，调解人说我需要时间先看看那个报告，这样又确定了下次调解日期为2011年2月3日。

就在星期三2010年10月27日，一个西人（估计是房东的亲朋）上门给了我一个defendant's claim，相当于房东反告了我，其中就是要求赔偿water damage $14000，这样事情又反过来，我必须在20天内上交defence。现在我就想听听热心人士的建议，怎么写比较好，要不要将清洗公司也扯进来？

拜托各位，任何建议都可以，谢谢！

还有后续报道我会继续报告给大家。

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作者: ycao

47 Sheppard E. 三楼小额法庭旁边有个免费的法律帮助，一次可以咨询律师30分钟。你试过那里吗？

没有，谢谢，你有电话吗？需要提前预约吗？

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非常感谢楼上几位，我已经整理了一些问题，准备这几天就去。

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作者: liszt

个人感觉楼主在处理这件案子的时候有些考虑欠周，虽然写的不是很详细，大致看明白了。我谈点个人看法 -- 不是法律专业人士，仅供参考。

商业物业基本都存在TMI的费用，你当初的合同上也写明了这点，只是当时没有把TMI敲定死，而是说多退少补。但是你似乎把这个1000元每月的TMI费用完全当成了免费，...

非常感谢姚总费这么多笔墨分析这个案子，我可以解释一下：

1、我完全清楚TMI的意思，我也知道有这笔费用的存在，但我百分之百确定这笔钱不会超过1000/月，不仅是从我片面得到的一些信息，单从房东这个人的为人方面就可以知道，房东是那种掉一分钱冒一身汗的主，如果我差他的钱，早八百年就找我要了。
房东这个人属于我最不愿打交道的一类，表面笑盈盈，但为了他的利益却是随时会捅你一刀。举个简单例子，在我卖店时，我自己请了律师，按常规房东的律师费用由我出，我问了房东意见，房东说让我自己请，他只负责到时签字，于是我另外花钱为房东请了律师并做好了文件，将文件和律师名片都给了房东，此后遇到房东四次，每次都问房东律师方面有没有问题，房东一直笑嘻嘻说没问题，但根据以往我和他打交道的经验，我知道他不会这么轻易答应的，虽然我不知道他会怎样做。到了交接店的那天，应该房东签字了，我去找他，他这时竟然说他自己也请了律师，让我出这笔费用1500元，我说我已花钱帮你请了，也一直问你意见，你从没说要自己请律师，现在让我出双重律师费不合理，他就在那里F***什么的，然后装模作样说打电话讨价还价，后来告诉我800元，不然就不签字，当时所有程序都完了，买家也进来了，无奈我只好付了800，房东也没有律师收据，自己写了个收条给我，虽然被宰了800刀，但想着再也不用和这种人打交道，也算解脱吧。

2、至于水损失，我认为怎么赔都不应该由我承担。按正常程序，如果真有水损失，首先是房东保险公司理赔，然后房东保险公司找我的保险公司，我的保险公司再找清洁公司的保险公司，而房东说他的保险公司拒赔却又没出示报告，实在让人觉得很怀疑。

3、我没有认为TMI是免费，我claim25000是因为我付了28000+GST给房东，但房东没有提供任何收据，我不知道应该从28000中减免多少而去claim the rest，所以报了一个full amount.

4、在第二次settlement conference上，房东就提出互不相欠的方案，我并不认为这是最理想的结果所以拒绝了。

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我看了房东的报告，他请了会计事务所帮他算，报出了17600元的TMI。

1、先看TAX，他只提供了2008，2009的BILL，会计公司算了2007，2008，2009三年，其中2007年的数字和2008一模一样，对于缺失的2007年我应该承认吗？

2、INSURANCE，也是只有2008-2010两年的保单，但同样方法算了三年，我应该承认2007年的吗？另外，房东就在我隔壁也开了店，我怎么能知道这个保险只单纯是房屋的保险，而不是含了他本身公司的商业保险呢？

3、MAINTENANCE，这个最无理。

一、房东老婆手写并签名了28张收据，每张400元，理由就是grands and main floor maintenance，我想问一下这种收据有效吗？要知道他们从来没来我店里做过任何维护哪怕是扫地，冬天更是雪都不铲，我的车在房东楼后的停车场里陷了不下十次了，我自己店前的雪也是自己铲的。

二、电费房东算了100元每月，但我和房东是单独的电表，meter number不同，我自己每月的电费收据都保留着，我不清楚他为什么还要算我100元每月。

三、清洁窗户，这个有清洗收据，但那个窗户是他自己店面的，他从没给我做过窗户清洁，我自己有请洗窗公司，大多时候我自己洗，那个收据上的地址也是隔壁房东店面地址。

四、会计费用600，虽然不多，但这也要我出太不合理了吧，这本来就是房东自己的义务每年应该算的，现在算一次倒找我要了。

大概就这些了，请大家帮忙看看，出些主意，谢谢！

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这个TAX BILL，请大家帮我看看：

2008年的，

Tax levy sub-total: 10,890.58
2008 tax cap adjustment: 319.04
Final 2008 Taxes: 11,209.62
special charges/credits: 959.87
Less interim taxes: 5,620.87
total amount due: 6,548.62

这个按我的理解2008年应该是11209.62元，但会计公司给的数字却是9195元，另外那个interim taxes又是指的什么呢？

2009年的，

Tax levy sub-total: 11,380.11
Final 2009 Taxes: 11,380.11
special charges/credits: 695.08
Less interim taxes: 5,604.81
balance at Jul 20,2009: 13,012.08
total amount due: 19,482.46

2009年是11380.11元吗？会计公司数字为9266元，真不懂是怎么来的。

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作者: wuyong

如果你自己有时间， 好好打打这个官司， 在里面可以学到很多， 也很有趣儿； 如果找律师， 就要看看值不值得了。

上面这些都是很好的证据， 好好整理一下， 应该能争取到许多权宜。

别被对方的律师， 会计师吓住， 法庭上主要还是讲事实， 看证据。 我以前和原房东请的律师上过庭，庭前对方...

我怎么感觉不到乐趣呢，只有头疼，告房东前我就知道他不是那么容易对付的，一想到又要面对他就感到莫名的烦恼，就是那种你明知道他会对付你却又不知他会使出什么样的手段，老有威胁感似的。说实话我都后悔上庭了，我不告他他肯定不会找我要这个损失，真是自己给自己找事做。

至于律师，我要到的钱不知够不够他出庭费呢，那还真不如不打了。

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作者: liszt

你租的房子面积是不是占全部面积的大头?

房东是国人还是西人?

tax两年的总和差不多就是22000了，也就是说这个tax就已经快每月900出头了--如果上述的tax全部由你承担的话，那么还剩下不到100元去cover M和I，确实你就没什么讨头了。

现在房东反诉这个14000，...

这是一栋两层楼的房子，我租一楼的一半，相当于他所有的TMI中我只share四分之一。
房东是二代移民，皮肤不白不黑不黄，说不上是哪里人，没问过，东欧？犹太人？不清楚。
上次那个房东说TMI10000是我推算的，当时没仔细看报告，现在大概知道怎么回事互不相欠了。房东反诉14000水损失，报出17600的TMI，加起来31600多，因为小额法庭限额25000，我也claim了25000，这样他反诉25000，就互不欠了。

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作者: tianxia

好好研究,,,那里面注定有错和虚假的,,作假的东西,,只要能证明他们再说谎,,就可以了,,有事 流下你的电话,,我会打给你,,我打了6年官司,也许能帮上你

真是非常感谢，想不到抛砖真的引来一块玉，今天我刚去了legal help service，他们帮我修改了defence，现在比较纠结的是怎样将清洁公司引进来，在defence中我暂时不想提到清洁公司，我怕一提到就等于我承认这个损失，我只是否认房东所有的水损失，但房东肯定不依不饶，我想是不是在法官认定我必须承担损失时再提清洁公司？
已给你发了悄悄话，谢谢。

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作者: wuyong

"说实话我都后悔上庭了，我不告他他肯定不会找我要这个损失，真是自己给自己找事做。" 说这个， 和我开始的情况差不多； 我就再祥林嫂几下 (在这里说过几次了)。

<一> 起 因

我当时是在一个小镇上工作， 后来在别处找到较好的工作， 就准备搬家；可是签的是一年的...

作者: wuyong

<二> 过 程

赶紧给信誉公司打电话， 问是怎么回事儿。 一位女士说她们收到了请求， 让帮助催款； 这不，就催了。 我问那凭什么呢? 女士说了她手头的资料就是那份租房合约； 详细的说了，对比中发现我手头的原件， 在首页并没有填写租房期限；然而房东交给信誉公司的却自己补填了。 我说他们撰改...

作者: wuyong

<三> 准 备

准备处理这件事之前， 向LD做了汇报和请示。 说了， 除了押金不要， 再加五百元。要是能摆平， 就直接和房东和解。 可是房东人家不接这个碴儿， 全推给了信誉公司。人家要追回半年的房租。

自己惹出来的事儿，准备花五百元。

准备上庭前很迷茫， 根本不知道在法律上是...

以前看过你的文章，很有趣，你现在这个案子已经结了吧，心情一定很轻松了，一定将这个写完啊。你的刚开始的那些个心情我都有，包括那个找法律学生练手，找人问不知去哪里问，等等，真是感同身受。

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刚得到消息，房东将房子卖了，将在下星期五closing，紧急问一下，特别是liszt，这样的情况对我的案子有什么影响？
另外，我除了知道他在我店旁开了一个店，别的什么就不知道了，他的住址、银行帐户什么都不知道，如果他卖了房后将他的店也一起搬走，我就真不知能在哪里找到他了。

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作者: wuyong

<四> 和房东打官司

我告房东和公寓管理人员，因为他们篡改合约， 提供虚假信息给信誉公司； 信誉公司凭这虚假信息破坏我的信誉纪录， 影响我买房贷款。我要求他们退回我的押金和利息， 还有处理这件事情的邮件费用。

房东反告我赔偿半年房租。

和房东的官司在小镇开庭。小镇人少， 也随和...

有一点不明白，你的合约上没写租约期限，为什么又有一个一年租期呢？

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作者: witty

房东在我以前经营小店的隔壁建造Tim Horton，历时近一年，店面前工地堆物、移动厕所、围绳、挖沟……之类，使生意大受影响。

今年初庭审受理本人索赔要求时，对方所请律师在First Canadianplace占据整层楼面。每每给我驳斥得哑口无言时，法官竟然像该律师行的候补雇员一样，公开跳出来...

那你败了吗？没得到赔偿？

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作者: witty

这里又有猫腻了！

听说官司所涉资产，没有了结之前是不能处置的。我那个小店关闭之后，后续租户近一年内挂了牌子却开不了业，据隔壁理发店老板告诉我，是法律不允许。

后来房东走了什么路子我不知道，反正在案子庭审前几个月，还是开张营业了。

这个房子应该不是所涉资产，我们没有针对房子的诉讼，是对房东的。

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作者: wuyong

那是个小镇， 镇上人和人都很熟悉， 填合同不太认真。 "租约期限"要在首页填海写， 在给我合约那张是空白； 后来他们交给信誉公司的上面， 自己又补填了首页。这样两份应该一样的合同就不一样了。 我说他们篡改。

对我不利的是在有关暖气方面提到一年里如何做。 不过， 整个过程中，"...

那我明白了，其实法官、房东和你都知道这是个一年合约，就象搬出去前需要60天通知一样，是个约定俗成的事，只是因为觉得太平常反倒没有太在意这个形式上的合约，没有在你的合约上写明让你钻了个空子。
那最后的结果就是你损失押金和上庭费用，房东损失一个月租金但也收了你押金，信誉公司谈不上输赢，只是根据房东的通知不再给你发信，那有没有将你不良纪录抹掉呢？

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作者: pheonixflame

这个物业的tax应该是:
Final 2008 Taxes: 11,209.62
Final 2009 Taxes: 11,380.11
"对于缺失的2007年我应该承认吗？"No, 应该要求提供07年税单复印件.
"这是一栋两层楼的房子，我租一楼的一半，相当于他所有的TMI...

非常感谢这么专业的回答。

但我对房东的维护费用还是有点不同意：

首先，那个手写的收据，这栋两层楼两边墙都挨着隔壁的房子，从来没有维护过什么，楼上的一层从我开店的2007年3月到2008年7月都空着，2008年7月装修后分隔成6个unit开始对外出租，楼下一层就是两个店，一个我的，一个房东的，从来没有什么janitor，也没有什么基本维护，要是有了他为什么拿不出正式收据而要他老婆开收据？要这样都能行的话，房东还算善良的，没开1000刀一个月让我倒给他钱。现在有问题是我拿不出证据说他没有做这个维护，他写这个收据也不能证明他做了这个维护，就看法官怎么相信了。另外，这400刀他要我分担一半，因为是地面的维护。

其次，电、水、气方面我的店都是单独的表，房东将楼上出租，楼下另一个单元是他的店，这个大楼没有共管部分，要是有就是楼上出租部分的过道，我为什么要share他的电水气呢？如果说是象plaza那样的有共管过道或休息区域，那还好理解，但这个楼就是很简单的划成楼上一层apartment，楼下两个店。另外，他的电费单是含了他的店的电费的，怎么能知道共管部分的照明是用了多少电呢？如果房东不能提供单独的共管部分的电费，我是不是可以拒绝share呢？很奇怪的是，电费也是缺失了2007年的部分，2008年-2009年的也不全，甚至出现了两个不同的电表。

清洁窗户，也是一样，两个店是对称的两个大玻璃，他只清洁他的窗户因为那是他的店，我也要负担这个费用吗？如果他同时做了我窗户的清洁，那还好理解是大楼的维护，没道理维护只维护他的店吧？

这些只是我想的在法庭上可以争议的部分，只是不知道到时说得过他的律师不。

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另外，还想请教一下，什么是CVA？
还有，保险中是分担commercial package而不是 property package吗？不懂保险，问得比较外行，只是觉得应该是房子这个财产的保险吧。如果是commmercial不正好含了他的公司商业保险吗？我已经递交了defence，没提要保单明细的事，不知道还来得及要吗？

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上次说到2月13日是第三次settle conference，却不想自己摆了个乌龙，因为以往都是10：00开始，我想当然以为这次也是，就根本没看传票上将时间改为9：00，更可气的是其实那天我担心不好泊车在9:10就到法庭外了，看时间还早居然还跑到旁边的咖啡店去消磨了半小时，等我悠哉地进court room时，房东手上拿着个传票急急忙忙走出来，一见我更是一溜烟地跑不见了，我很奇怪进去后才发现自己竟然将时间看错了，哎，开庭前几天都吃不好睡不好的，担心不知这天会发生什么事，想破脑袋也想不出这样一个结局。接待人看房东离开的时间不长，就说可能还在大楼内，帮我page了一下呼叫房东回到room，我知道他是不可能回来的，没办法，这样再次延期到4月19日。

4月13日下午我回家时发现一个文件袋放在我家门口，打开一看原来是房东律师行给的一个报告，大致意思和原来差不多，有这么几个改动：

1. 将原来水灾损失的杂志清单更新了一下，原来要求13000元，这次杂志损失19000元；

2. 加了一个证人报告，就是在他商店打工的人，那人自称是property manager，说清洁hood那天他从窗外看到清洁公司在用高压水枪，然后进房东店时saw a large puddle on the floor srpeading quickly from the wall，他说要求房东打电话保险公司，然后就mop up the water. 第二天他被房东叫到地下室，看到the ceiling in the basement directly below where the puddle upstairs was completely soaked. The stock was wet top to bottom so obviously and without a doubt the water came from above.

3. 附了两张复印件，是房东保险公司经办人的便签纸，上面说在09年3月24日给清洁公司打了电话，事后清洁公司call back to say he is talk with owner of restaurant and they told him there were no problem with water. I have him name of 房东 who may call directly to discuss.

4. 增加了额外费用共4500元，包括4个人工2585元，storage1725元，但只是笼统地写，没有提供收据和清单。

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4月19日，我如约准时9：00到达，这次一等又等到了11：30才进conference room，房东和他的律师都来了。

进房间后，首先是我讲了个大概，为什么要这笔钱，然后房东律师说TMI是多少，水灾损失是多少，并说可以提供更多证据。调解人问我们有没有和解的可能，我说如果房东愿意退钱就可以，房东律师就说我来帮你们，他差你钱，你也差他水灾损失，你们就互不相欠吧。调解人就开始对我施压，说上法庭对我也没好处，要花钱花时间，而且最后的结果可能你还要写支票给他，不如现在就握个手walk away算了。我说水灾损失这块，有三家保险公司在，而且这个清洁也不是我做的，我为什么要承担损失呢？ 调解人说在你区域内你就有责任，和那个在你店里摔跤赔钱一样道理，并再一次要我不要上庭。我说同意减免部分款项，但房东还是要还我钱，房东律师就起身说我们不用在这儿浪费时间了。调解人说给你们一个期限，互相交换材料证据，并寻找证人，决定是否上庭，约定这个期限为6月30日。

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1. 本来原来那份13000元的清单就是在清洁事件发生后一年半才提供的，而且只有单价数量和金额总计，没有杂志名称，也没有说明单价是买价还是卖价，更别提进货收据，这次19000元的清单是事件发生两年后提供的，也是只有单价数量金额，只是增加了一些，而且新增的有的单价高达75元，想不通有什么杂志会这么贵，更没道理的是这些东西放了半年后越变越多了，还增值了6000元。

2. 这个证人只是房东的雇员，帮忙在商店卖东西，他说的话能起作用吗？而且我很怀疑他的时间，因为他来开店在11点左右，清洁公司在早上7点多就来做了，我们10点多开店前清洁已经做完了，那他怎么能看到清洁公司用高压水枪呢?

3. 保险公司的便签纸能证明房东确实就这件事和保险公司谈过，我想这可能是最不利的证据了，证明确实有水流到地下室，但损失有没有这么多，以及为什么当时保险公司拒绝理赔，就没有更多证明了。我也一直想知道保险公司当时是怎么认为的，而且按理是应该有一份拒赔报告的，但房东就是拿不出来。

4. 这新增的人工是不是他们清理杂志发生的费用？storage可能是租仓库放那些水打湿的杂志吧，说是75元每月一共23个月，这个让房东提供收据好了，怕就怕他说是存在自己家的，又自己给自己开收据。