店铺 【求助】这个店值40万不？

[yoycat]

rent fees $5400
size 2300sqft
weekly sales $20000
cigarettes:$20000*60%*15%=$1800
other:$20000*40%*35%=$2800
monthly profit (1800+2800)*4=18400
monthly extra income 6/49: $4000
atm: $3000
monthly gross income $25400
expenses rent $5400
hydro $1500
other $300
noi (25400-5400-1500-300)*12=218400
business hours 24 hours

现在Du 的烟大size的10.15，也是帝国的dealer，拿到的价格7.77元。原来的时候卖10.75
业主已经干了11年了
我去蹲过店，人流还真多，进去的基本上没有提包出来的，估计不是买烟就是649。去店的周边看过，800米附件有wal-mart，周边居民区少，到这个plaza来的路线也不是很顺。
店里面，杂货的成列很一般。估计卖的不是很多。我觉得它基本上就是一个烟店。烟的销量对它来说至关重要。它的旁边就是一家himhorton,生意很好，为它带来很多人流。
我还了几次家，店主一分钱不讲价，还很牛
各位前辈帮我分析，分析吧

[洋民工生活]

是连锁店么？一般Independent的店很少开24小时的，晚上半夜没生意，电费，人工开销大。ATM 3000/月？生意真的是太好了，客流量太大了。

[xxyyz]

我最近也在找店，我没有经验。据我计算，你这店需两人操作，由于是24 小时营业，可能需6--8个人工，除去你们俩人，可能需付4--6个人工。另外，你估算的数据中，烟加电话卡会到百分之八十左右。店的买价一般以1到1年半回本计，若按你计算，该店最多值30万左右。若计入人工，你们可说没钱可赚。便利店不宜大规模经营，如需雇人，利润会大减。一般找店以1到2人的店为宜。最近烟销量跌的历害（私烟泛滥），你要非常小心烟为主的店。

[小红牛]

烟现在刚改革,像这种走量的店,利润肯定没有15%,而且开24小时的店,很费人工,两个人工那是绝对不可能的，ATM 三千利润,附近没银行把你这当银行了?
新手不适宜接这么大的店
这么大规模的店,连货带押金,等等，要四十多万,不会那么快出手的，继续观察,如果附近有walmart,开车的人多的话,烟比例60%值得怀疑,应该会更高

[yoycat]

作者: 洋民工生活

是连锁店么？一般Independent的店很少开24小时的，晚上半夜没生意，电费，人工开销大。ATM 3000/月？生意真的是太好了，客流量太大了。

不是连锁的。店主说如果没有生意，他不会开24小时，它旁边的timhotom也是24小时

[yoycat]

作者: 小红牛

烟现在刚改革,像这种走量的店,利润肯定没有15%,而且开24小时的店,很费人工,两个人工那是绝对不可能的，ATM 三千利润,附近没银行把你这当银行了?
新手不适宜接这么大的店

谢谢，ATM机器是他们自己的，附件倒是没有什么银行，搞这么大的店我也很犹豫

[yoycat]

作者: xxyyz

我最近也在找店，我没有经验。据我计算，你这店需两人操作，由于是24 小时营业，可能需6--8个人工，除去你们俩人，可能需付4--6个人工。另外，你估算的数据中，烟加电话卡会到百分之八十左右。店的买价一般以1到1年半回本计，若按你计算，该店最多值30万左右。若计入人工，你们可说没钱可赚。便利店不宜大规...

我看了不下20个店了，一年回本基本不可能，一年半回本的，也没有找到。有的破店送给我都不要，好店真他妈难找啊。

[小红牛]

店要看规模大小，五W的店一年不回本那还不如去打工，二三十万的店怎么也要两年,
好店肯定少，要不就传给孩子,要不就优先让给亲戚朋友，通过市场上流通的店很难有非常好的

[洋民工生活]

作者: yoycat

不是连锁的。店主说如果没有生意，他不会开24小时，它旁边的timhotom也是24小时

那还得扣除人工费，感觉至少要雇2个人，同时觉得40万的开价高了，不知道原来owner是不是韩国人？有些固执的棒子死活不讲价。

[yoycat]

作者: 洋民工生活

那还得扣除人工费，感觉至少要雇2个人，同时觉得40万的开价高了，不知道原来owner是不是韩国人？有些固执的棒子死活不讲价。

我联系的卖方经纪是韩国人，靠，讲英语跟说韩国话一样。很多时候我们通过email沟通，娘的，这鸟人说不怎么样，写起来一套一套的。

[yoycat]

我是不是要找个买方经纪和他还价阿？

[洋民工生活]

作者: yoycat

我是不是要找个买方经纪和他还价阿？

个人看法，你最好找个你自己的买方经纪，卖方经纪只是为卖方服务的，一般他不会帮你好好杀价的，而且会把这个店说的花好稻好样样好！
如果owner也是韩国人，那么他们立场就更一致了。

[小红牛]

卖方付所有经纪费用，肯定你要找个买方经纪了，千万不要以为自己直接联系卖方经纪就能省下钱，这招在加拿大不好使，要不就没有买方经济这个行当了
如果是韩国人的店，如果现任店主做了很多年，说句实话，这店靠谱，凭以上两点值得顿店值得下offer，如果是好店，这么大规模的，说实话上下差几万都可以接受，毕竟早干一两个月就出来了，大店好店不是那么好找的

[jbzcan]

这个店如果不是24小时营业，房租在3500，含货（这个营业额库存应该还不少，否则天天进货累死了）这个价格应该合理。

[小红牛]

他干了这么多年能开的了２４小时肯定是有客了，便利店几点开是非常有学问的，有的店开８点，保证８点前就没几个人，这都是经过几代店主总结的，后任只要follow就行
两千多尺的面积，如果房租只有三千多，那我估计客人都找不到店，地角得非常非常背了
这个规模的店存货５－８Ｗ是很正常的，而且即便你压一些货，等你接了店，还要慢慢把货补上去，等于你前几个月是一分钱见不到的，都又贴货钱上了，
现在市场大环境不好，又马上入冬了，价格肯定有松动

[yoycat]

谢谢同胞们这么热心的回复，中国人就算人多力量大！！
还有几个问题想请教大家
1/如果我和经纪提出，他的commission要分我一半可行不可行，我听说commission有成交价的10%，如果都他一个人拿不是太爽了。有4万啊
2 如果我下offer,应该是conditional的,就算说我check生意后,即使他们提供的数据都是准确的,我也可以无条件退出。是否有这样的offer。
3 根据这个店的情况，check生意的时候，我主要想看看杂货的生意的比例有多少，就像小红牛说的那样，烟的销售比例挺值得怀疑的。如果杂货的比例太低，这个店的风险就太大了。

[vwgolf]

作者: yoycat

谢谢同胞们这么热心的回复，中国人就算人多力量大！！
还有几个问题想请教大家
1/如果我和经纪提出，他的commission要分我一半可行不可行，我听说commission有成交价的10%，如果都他一个人拿不是太爽了。有4万啊
2 如果我下offer,应该是conditional的...

您太有才了。如果你是经纪，你会同意吗。

[jill]

我去看过这个店, 店主是黎巴嫩人, 两个人和伙开的店, 干了11年. 他们有两家同名的店. Wal-Mart 开的不到两年, 我想对它的杂货会有很大影响, 这可能是卖店的原因. 货很旧, 一层灰. 说明走的很慢. 我经营过5年店, 以我的经验, 它的烟量不会低于80%. 要小心.

[小红牛]

几乎所有的offer都是有条件的，所以你即便下了offer蹲完店了，交定金了，你不想买也一样可以cancel,你的经纪可以随便找个条件取消offer,钱放在对方律师帐户,绝对不罗嗦退给你.
附近有walmart那肯定了想都不用想,肯定没人在你那买杂货
其实 烟店也不是一味的不好，关键看买店的时候把sale,和净利润,算准，估算出年净利润,出一个合理的offer
现在大多地区，除了downtown,和西区,大部分烟比例都不低,毕竟有车的人不是太懒的人，肯定还是去超市或者shoppers去买杂货

[自由人]

400k买一个便利店？叫我，直接存钱退休了