房价下跌？难？难？难？

[李大哥]

1、你看外汇和股票的价格每分分秒秒都在涨跌，那你怎么办？不敢持股了？

2、把眼光放长远点，以30年的时间跨度来看待今天的房价的涨和跌，今天的价格波动都可以忽略不计了。

[李大哥]

1、股票、期货的涨跌比例大体相当，而房子的价格却是上涨为主，下跌是暂时的，涨却是永恒的。因此，说，买房子风险最小；

2、为什么首付不付25％以上啊？我就是付25％。以中国人的消费习惯，去了还mortgage，谁家一年还不存个一万两万的？我现在房子已经升值4.5万，过两年，即使房子跌价，能跌回4－5万吗？这两年内，我还能再攒几万呢。我的房子即使跌回原价，银行也不会要求我追加保证金。就算是跌破我的原价，银行让我交保证金，我就把存款拿出来，交保证金。银行能奈我何？

3、关于除了自住以外，再炒房子。现在，建新房，只要交5％的首付，就可以定一套，才1－2万元。有些房子在建好前，如果升值了，就可以委托开发商卖出。这样的话，风险就局限在5％的首付，如果跌价了，5%的首付不要了就行了；盈利却可以是无限的，涨的越多，赚的越多；有些需要等建好后再卖，这可能需要再到银行办贷款，如果房价上涨了，那就办贷款，然后再卖房子，照样赚钱；如果房价跌了，那就不履行合同了，首付不要了，风险也就局限在这首付里。如果办了贷款，房子突然大幅下跌，那损失还是大的，可是，这种情况恐怕一辈子都遇不上。

4、关于房价的趋势。也就是80年代初，卡城房价由10万跌到8万，但几年后又涨回来了。当时是通货膨胀率高，政府为抑止通胀，采取高利率政策，据说达到了19％。这么高的利率，谁还买房子，把钱存起来，租房子最合适。但不要亡了，正是因为通货膨胀，才导致了政府采取高利率的政策，那么，在这之前的几年内，房价肯定已经大涨过了。只要不是在高点买的房子，都不怕的。

现在，整个北美日用品都是中国造，价格便宜的出奇，哪来的通货膨胀压力？既然没这个压力，政府为了刺激经济，鼓励消费，必然采取低利率政策。因此，利率涨不到哪里去。因此，房价也跌不到哪里去。

5、房子的涨跌，主要受供求影响。只要有人来卡城居住，房价就跌不下去。洛山矶的房子价格在200万美元左右，美国内陆同样的房子才10万，这就是由供求影响的，跟什么利率都没关系。

6、究竟是买房好，还是租房好。我们算一笔帐就清楚了。假设买10万元的公寓，首付2.5万，贷款利率按5％算，每月还贷款438元，还25年。假设管理费加水费和气费190元，每月支出628元，25年共支出188400元；

如果租公寓，每月房租625元，25年支出187500元，2.5万元买长期国债，按5％的年收益率，25年后是8.46万；

租房人和买房人，在这25年里支出是大致一样的。现在买房人，想把房子卖掉，如果房子不升值，买房的人把房子按原价卖掉，买房人能拿回10万元，而租房人只能拿回8.46万元，还是买房合适；如果按房子25年升值150％，房子以25万的价格卖出，则买房的人能拿回25万元，而租房的人，还是只能拿回8.46万元。

[李大哥]

作者: Tiger04

洛山矶50多万就可以买1000尺左右的平房了,而且LOT顶这边的6,7个大.

查了一下，洛杉矶的平均价在50万左右。

但纽约曼哈顿的房价平均价已超过百万美元。

[李大哥]

作者: 鹏居

兄台所言，“涨势永恒的！”愚弟不敢苟同！你的意思是否是在我们这个世界，只有白天没有黑夜，只有潮涨没有潮落，只有夏天没有冬天，只有黑没有白！如果如此我们生活的这片土地早已经被海水吞没了,哪里还有可能找到空地建房子。“买房子风险最小”，任何事物都有风险，这取决于何时何地如何去操作！如果当年7，8元的四川长虹嫌贵，涨到5，6十元的时候，多少人说便宜？

我说的对不对，看看30年的房价走势图，就清楚了。

作者: 鹏居

兄台，难道我们买房子是为了房子下跌给资本家付保证金吗？

搞清楚，买房人本来是要自己支付全部购房本金的，可是，以25万的房价为例，这对一般人来讲，要积攒10－20年才能凑足购房的本金，可是，10－20年过后，房价已经翻番到50万了，买房人还是攒不够钱。现在是资本家借钱给你，让你提前圆了住房梦。不是银行家在求你。

作者: 鹏居

兄台是否曾经没有履行过合同？在这个信用体系完善的国家，这不等于自寻。。这种荒谬的点子，出给同胞，一旦哪天大家用了，发现错了。骂声将会。。。

看来，你是没在加拿大买过房子。和开发商签合同，交的5％首付，就是履约保证金。如果买房人在房屋建好前违约，这5％的首付资金就作为违约金归开发商所有，开发商也不再向买房人提出其他索赔要求。如果，开发商违约，开发商把这5％的资金退回给买房人，买房人也不能向开发商提出其他索赔要求。

作者: 鹏居

兄台，不知为什么你的文章中老谈利率？是误导还是不懂其理？？这波房价上涨主要是由油价上涨引起在卡城的石油投资增加，大家容易找到工作，然后买房子造成的。这才是问题的核心。为什么油价会涨？我们可以假设各国对石油的需求是一个稳定缓慢增长的常数，但是中国近几年快速增长的需求和浪费是一个主要的诱因。只要中国经济一直保持快速增长，油价就不会轻易下跌。但是！！！去googel查查多少新闻中，认为中国经济今年可能减速。虽然不乏V泊之词，大也不乏精华。另外，兄不见气价已经大幅下跌了从十五六元跌到现在9元附近。

利率和房价还是有关系的，因为，大多数买房人是贷款买房的，利率会直接影响买房人的购房成本，成本太高，买房人自然就少，对房屋的需求就少，房价就难上去。

作者: 鹏居

如果兄台说得对，是否可以帮我积点资金，我打算去山东东营（石油城）买上几百亩土地，随着党的十三届五中全会的召开和改革开放的大好局面，“供求影响”，坚信这里的地价将会超过上海的陆家嘴，北京的王府井。我承认存在很大的联动性，但只是相对价值的变动，不是绝对价值。例如，陆家嘴土地涨了10%， 东营涨了20%，但这绝对值是基本上不可能让东营超过陆家嘴的。如果你帮我搞到资金了，我就不合你继续谈下去了。
说到供求关系，事实上，去年如果你周围有十个没买房的朋友，今年还剩几个？？即使剩下的这两三个也不会都在今年一年之内都买。。。。。

1、你预测那么有本事，去炒期货，1万的本金，1年内炒成1000万，一点问题都没有。所以，你不需要我提供资金；
2、东营之与陆家嘴，和卡佳丽之与多伦多，二者之间没有可比性。东营的房价可能赶不上陆家嘴，但卡佳丽的房价却有可能赶上多伦多。
3、关于后续买房人，也不用担心。97年时，卡佳丽的人口是70万，现在是95万。这增加的25万人口，少部分是移民，大部分是外省来的人。谁能断言以后卡佳丽人口不再增加呢？

作者: 鹏居

兄台，其实我从来没有否认过买房，就像我从来没有否认过人要活着，就要吃饭穿衣。只不过在适当时候根据自己的情况做恰当的决定而已。善待自己的血汉！不是我的！！

经济有它自身的规律，不是因为你我的言行胜负，就会有丝毫改变。与起我们花很多时间讨论，不如多看看书，研究一下老外是怎样发展起来的？他们是如何给我们做套让我们去贷款去。。往里钻！


今天uc已经开学了，我不能和大家继续聊天，老婆正揪着我耳朵呢！如果大家赞同我的某些观点，就经常顶顶这个帖子。最为感谢，送大家一个bonus，关注一下美元/加元走势。可能有大行情在其中！

see you every dear friend!

争论了半天，焦点就一个，究竟是买房的亏损可能性大，还是买股票、期货的亏损的可能性大？凡是在股市里呆过10年以上的，没一个不说股票和期货风险大。

而你却得出买房风险大，我只能得出一个结论，你太年轻。

大哥劝你一句，别搞投机了，长期来看，投机没有不亏的，除了少数天才。

[李大哥]

作者: Tiger04

Based on your 30年的房价走势图:
roughly
price@1976: $62,000
price@2004: $160,000
period: 2004-1976=28

$160,000 = $62,000 (1+n)^28
so n<3.5%
The annually return is less than 3.5%, even worse than the bank interest.

you'd better give some examples to support your point

one suggest:
do not call yourself "大哥" to other people, sounds like not .....,
if you are really thinking you are elder, " 老李" sounds much better

兄弟我知错了，以后不敢再称大哥了。
2002年的平均价是16万，2005年的平均价是30万了。所以，你算的平均收益率不准确。

你忘了最重要的一项：租金收入。
假设1976年以62000元的价格买入一套房子，然后出租。2005年以30万的价格出售。收益＝30－6.2+租金收入－房屋维修费＝XX（万）。

[李大哥]

作者: 野渡无人

老李这里只有论点,没有论据.东营和卡家里确实没有可比性.东营是我党的地盘,油价就是高到100块美元,石油工人还是挣2000大元人民币每月.

所以国内学习好的同学们都不学石油.

对，你替我补上了。还有一点，从采油和卖油上获得的利润，大部分被中央财政拿走了，留给当地财政的很少。没有钱在当地投资，当地就没法发展。大庆就是例子，大庆的石油卖给国家，一斤原油才几毛钱，还没有酱油贵呢。

卡佳丽就不一样，收入中的一大部分省政府有支配权，这些资金用在当地投资，当地的就业机会就多了，人来的就多了。

[李大哥]

作者: Fuchsia

不能同意你的意见，你只是指出了优势没说缺点，你要出租房屋你要操心费力，你要考虑空房率，如果你是第2个房子，你要交额外的地税，水电费，你的租金要交税，和你贷款的利息，如果你卖掉你的第2个房子，你要交远远超过20%的所得税，我虽然不太懂股票，如果你做股票的长线投资，应该比买房保值，但是即使一次性卖 掉你的股票，你赚钱的部分也要交超过20%的所得税，这根据得的收入情况来定。你可以一点一点的卖，这样你交的税就少一些所以我认为，作长线股票是可以考虑的，而且不用操心，等到退休之后在享用。如果能多买rsp，我觉得也可以，其他的政府都要收税，而rsp可以减税，我们可以从中得到一些好处。房子涨的这么雄，得到好处的只是 政府和相关的从业人员。老百姓没有任何好处。因为大多数我们只有一套房子，卖了再买，我们没有任何好处，只是把钱给房产经济，和更贵的地税。所以不要买房跟风。量力而行，才是最重要的。应该有个度，老外认为，你不能开比自己年薪贵的车，贷款不要超过你的3倍年薪。我认为这些都是有道理的，作为普通人，保守的投资是值得推荐的。人们现在就应该为自己的退休作计划，即使你现在只有30岁。不要把所有的钱都放在房子上。总的来说，最大的资本家就是政府，它们吸干了我们的血汗钱。好在这里可能比国内清廉一些，透明一些。大家心里舒服一些。

1、租金收入和还银行贷款，大体相抵，基本免税；

2、第二套房和其他非自住房出售时，收入是要缴税。但可以避税，办法是卖之前半年，自己搬过去住，住满半年就属于自住了，再卖出，有盈利就不用交税了；

3、RRSP不能免税，只能延后交税；

4、至于地税，地税上涨，也会导致房租上涨，对租房人的影响是一样的；

5、关于买房，看你说了半天，我也没抓住要点，可能这两句话算是要点了：“买房要量力而行”，“不要跟风”。

实际上“量力而行”这句是废话。为什么？

第一，你没钱，想买也买不了；

第二，你钱不多，收入不高，想买贵的房子，银行也不借给你那么多钱。

结论：你想不自量力，也不行！

6、至于你说“不要跟风”就更错了。

当一波行情来的时候，你所能做的就是跟着市场走，任何跟市场趋势相抗拒的行为，都注定是螳臂当车，粉身碎骨。不是有人6年前就喊房价见顶了，等跌了再买吗？结果，现在不敢出来见人了。不要争辩对错，市场在大多数人看来，在大多数时候，是不理性的。作为参与者，就要跟着市场走，别管理性不理性。早参与的，就赚钱，晚参与的，就赔钱。我大学毕业的时候，猴票35块钱一张，那时邮一封信8分钱。当时觉得高，可是，现在几千块钱一张了，市场就没理性过。

从长期看，房价的走势是一个45度角上升斜线，一两年内的下跌都可以忽略，长期趋势肯定是上涨的。因此，我的结论就是，如果有钱，越早买越好。有聪明人可能不同意我的意见，说什么现在涨的太多了，等跌了再买。我说呀，如果你有那预测的本事，早发家了。说白了，谁也不知道明天是涨是跌。但也许，等你明天买了，后天就开始跌了，谁知道？

7、你说房价上涨，老百姓没任何好处。我说也不对。是后买的老百姓没好处，但早买的老百姓有好处。早买的人赚后买的人的钱。

8、再说地价上涨，那是政府在控制，其实，政府是大庄家，是政府在操纵房价上涨。我去年买房后，政府把地价每户提高5000元，这等于是政府给每个有房户送了5000元红包。但是，在涨价后买房的人，成本立刻增加了5000元。对于早买房的人，十几年后，仅地价上涨获得的好处就有好几万元。

[李大哥]

作者: RAFTER

1：银行供款的本金部分不能由租金抵减收入
2：出租房改自住后出售，收益所得按以下公式计算报税所得而不是住满半年就不用缴税。

房屋增值应缴税收益
=房屋收益（capital gain）*(1-(1+自住年限)/房产拥有年限)*50%.

由于我在加拿大没干财经方面的工作，对加拿大的税法不了解，因此，有关税的方面，我提供的信息难保准确。有知道的网友给予更正是很好的。

作者: RAFTER

6：已经买房的人大多希望别人跟进，这样能进一步推动房产价格，未买房产的人就要自己判断了，跟进的的人一般都是期望于后市，但后市向上向下是没那么容易判断的。不过从总体上来说超过一半的跟进的人的判断是错误的（不是说现在跟进一定错误）。这点可以从任何大众的投资或者投机的经历加以证明。

市场这么大，我说跌也好，涨也好，能在多大程度上影响市场？微乎其微。所以你说已经买房的人在忽悠，我不同意。只不过是在谈各自的看法而已。

我为什么不鼓动别人去买股票？就是我认为，买房比买股票安全。从10－30年的跨度看，买房没有赔的。而在股票市场上没几个活过10年的，为什么？买了股票后受不了股票上涨和下跌给人带来的刺激和压力，免不了追涨杀跌，最后，都以清盘收场。

作者: RAFTER

7：谁也不知道什么买是早买，什么时候买是后买，所以这个概念用在这里不太适用。

这话说的，连早晚都分不清了，但愿能分清价格高低。

作者: RAFTER

8：有一定道理，但这些钱是为了补足相应增加的city费用，否则每块地都加5000有矢公平，因为不同的地价相差是很大的。房地产保值增值的最最主要部分是土地而不是房屋本身。房屋是消费品，是有折旧的。有的旧房涨价（除去地价上涨以外的部分）并不是真正的涨价，减去upgrade费用和通涨因素后房屋本身还是不断折旧跌价的。

存钱更贬值。都说炒股票和期货收益更高，可是风险也更高。最后，炒期货的，没几个赚钱的，只有经纪赚钱。
十几年前，一套I屋才3－4万，现在都18万了。房子最少可以住100年，谁说房子不保值升值？

要说稳定的投资，我看买房子和买餐馆最安全。

[李大哥]

作者: 飘飘荡荡

正在炒房子的劝大家都快进来一起炒,正在观望的劝大家继续观望.
有点意思

不见得啊，不见得呀！

九大队发了个贴“冬天的风吹凉了地产的心”，05年3月我跟贴说“我预测过，卡城房子还能涨好几年。”有贴为证http://www.chinasmile.net/forums/sho...EC%B5%C4%B7%E7

05年12月，“牛头熊掌”发贴要买房，我回贴说：

作者: 李大哥

感觉你太不果断了。莫莫唧唧的，你都研究多长时间了，大好时机早都错过去了。现在再买，就处于非常尴尬的境地。已经暴涨了一段了，现在买，也许会继续上涨，也许会向下调整。相反，很多今年9月份之前买的人，都有了几万的升幅，即使房价跌一点也不怕，还有赚头。
我跟我媳妇去买房的时候，没有32以上的大lot了，但我分析不能等，因此，当天就签合同，买了30的小lot,现在不也涨4万了吗？
你就是太不果断了。

http://www.chinasmile.net/forums/sho...d.php?t=113239

[李大哥]

作者: RAFTER

九大队几年前是判断错了，你对了。
但这不意味着九大队的判断永远是错而你以前的判断以后也对，事易时移呀。

1、关于以后的判断，我没讲，九大队也没说，何来谁对谁错？

2、做出“人一定会死的”这个判断，总有对的一天，可是，这样的判断，又有什么现实指导意义呢？

[李大哥]

作者: RAFTER

1：你现在认为房屋还会上涨不就是对以后的判断吗？？你引叙你以前的正确是想证明你以后也正确吗？

按你说的算：
以2004年12月的平均价为标准，我说的还能涨好几年，以3年为期限，2007年12月为结算日期。

如果到2007年12月卡城的房价跌破2004年12月的平均价，九大队胜；如果高于2004年12月的平均价，我胜。

但我认为，上涨不等于没有短期回调。

[李大哥]

作者: RAFTER

九大队早就输了，而你的说法的标准不太苟同，因该以2006年1月的房价为标准，如果2007年12月的房价高于2006年1月的房价加上两年的通货膨胀再加上市场平均利润才能说是个好投资，才值得现在鼓励人们去投入。我现在肯定不了后市能否达成你的目标，毕竟高处不胜寒呀。

按这个标准，我可不参与这个比赛。

我声明，对于2006年1月以后房价的走势，我不清楚，我也不忽悠别人买房。想买房，风险自负。

[李大哥]

[李大哥]

我有成交量和成交价格图，贴不上去.链接在这，自己去找吧。

http://www.creb.com/public/hbuyer/hb...esidential.htm

[李大哥]

作者: dcj

搞不懂一帮已经买了房子的老中激动个啥, 如果是自住房, 房价涨了你一分钱好处得不到,反而每年要多交几百块的地税。

1、同样的房子，半年前买是25万，现在买是30万。也许有人就不在乎这5万成本的增加。还真就有许多人说没区别！怪！

现在我帮有些人算算这增加5万是个什么概念。多出的5万，分25年还清银行，按年息4.5%,每个月要还278元，要月月还，还25年。如果买人寿保险，买那种终身的，每月交278元，交满25年后，就再也不用交了，可以买45万的人寿保险。这等于给孩子留了45万的遗产。

2、近的好处，07年，到美国去工作，把房一卖，是不是多赚10万，装兜里了？然后到美国再买房。如果05年不买房，只租房，07年去美国的时候，是不是兜里就少了这10万？10万块钱，干点啥不好？干什么都好！

3、远的好处，老的时候，把房一卖，去租公寓住，谁兜里存款多？

[李大哥]

作者: dcj

加拿大有遗产税, 孩子到手的肯定没有45万那么多

加拿大到目前为止，不收遗产税；

即使收遗产税，也不怕。人寿保险也不收税，受益人不用缴税。这就是保险的好处。在收遗产税的国家，富人都是买巨额的保险，死后留给孩子的保险受益，可以免税。

作者: dcj

刻舟求剑的思维了, 你在卡城的房子涨了, 难道美国的房子就不涨了。等您去美国买房,说不定那房子已经涨了20万了

咱们说的是买房和不买房的比较。一个买过房的，一个租房的，两个人同时去美国，谁兜里钱多？

作者: dcj

这个场景太凄凉了, 不多说了。。。

1、年龄大了，住公寓方便，有何凄凉之有？

2、假设两个家庭，一个家庭以零首付买个小点的新房，价格20万，每月还mortgage1000元，25年还完；另一个家庭，租同样的房子，每月付房租1000元。25年后，20万的房子，涨到50万，有房的家庭把房子卖掉，拿到50万现金；租房住的家庭，什么也没拿到。

你说，是买房的家庭凄凉，还是租房的家庭凄凉？

[李大哥]

作者: dcj

搞不懂一帮已经买了房子的老中激动个啥, 如果是自住房, 房价涨了你一分钱好处得不到,反而每年要多交几百块的地税。

这句话也有对的时候，前提条件是全世界的人都有自己的房子住，而且全世界任何地方，房子涨价幅度一样。

[李大哥]

[QUOTE=arirang]

作者: 李大哥

假设两个家庭，一个家庭以零首付买个小点的新房，价格20万，每月还mortgage1000元，25年还完；另一个家庭，租同样的房子，每月付房租1000元。25年后，20万的房子，涨到50万，有房的家庭把房子卖掉，拿到50万现金；租房住的家庭，什么也没拿到。
QUOTE]

这个你说的不对，买房后的额外开支还有很多，地税１４０，水电气３００，家具+装饰品３００，保险７０，mortgage里有６０％是利息，也许还有mortgage保险５０，这已经比租房贵许多了。如果房子不升值这么快，我是不会买房的。

我只是表达了买房和租房的可能，没细算。如果细算，mortgage 和房租不一定相等，另外，租房也要交水电气费的。

就算房子不升值（其实不可能），25年后，买房的人是不是可以拿到20万现金，而租房的人除了帮人供房一无所有？

[李大哥]

作者: calgary_test

monthly payment:1000Cdn;Interest rate: 5%;term: 25; down pay: 0Cdn
you could only borrow 171,060 Cdn.
what kind of house could you buy nowadays for only 171K?
And you wish you could sell it for half million in 25 years? IN YOUR DREAM.
And who could afford half million dollar house? unless you have family income over 150K per year at least?

别的不说了，25年内新房子升值150％有没有可能？

1976年卡城平均房价6万，2005年是30万。

从6万升到15万根本用不了25年的时间。

[李大哥]

作者: 到底谁傻

完全同意。只有房子每年平均升值率率达到一定程度的情况下，类似的居住环境，买才比租合算。另外，李大哥不应当假设不买房子的把省下的钱压枕头低下或花了。

我假设是零首付买房和租房的比较。

你租房的人可以用余钱投资，买房的人就没有余钱投资了？