房价下跌？难？难？难？

[鹏居]

都说房价下跌，我也说下跌， 但真的不容易。

在谈之前，我们必须明确一个核心的思想，卡城房价主要由石油上涨炒起来的。

房价要下跌，首先，油价跌，之后，一些外来投资放弃一些高成本石油项目，撤出石油城。石油公司的股价跌，许多金领持有石油股票的产生亏损，不得不减少它们的投资（目前看来主要在房子）。房价开始小幅跌，然而更多的人不信。当石油公司的项目减少，许多人丢掉工作，但还是要还每月的贷款。不得已卖掉房子。房价匀速下跌，当外地人发现在这找工作不容易，离开卡成，或放弃来这得想法。没人接盘，房价暴跌！

各位可思考一下，为什么会放交易量上涨，如果大家都一致看好后市，谁抛！放量危险的信号！

送大家一个bonus，越来越多的人买超过他们正常需要和支付能力的房子。当房价一旦开始跌了，大家必然要出租他们额外的住房空间去赚一些钱补充他们的按揭。随着房价下跌，换贷的压力将迫使他们竞相压价出租额外的房间。越来越低！没买房子的穷人，我们找一个离公司近的地区，祈求有房子的富人给一个更低的租房价格，更好的住宿条件。

please, please!（joking)

挣钱不容易，谁都想掏出你那一点点血汉钱，尤其这些狗日的资本家。

[鹏居]

跌是要跌的，什么时候跌不好说。也许明天早上刚醒来，也许一两年之后，不好说！

看看比比一年前，你周围有多少人当时没有房子，现在多少人买了房子的。房价涨，有大量的人买才行，现在又有多少还没有买房的，并且可能在今年买，也许你就能察觉房价还能涨多少了！

良药虽然苦口，但有助身体健康！
忠言虽然难听，但有利于保存这不多的靠刷碗积攒的血汉钱不被资本家榨空！

[鹏居]

作者: RAFTER

这个bonus也不是那么好拿的.想想房东的水电气,广告费,地税和为出租房屋额外的劳务成本和劳心成本, 压价出租的空间不是很大呀.

股票市场有个名词，叫“不计成本的杀跌“。出租的价格不仅仅是成本，更是抗风险的能力和心理恐惧大小决定的。

[鹏居]

作者: 李大哥

1、你看外汇和股票的价格每分分秒秒都在涨跌，那你怎么办？不敢持股了？

2、把眼光放长远点，以30年的时间跨度来看待今天的房价的涨和跌，今天的价格波动都可以忽略不计了。

兄台，看来你对市场了解甚多。不是是否了解期货市场。其实买房在许多方面比投资期货的风险更大。以期货市场为例（9年以前数据分析），如果看好绿豆2，000元一手，买进价值20，000元的绿豆。（交易所给大家融资）若买入10手的话，动用资金20，000元，价值200，000元的绿豆，升值10%，200，000*10%=20，000，利润在本金的基础上获利100%（一倍），若跌10%，就成了穷光蛋了。跌20%，就倒欠交易所20，000。

要知道多少人从银行融资买房子，涨了固然好，但任何上涨都不是直线上升的，尤其像你说的30年中，下跌更是不可避免的。万一先跌了30%之后在上涨80%呢？试问有多少人能抗住这一短期的下跌，用房价10%-15%的全部家底去付首付。你可以想象万一房价跌了10%-30%。有多少人过去5年甚至10年的血汉钱都付之东流，而且未来的每一个辛苦打工日，节衣缩食就是为了偿还跌价的损失。这种事情在任何市场中，都不乏列举。

为什么说买房更危险，炒期货支付一点佣金而已，但买房子，我们要付佣金，利息，地税，物业，升值后要卖出还要付投资收益税，而且为了买便宜的房子，大家不得不搬到很远的地方，车折旧，油钱，浪费的时间和消耗的体力，都不是钱吗？我细算了一下，这些杂费大约是房价40-85%，（依据不同的贷款比例）也就是说买一栋价值20万的房子，实际付出的要有28万-37万。我们辛苦积累的钱就这样被资本家赚走了。（你可以算算你的实际费用除了房价本身）。许多人支付了2、3万家底，融资10几二十多万再加上极其高昂的杂费！这不是自寻。。

如果没有承担万一房价下跌30%以上遭受损失的能力，建议买房要谨慎。
贷的比例越多，倒闭的越快！

忠言逆耳，仅供参考！

[鹏居]

作者: 李大哥

1、股票、期货的涨跌比例大体相当，而房子的价格却是上涨为主，下跌是暂时的，涨却是永恒的。因此，说，买房子风险最小；

兄台所言，“涨势永恒的！”愚弟不敢苟同！你的意思是否是在我们这个世界，只有白天没有黑夜，只有潮涨没有潮落，只有夏天没有冬天，只有黑没有白！如果如此我们生活的这片土地早已经被海水吞没了,哪里还有可能找到空地建房子。“买房子风险最小”，任何事物都有风险，这取决于何时何地如何去操作！东南亚金融危机， 多少人因患不上房屋贷款，跳楼自杀的。记得当初泰国不就是因为房地产泡沫引发的那一次危机。之前多少人看好泰国的房地产。卡城的房价也曾经被卖到1元一栋，在图表中没有显示，但并不代表没发生。找个老移民求教一下，也许就知其中原委。

作者: 李大哥

2、为什么首付不付25％以上啊？我就是付25％。以中国人的消费习惯，去了还mortgage，谁家一年还不存个一万两万的？我现在房子已经升值4.5万，过两年，即使房子跌价，能跌回4－5万吗？这两年内，我还能再攒几万呢。我的房子即使跌回原价，银行也不会要求我追加保证金。就算是跌破我的原价，银行让我交保证金，我就把存款拿出来，交保证金。银行能奈我何？

兄台，难道我们买房子是为了房子下跌给资本家付保证金吗？

作者: 李大哥

3、关于除了自住以外，再炒房子。现在，建新房，只要交5％的首付，就可以定一套，才1－2万元。有些房子在建好前，如果升值了，就可以委托开发商卖出。这样的话，风险就局限在5％的首付，如果跌价了，5%的首付不要了就行了；盈利却可以是无限的，涨的越多，赚的越多；有些需要等建好后再卖，这可能需要再到银行办贷款，如果房价上涨了，那就办贷款，然后再卖房子，照赚钱；如果房价跌了，那就不履行合同了，首付不要了，风险也就局限在这首付里。如果办了贷款，房子突然大幅下跌，那损失还是大的，可是，这种情况恐怕一辈子都遇不上?；

兄台是否曾经没有履行过合同？在这个信用体系完善的国家，这不等于自寻。。这种荒谬的点子，出给同胞，一旦哪天大家用了，发现错了。将会。。。
请教一下老移民，看看过去十年到底发生了什么在卡成的房子上！遇上一次，十年八年都翻不过身来，等翻过身来，6，7十岁了，要钱有什么用？

作者: 李大哥

4、关于房价的趋势。也就是80年代初，卡城房价由10万跌到8万，但几年后又涨回来了。当时是通货膨胀率高，政府为抑止通胀，采取高利率政策，据说达到了19％。这么高的利率，谁还买房子，把钱存起来，租房子最合适。但不要亡了，正是因为通货膨胀，才导致了政府采取高利率的政策，那么，在这之前的几年内，房价肯定已经大涨过了。只要不是在高点买的房子，都不怕的。


现在，整个北美日用品都是中国造，价格便宜的出奇，哪来的通货膨胀压力？既然没这个压力，政府为了刺激经济，鼓励消费，必然采取低利率政策。因此，利率涨不到哪里去。因此，房价也跌不到哪里去。；

兄台，不知为什么你的文章中老谈利率？是误导还是不懂其理？？这波房价上涨主要是由油价上涨引起在卡城的石油投资增加，大家容易找到工作，然后买房子造成的。这才是问题的核心。为什么油价会涨？我们可以假设各国对石油的需求是一个稳定缓慢增长的常数，但是中国近几年快速增长的需求和浪费是一个主要的诱因。只要中国经济一直保持快速增长，油价就不会轻易下跌。但是！！！去googel查查多少新闻中，认为中国经济今年可能减速。虽然不乏V泊之词，大也不乏精华。另外，兄不见气价已经大幅下跌了从十五六元跌到现在9元附近。附图（http://futures.tradingcharts.com/chart/NG/26
油价也存在很大风险
何所谓“高点”最高价50元，即使49.99元买也是便宜，那跌倒10元后呢？10.01元买也是贵的。太含糊，就容易吃亏！

作者: 李大哥

5、房子的涨跌，主要受供求影臁Ｖ灰腥死纯ǔ蔷幼。考劬偷幌氯ァＢ迳巾兜姆孔蛹鄹裨?00万美元左右，美国内陆同样的房子才10万，这就是由供求影响的，跟什么利率都没关系。；

如果兄台说得对，是否可以帮我积点资金，我打算去山东东营（石油城）买上几百亩土地，随着党的十三届五中全会的召开和改革开放的大好局面，“供求影响”，坚信这里的地价将会超过上海的陆家嘴，北京的王府井。我承认存在很大的联动性，但只是相对价值的变动，不是绝对价值。例如，陆家嘴土地涨了10%， 东营涨了20%，但这绝对价值是基本上不可能东营超过陆家嘴的。如果你帮我搞到资金了，我就不合你继续谈下去了。现在美国的房产开始下跌了，中国的房产业有下跌迹象，如果有联动性，那吗。。
说到供求关系，事实上，去年如果你周围有十个没买房的朋友，今年还剩几个？？7，8个已经买了在一年的时间内，房价能不涨吗？但剩下的这两三个也不会在今年一年之内都买。。
随着买房人数的递减，房价短期内飙升的可能性减小了。

作者: 李大哥

6、究竟是买房好，还是租房好。我们算一笔帐就清楚了。假设买10万元的公寓，首付2.5万，贷款利率按5％算，每月还贷款438元，还25年。假设管理费加水费和气费190元，每月支出628元，25年共支出188400元；

如果租公寓，每月房租625元，25年支出187500元，2.5万元买长期国债，按5％的年收益率，25年后是8.46万；

租房人和买房人，在这25年里支出是大致一样的。现在买房人，想把房子卖掉，如果房子不升值，买房的人把房子按原价卖掉，买房人能拿回10万元，而租房人只能拿回8.46万元，还是买房合适；如果按房子25年升值150％，房子以25万的价格卖出，则买房的人能拿回25万元，而租康娜耍故侵荒苣没?.46万元。；

兄台，其实我从来没有否认过买房，就像我从来没有否认过人要活着，就要吃饭穿衣。只不过在适当时候根据自己的情况做恰当的决定而已。善待自己的血汉！不是我的！！

经济有它自身的规律，不是因为你我的言行胜负，就会有丝毫改变。与起我们花很多时间讨论，进套还是出套，不如多看看书，研究一下外国资本家是怎样发展起来的？他们是如何给我们做套让我们去贷款去。。往里钻！

看看google的市值 http://finance.yahoo.com/q?d=v1&s=goog
138B相当于中国多少外汇储备。这些钱能换多少蘑菇大蒜，中国人不舍得吃的珍贵土特产，为了出口换汇，在这里如此被贱卖。看看人家在做些什么，我们做了些什么呢？


你我的正确性，不是你我能评价的，若干日子后，是非曲直，让众人评说吧！

今天uc已经开学了，我不能和大家继续聊天，老婆正揪着我耳朵呢！如果大家赞同我的某些观点，就经常顶顶这个帖子，提醒广大同胞。为感谢，送大家一个bonus，关注一下美元/加元走势。可能正孕育着大行情！

祝愿新的一年内，父老乡亲家庭幸福，财源广进！

[鹏居]

现今多空争夺激烈，分歧很严重，僵持不下！

其实小弟个人看法，不管还能涨多少，我们不得不承认存在下跌的可能性。即使他的概率可能只有百分之一，或是万分之一。我们许多中国人都已经买了房子了。我们应该更多探讨一些有建设性的方法。帮助大家积极，尽早，有效的做好应付突发性房价下跌的小概率事件的能力。这样大家的力量才能更有效地向一个好的方向努力。

我个人认为：
1，没买房的兄台，在买之前应谨慎考虑，包括家庭的抗风险能力，不能仅仅指算房子的价格要包括各项杂费后。最好列个表格。。宁可多算的点费用，例如未来如果利率上升的潜在损失。向来加拿大十年以上的老移民请教当年的房价暴跌情况，吸取当年的经验和教训。同时，要向最近刚买房子的新移民请教，他们满意在什么方面，不满意在什么方面。减小自己犯同样错误的概率。同时小心，少数人为了高位套现，怂恿你接他或她朋友的房子。
2，买了一栋打算长期住的，如果你的账户上没有太多现金，没办法就要多点工，躜上个失业三年以上仍然能付的起按揭，应该问题就不会太大。
3，高比例贷款买了好多栋房子的，建议卖掉一些，（个人观点）避免暴仓，当然这取决于你个人对市场的看法。

希望大家能在这个方面多谈一些！

[鹏居]

大家过年好！

[鹏居]

嘻嘻

[鹏居]

哈哈

[鹏居]

作者: 李大哥

真没意思。

你要谈趋势、讲理论，我就跟你讲。事实上，也讲了，但你听不懂。

你要摆老资格，我看就没那个必要了。人外有人，天外有天，三人行必有我师。还是谦虚点好。

不好意思，态度不好。也许看到你的分析实在有太多问题！
不知道你老人家是不是房屋经纪，希望不是。
市场多变幻，你老人家也多小心。

[鹏居]

记得当初有个朋友，在港上做股评很厉害，尊称姚老师。后来两桥一嘴涨的时候，也说对了几次。这下可牛气了，见着人家问股评，鼻子一斜，脑袋一晃施舍两句，永远搞不明白的分析。。。。终于有一天，老家伙来到散户席上开口说，大家快买两桥一嘴。。一帮随从跟着起哄。许多当年在股市上赚到第一桶金的人，拼命买进，（忘了是60还是80了）结果买进后，价格还涨，最后借一切可能钱买。终于没钱买了，瞪着大眼小眼看着股价悄悄的下滑。。。。不幸的是有人不断的往姚大嘴（改名了）的家里扔砖头，这个惨啊！幸亏小弟买的是中华企业，跑得较快，赔得不多，不然我也去扔砖头去。前几年回家乡，还见到过他老人家，仍然操着那沙哑的声音在分析，分析。。。只不过头上平添了不少白发而已。听人说他当年也被坑进去了买了大量外高桥。试想今天当我们站在外滩上看着上海经济的发展，有多少人能想到还有这么一个小故事。

涨也是它，跌也是它！

事事如棋，局局新！

希望大海的波浪不会涨到了我们没地方在这个地球上建房子的地步。

[鹏居]

作者: Winged Frank

哈，还记得中华企业那？那个家伙是上海本地股里比较差的。
股市寄语：人气不是用来预测涨和跌的，是用来判断顶和底的。暴跌往往发生在人气高涨之后，而暴涨往往发生在人气低迷之后。

何止是差，太差了，好在差股涨得也差，跌得也差。不然小弟早就消失了。这一役，让小弟至今心有余悸。
市场永远有机会，投资永远不追高的思路就是那时形成的。
实际操作中，应该学习去追涨杀跌，行情刚启动的时候，不惜一切代价的追，行情快结束时，要果断杀跌，哪怕少赚点钱，压低价格，出货是第一位的。

唉，不知为什么回想起自己当年的是朋友和炒作，很伤感！可能是想家了。。。。。。
遥祝大洋彼岸的亲人，朋友，万事如意！

[鹏居]

设止损单理论上是对的，有多少人设了止损从来不遵守的。偶尔有几次在外汇保证金市场中，个别的人设了止损，可是正是由于止损单被触发，导致许多人对市场原本正确地分析彻底改变，从而全军覆没在里面。（期货市场也有几例经典案例，股票市场好像没看到）止损是机构完的游戏路子。就像大公司会计和出纳必须分开，制度约束。散户投资是老板司机生产销售都一个人，再设会计和出纳我不知说什么好了。
买入卖出真得很简单，一分钟搞定，但这背后的分析，计划地制定，可能比较费时间。其实，设止损很难，内容很多，考虑的问题也更加复杂，买入只需要向一步棋，设止损要想两步甚至三步。您说呢？

个人建议，亲爱的朋友，设止损比下单更要小心。

太忙了，过一段时间再和大家聊。

元宵节快乐