房价下跌？难？难？难？

[RAFTER]

作者: 鹏居

跌是要跌的，什么时候跌不好说。也许明天早上刚醒来，也许一两年之后，不好说！

看看比比一年前，你周围有多少人当时没有房子，现在多少人买了房子的。房价涨，有大量的人买才行，现在又有多少还没有买房的，并且可能在今年买，也许你就能察觉房价还能涨多少了！

良药虽然苦口，但有助身体健康！
忠言虽然难听，但有利于保存这不多的靠刷碗积攒的血汉钱不被资本家榨空！

卡城唯一的空军已经壮烈牺牲了, 我现在准备三个月后当新一代的空军主力 .准备把最后自住的房屋也卖了.

[RAFTER]

作者: 鹏居

都说房价下跌，我也说下跌， 但真的不容易。

送大家一个bonus，越来越多的人买超过他们正常需要和支付能力的房子。当房价一旦开始跌了，大家必然要出租他们额外的住房空间去赚一些钱补充他们的按揭。随着房价下跌，换贷的压力将迫使他们竞相压价出租额外的房间。越来越低！没买房子的穷人，我们找一个离公司近的地区，祈求有房子的富人给一个更低的租房价格，更好的住宿条件。

please, please!（joking)

挣钱不容易，谁都想掏出你那一点点血汉钱，尤其这些狗日的资本家。

这个bonus也不是那么好拿的.想想房东的水电气,广告费,地税和为出租房屋额外的劳务成本和劳心成本, 压价出租的空间不是很大呀.

[RAFTER]

作者: Winged Frank

看看上海吧，涨，排队买买不到；跌，抢着卖卖不出。
涨的时候说什么都好听，跌的时候算什么都没用，掏钱吧。

和我们这些有房者争论说房价要下跌不是找抽吗？记不记得上海以前的情景，不让别人买高价房别人会和你拼命的，因为多方大多是有房者和打算买房者，空方的成分就比较杂了。多方中不乏认为卡城房价不但要超过多市，也有可能接近或者超过温市，空方就只看见卡城地理环境较差，而没有看见亚省人民鼓鼓的腰包和蓬勃的经济。涨还是跌？基本面还不支持跌，技术指标到是有修复的必要，收入水平也不支持跌，并且上涨的贯性还存在，怎么说起码也难大跌。唯一可能改变这种情况的是国际石油价格，而这个确已经是金融大鳄手中的期货玩物了。说的不好听一点，投机房产一族也就是他们手上的小蚂蚁，生死在别人之手，多烧烧香，不要再争论了。

[RAFTER]

作者: Fuchsia

不能同意你的意见，你只是指出了优势没说缺点，你要出租房屋你要操心费力，你要考虑空房率，如果你是第2个房子，你要交额外的地税，水电费，你的租金要交税，和你贷款的利息，如果你卖掉你的第2个房子，你要交远远超过20%的所得税，我虽然不太懂股票，如果你做股票的长线投资，应该比买房保值，但是即使一次性卖 掉你的股票，你赚钱的部分也要交超过20%的所得税，这根据得的收入情况来定。你可以一点一点的卖，这样你交的税就少一些所以我认为，作长线股票是可以考虑的，而且不用操心，等到退休之后在享用。如果能多买rsp，我觉得也可以，其他的政府都要收税，而rsp可以减税，我们可以从中得到一些好处。房子涨的这么雄，得到好处的只是 政府和相关的从业人员。老百姓没有任何好处。因为大多数我们只有一套房子，卖了再买，我们没有任何好处，只是把钱给房产经济，和更贵的地税。所以不要买房跟风。量力而行，才是最重要的。应该有个度，老外认为，你不能开比自己年薪贵的车，贷款不要超过你的3倍年薪。我认为这些都是有道理的，作为普通人，保守的投资是值得推荐的。人们现在就应该为自己的退休作计划，即使你现在只有30岁。不要把所有的钱都放在房子上。总的来说，最大的资本家就是政府，它们吸干了我们的血汗钱。好在这里可能比国内清廉一些，透明一些。大家心里舒服一些。

投资买房的增值部分capital gain只有50%算作课税收入. 长期来讲买房增不增值不好说，保值从全球来讲还是做的到的。但是短期来讲就不同了，比如在2001到现在为止这段时间买房的回报率还是很高的，以后就不知道了，上下都有可能。和股票本质差不多，也有不同点：优点是有实用价值，可以自住和出租，缺点也很明显，一是动用的资金大，维持费用高，套现比较繁琐。

[RAFTER]

作者: 李大哥

1、租金收入和还银行贷款，大体相抵，基本免税；

2、第二套房和其他非自住房出售时，收入是要缴税。但可以避税，办法是卖之前半年，自己搬过去住，住满半年就属于自住了，再卖出，有盈利就不用交税了；

3、RRSP不能免税，只能延后交税；

4、至于地税，地税上涨，也会导致房租上涨，对租房人的影响是一样的；

5、关于买房，看你说了半天，我也没抓住要点，可能这两句话算是要点了：“买房要量力而行”，“不要跟风”。

实际上“量力而行”这句是废话。为什么？

第一，你没钱，想买也买不了；

第二，你钱不多，收入不高，想买贵的房子，银行也不借给你那么多钱。

结论：你想不自量力，也不行！

6、至于你说“不要跟风”就更错了。

当一波行情来的时候，你所能做的就是跟着市场走，任何跟市场趋势相抗拒的行为，都注定是螳臂当车，粉身碎骨。不是有人6年前就喊房价见顶了，等跌了再买吗？结果，现在不敢出来见人了。不要争辩对错，市场在大多数人看来，在大多数时候，是不理性的。作为参与者，就要跟者市场走，别管理性不理性。早参与的，就赚钱，晚参与的，就赔钱。我大学毕业的时候，猴票35块钱一张，那时邮一封信8分钱。当时觉得高，可是，现在几千块钱一张了，市场就没理性过。

从长期看，房价的走势是一个45度角上升斜线，一两年内的下跌都可以忽略，长期趋势肯定是上涨的。因此，我的结论就是，如果有钱，越早买越好。有聪明人可能不同意我的意见，说什么现在涨的太多了，等跌了再买。我说呀，如果你有那预测的本事，早发家了。说白了，谁也不知道明天是涨是跌。但也许，等你明天买了，后天就开始跌了，谁知道？

7、你说房价上涨，老百姓没任何好处。我说也不对。是后买的老百姓没好处，但早买的老百姓有好处。早买的人赚后买的人的钱。

8、再说地价上涨，那是政府在控制，其实，政府是大庄家，是政府在操纵房价上涨。我去年买房后，政府把地价每户提高5000元，这等于是政府给每个有房户送了5000元红包。但是，在涨价后买房的人，成本立刻增加了5000元。对于早买房的人，十几年后，仅地价上涨获得的好处就有好几万元。

有几点不同意见可供探讨
1：银行供款的本金部分不能由租金抵减收入
2：出租房改自住后出售，收益所得按以下公式计算报税所得而不是住满半年就不用缴税。

房屋增值应缴税收益
=房屋收益（capital gain）*(1-(1+自住年限)/房产拥有年限)*50%.
3，4:无异议
5：买房还是有量力而为一说的。用尽自己的储蓄和信用额度去买房是有比较大的风险的，例如利率上调，工作丢失或者房产贬值都有可能造成银行force close. 而留有一定余地则抗风险能力大些。
6：已经买房的人大多希望别人跟进，这样能进一步推动房产价格，未买房产的人就要自己判断了，跟进的的人一般都是期望于后市，但后市向上向下是没那么容易判断的。不过从总体上来说超过一半的跟进的人的判断是错误的（不是说现在跟进一定错误）。这点可以从任何大众的投资或者投机的经历加以证明。
7：谁也不知道什么买是早买，什么时候买是后买，所以这个概念用在这里不太适用。
8：有一定道理，但这些钱是为了补足相应增加的city费用，否则每块地都加5000有矢公平，因为不同的地价相差是很大的。房地产保值增值的最最主要部分是土地而不是房屋本身。房屋是消费品，是有折旧的。有的旧房涨价（除去地价上涨以外的部分）并不是真正的涨价，减去upgrade费用和通涨因素后房屋本身还是不断折旧跌价的。

[RAFTER]

作者: 李大哥

市场这么大，我说跌也好，涨也好，能在多大程度上影响市场？微乎其微。所以你说已经买房的人在忽悠，我不同意。只不过是在谈各自的看法而已。


这话说的，连早晚都分不清了，但愿能分清价格高低。

十几年前，一套I屋才3－4万，现在都18万了。房子最少可以住100年，谁说房子不保值升值？

我没说你忽悠，我也还有一套自住房，所以房屋上涨我也高兴呀。

你是说现在房价低？ 早晚是相对的，现在买房的人相对于你我就是晚了，现在买房的人相对于明年就是早了（如果今年房价继续大幅上涨的话）. 所以这个早晚能那么容易分清吗？？如果你能明知未来......我也就不说了。

十几年前，一套I屋才3－4万，
那时地价是多少？？

现在都18万了
现在地价是多少？

18万-地价净增额 还剩多少？？

剩下的再减去原来3万还有多少？？

3 万十多年通涨后现值多少？

不要光看到数额就以为赚钱了，只有地价从长时间看可以抵御通货膨胀的影响并且随着城市的发展而增值，地上的覆盖物是消费品，最终是要折旧为0推倒重建的。

至于其他的不同观点我也不再讨论了，大家都自己做决定吧，反正天下没不散的宴席。

[RAFTER]

作者: 李大哥

不见得啊，不见得呀！

九大队发了个贴“冬天的风吹凉了地产的心”，05年3月我跟贴说“我预测过，卡城房子还能涨好几年。”有贴为证http://www.chinasmile.net/forums/sho...EC%B5%C4%B7%E7

05年12月，“牛头熊掌”发贴要买房，我回贴说：


http://www.chinasmile.net/forums/sho...d.php?t=113239

九大队几年前是判断错了，你对了。
但这不意味着九大队的判断永远是错而你以前的判断以后也对，事易时移呀。

[RAFTER]

作者: 李大哥

1、关于以后的判断，我没讲，九大队也没说，何来谁对谁错？

2、做出“人一定会死的”这个判断，总有对的一天，可是，这样的判断，又有什么现实指导意义呢？

1：你现在认为房屋还会上涨不就是对以后的判断吗？？你引叙你以前的正确是想证明你以后也正确吗？
2：离题太远，饭烧糊了 不过无聊之余也觉得这句话对现实的指导意义巨大。对这个判断的不同理解可以导致人生观的巨大差异，就象天堂和地狱的差别那么大 ，只是说笑，希望广大信教和不信教群众能谅解

[RAFTER]

作者: 李大哥

按你说的算：
以2004年12月的平均价为标准，我说的还能涨好几年，以3年为期限，2007年12月为结算日期。

如果到2007年12月卡城的房价跌破2004年12月的平均价，九大队胜；如果高于2004年12月的平均价，我胜。

九大队早就输了，而你的说法的标准不太苟同，因该以2006年1月的房价为标准，如果2007年12月的房价高于2006年1月的房价加上两年的通货膨胀再加上市场平均利润才能说是个好投资，才值得现在鼓励人们去投入。我现在肯定不了后市能否达成你的目标，毕竟高处不胜寒呀。

[RAFTER]

作者: 李大哥

按这个标准，我可不参与这个比赛。

我声明，对于2006年1月以后房价的走势，我不清楚，我也不忽悠别人买房。想买房，风险自负。

这就对了,对于你我,如果考虑自住以外,应该是何处获利了结或者加大投入,看不清就按兵不动算了.不过本人还是觉得今年的房价还是有一定的上涨空间,但风险也是很明显的,仅仅去年一年,有题材的房屋很多已经上涨了10万以上了.

[RAFTER]

作者: ACDC

Suppose a person has a job and also 50% of the full house price. He paid 5 % down and next month he lost his job. He still has a buffer of 45% of the house price that may last him for a couple of years to find another job. If he put them all into down payment. The house will be foreclosed as soon as he lost his job. In this case, the risk is higher because the person chose to put more than 5% down payment

A person has $10 in his pocket. Suppose a small house worths $5 and a big house worths $10 today. He chooses to buy the big house and next year all houses rise by 100%. So the small house worth $10 and the big one $20. When he switches from the $20 house to the $10 house, he will pocket $10, Compare to paying rent with the initial $10, he will be a lot better off.

Suppose a person has a job and also 50% of the full house price. He paid 50 % down and next month he lost his job. He still has lots of credit in the bank because his big down payment. He can borrow about 25% value of his house from the bank at the rate same as house mortgage. This 25% percent helps him very much, he has enough time to sale the house or have enough time to find another job. If he only put 5% into down payment and put the rest of his money in the bank , he would have to pay more mortgage and thousands of money for the mortgage get approved which is not necessary and wasting of money. He will lose a lots of cash and pay more interests in this way no matter he could keep his job or not because the person chose to pay as less as 5% downpayment

How about the house price goes down 50%? if he has bought the big one then his net wealth is about 5$, if he has bought the small one he still has 7.5$in his pocket and save tax and gas bill on his property.

So, every thing has two sides, don't just emphasize one side and ignore the other one.

[RAFTER]

作者: 野渡无人

这好象不大对吧.假如一个30万的房子,我交%5的首期,也就是1万5.假如工作没了.供不起了.房价又暴跌了50%.只要把房子还给银行.我拍拍PG走人.也就损失了1万5.没什么大不了的嘛.假如再找到工作,1万5,几个月不就争出来了嘛.

假如交25%的首期,丢了工作,房价再暴跌,那损失可比1万5大啊.

野猪怎么也是个领导，怎么也范小学生的计算错误呀？好好想想漏了些什么，任何事物都有两面性呀！！！

[RAFTER]

作者: ACDC

My subject line was counter examples (to statements made earlier) and that's what they are. Actually, the 1st example happened in real life many years ago in Calgary.

I'm not sure if what you meant by 'credit' is the same as what a bank considered as credit in financial terms. Are you saying if a person does not have the ability to pay his loan, the bank will still lend him more ? Hmm, that might be correct if the person have borrowed several billion, and likely not if he has only borrowed several hundred thousand.

the credit means line of credit, you can apply for that if you have pay more than 25% for your house value even if you don't have a job. You do have the ability to pay the loan because of your downpayment in the house and the bank will feel safe. If you doubt this, you can talk to your broker to make sure of this issue.

[RAFTER]

作者: Fuchsia

So, every thing has two sides, don't just emphasize one side and ignore the other one.
YOU GET MY POINT.

That is always my point! Then why you post this??
Sometimes I just pointed out something other people ignored but that doesn't mean it is my point

[RAFTER]

作者: 野渡无人

看看,争了半天,原来是一个POINT.

网上评论要站在中性的立场，从正反两个方面去谈论，这样才会对他人的决定有建设性作用呀！

[RAFTER]

作者: 野渡无人

房事,有关房屋的事情...

容易产生歧义，别人以为是你房屋里的事情

[RAFTER]

作者: dcj

搞不懂一帮已经买了房子的老中激动个啥, 如果是自住房, 房价涨了你一分钱好处得不到,反而每年要多交几百块的地税。

激动是有理的,
好处是得到的,
税是要多交的,
风险是存在的,
投机是取巧的,
踏空是后悔的,
追涨是疯狂的,
套现是犹豫的,
做人是无奈的,
梦想是还没成真的

[RAFTER]

作者: top gun

所以才要买房保值呀。

如果谁的房子现在20万的，以24万卖给我，把交接日期定在2030年，我马上签合同）。

这句话没有什么意义呀,这么说吧,现在20万的房子卖给我2030年交接0-100万都行,不过这不是套牢了房东? 这以后二十多年他是不能把房子兑现了.

[RAFTER]

作者: cmh

http://oregonstate.edu/Dept/pol_sci/...cv2004rsx1.pdf

给你学习一下,2004年的1刀相当于1976年0.342刀.

算得好,用事实说话,而不是大嘴一瞥就漏出一个数.

[RAFTER]

作者: cmh

期货合同,可以交易.一回事儿.接手者履行合同义务.

好象私人授房没有这样期货交易的实例吧!