请教一个银行按揭的问题？ （一直没有满意答案）

[1888-business]

银行的浮动利率一般都低于Fix 利率，大家都申请浮动的话，银行岂不亏本？
持浮动利率进入本金的数量是否比Fix的低？为何申请5年的Fix比申请其他的类别标准要高？ 这几年浮动利率应该是低于Fix 吧，何须考虑锁定利率？？

[nolater]

利用低利率可以多还钱,但是浮动利率一旦涨起来,可以在短短半年
的时间大大高于固定,到那时你当然可以改成固定,但是给你的不是
市场利率(你只能接受这个)
我就有这个经历,没有人敢坚持浮动多年的,因为加拿大一旦加息
你不知道下一个季度又要加多少.这个和股票套牢一样,只有割肉

[甲乙丙丁]

作者: 1888-business

银行的浮动利率一般都低于Fix 利率，大家都申请浮动的话，银行岂不亏本？ ？？

谁说浮动一定比固定低的？07年底时浮动就比固定的高，高通货膨胀时更是如此。

持浮动利率进入本金的数量是否比Fix的低？为何申请5年的Fix比申请其他的类别标准要高？

大家已经讨论过，浮动利率总体而言要比固定划算，但是浮动的风险要大些。目前申请5年的Fix比申请短期的收入标准高，是因为当前的5年Fix利率比浮动的利率要高，显然对申请人的收入要求更高一些。

这几年浮动利率应该是低于Fix 吧，何须考虑锁定利率？？

这个恐怕不好说。

[goldenberry]

作者: 1888-business

银行的浮动利率一般都低于Fix 利率，大家都申请浮动的话，银行岂不亏本？
持浮动利率进入本金的数量是否比Fix的低？为何申请5年的Fix比申请其他的类别标准要高？ 这几年浮动利率应该是低于Fix 吧，何须考虑锁定利率？？

浮动利率虽然低，但是只要大于存款利率，银行就不亏。

是否锁定利率，根据的是利率的趋势，和“这几年浮动利率应该是低于Fix 吧”关系不大。

[annarosa]

银行 保险公司 还有证券公司等 亏不亏 赚不赚 以及亏多少 赚多少
如果不去买他们发行的票据 或投资它们
不用费这个心

当然 如果买了他们的票据 或投资于它们
则一定要费这个心了

[qwertyonly]

固定利率= 浮动 + 保险费， 银行能多赚但要承担一些风险。
浮动的银行无风险，所以便宜。

[saveisking]

作者: qwertyonly

固定利率= 浮动 + 保险费， 银行能多赚但要承担一些风险。
浮动的银行无风险，所以便宜。

银行无风险等于你承担风险。你说是最终结果是你占了便宜？不管是固定和浮动你都交了保险费用，银行不知道计算么？

[saveisking]

作者: 1888-business

银行的浮动利率一般都低于Fix 利率，大家都申请浮动的话，银行岂不亏本？
持浮动利率进入本金的数量是否比Fix的低？为何申请5年的Fix比申请其他的类别标准要高？ 这几年浮动利率应该是低于Fix 吧，何须考虑锁定利率？？

我想你考虑得对象首先是银行提供给你的选择，银行是否亏本和它的融资成本以及管理成本有关系，和你的选择没有关系。

所以你的选择应该是：
1.当前的利率在历史阶段来看是低 or 高。
2. 浮动p变化趋势会是什么样的？（分析浮动）
3. 自己的现金流情况如何？（提前还款）
4. 如何选择固定贷款的term。（分析固定）

[Calgary]

作者: 1888-business

银行的浮动利率一般都低于Fix 利率，大家都申请浮动的话，银行岂不亏本？
持浮动利率进入本金的数量是否比Fix的低？为何申请5年的Fix比申请其他的类别标准要高？ 这几年浮动利率应该是低于Fix 吧，何须考虑锁定利率？？

很简单，银行的固定和浮动品种的资金来源是不一样的， 其盯住的利率也不一样。银行不会亏本的。

[jedi_xie]

作者: 1888-business

银行的浮动利率一般都低于Fix 利率，大家都申请浮动的话，银行岂不亏本？
持浮动利率进入本金的数量是否比Fix的低？为何申请5年的Fix比申请其他的类别标准要高？ 这几年浮动利率应该是低于Fix 吧，何须考虑锁定利率？？

很简单的一个问题，把问题简化一下：

银行没钱是需要向央行借钱的，央行现在的Key Rate是 0.25%。如果按浮动利率借给你，p=2.25%，也就是说银行有2%的利差，因为利率是浮动的，假定6月央行升息，升到1%，p=3.25%，银行还是有2%的利差。如果按Fix来借给你，5年之内都是3.95%，现在银行有3。75%的利差，同样是6月央行升息，到1%，那么到6月时，银行的利差就剩下2.95%了。也就是说如果是浮动的，银行风险小，所以收费便宜，fix的，银行收费贵，所以贵。

[saveisking]

作者: jedi_xie

很简单的一个问题，把问题简化一下：

银行没钱是需要向央行借钱的，央行现在的Key Rate是 0.25%。如果按浮动利率借给你，p=2.25%，也就是说银行有2%的利差，因为利率是浮动的，假定6月央行升息，升到1%，p=3.25%，银行还是有2%的利差。如果按Fix来借给你，5年之内都是3.9...

这个说法有误，银行的固定是和同期债券挂钩。商业银行融资的渠道不仅仅是央行拆借。所以不是这么算的。存贷利息差是他们的主要利润。

[jedi_xie]

作者: saveisking

这个说法有误，银行的固定是和同期债券挂钩。商业银行融资的渠道不仅仅是央行拆借。所以不是这么算的。存贷利息差是他们的主要利润。

我说的是把问题简单化，容易明白。当然不是只向央行借款，银行没钱首先是向同业借，最后才是向央行借，但key interest rate 是这些拆借活动的基础。

[pabloB]

几年前我在rolia看过某同学的学习笔记------http://fh.rolia.net/f0/c2300/hit/post/398596.html



买房笔记：关于贷款
by rollor (Rollor) at 2002.3.11 14:18 (#398596@0)
经过不断的看书学习请教，终于明白了购房贷款的一些基本原理。记录下来，算是抛砖引玉，请各位批评指正。

首先，开始着手卖房前需要到银行进行贷款额度预批，即PRE-APPROVAL。这项工作可以到任何银行进行，所获得的批准证书只是银行自己的一个保证，对你没有任何约束力。有了这份证书，就可以确切知道自己能不能贷到款，对买房有了明确的价格目标。有PRE-APPROVAL的另一个好处是，如果你准备选用固定利率贷款计划，PRE-APPROVAL会给你一个利率保证，即保证在若干天内，给你最低的固定利率。银行的利率保证期限通常是60天左右，但目前SOTIA BANK为120天，即从我获得PRE-APPROVAL的时候起，120天之内任何时候固定利率是多少，我就得到多少。如果我买房交割日期为120天以后，那么，我获得的利率就是从交割日往前倒推120天期间的最低利率。

在找好房子签订了买卖合同后，就开始了真正的寻求购房贷款的过程。

各银行和贷款公司有很多很多的贷款产品（方案），绝对使人眼花缭乱。经过学习总结，发现，银行在制定某种方案时，主要考虑三个方面的因素：利率，还贷灵活性，利率稳定性。这三个因素此伏彼长，针对的是不同用户的不同需要。

贷款人希望自己获得最低利率。
贷款人还希望能根据自己有经济能力的变化调整还款计划。
贷款人也希望自己的低利率能长久保持。

于是，贷款产品就有了浮动利率和固定利率，可提前还款和不可提前还款的分类。

贷款时，在同一金融机构中，如果选择随时可以提前还清贷款，就只能选择利率高一些的方案。如果选择贷款利率五年保证不变，就不能获得目前的最低利率。永远不能三者得兼。

那么，你应该怎么选择呢？

我们先看看还贷灵活性。

虽然房屋贷款通常用25年才能还清，但每次的贷款合同的有效期通常只有三年至七年，我们假定为五年。

五年中，你会不会卖房？如果有可能，你就应当选择可以提前还贷或可以把贷款转移到新的购屋计划中的OPEN方案。五年中，你有没有可能买649并中头奖？中头奖的第二天你会不会把房屋贷款还清？如果有这种可能，你应该选择可提前还贷的OPEN方案。

由于我觉得自己五年内卖房的可能性极小，一旦中649之后我不会把钱用于还清住房贷款而是会进行别的投资，所以，这些提前还贷的灵活性对我来讲太奢侈了。我选择了CLOSED方案。CLOSED方案中经常有可加速还款的方案，如15/15，即每月可多还当月应交额的15%，每年可多还总贷款额的15%。这15%对我来讲已经足够了。

下面我们再比较一下固定利率和浮动利率。

所谓浮动利率（VARIABLE RATE），就是利率随市场变化而变化的贷款计划，各银行以加拿大银行（BANK OF CANADA）公布的基本利率（PRIME RATE）加或减去一个常数给用户提供的利率，这个利率完全随PRIME RATE变化而变化。目前这个基本利率是3.75，很低，但如果涨到10，你就得多付很多。

固定利率（FIXED RATE）就简单了。各银行根据自己的金融专家对未来金融市场的预测，定出自己的固定利率。贷款人获得的这个利率在五年（或其他年数）内保持不变。银行为了吸引客户，经常公布一个利率，然后给贷款人提供一个优惠利率。目前五年期优惠利率大约为5.75左右，比目前的基本利率高一些，但保持五年不变。

在这两者之间，还有一种包顶浮动利率（CAPPED VARIABLE RATE，各银行叫法有区别），即采用浮动利率（略高于不包顶的浮动利率），但包顶，即保证五年内最高利率不超过某个值，如6.75。

那么，到底应该选择那种方案呢？我们可以从历史中找答案。

进入BANK OF CANADA 的网站 http://www.bankofcanada.ca，通过“RATES AND STATISTICS”，可以查到过去六十多年的利率历史，包括基本利率和各银行五年期浮动利率的平均值。

我把任何五年期间的浮动利率进行平均与相对的五年期固定利率进行比较，惊奇地发现，在过去五十多年里，平均浮动利率大都低于相应的五年期固定利率，少数情况固定利率略低于浮动利率，只有一次，1983年前后，浮动利率大大高于固定利率，而在其后的1986年前后，固定利率又以更高的幅度超出了浮动利率（银行把赔的钱又赚回去后还有点结余）。

这是为什么呢？因为银行的金融学家不是傻瓜，他们在客户提供固定利率保护的时候，首先考虑的是银行自己不受损失。他们是在对将来的经济局势进行了充分的专业评估之后，在给自己留有很大余地的基础上公布的固定利率。他们给你提供的固定利率为5.75，就说明他们认为，从现在起五年内的浮动利率平均不会大于5.75。

所以，如果你不是那种宁肯多花钱也要不愿相信专家的人，你买浮动利率肯定合算。

但是，有人说，历史不等于将来。今天的国际形势与几十年前有很大不同，而且目前利率极低，下调的可能性很小，上涨的空间很大。五年之内利率涨幅多大，谁也说不清。

对此，我没法反驳。但是，对于利率的变化趋势，银行专家比我更有发言权。现在的国际形势虽然不同，但专家仍然是专家。况且，我买房的还贷时间不是五年，而是大约25年。对于最近五年内的形势变化，专家们可能会有失误，但专家们不会连续失误25年。只要我每五年一次的贷款合同更新都只选浮动利率，那么，在25年的时间里，我肯定会省至少几万元。

至于浮动利率中，要不要加上包顶？理论上讲，应该是要获得多一分保证，就得付出多一分利率。但由于我还没有对历史数据进行详细计算，目前还无法细说。

[有门!]

我是刚买了固定，考虑的主要因素是，现在的利率最低，未来只能是涨不可能降，但什么时候涨？涨的幅度如何？不好说，现在浮动是比固定便宜一大块，但也是相对低的，而浮动现在P减的不是很多，但可以看出正在逐步减，所以估计一两年后，浮动P会减到更多，所以我固定了两年。上面很多朋友道理说了，其实长期来说我是感兴趣浮动，但不是现在，两年的相对浮动高的固定我承受的了，懒得细算，跟投资一样，不要太贪。

[老广]

我认为固定才是赌的，赌利率上升，利率升了赌赢了，利率下降了，输了。浮动就是不赌。

[pabloB]

作者: 有门!

我是刚买了固定，考虑的主要因素是，现在的利率最低，未来只能是涨不可能降，但什么时候涨？涨的幅度如何？不好说，现在浮动是比固定便宜一大块，但也是相对低的，而浮动现在P减的不是很多，但可以看出正在逐步减，所以估计一两年后，浮动P会减到更多，所以我固定了两年。上面很多朋友道理说了，其实长期来说我是感兴趣浮...

对，差不多就行了。