May 13th, 2019, 16:44 | 只看该作者 #26 |
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如果图保险,同样利率下,fix越长越好。所以当然是5年。 如果想最大化自己的利益,永远都是选float。因为银行都有算过,给你的fix,都已经附加了风险的空间。现在银行给你和float一样的fix利率,就是银行认为prime利率上升的几率很小,而且银行5年fix都比三年fix高。如果愿意承担风险,就选float,大概率今明两年prime要降,以刺激经济。 选3年fix,是最不明智的。因为两条都不占。 10月份保守党上台,要对中国贸易fully reset. |
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May 13th, 2019, 21:22 | 只看该作者 #36 |
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如果考虑换房,更应该优先考虑银行。银行可以做heloc,帮助你买下一个房。 既然你选择银行,就要考虑其后的贷款利率。HSBC是加拿大唯一一家外资银行,其贷款利息一直比加拿大自己的五大行要低。你这次选择HSBC,下一次买房时,其利率也非常可能比加拿大五大行低,是最好的。 如果考虑heloc,这次最好不选择网络上的lender。 再说清楚一点,如jo jo告诉你的,你如果再买房,很大概率会用到portable mortgage,或者叫桥贷款。你就是用一个短的三年贷款,你也不太可能刚好在三年后的今天买房,3年后买房,你就需要把mortgage转成open mortgage,open mortgage 的利率会高很多的,比如first national的open mortgage现在是7.3%,比closed mortgage的利率double都不止。你与其那样,不如用一个五年close的,中间买房时做桥贷款,把你未用完的好利率传到下一个mortgage上。 |
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China_Soul (May 14th, 2019) |
May 14th, 2019, 12:04 | 只看该作者 #40 |
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这个问题,你可以问你现在的lender,你下一个lender可能愿意帮你支付部分到全部的罚款。 另外,借助此贴,我想说几句: 1. 我只是一个还mortage的普通消费者,不是broker或者银行的mortgage specialisit 2. 我以前一直用borker,已经续了好几个mortgage,但对mortgage的具体细节都不清楚。 3. 我现在才发现,想mortgage这种大事,必须自己来操刀,具体过问每一个细节,就像报税。找broker是省事,但你因为失去学习的机会,很可能掉到误区里几十年都不知道。broker是拿佣金的,很多连面都不见,他们没有责任负责教你mortage的相关知识。有的broker,会明确拒绝或者跳过回答你问的mortgage里面的细节,因为这是他们安生立命的根本。或者反过来说,mortgage这个知识这么多,broker全部给你科普一遍,也很费时间。谁知道你那块不清楚呢。 4. 这些所谓的误区,比如,先还mortgage还是先交RRSP? mortgage里的最大贷款年限的意义,它如何影响mortgage的计算?等等。 举个例子,上面有人问道的,如何选mortgage。简单的解释是: 1. 如果目前处于高利率时期,就选float,等他日利率降到低利率时期,将float转为fixed,反之,选fix,并且尽量选择5年或更长。2. 如果准备换房,不要把做首付的钱存起来,而是要把所有的余钱全部还贷,让自己的账户,余钱越少越好,紧急用钱,比如失业初期的1-2万,可以动用heloc,而不是将1-2万余钱存在checking 账户上。 3. 换房时,用heloc做首付,然后将现在的mortgage port到下一个mortgage里面,然后在卖房后,首先将heloc清零。为此,一定要确认现在的mortgage lender允许你这么做。 5. 一个25到30年总长的mortgage,无论你选1年还是5年fix/float,你第一年交的mortgage payment差不多60-80%是利息(不是很准,仅举例用),可能只有20%是本金。也就是看着你的利息只有3-5%,你实际支付的利息却是100-300%(利息/偿还的本金)。你将checking账户上多余的1千元转入mortgage,你马上节省了这1千元在25年或者30年的产生的全部利息。 6. 如果你选择broker,有些broker会在switch mortgage时,自动帮你重新选一个25年总长的mortgage,还不通知你,或者给你解释你实际的mortgage的总长,是应该短于25年的。这样,你永远在付一个25年总长的mortgage的前1-5年,也就是你的利息可能总是100-300%,而不是你看到的3-5%。broker清楚告诉你mortage的利息是如何计算的除外。 7. 最后,再说一遍。用broker很方便,但要知道这个方便也许让你轻松付出几万甚至几十万加币的代价。所以,选择broker,除了他么是否提供最低的利率,还有他们是否愿意用他们的时间给你解释mortgage方方面面的基本常识,教你如何最快和最合理的付完mortgage。你如果能够从broker那里学习到这个专业知识,远比他们提供的全城最低的利息,重要的多得多。但反过来说,mortgage知识那么多,broker哪里知道你哪一块不清楚,有什么误解,从而纠正你呢。 此帖于 May 14th, 2019 12:48 被 rotatem 编辑。 |
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calgarytochina (May 15th, 2019) |