都说加拿大房子泡沫，感觉卡尔加里房子没怎么涨，是我的错觉？

[jo jo]

抱抱。2007年30万附近的独立屋 是最over priced的房型吖。。。 07年还能捡到inner city 40w附近的R2破房便宜；后来，同区地价 最高峰去到八十，现在70应该还能有，破房也一直能出租

[jo jo]

作者: C-melody

07年的30来万的独立屋当时就是最便宜的独立屋，记得Townhouse都要30万了。现在15年过去了，竟然一分没涨。

就是这个理儿（没天理）哒， 在向上通道中 最便宜的商品就是溢价最高的呢
你的房子 应该是年代新品相好的房房吧？ 这个溢价更大了 房子本身是消耗品，保值的是土地。

我那会儿没钱 只是做condo， 2009才开始做独立屋 算timing比较顺利的。
同时期 囤破房好地的，没有听说有亏
07年，要赌到豪宅range，当年 过八十万就算豪宅了吧 现在一两百才入门

[jo jo]

作者: C-melody

卡城土地升值了吗？

看location吧
09年买的第一块地38万，现在有人给62 但还没到卖的时候

[jo jo]

作者: TORONTO VANCOUVER

你那是垃圾堆里捡首饰，茅屎坑里淘金子。
卡村的地产除了06-07年跃升一把，其它时间都是不跌不涨的。相比温哥华多伦多的陡峭上升就是大跌。在卡尔加里投资地产，就是雪崩底下找升值。

还好了 地囤着也不会变坏，个人做的就是deals 不是market吖，没见过这里有谁 能买下整个卡村房市的

就是看整体房市，这两年 我想压价 一直low bid，差一两万 硬没上到车；咱囤地这旮旯，今年比去年涨了十几二十% 老可惜了

小巴的基金 每年的涨幅也不过20%，再高回报的项目，从资本成本和风险控制角度看，都不是那么容易掌握的。

[jo jo]

这利率 这旮旯 还能亏大钱？！

[jo jo]

2021-10=2011， 11年买的房子 今年卖 还能有账面亏损，买的poor区精装吗？如果不是 那就很特例了， 09-11是07/08回调期 还能买亏 真有点冤大头咯
这个例子还不如melody的 不说明地价走势啊
近十年二十年，买地亏的 买在14/15发生的可能性 大点儿


不过 还见过炒股做Microsoft 还能做亏的呢； 每个投资领域 总有些贡献者

至于Calgary的通胀， 其实我还挺懂的 就不聊了 呵呵

[jo jo]

不会不会，不说话 偶会s哒 我是说不和大T聊通胀，这方面我是学院派的 他好多基础定义都挺偏 不好聊

房地产是优质投资的key factor 是风险低，不是回报高，除非是现捡的便宜，不然年率回报超过20%的市场 我是不做的
现在利率这么低，金融杠杆很容易低成本借到，如果追求的是回报率，炒股快很多，重点是看自己比较懂哪个area

好奇问问哦，你14年买nanaimo时 什么想法的吖

[jo jo]

你买时是看准了nanaimo会涨，还是随性朋友提到就做功课上的吖？
异地管理方便吗？成本贵么
我买房子除了兴趣爱好 也是刚好工作便利，那会儿的同事都是flipper，带上我玩 省好多费用。
我做得很保守的，算好抗15年有15+%利润 就上了；
不过，接触多了 持有成本控制得越来越好，卡村就成了我的舒适区，出不去了 毕竟村里的破房还没买全呢
其实所有人做的都是个案，买不下大市的说
什么市场都有机会和风险，最重要是个案功课做足，这次大选后 税改对多温的影响肯定比卡村大，把房地产做短炒项目，变数成本有点大; 要不介意变数的，真不如炒股 这两年都疯了 一周翻十倍二十倍的死耗子 咱都碰不少，房子一周还不够时间交吉呢

不过都是个人的投资philosophy，没有对错啦 不就是钱嘛

[jo jo]

今天疯了 EFTR，从$11涨到$37 向40迈进ing，，，只是接了辉瑞一个500w的合同，市值就爆了十几亿。。。
做波段 做了25手，歇歇吃口饭，再奋战一小时，然后转做空


用自己舒适的方式 做好风险管理 然后实践 就对了

[jo jo]

嗯呐，其实都有数可以计算的 我在这没有做专业分析的喇 很无聊 没人看的，咱都是吹水加点大实话。

每种投资都有现成的评估和预测模型，我们只要把细节填进去，没有什么弄不好的，
只是大多数人不喜欢太具体的细节管理，喜欢差不多的随便投，投中了那也很高兴哒
各有各的乐趣吧。 我喜欢算清楚的。

房地产有实用功能和资本功能，两个都生钱
像你朋友做的就讲到贷款杠杆，汇率，还有税务变化，这是资本回报方面的因素；持有成本控制 就涉及法规，地税，出租率和房屋维护成本管理
把每个投资建模，然后把本地化的数字填进去，就知道什么该买什么该卖，什么资源要准备了

你现在村里俩房能异地管理，就是说房子没有什么问题，像我的小破房，自己管和请人管，成本差30-40%，不过 现在忙起来了，我也是请人，自己只看账本和提醒关键事项。

对了 你做airbnb么？现在村里bylaw 保险都规范了，试着和一个人合作，还挺不错的呢 不过我只是管booking 轻松。

[jo jo]

作者: C-melody

你是专业投资的，我这些都不算投资，只是跟着朋友走。没事的时候，听听大牛的投资分析，开开眼界。
在Nanaimo做过4年Airbnb,主要也是家人管理，我只是做点设置和booking。目前还不知道是不是继续做下去，还是长租省心。不用担心各式的客人挑剔和疫情，只要选好租客就行。Nanaimo房租上涨很...

咱考虑的concern都一样呢。
之前我自己管，选租客很仔细的，信用/收入/职业/生活习惯/社会关系 都查个遍，连面相都看
现在airbnb没有太多的信息可以把关，只能挑实名验证&有好review的，但这些不代表什么 只好靠尽量调高价格来适当filter下下
以前没有专门的abnb保险 又不能要求每个短租客买保险，用student housing的package，很多意外都不确定能不能保，房子被霍霍一次 就可能赔很大
现在险种全了 解决了意外$$问题，但纠纷问题 就很难避免了，幸好有朋友出面。
单从出租收益看 abnb还是赢很多的呢。我那小破房 不分租2000，上下分2500，现在abnb一个月有8000呢。不过我们还没分账，服务费都归他，还要扣家居折旧啥的，旺淡季差别也不知道多大，年末咱再总结。
nanaimo那么旺，abnb应该更好做，唯一不好是要有靠谱的人定期看着，如果我的partner飞起我，我是做不来了。

卡村的服务还是太落后，有俩condo一直没找到好timing卖，持了十几年咯 要进board监控运营 不然会很野， condo fee四百了都

除了早期炒condo和楼花，后面的房子大多都是买来囤的 正经说来 我这不算投资房地产呢 只是在做出租生意。这里的贷款服务实在太好使了，买房的首付从其他现房equity抽出来的，也没遇到贷款额度不足的问题，没必要着急在相对好年份卖房那么麻烦。短炒在原始资本累积阶段比较高效，但越往后，卖房套现周转 就要从可用办法priority上往后挪挪了。
炒股做大时 想过放一套，但算了下下税率，还不如用margin借钱炒呢
古语说得好吖 赚大钱的办法都写在刑法里，省大钱的办法都写在税法里
当然 要能预测到具体某个房子有血崩危机 那是要采取行动。

[jo jo]

作者: C-melody

羡慕你没有遇到贷款困难的问题，我们现在处于半退休状态，基本贷不出款了。
关于airbnb,17年在卡城做过，除了7-8月份客流量还行，其他时间客源很少，而且卡城的Airbnb的太多，价格根本上不去。Nanaimo的airbnb从6-8月是旺季，9月份还有一些客源，价格当然也不错。但是就是操心，整个...

你贷无可贷，就说明已经买全了quota，挺好哒
加拿大的贷款政策应该是有漏洞的，十万年薪时就能撬到200w，虽然加入了租金，，，还有，只要房产升值了，重压循环贷，首付也搞定，不用动自己的储备。

是不是location的问题，我看了partner的账本，之前冬天也很旺，
来滑雪的，住resort里或附近要么太贵要么不大干净，他的物业都在16av上，去哪都方便，很多回头客，估计我是沾了他的光。
等这个冬天 再验证一下，我还没做满一年呢，尤其现在还有疫情因素
短租和长租是不同的业务，我做不来短租

出租收入算business income和房产增值的被动收入不一样概念哒，前者是纯劳动收入，后者是被动收入，好些大路的投资说的都是被动收入，不然 什么都算是投资喇，例如 刚吃了个早餐，投资了自己的肚肚 : p

[jo jo]

作者: C-melody

以前我在卡城也是这么认为的，为卡城人民的忠厚质朴自豪过。今年接待了几波卡城来Nanaimo旅游的，一些朋友真的还是那么好。但是也有令我吃惊的Mean。
一家人以3个大人2个小孩订的房，结果来了7个，自己带了睡袋。让我们提供钓螃蟹的工具。走的时候，房间地上不干净，工具也不按时归还。看在都是卡城华人的...

哎呀，为什么要违心给五星吖，大不了不给嘛……这样对别的不公平哦，偶设了租客限制最低四星，要遇到他们 咋办咧

[jo jo]

前面说了啊，我manage listing，booking和财务，partner管巡房和维修，清洁请人。
便宜的旅馆卫生和条件很差的，没有可比性，我看着附近四星半和五星酒店的价格和availability调整，便宜些些就好，目前几乎没有空档。

[jo jo]

作者: C-melody

贷不出来款是因为半退休状态收入不够，即便房子翻了一倍，也贷不出来。工薪阶层还是好，可以使用杠杆。不过，以前我们在卡城13万的收入，加上租金17万了，也没撬到200w,真是我太笨了，问了那么多卡城的Broker,也没有撬到。华枫上也没人分享一下。
也许你的Airbnb位置好，又是专业管理吧，难怪收入这么好。
关于卡城游客，因为看着亲切，我给的评价都很高。其实，这样并不公平。好在近期也不做家庭旅馆了，一切都过去了。
JoJo，在卡城看华枫这么多年，也看了很多你的贴子，竟然从来没在现实世界来往过，也算神交已久。...

做破房 均价50附近的，每个房子只要搞定20%首付（账面从自己存款证明，实际从别的房子equity出）然后剩下的80%走income，要些铺排 但操作起来还是很容易的；你是不是害羞 不好意思问吖
刘江post过video， 可行方案 大多都cover了，但他没有说到家庭人头红利， 这个和开代持公司差不多意思， 优点是 成本更小些
https://www.youtube.com/watch?v=_s42Xj9PrDo
我除了公司收入， 那会儿还有个单身优势 每次换的都是自住房，你要小孩的财务也是家族运营的话， 人头用好 也有些灵活变动。

刚来那会儿 还social， 认识了三姐和aa姐， 见过cici一次，
之后掉钱眼儿了 就没怎么联系了 24*7在上班的状态； 不然 你也见不到我这么多帖子 都是在办公时的偷闲
没往来 说明咱没有业务重叠咧

嗯呐 有人情味 挺好的； 我在business上很少感情用事， 可以保证不出错， 但也少了机会 不定呢

[jo jo]

只要信用score好，加拿大借钱的渠道真太多了，income不好看，HELOC用尽，还可以用其他投资作抵押的信用贷款，
利率ok 比mortage高点儿
早前约人评估了一下，囤的那些蓝筹， 能给2.85%的利率， 比直接用margin还便宜，但是会影响score， 不确定短期还会不会买房 就先不上了
如果忽然遇到个好投资 缺快钱，这个质押贷款 挺不错的 也是两三天就能批的。

[jo jo]

刚扫了一下 刘江还讲过：贷款投资, 真的好吗？
这才是专业分析哦

不过 看这些分析，一定要有基本的认识:所有专业分析都是简化case
自然人的财务状况肯定是复合的，会有工资income，投资主动收益，被动收益，和很多可抵税activities。

还有 一定一定要明白西哥的名言:所有借的钱都是要连本带利归还的；

& 风险控制高于一切: 不要感情用事 觉得自己 一定会亏 or 一定会赢

[jo jo]

作者: C-melody

正在看这些视频，来扫盲。目前一个年轻的朋友，工资贷款只能做到30万，最低的独立屋房价也要超过60万，信用很好，怎么能做到只付20%首付，贷出80%的房款？

只能贷30万，年薪5万么？ 这个有点激进吖
正经的路子 就是先把收入提高？从十几万买起，差不多二三年就能买到60万的喇

立即上的 咱算算
60*80%=48w-30=18w
first time owner？ 政府有很多第一次买家的资助计划，我没有需求 不大了解 你让ta去做做功课 例如
https://www.placetocallhome.ca/fthbi...uyer-incentive
（注意所有优惠/资助都有代价的，一定要读好哦）
这里搞定了10%，18-6=12w
有cosigner最好，没有的话 买新房同时招一个长租客$1500+/m, 租金有的lender要打折，找打折少甚至可以不打折的，1500*12*6=10.8；12-10.8还差1.2万
这个 就不能从loc出么？实在不行， 再打份part time至少三个月，度过贷款审批期 就成了

而且只能贷30万其实是个伪命题，如果房子的估价超过要价的话，home equity可以算进可贷额度里
例如，一个估价100万的房子 你60万买下，银行是不介意贷款48万给这个年薪5万的年轻朋友的。
就是说 咱找房 要找那些超级笋盘

[jo jo]

作者: C-melody

这是他的第一套住房，BC省的房价就是这么高，60来万也只是买最小最basic的住房，因为家有两个小孩子不能买Condo。所以在思考是不是可以贷两个款?这个房子如果整租，大概就能达到$2500

有小孩只是不能“住”condo，不是不能“买”condo吖
如果只有一个set收入 很难走位 做两个贷款。

不好整租的， 整租就是纯rental property，贷款要求会更严一点， 而且利率也没那么好
加一个“出租面积房子50%以内”的租赁，就还能是自住房 同时又有rental income增加贷款额度

在BC 他试过跟汇丰聊吗？ 如果在汇丰有大额资产，贷款条件宽松很多 利率也好

[jo jo]

人有多少个两年呢 世界已经停滞了两年 太奢侈 人渴望自由的心都躁动起来了
生活安全两不误 才是人生吖

我本来提供了臭氧杀毒，但是要放风两小时，turn around时间不够，安全起见 还是用酒精消毒产品
很早就用电子锁和cam，本来也没有人和人的直接接触。

听partner说，
租客结构有改变，大多都是来玩的，以前还有来出差开会 学习的，估计这部分都走虚拟会议了。
同样 因为疫情，那些真的在住家内供应的单位，也少了，所以才有一个新的供需平衡。

疫情过去后，或许又是别的模式
都是在不断变动的