卡尔加里买房出租，合算吗？不

[齐鲁居士]

假如40万，买风险不太大的基金，5%收入，可收入两万。每十万，可收入五千。

买房子，一般都四十万左右，收入两万？地税，保险，折旧，还剩下多少？

唯一希望是，房子升值。说卡尔加里的房子升值，你信吗？

希望大家上来辩论。

[jo jo]

40万 能买200万的小公寓楼吖，可以有10-20套间，收入大概10到20万？ 扣了成本，勤劳勇敢点 还是可以剩的说

40万买security 融资杠杆可以有，但收益率很难覆盖借贷利率；ETF融资的杠杆倍数 顶了3 吧？ 不大划算

[Chinaian]

作者: rotatem

纲举目提，买房出租收益的主要来源，是房主借银行的钱，但租客来还银行的钱。所以答案是这是一条赚钱的路，赚多赚少而已。

但问题也不少：

1. 卡尔加里的房价上涨空间有限。这是由卡尔加里石油业下滑，而其他行业没有顶上，所以目前的经济结构很单一，脆弱，卡尔加里人普遍不看好。没有工作，大量的移民也...

同意！
如果家里有狠多多余的钱，
一可以捐给贫困人民，（比如：额）
或者想靠闲钱挣钱发财，
可以投资比特币，
表看以嘎才5-6万/个，
明年涨到10万是木有问题滴，
比投资房产划算。

[jo jo]

Alberta and Saskatchewan are the only Canadian provinces to broadly offer non-recourse residential mortgages.
支持 独栋清盘 不需要破产，one of the RE investment best advantages in Alberta.
如果懂得把规矩理顺，套现增值equity，可以把杠杆撑很大同时，&保护最优assets，劣等的，掏空 可以walk away，让lender自己整。

[Calgary889916]

作者: 齐鲁居士

假如40万，买风险不太大的基金，5%收入，可收入两万。每十万，可收入五千。

买房子，一般都四十万左右，收入两万？地税，保险，折旧，还剩下多少？

唯一希望是，房子升值。说卡尔加里的房子升值，你信吗？

希望大家上来辩论。...

你全款买房出租当然不合算。 现在西北区，40万的房子，一般月租金1800，地税，保险加一起平均一月300。 40万的房子，首付8万，贷款32万，分25年，现在的固定利率2.09，月供1369，一个月下来现金流 1800-300-1369 = 131，一年$1500的样子，这个钱可以cover房子的小修小补。所以正真的现金流是0， 所以你8万的投入，得到的回报是： 一年的mortgage 的本金部分，一年大概10000，另就是房子的增值部分。假如房子每年上涨1%，就是4000，所以你8万的投入，回报是14000，回报率是17.5%，

[2018-2019]

公寓每年不跌1%就算不错了吧。Brentwood卡大的几幢公寓楼，效益怎样？值得买吗？
40万的房子，能租1400就不错了，谁会付1800？有的扯吧。

[jo jo]

刨了400，回报率还有11.5%吖; 数 只是看你怎么算

[齐鲁居士]

年涨4000？好像不容易。
不过，思路还是对的。

总之，卡尔加里房价和租房收入的比例，已经没多少投资价值了。

[jo jo]

这个 总之 从何而来的？？

[一辈子不断梦]

单从生活经济的角度来说。尤其是楼上兄弟说的，假如你不是hanyman 也不是在这个领域做事，搞这个投资就是给银行打工，没啥赚的。

华人喜欢有自己的房产，这是另一码事。

[齐鲁居士]

作者: jo jo

这个 总之 从何而来的？？

就这个市场下， 看了看2014年买的房子，还是负值。

现金流？实际上房子作为现金流非常受限。拿不出多钱。不如其他方式。

[jo jo]

作者: 齐鲁居士

就这个市场下， 看了看2014年买的房子，还是负值。

现金流？实际上房子作为现金流非常受限。拿不出多钱。不如其他方式。

但没人是买下整个房市的吖，就像没人是买下整个股市一样，都是细节在赚钱。
14年我在crescent heights，山顶内街，56w挑了块r2的地，现在没戏，连卖的都没有

房产是穷人套出现金最便宜的工具了，咱不像Musk之类大佬，无抵押都能有人低息给他送钱。
小c的计算，很清楚哒，不过如果注重现金流，选40w 就不是最优选了，20w租1000，30租1500的，不好吗？
又想赚租金，又想赚增值的，那才比较费脑 要做做功课
就有人连稳赚5%的基金都选不中呢，你只是这方面比较熟 吧？

[jo jo]

作者: Calgary889916

你全款买房出租当然不合算。 现在西北区，40万的房子，一般月租金1800，地税，保险加一起平均一月300。 40万的房子，首付8万，贷款32万，分25年，现在的固定利率2.09，月供1369，一个月下来现金流 1800-300-1369 = 131，一年$1500的样子，这个钱可以cover房子的小修小补。所以正真的现金流是0， 所以你8万的投入，得到的回报是： 一年的mortgage 的本金部分，一年大概10000，另就是房子的增值部分。假如房子每年上涨1%，就是4000，所以你8万的投入，回报是14000，回报率是17.5%，..

没验证，assume小c没算错，换成跌1%和月租1400，刨了4000增幅，再减4000跌幅，再减4800租金损失，还剩1200呢，至少不赔本了
但也说明小c没把细节做全。
买个30万，租1400，用浮动利率1.45%，就好看很多

[LIANGQING]

作者: jo jo

但没人是买下整个房市的吖，就像没人是买下整个股市一样，都是细节在赚钱。
14年我在crescent heights，山顶内街，56w挑了块r2的地，现在没戏，连卖的都没有

房产是穷人套出现金最便宜的工具了，咱不像Musk之类大佬，无抵押都能有人低息给他送钱。
小c的计算，很清楚哒，不过如果注重现金...

这个细节不容易，需要经验积累。
谁要能包我净赚4%，我的钱都归你管，赚多了都是你的，少了你赔，签合同。
租房还是赚的，就是操心。
前一阵租客要走，广告涨一百，十多家来抢，要少了。没租上的不依不饶问原因。被选上那家高兴的，着急入住，小修小补自己做，二年的支票一次给。
房价可能不会涨，但土豆这么个撒钱法，通货膨胀怕是难免。
因为不看好卡尔加里，前年去Canmore买，今年想再去，涨了不少，犹豫中。

[jo jo]

人又不傻，银行借才1.45% 干嘛帮你
canmore是个好地方啊。

[jo jo]

稳赚不赔 算不上公平，最大可能是阴deal。
保4%入息的合同，在市面prime息5%时候会出现，你的代价是 损失机会成本

等价交换 是世事不二法则，获取增值对应的就是承担风险；碰运气 能碰到，但只能等了

[2018-2019]

都没算上卖房时，中介还宰一把，3,4万就没了。
如果房价每年只涨1%，估计出租房的房东就是为handyman 和房屋经纪打长工的了。

[HXS1966]

作者: rotatem

不是长期看，平均的收益都是8%以上，10%以上吗？而且是历史数据证明了的，铁板钉钉的真。

那我说认真的，随便哪个稳定的金融机构，我也和楼上的一样，只要给我4%的回报，只取一半盈利，多了你们全拿走。但少了4%你给赔，可以锁个10年。有这样的定期存款吗？

哪个卖基金的银行可以签这样的定期存款合同？
...

3倍杠杆的美国ETF指数（牛）基金，涨幅大约是同期指数的3倍，线性系数基本是1，管理手续年耗大约是1％。
股票指数长期是稳定增长的，长期看的年收益率是超过你设定的10％的。
为何要与你签你稳赚不赔的霸王合同？

例如今天标普500指数涨0.36％，3倍杠杆的SP500指数ETF，SPXL，今天涨幅是1.09％。
2011年，SPXL价格是4.6左右，目前是98.9。
纳指的3倍杠杆ETF是TQQQ。

[jo jo]

作者: rotatem

不是长期看，平均的收益都是8%以上，10%以上吗？而且是历史数据证明了的，铁板钉钉的真。

那我说认真的，随便哪个稳定的金融机构，我也和楼上的一样，只要给我4%的回报，只取一半盈利，多了你们全拿走。但少了4%你给赔，可以锁个10年。有这样的定期存款吗？

哪个卖基金的银行可以签这样的定期存款合同？
...

人不是傻的吖。。。都是数学！ 市面没有4%的GIC 是有原因的啊。
HSBC的10年fix mortgage rate 才2.74%
https://www.hsbc.ca/mortgages/rates/

人家跟银行套现 只要2.74%， 谁会给你4%呢？更别说你还比小梁多要一半盈利

至于基金经理说了啥 你要懂得怎么听明白吖，加减乘除下来 都知道怎么回事儿吧？？ 人家说的是历史。。。你买不了历史。

[jo jo]

不过 你说的 “很多人是用了很多年，亏了很多钱” 我觉得是你的偏差了
代表不了别人，只说自己吧
我除了REIT和QQQ 没买别的基金
REIT 因为我熟，知道谁做得好
QQQ 因为自己耍小性子 不碰高科，只好买了平衡一下
没有亏过钱 so far